Một quảng cáo bất động sản nĩi chung và một quảng cáo căn hộ chung cư nĩi riêng cần sự tham gia của nhiều chủ thể. Theo quy định của pháp luật quảng cáo hiện hành, hoạt động quảng cáo căn hộ chung cư cần sự tham gia của các chủ thể sau: Người quảng cáo, Người kinh doanh dịch vụ quảng cáo, Người phát hành quảng cáo, Người chuyển tải sản phẩm quảng cáo, Người tiếp nhận quảng cáo.
Ngƣời quảng cáo
Theo quy định tại Khoản 5 Điều 2 Luật Quảng cáo năm 2012 thì người quảng cáo “là tổ chức, cá nhân cĩ yêu cầu quảng cáo sản phẩm, hàng hĩa, dịch vụ
của mình hoặc bản thân tổ chức, cá nhân đĩ”.
Với quảng cáo căn hộ chung cư, như đã phân tích ở trên, nĩ là một quảng cáo vì mục tiêu thương mại người thực hiện quảng cáo (chủ thể thực hiện quảng cáo) sẽ là thương nhân (cá nhân hoặc tổ chức) cĩ yêu cầu được quảng cáo.
So với Pháp lệnh quảng cáo năm 2001, Luật quảng cáo năm 2012 đã cĩ điểm mới trong quy định về người quảng cáo, cũng như quyền và nghĩa vụ của người quảng cáo. Cụ thể, trước đây, Pháp lệnh Quảng cáo năm 2001 chỉ quy định “người
quảng cáo là tổ chức, cá nhân cĩ nhu cầu quảng cáo về hoạt động kinh doanh, hàng hĩa, dịch vụ của mình” [37, Khoản 2, Điều 4], thì Luật Quảng cáo năm 2012
đã thay đổi từ “nhu cầu quảng cáo” thành “yêu cầu quảng cáo”. Đây là thay đổi hợp lý, bởi lẽ nhiều người cĩ “nhu cầu quảng cáo” nhưng chỉ những ai tiến hành yêu cầu dịch vụ quảng cáo thì mới trở thành chủ thể của quan hệ này.
Dựa trên quy định của pháp luật, quyền và nghĩa vụ của người quảng cáo căn hộ chung cư như sau:
Quyền của ngƣời quảng cáo:
Thứ hai, Quyết định hình thức và phương thức quảng cáo căn hộ chung cư; Thứ ba, được cơ quan cĩ thẩm quyền về quảng cáo của địa phương thơng tin
về quy hoạch quảng cáo về căn hộ chung cư ngồi trời đã phê duyệt;
Thứ tư, yêu cầu thẩm định sản phẩm quảng cáo căn hộ chung cư
Thứ năm, thực hiện các quyền khác theo quy định của pháp luật [28, Điều 12].
Nghĩa vụ của ngƣời quảng cáo:
Thứ nhất, cung cấp cho người kinh doanh dịch vụ quảng cáo hoặc người phát
hành quảng cáo thơng tin cần thiết, trung thực, chính xác về bản thân (cơ quan, tổ chức, cá nhân), sản phẩm, dịch vụ căn hộ chung cư, các tài liệu liên quan đến điều kiện quảng cáo căn hộ chung cư và chịu trách nhiệm về các thơng tin đĩ;
Thứ hai, bảo đảm chất lượng căn hộ chung cư phù hợp với nội dung quảng cáo; Thứ ba, chịu trách nhiệm về sản phẩm quảng cáo là các căn hộ chung cư trong trường hợp trực tiếp thực hiện quảng cáo trên các phương tiện; liên đới chịu trách nhiệm trong trường hợp thuê người khác thực hiện;
Thứ tư, cung cấp tài liệu liên quan đến căn hộ chung cư khi người tiếp nhận
quảng cáo hoặc cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền yêu cầu.
Thứ năm, thực hiện nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật [28, Điều 12].
Như vậy, so với Pháp lệnh quảng cáo năm 2001, Luật quảng cáo năm 2012 cĩ thêm quyền được yêu cầu thẩm định sản phẩm quảng cáo cho người quảng cáo. Đây là điều khoản cẩn thiết khi xảy ra mâu thuẫn giữa các bên cĩ sản phầm quảng cáo và cơ quan cĩ thẩm quyền về quảng cáo. Mặt khác, Luật quảng cáo năm 2012 cũng bổ sung thêm các quy định cụ thể và xác thực hơn về nghĩa vụ của người quảng cáo so với Pháp lệnh quảng cáo năm 2001. Về nghĩa vụ của người quảng cáo, ngồi việc cung cấp các thơng tin cần thiết, trung thực, chính xác, cịn phải cung cấp các tài liệu liên quan đến điều kiện quảng cáo, đồng thời phải chịu trách nhiệm về các thơng tin đĩ.
