2.2. Áp dụng pháp luật về giao dịch bảo đảm trong hoạt động cho vay
2.2.5. Kiểm soát sử dụng tài sản bảo đảm
2.2.5.1. Giữ giấy tờ sở hữu của tài sản bảo đảm
163/2006/NĐ-CP thì bên thế chấp có giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp hay không là tùy thuộc vào sự thỏa thuận của các bên. Đây là một quy phạm có tính "tùy nghi", hƣớng dẫn việc giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thế nhƣng khoản 1 Điều 717 BLDS 2005 quy định về nghĩa vụ của bên thế chấp quyền sử dụng đất là "giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp" thì lại mang tính chất của một dạng quy phạm bắt buộc. Trong khi đó theo quy định của Luật Hàng không dân dụng Việt Nam và Bộ luật Hàng hải Việt Nam thì bên thế chấp tàu bay, tàu biển vẫn có quyền giữ bản chính giấy chứng nhận đăng ký quốc tịch tàu bay và giấy chứng nhận đăng ký tàu biển. Thực tế cấp tín dụng tại ACB nhằm phát huy tối đa lợi ích của giao dịch bảo đảm, 100% các vụ việc thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, thế chấp xe ô tô, ACB luôn yêu cầu bên thế chấp giao phải giao Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất và chứng nhận đăng ký xe ô tô cho ACB giữ và bên thế chấp nhà đất, xe ô tô vẫn tiếp tục đƣợc quản lý và sử dụng, khai thác tài sản phục vụ cho các lợi ích của chính chủ sở hữu tài sản.
2.2.5.2. Quản lý tài sản bảo đảm
Công tác quản lý tài sản bảo đảm luôn là vấn đề quan trọng hàng đầu mà bất kỳ một ngân hàng nào cũng hết sức chú trọng, quan tâm. Việc quản lý tốt tài sản bảo đảm liên quan trực tiếp đến việc đánh giá, phân loại, quản lý khách hàng, an toàn tín dụng và ngăn ngừa rủi ro mất vốn có thể xảy ra. Trong điều kiện khoa học phát triển nhƣ hiện nay, máy móc thiết bị, quy trình sản xuất, các giao dịch mua bán chuyển nhƣợng… ngày càng đa dạng, phong phú, phức tạp và cả tinh vi nữa. Do vậy, quy trình quản lý tài sản bảo đảm phải khoa học và đòi hỏi phải không ngừng hoàn thiện, không "máy móc", cứng nhắc theo những quy định khô cứng, rập khuôn cho mọi loại hình doanh nghiệp, mọi loại tài sản, mọi quy trình sản xuất… mà phải linh hoạt, khoa học, phù hợp với thực trạng của từng doanh nghiệp, từng tài sản, từng quy trình sản xuất, từng địa bàn.
Hiện nay hầu nhƣ việc quản lý khách hàng, dự án, tài sản bảo đảm thƣờng thông qua các báo cáo từ doanh nghiệp. Tuy nhiên, cần phải nhận thức lại rằng, việc
dàng. Nhƣng để tạo ra một tài sản hiện hữu, thậm chí là tài sản "mạo danh" nào đó trong thực tế là điều rất khó, không muốn nói là không thể làm đƣợc. Trong thời gian qua, một số doanh nghiệp đã tạo một số tài sản thế chấp ảo, lớn hơn nhiều so thực tế, đƣa ra những báo cáo tài sản hoàn hảo để vay vốn, qua mặt các ngân hàng. Những hành vi này, không đơn thuần là gây thất thoát tài sản, mất vốn của một hay một vài ngân hàng, mà vấn đề nghiêm trọng hơn, nó có thể gây ra tình trạng nợ xấu có dây chuyền, kéo theo nhiều ngân hàng phải sa lầy và có thể gây hậu quả nghiêm trọng cho cả nền kinh tế quốc gia phải gánh chịu.
Trong năm 2015 ACB đã có những giải pháp điều hành quyết liệt trong công tác quản lý tài sản bảo đảm, trong đó trọng tâm trƣớc mắt cần làm ngay đó là rà soát, kiểm tra toàn diện hồ sơ, tài sản bảo đảm và định giá lại tài sản bảo đảm. Đây là một trong những nội dung công việc của quá trình tái cấu trúc theo chiến lƣợc phát triển đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 của ngân hàng.
ACB đã chỉ đạo quyết liệt trong công tác quản lý tài sản bảo đảm, đẩy mạnh công tác rà soát, kiểm kê, đánh giá tài sản bảo đảm, hoàn thiện hồ sơ tài sản bảo đảm, hàng loạt cơ chế đƣợc sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện và nhiều văn bản chỉ đạo đƣợc ACB ban hành xoay quanh vấn đề làm sao quản lý tốt hơn về tài sản bảo đảm.
