bất động sản hiện nay tại Việt Nam
Hiện nay, Trong báo cáo năm 2015 của cơng ty Media Partners Asia (MPA), các nhà phân tích đưa ra con số tăng trưởng trong ngành quảng cáo của Việt Nam với 8,1% (đứng thứ 3 Châu Á, sau Ấn Độ - 10,8% và Trung Quốc 8,5%). Nhận định về tốc độ tăng trưởng trong vịng 5 năm tới của từng nước, hãng Media Partners Asia cho biết Ấn Độ sẽ là nước tiếp tục dẫn đầu mức tăng trưởng với mức 10,7%, Trung Quốc 8,2% , Philippines 7,7% và Việt Nam 7,3% [7].
Tuy tốc độ tăng trưởng khá khả quan nhưng quy mơ ngành cơng nghiệp quảng cáo Việt Nam vẫn cịn nhỏ bé. Hiện nay, doanh thu quảng cáo trung bình hàng năm của Việt Nam khoảng 250 triệu USD, trong khi Singapore đạt trên 1 tỷ USD, Hàn Quốc là 5,5 tỷ USD [43]. Năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp quảng cáo nội địa cũng cịn nhiều yếu kém và hạn chế. Tuy số lượng các doanh nghiệp quảng cáo rất nhiều nhưng hiện cả nước mới cĩ khoảng 10 cơng ty quảng cáo nội địa đạt trình độ chuyên nghiệp, cĩ thể hoạch định chiến lược quảng cáo cho khách hàng như Đất Việt, Vinaxad, D&D, Quảng cáo Trẻ, Kim Minh, Việt Mỹ, Sài Gịn, Sao Mai… Trong khi đĩ đã cĩ tới trên dưới 30 cơng ty quảng cáo nước ngồi hoạt động tại Việt Nam dưới nhiều hình thức với những tên tuổi lớn như JW Thomson, Saatchi & Saatchi, McCann-Ericson, Bates, Ogilvy & Mather, Denstu, Leo Burnett [43]… . Doanh nghiệp quảng cáo của Việt Nam khơng thể cạnh tranh với những tên tuổi này ở khu vực cĩ vốn đầu tư nước ngồi – khuvực luơn cĩ mức chi phí quảng cáo cao nhất. Cơng việc hoạch định chiến lược và sáng tạo nằm trong tay các cơng ty quảng cáo nước ngồi, và họ thuê lại doanh nghiệp Việt Nam thực hiện những cơng đoạn hết sức cụ thể hoặc thuần túy kỹ thuật. Vì thế khơng cĩ gì là ngạc nhiên khi những tên tuổi lớn đĩ hiện nay chiếm 80% thị phần quảng cáo tại Việt Nam. Trong lĩnh vực bất động sản, quảng cáo cũng tăng trưởng nhanh và chiếm một thị phần khơng hề nhỏ. Theo báo cáo từ hệ thống iTracker – hệ thống chuyên theo dõi dữ liệu quảng cáo online của cơng ty VietDev, doanh thu tại thị trường quảng cáo trực tuyến trên các website Việt Nam năm 2014 đạt 49,135,554
USD, chưa tính Google và Facebook. Dữ liệu này được thu thập dựa trên 55 website lớn nhất ở Việt Nam, trong đĩ quảng cáo bất động sản đứng thứ 14 trên 24 nhĩm ngành quảng cáo nhiều nhất [38].
Sau khi ban hành luật quảng cáo cùng với nghị định của Chính phủ và thơng tư hướng dẫn của Bộ văn hĩa thơng tin, hoạt động quảng cáo nĩi chung và quảng cáo căn hộ chung cư nĩi riêng tuy vẫn cịn nhiều bất cập nhưng đã cĩ những chuyển hướng tích cực như quảng cáo chỉ giữ tỷ lệ thời lượng nhất định trong các chương trình nghe nhìn, tỷ lệ nhất định trên diện tích các mặt báo ở những trang nhất định, v.v…Tuy nhiên, ngành cơng nghiệp quảng cáo của Việt Nam hiện nay vẫn chưa phát triển tương xứng với tiềm năng. Một trong những nguyên nhân chính cản trở sự phát triển đĩ là những quy định cịn bất cập của hệ thống pháp luật.