Về trách nhiệm đối với sản phẩm quảng cáo, việc liên đới chịu trách nhiệm về sản phẩm cáo trong trường hợp thuê người khác thực hiện (điểm c, khoản 2 Điều 120 là điểm mới của Luật quảng cáo năm 2012). Ngồi ra, do quảng cáo căn hộ chung cư là giao dịch thương mại nên phải đảm bảo nguyên tắc tơn trọng sự thỏa
thuận của các bên. Do đĩ, người quảng cáo cĩ thể cĩ các quyền và nghĩa vụ khác trong từng trường hợp thỏa thuận cụ thể.
Ngƣời kinh doanh dịch vụ quảng cáo căn hộ chung cƣ
Cùng với quá trình chuyên mơn hĩa trong hoạt động sản xuất kinh doanh, hiện nay các doanh nghiệp thường cĩ xu hướng thuê một cơng ty riêng để sản xuất các sản phẩm quảng cáo cho mình. Sở dĩ các doanh nghiệp quảng cáo ngày càng cĩ chỗ đứng trên thị trường là vì khác với các doanh nghiệp sản xuất, tiêu thụ sản phẩm thì các doanh nghiệp này lấy dịch vụ quảng cáo làm ngành nghề kinh doanh chính của mình. Chính vì thế mà họ chun nghiệp hơn trong việc đề ra chiến lược, sáng tạo các ý tưởng, thiết kế, xây dựng một sản phẩm quảng cáo. Do đĩ xét về mặt hiệu quả thì việc thuê một cơng ty quảng cáo riêng sẽ tốt hơn và giúp cho các doanh nghiệp thuê quảng cáo tránh được thất bại trước mỗi chiến dịch quảng cáo.
Theo khoản 6 Điều 2 Luật Quảng cáo năm 2012 “Người kinh doanh dịch vụ
quảng cáo là tổ chức, cá nhân thực hiện một, một số hoặc tất cả các cơng đoạn của quá trình quảng cáo theo hợp đồng cung ứng dịch vụ quảng cáo với người quảng cáo”.
Như vậy, theo Luật quảng cáo năm 2012 thì người kinh doanh dịch vụ quảng cáo khơng bắt buộc phải là thương nhân. Trong khi đĩ Điều 104 Luật Thương mại năm 2005: “kinh doanh dịch vụ quảng cáo thương mại là hoạt động thương mại của
thương nhân để thực hiện việc quảng cáo thương mại cho thương nhân khác”. Về
mặt lý luận, kinh doanh dịch vụ quảng cáo căn hộ chung cư là một hoạt động mang tính thương mại. Bởi lẽ, bên cung ứng hướng tới mục tiêu lợi nhuận và hoạt động này là hoạt động mang tính nghề nghiệp rõ ràng. Bên cung úng dịch vụ sử dụng các kỹ thuật chuyên mơn để hướng tới mục tiêu làm cầu nối giữa bên sử dụng dịch vụ và cơng chúng, thúc đẩy thị trường cho người quảng cáo. Như vậy, người kinh doanh dịch vụ quảng cáo căn hộ chung cư phải là thương nhân và do đĩ họ cĩ đầy đủ các quyền và nghĩa vụ theo quy chế thương nhân.
Trước đây, theo Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 thì hoạt động quảng cáo bất động sản nĩi chung và căn hộ chung cư nĩi riêng thuộc loại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản và thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật này [24, Khoản 3, Điều
4]. Theo đĩ, người kinh doanh dịch vụ quảng cáo căn hộ chung cư ngồi việc cĩ đăng ký kinh doanh ngành nghề quảng cáo cịn phải đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản [24, Khoản 2, Điều 8]. Tuy nhiên, trong Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 đã bỏ quảng cáo ra khỏi phạm vi điều chỉnh của mình và như vậy người kinh doanh hoạt động quảng cáo căn hộ chung cư khơng cần phải đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản khi hoạt động. Điều này là hợp lý và đã bớt phiền hà cho doanh nghiệp cũng như gĩp phần thúc đẩy hoạt động quảng cáo căn hộ chung cư phát triển.