ACB cũng quy định rất chặt chẽ về việc sử dụng tài sản bảo đảm sau khi đã đƣợc thế chấp, cầm cố tại ngân hàng. Bên bảo đảm phải tuân thủ các điều kiện sau:
- Bên bảo đảm phải thực hiện đúng các quy định pháp luật liên quan đến việc quản lý, sử dụng tài sản bảo đảm, bao gồm nhƣng không giới hạn quy định pháp luật về đầu tƣ, xây dựng (xây dựng đúng theo giấy phép xây dựng; thực hiện thủ tục hoàn công, trƣớc bạ... và các thủ tục khác theo quy định pháp luật), môi trƣờng, phòng cháy chữa cháy và thông báo cho ACB về thực trạng tài sản bảo đảm, quá trình hình thành và sự thay đổi của tài sản bảo đảm;
- Bên bảo đảm phải bảo đảm và đáp ứng mọi yêu cầu, điều kiện hợp pháp của ACB về việc kiểm tra tài sản bảo đảm;
- Bên bảo đảm không đƣợc chuyển đổi, chuyển nhƣợng, tặng, cho, cho mƣợn, cho thuê, cho thuê lại, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh hoặc góp vốn bằng giá trị
tài sản bảo đảm, trừ trƣờng hợp đƣợc ACB đồng ý; không đƣợc sử dụng tài sản bảo đảm để bảo đảm cho nghĩa vụ khác, trừ trƣờng hợp bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ trả nợ tại ACB;
- Trƣờng hợp sau khi thế chấp, bên bảo đảm đƣợc ACB chấp thuận việc cho thuê, cho mƣợn tài sản bảo đảm, bên bảo đảm phải thông báo cho bên thuê, bên mƣợn biết về việc tài sản cho thuê, cho mƣợn đang đƣợc thế chấp tại ACB. Bên bảo đảm phải bảo đảm việc cho thuê, cho mƣợn tài sản bảo đảm không đƣợc ảnh hƣởng đến tình trạng tài sản bảo đảm, không ảnh hƣởng đến bất kỳ quyền nào của ACB và hiệu lực của hợp đồng bảo đảm;
- Trƣờng hợp tài sản bảo đảm đã đƣợc cho thuê, cho mƣợn trƣớc khi thế chấp, bên bảo đảm phải thông báo cho ACB biết về việc tài sản bảo đảm đang đƣợc cho thuê, cho mƣợn. ACB có quyền yêu cầu bên bảo đảm thỏa thuận lại với bên thuê, bên mƣợn về thời hạn thuê, mƣợn và/hoặc điều kiện thuê, mƣợn;
- Bên bảo đảm không đƣợc làm thay đổi mục đích sử dụng đối với tài sản bảo đảm; không đƣợc làm thay đổi hiện trạng của tài sản bảo đảm (xây dựng, sửa chữa, thay đổi công năng sử dụng tài sản bảo đảm, thay đổi trạng thái vật chất của tài sản bảo đảm… ) khi chƣa có sự chấp thuận của ACB; không đƣợc hủy hoại, làm giảm giá trị của tài sản bảo đảm hoặc từ bỏ quyền sở hữu đối với tài sản bảo đảm;
- Bên bảo đảm phải áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng khai thác công dụng tài sản bảo đảm, nếu do việc khai thác đó mà tài sản bảo đảm có nguy cơ bị mất giá hoặc giảm sút giá trị. Trƣờng hợp tài sản bảo đảm bị mất giá hoặc giảm sút giá trị, bên bảo đảm phải sửa chữa, khôi phục giá trị, bổ sung tài sản bảo đảm, thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác đƣợc ACB chấp thuận;
- Bên bảo đảm chịu trách nhiệm chuyển giao một phần hoặc toàn bộ tài sản bảo đảm cho ACB quản lý, khai thác trong thời hạn do ACB thông báo, trong các trƣờng hợp sau:
+ Khi xảy ra sự kiện thanh toán tiền bảo hiểm thì toàn bộ số tiền bảo hiểm đối với tài sản bảo đảm đƣợc tổ chức kinh doanh bảo hiểm thanh toán sẽ đƣợc chuyển cho ACB trực tiếp quản lý;
thƣờng do thu hồi đất, tiền thanh toán do trƣng mua sẽ đƣợc chuyển cho ACB trực tiếp quản lý;
+ Khi xảy ra sự kiện bồi thƣờng thiệt hại do lỗi của ngƣời khác đối với các thiệt hại liên quan đến tài sản bảo đảm thì toàn bộ số tiền bồi thƣờng thiệt hại này sẽ do ACB trực tiếp quản lý;
+ Khi một phần hoặc toàn bộ tài sản bảo đảm đƣợc chuyển đổi (theo các cách thức hợp pháp) thành tiền, vàng, giấy tờ có giá có giá trị thanh toán ngay bằng tiền thì tiền, vàng, giấy tờ có giá này sẽ do ACB trực tiếp quản lý;
- Khi ACB thông báo xử lý tài sản bảo đảm thì toàn bộ tài sản bảo đảm phải đƣợc bên bảo đảm và/hoặc bên đang quản lý tài sản bảo đảm chuyển giao cho ACB hoặc tổ chức, cá nhân do ACB ủy quyền quản lý tài sản bảo đảm.
Kiểm soát, quản lý tài sản bảo đảm tiền vay là vấn đề khá phức tạp, tuy nhiên nếu làm tốt công tác quản lý tài sản bảo đảm sẽ góp phần nâng cao đƣợc chất lƣợng tài sản bảo đảm và đảm bảo an toàn tín dụng tối đa.