Trong luật Quảng cáo cũng như trong các văn bản luật khác điều chỉnh hoạt động quảng cáo nĩi chung và quảng cáo căn hộ chung cư nĩi riêng, cĩ nhiều quy định mang tính chất là luật khung, khơng cụ thể, chung chung. Vì thiếu các quy định chi tiết nên trong quá trình triển khai và thực hiện đã gây ra nhiều khĩ khăn và lúng túng cho cả phía doanh nghiệp lẫn cơ quan quản lý. Cơ quan thi hành pháp luật đơi khi hành xử khơng theo một quy chuẩn chung vì thiếu những căn cứ pháp lý, cịn doanh nghiệp thì lợi dụng vào tính khơng cụ thể, rõ ràng để tìm cách lách luật. Do đĩ, theo tinh thần xây dựng luật hiện nay, cần phải hạn chế tối đa các quy định như vậy, tránh tình trạng cĩ luật nhưng vẫn khơng thi hành được. Nghĩa là cần quy định một cách cụ thể, chi tiết hơn các quy định như: quyền và nghĩa vụ của người kinh doanh dịch vụ quảng cáo, người phát hành quảng cáo, hình thức quảng cáo, phương tiện quảng cáo, những hành vi bị nghiêm cấm trong hoạt động quảng cáo… Do sự khơng nhất quán về thẩm quyền quản lý hoạt động quảng cáo mà trong việc thi hành các văn bản pháp luật, cả phía doanh nghiệp cũng như cơ quan quản lý đều lúng túng. Thêm vào đĩ, hoạt động quảng cáo cịn phải chịu sự quản lý của nhiều ngành khác như ngành báo chí, ngành giao thơng, ngành xây dựng…
Chính vì chịu sự quản lý của nhiều ngành như vậy nên khi thực tế triển khai việc quản lý ở địa phương đã nảy sinh nhiều vấn đề. Đĩ là ở mỗi địa phương lại cĩ
những quy định khác nhau đối với hoạt động quảng cáo, trong đĩ chủ yếu là quảng cáo ngồi trời. Đơi khi những quy định này cĩ mâu thuẫn với chính bản thân luật Quảng cáo. Nhiều khi, sự quản lý cịn được phân cấp xuống quận, huyện mà do tầm nhìn hạn chế của những chính quyền địa phương, doanh nghiệp quảng cáo phải chịu nhiều phiền hà và tiêu cực.
Một nguyên nhân nữa dẫn đến những khĩ khăn trong quá trình triển khai và thực thi pháp luật mà khơng thể khơng kể đến là tình trạng khơng nghiêm chỉnh chấp hành pháp luật cịn khá phổ biến ở các doanh nghiệp, khơng chỉ các doanh nghiệp nhỏ mà thậm chí ở cả những doanh nghiệp lớn, cĩ tính chuyên nghiệp. Người ta dễ dàng nhận thấy tình trạng treo, gắn vơ tội vạ các bảng hiệu quảng cáo ngồi trời. Nhiều bảng quảng cáo hiện nay khơng ghi tên đơn vị thực hiện, số giấy phép, thời hạn. Thực tế là phần lớn các bảng quảng cáo được thực hiện nội dung trước khi xin phép, một số biển quảng cáo khơng xin phép được vẫn khơng chịu tháo gỡ, một số bảng cĩ giấy phép nhưng sai nội dung ma-ket được phê duyệt, hoặc lớn quá diện tích cho phép…
Cĩ thể kể đến các quảng cáo căn hộ chung cư vi phạm quy định của pháp luật như sau:
Quảng cáo vi phạm nguyên tắc bảo vệ quyền lợi ngƣời tiêu dùng
Mục tiêu của nhà sản xuất khi quảng cáo là để đẩy mạnh bán hàng, nghĩa là để kích thích người tiêu dùng mua sản phẩm của mình. Tuy nhiên, đơi khi vì chạy theo lợi nhuận một cách thái quá mà những quảng cáo này đã gây ra sự hiểu nhầm hay cĩ tính chất lừa dối người tiêu dùng. Tại Việt Nam, sự vi phạm này trong những năm qua thường biểu hiện dưới một số hình thức cụ thể như:
Thứ nhất, Quảng cáo với nội dung khơng rõ ràng:
Biểu hiện của Quảng cáo với nội dung khơng rõ ràng là việc bỏ sĩt một số thơng tin quan trọng trong thơng tin quảng cáo làm cho khách hàng bị hiểu nhầm.