Pháp luật quy định về quyền và nghĩa vụ của người kinh doanh dịch vụ quảng cáo căn hộ chung cư như sau:
Quyền của ngƣời kinh doanh dịch vụ quảng cáo
Thứ nhất, quyết định hình thức và phương thức kinh doanh dịch vụ quảng cáo căn hộ chung cư;
Thứ hai, được người quảng cáo cung cấp thơng tin trung thực, chính xác về
tổ chức, cá nhân, dự án, căn hộ chung cư được quảng cáo và các tài liệu liên quan đến điều kiện quảng cáo;
Thứ ba, tham gia ý kiến trong quá trình xây dựng quy hoạch quảng cáo của địa phương và được cơ quan cĩ thẩm quyền về quảng cáo của địa phương thơng tin về quy hoạch quảng cáo ngồi trời;
Thứ tư, yêu cầu thẩm định sản phẩm quảng cáo căn hộ chung cư. Thứ năm, các quyền khác theo quy định pháp luật
Nghĩa vụ của ngƣời kinh doanh dịch vụ quảng cáo
Một là, hoạt động theo đúng phạm vi, lĩnh vực đã được quy định trong giấy
chứng nhận đăng ký kinh doanh và tuân thủ quy định của pháp luật về quảng cáo;
Hai là, kiểm tra các tài liệu liên quan đến điều kiện quảng cáo của tổ chức,
cá nhân, dự án, căn hộ chung cư cần được quảng cáo và thực hiện thủ tục cĩ liên quan theo hợp đồng dịch vụ quảng cáo;
Ba là, chịu trách nhiệm về sản phẩm quảng cáo căn hộ chung cư do mình
Bốn là, cung cấp tài liệu liên quan đến sản phẩm quảng cáo khi người tiếp
nhận quảng cáo hoặc cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền yêu cầu.
Năm là, thực hiện nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật [28, Điều 13].
Trước đây, trong lĩnh vực quảng cáo bất động sản nĩi chung và căn hộ chung cư nĩi riêng, quy định về người kinh doanh dịch vụ quảng cáo cĩ điểm đặc thù.
Theo luật kinh doanh bất động sản 2006, quảng cáo bất động sản được quy định là một trong những hoạt động thuộc ngành Kinh doanh dịch vụ bất động sản nhằm hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật (Theo Khoản
2 Điều 8 và Điều 65 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006). Hiện nay, theo Luật
kinh doanh bất động sản năm 2014, thì quảng cáo bất động sản đã khơng cịn thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật này. Nĩi cách khác, người kinh doanh dịch vụ quảng cáo bất động sản hiện nay khơng cần phải đăng ký ngành nghề kinh doanh dịch vụ bất động sản. Điều này là hợp lý, giảm tải những phiền phức của doanh nghiệp khi muốn kinh doanh dịch vụ quảng cáo bất động sản và phù hợp với pháp luật quảng cáo của các nước trên thế giới.
Đối với hoạt động kinh doanh dịch vụ quảng cáo bất động sản nĩi chung và căn hộ chung cư nĩi riêng của của doanh nghiệp cĩ yếu tố nước ngồi, cĩ thể nĩi quy định của pháp luật thể hiện trong Luật Quảng cáo năm 2012 và các văn bản hướng dẫn đã cĩ những điểm mới so với các quy định của Pháp lệnh quảng cáo năm 2001. Cụ thể là việc bỏ quy định về thành lập chi nhánh của doanh nghiệp nước ngồi tại Việt Nam. Việc bỏ quy định về thành lập chi nhánh của doanh nghiệp nước ngồi tại Việt Nam xuất phát từ việc thực hiện cam kết chung về dịch vụ khi gia nhập WTO. Trong phần cam kết chung của Biểu cam kết cụ thể về dịch vụ, tại mục hạn chế tiếp cận thị trường đối với phương thức hiện diện thương mại chúng ta chưa cam kết việc thành lập chi nhánh, trừ khi cĩ quy định khác tại từng ngành và phân ngành cụ thể của biểu cam kết này. Ngồi ra, việc này cũng cĩ lợi cho các doanh nghiệp quảng cáo nĩi chung và quảng cáo căn hộ chung cư trong nước. Ngay
cả Trung Quốc và Thái Lan, hai nước cĩ nền kinh tế thị trường phát triển hơn Việt Nam vẫn chưa cho phép cơng ty quảng cáo 100% vốn nước ngồi được hoạt động tại nước họ.
Do người kinh doanh dịch vụ quảng cáo căn hộ chung cư cĩ thể thực hiện một, một số hay tất cả cơng đoạn trong quá trình quảng cáo nên cĩ thể đồng thời là người sản xuất sản phẩm quảng cáo, người phát hành quảng cáo hay người cho thuê phương tiện quảng cáo…
Ngƣời phát hành quảng cáo
Theo khoản 7 Điều 2 Luật quảng cáo năm 2012 “Người phát hành quảng cáo là tổ chức, cá nhân dùng phương tiện quảng cáo thuộc trách nhiệm quản lý của mình giới thiệu sản phẩm quảng cáo đến cơng chúng, bao gồm cơ quan báo chí, nhà xuất bản, chủ trang thơng tin điện tử, người tổ chức chương trình văn hĩa, thể thao và tổ chức, cá nhân sử dụng phương tiện quảng cáo khác”.