Trong lĩnh vực quảng cáo bất động sản, cuộc đua quảng cáo bất động sản lại càng nở rộ các quảng cáo mập mờ như thế. Các băng rơn, banner với những lời quảng cáo “sốc” như: “2 tỷ đồng sở hữu ngay 2 căn hộ chung cư cao cấp”, “600
triệu đồng mua biệt thự liền kề”, “250 triệu tiền mặt sẽ cĩ nhà”… treo “nhan nhản” khắp các tuyến đường quanh dự án. Quả là bắt mắt, hấp dẫn và thu hút khách hàng khi nhu cầu mua nhà cuối năm tăng cao. Nhưng với nhiều thơng tin “treo đầu dê,
bán thịt chĩ” hoặc gây hiểu lầm, lập lờ khiến khách hàng bị “tung hỏa mù”.
Để gây sự chú ý với khách hàng, người quảng cáo đã cố tình tung các chiêu thức quảng cáo dễ gây nhầm lẫn, mập mờ thơng tin về giá cả sản phẩm. Tấm banner “250 triệu tiền mặt sở hữu ngay căn hộ Thăng Long Victory” đầy rẫy trục đường Lê Trọng Tấn kéo dài. Tuy nhiên khi liên hệ tới số điện thoại in trên banner hỏi về "mức giá" 250 triệu đồng thì gặp mơi giới nhận là nhân viên của sàn bất động sản Phúc Hà Group trả lời: “Thơng tin đĩ đúng là thế, mà cũng... khơng hẳn là thế. Nếu
chị rảnh, em cĩ thể qua để tư vấn trực tiếp cho chị”. Sau khi hẹn gặp, nhân viên tên
này cho biết: “250 triệu đồng này thực chất là số tiền thanh tốn cho đợt một, chiếm
30% tổng giá trị hợp đồng với căn hộ 59,8m2, cĩ mức giá 815 triệu đồng. Hồn thành xong đợt 1, chị sẽ cĩ trong tay hợp đồng mua bán thì xem như đã sở hữu căn nhà nhưng phải tuân theo điều khoản hợp đồng đã quy định là đĩng tiền đúng kỳ hạn 7 đợt sau”.
Phân khúc nhà giá rẻ đang được quảng cáo mập mờ để thu hút khách hàng, phân khúc cao cấp cũng vào cuộc với những quảng cáo hấp dẫn khơng kém. Cụ thể, dọc siêu thị Big C trên đường Trần Duy Hưng, băng rơn quảng cáo được treo nhan nhản với nội dung: “2 tỷ đồng sở hữu ngay 2 căn hộ chung cư cao cấp Seasons
Avenue” kèm theo lời chú thích: “Cơ hội chỉ cĩ trong tháng 10”. Đây quả là thơng tin hấp dẫn người mua nhà. Tuy nhiên, sau khi tìm hiểu thơng tin quảng cáo thuộc sàn
BĐS Sen Vàng cung cấp thơng tin khác xa với những lời quảng cáo “cĩ cánh” trên tấm băng rơn của mình. Về bản chất, khách hàng phải thanh tốn theo 4 đợt để tiến hành làm hợp đồng mua bán chứ khơng thể nào 2 tỷ đồng cĩ ngay 2 căn hộ. Cơ hội tháng 10 chỉ là giá trị các căn được chiết khấu cao hơn. Tiến độ đĩng tiền dự án mỏng.
Tại hàng loạt dự án chung cư giá rẻ, nhiều căn hộ được quảng cáo với giá hấp dẫn, thậm chí cĩ căn được rao bán chỉ 45 triệu đồng. Tuy nhiên, khi đến trực tiếp dự án, khách hàng mới "té ngửa" vì ngồi tiền 45 triệu đồng đặt cọc giữ chỗ,
phải chi thêm đủ các khoản khác trong vịng 7 đợt thanh tốn sau. Cảm giác như bị lừa, vừa mất thời gian, cơng sức lại khơng được việc. Hầu hết các quảng cáo dạng "tốt khoe, xấu che" đều khơng sai mà chỉ khơng đầy đủ thơng tin. Ví dụ, một căn nhà bán giá 2 tỷ đồng thì chỉ cần thanh tốn 25% là cĩ giấy tờ hợp đồng mua bán để sở hữu nhà trên giấy. Đĩ là lý do tại sao quảng cáo 300 triệu đồng sẽ sở hữu căn nhà là khơng sai, nhưng thiếu phần quan trọng “đây là số tiền thanh tốn đợt 1”. Bản chất của quảng cáo chỉ đưa thơng tin cơ bản cho người mua nhà, ai quan tâm thì nên đến tận nơi để liên hệ, kiểm chứng thơng tin. Chưa bao giờ trình độ quảng cáo thu hút khách hàng của mơi giới bất động sản khủng khiếp như hiện nay. Về lâu dài, nếu những quảng cáo che đậy thơng tin quan trọng, dễ gây hiểu lầm, khiến khách hàng cảm giác như bị lừa thì chính doanh nghiệp kinh doanh căn hộ chung cư sẽ chịu thiệt thịi về uy tín.
Thứ hai, Quảng cáo phĩng đại:
Một kiểu nữa cũng gây hiểu lầm cho người tiêu dùng là quảng cáo phĩng đại về tính năng của sản phẩm. Kiểu phĩng đại này trong quảng cáo căn hộ chung cư cĩ thể lấy ví dụ như sau: Quảng cáo của cơng ty bất động sản X về vị trí đắc địa của dự án, ngồi mua căn hộ, khách hàng cĩ thể thuê để ở lâu dài vì với vị thế địa lý như vậy cĩ thể thanh lọc cơ thể, giảm bệnh tật, v.v…Rõ ràng, khơng cĩ cơ sở khoa học nào cĩ thể chứng minh việc vị trí của dự án đĩ cĩ thể cĩ những tác động “thần kỳ” như vậy đến khách hàng.
Ngồi ra, trên thị trường bất động sản, cĩ thể gặp đến những quảng cáo phĩng đại về quy mơ của dự án, hay loại, hạng của căn hộ chung cư. Hiện nay, pháp luật chưa cĩ quy định về xếp hạng căn hộ chung cư nên chủ đầu tư cĩ thể mặc sức phĩng đại về”chung cư hạng sang” hay “chung cư cao cấp” dù rằng chất liệu hồn thiện căn hộ chỉ là loại trung, thậm chỉ rẻ tiền.
Thứ ba, Quảng cáo khơng đúng sự thật:
Việc quảng cáo khơng đúng sự thật xảy ra thường xuyên với các quảng cáo bất động sản nĩi chung và quảng cáo căn hộ chung cư nĩi riêng.