Định nghĩa về người phát hành quảng cáo như trên đã ngắn gọn và súc tích hơn so với định nghĩa tại Pháp lệnh Quảng cáo năm 2001: “Người phát hành quảng cáo là
tổ chức, cá nhân đưa sản phẩm quảng cáo đến người tiêu dùng, bao gồm cơ quan báo chí, nhà xuất bản, tổ chức quản lý mạng thơng tin máy tính, người tổ chức chương trình văn hĩa, thể thao, hội chợ, triển lãm và tổ chức, cá nhân sử dụng phương tiện quảng cáo khác” [37, Khoản 4 Điều 4].
Luật quảng cáo năm 2012 đã đưa ra những quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của người phát hành quảng cáo so với Pháp lệnh Quảng cáo 2001 cũng như Luật Thương mại năm 2005 tại Điều 14. Như vậy, người phát hành quảng căn hộ chung cư được quảng cáo trên phương tiện của mình và thu phí dịch vụ; được yêu cầu thẩm định sản phẩm quảng cáo căn hộ chung cư nhưng phải kiểm tra các tài liệu liên quan đến điều kiện quảng cáo của tổ chức, cá nhân, dự án,các căn hộ chung cư cần quảng cáo; cung cấp tài liệu liên quan đến sản phẩm quảng cáo khi người tiếp nhận quảng cáo hoặc cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền yêu cầu; thực hiện hợp đồng phát hành quảng cáo đã ký kết và chịu trách nhiệm trực tiếp về sản phẩm quảng cáo thực hiện trên phương tiện quảng cáo thuộc trách nhiệm quản lý của
mình. So với pháp lệnh quảng cáo năm 2001, Luật quảng cáo năm 2012 đã bổ sung quy định người kinh doanh dịch vụ quảng cáo và người phát hành quảng cáo trước khi thực hiện hợp đồng phải kiểm tra các tài liệu liên quan đến điều kiện quảng cáo mà người quảng cáo cung cấp (điểm b Khoản 2 Điều 13 và khoản 2 Điều 14). Đây là quy định để kiểm sốt chặt chẽ quy trình thực hiện quảng cáo nĩi chung và quảng cáo căn hộ chung cư nĩi riêng, tránh việc thối thác trách nhiệm của các bên.
Ngƣời cho thuê địa điểm, phƣơng tiện quảng cáo
Trong luật quảng cáo năm 2012 cịn đề cập đến “người cho thuê địa điểm,
phương tiện quảng cáo”. Tuy nhiên, so với pháp lệnh quảng cáo năm 2001, Luật
quảng cáo năm 2012 đã bỏ đi việc đưa ra khái niệm của người cho thuê phương tiện
quảng cáo mà chỉ nhắc đến trong việc quy định quyền và nghĩa vụ của đối tượng
này. Trong thực tiễn, rất nhiều trường hợp người phát hành quảng cáo đồng thời là người cho thuê phương tiện quảng cáo, tức là họ vừa cĩ quyền sở hữu, vừa cĩ quyền sử dụng phương tiện quảng cáo. Thực tế cho thấy việc khơng đưa ra thêm khái niệm này là hợp lý vì hoạt động cho thuê phương tiện quảng cáo khơng hẳn là một khâu quan trọng trong quá trình quảng cáo.
Điều 106 Luật thương mại năm 2005 quy định “Phương tiện quảng cáo thương
mại là cơng cụ được sử dụng để giới thiệu các sản phẩm quảng cáo thương mại”.
Sản phẩm quảng cáo căn hộ chung cư rất đa dạng về hình thức cĩ thể là một đoạn phim quảng cáo, một quảng cáo pop up, logo, tờ rơi,..v…v
Người cho thuê địa điểm, phương tiện quảng cáo căn hộ chung cư cĩ quyền lựa chọn người quảng cáo, người kinh doanh dịch vụ quảng cáo và phải chịu trách nhiệm về căn cứ pháp lý của việc cho thuê địa điểm quảng cáo, phương tiện quảng cáo và an tồn của phương tiện quảng cáo; thực hiện đúng các nghĩa vụ trong hợp đồng cho thuê địa điểm, phương tiện quảng cáo đã ký kết; liên đới chịu trách nhiệm trong trường hợp lắp, dựng cơng trình quảng cáo khơng đúng với giấy phép xây dựng hoặc chưa được cấp giấy phép xây dựng [28, Điều 15].
Ngƣời chuyển tải sản phẩm quảng cáo
quảng cáo năm 2001, đĩ là thừa nhận một phương tiện quảng cáo mới “Người
chuyển tải sản phẩm quảng cáo”.
Theo khoản 8 Điều 2 Luật quảng cáo năm 2012 thì: “Người chuyển tải sản phẩm quảng cáo là người trực tiếp đưa các sản phẩm quảng cáo đến cơng chúng