Trường hợp hay gặp phải đối với quảng cáo này là quảng cáo về tiến độ dự án căn hộ chung cư. Bên cạnh việc thiếu quy hoạch tổng thể, nguyên nhân dẫn đến quảng cáo khơng đúng sự thật trong các dự án căn hộ chung cư là do cơ quan quản lý nhà nước khơng quan tâm đúng mức khâu tiền dự án. Cụ thể là việc xem xét tình hình thực tế các doanh nghiệp khi những đơn vị này xin giấy phép đầu tư tại các dự án. Đây là khâu dễ xảy ra tiêu cực, với doanh nghiệp nhỏ sau khi phải lo tiền để dự án được phê duyệt đến khi dự án xây dựng căn hộ chung cư được cấp phép thì tiền đã khơng cịn. Đơn vị quản lý khơng xem xét thực tế tiềm lực tài chính của doanh nghiệp, đến khi doanh nghiệp được cấp phép đầu tư xây dựng, thiếu tiền nên một loạt các mánh khĩe lừa đảo tinh vi được sử dụng. Do thiếu vốn, doanh nghiệp khơng thể tiếp tục chạy theo dự án nên tìm mọi cách xoay xở tài chính. Thực tế, sau khi cĩ được tài chính từ việc huy động vốn trái phép của người dân, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản lại dùng tiền chạy theo các dự án khác. Điều đĩ dễ thấy ở các dự án, trước khi khách hàng ký kết hợp đồng mua nhà, gĩp vốn được doanh nghiệp mời chào với các chiêu tham quan nhà mẫu, tham quan cơng trường thi cơng rầm rộ. Nhưng ngay sau khi khách hàng ký hợp đồng, doanh nghiệp thu được tiền thì dự án lại như bãi hoang khơng bĩng cơng nhân, tiến độ dự án khơng được như lời quảng cáo và khách hàng thì khơng biết đến bao giờ mới nhận được nhà.
Một ví dụ khác về quảng cáo căn hộ chung cư khơng đúng sự thật là về chất lượng của căn hộ. Khách hàng phải sống trong cảnh căn hộ nhanh xuống cấp, chất lượng quản lý dịch vụ kém, khơng tương xứng với sự “cao cấp” đã quảng cáo. Chủ đầu tư khơng những khơng chia sẻ với cư dân mà cịn cĩ thái độ bỏ mặc khách hàng sang trọng, hiện đại, tiện nghi, cuộc sống mơ ước…là những mỹ từ mà phần lớn chủ đầu tư dự án tự nhận là “Chung cư cao cấp” khi quảng cáo được tung ra. Nhưng nhận nhà rồi, khách hàng thường phải chi tới hàng trăm triệu đồng để thay thế các thiết bị được chủ đầu tư tự phong “cao cấp”, thậm chí thay cả tay nắm cửa mới cĩ thể sử dụng được. Tuy nhiên, “xác nhà” mới là một phần của sự bức xúc. Điều làm ảnh hưởng lớn nhất đến chất lượng sống của cư dân chính là việc quản lý kém và thái độ bỏ mặc của chủ đầu tư. Từ những sự cố mất điện thường xuyên, thang máy
bị liên tục hỏng hĩc, mất nước đến vài ngày… đến khơng gian cơng cộng, đường xá, sân chơi trẻ em… bị “ăn bớt” đã khiến chữ “cao cấp” chỉ cịn trong ngoặc kép.
Ví dụ như trường hợp của: Hồ Gươm Plaza. Theo phản ánh của cư dân, thời điểm nhận nhà, cáp tivi khơng cĩ, nhiều hạng mục vẫn bơi trát, cắt xẻ, thang máy khơng đầy đủ. Sau hơn 1 năm bàn giao, Dự án vẫn chưa hồn thiện những hạng mục, tiện ích thiết yếu được quảng cáo như hồ bơi, phịng tập gym, sân chơi, vườn hoa. Tháng 12 năm 2015, một vụ hỏa hoạn xảy ra ở tầng 18 chung cư Hồ Gươm Plaza khiến 2 người phải đi cấp cứu. Đáng chú ý là khi đĩ theo nhiều cư dân thì chuơng báo cháy của tịa nhà khơng hoạt động. Hệ thống báo cháy này đã được nghiệm thu trên giấy tờ và trên thực tế vào tháng 1/2016, nhưng đĩ chỉ là phần chung của tịa nhà, cịn phần phịng cháy chữa cháy của các căn hộ vẫn chưa được kiểm tra, nghiệm thu [11].
Khơng chỉ Hồ Gươm Plaza, hàng trăm hộ dân ở khu chung cư cao cấp