2.2. Đánh giá những hạn chế, khó khăn khi áp dụng pháp luật về
2.2.3. Những khó khăn, vướng mắc về bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp
pháp của Bên thế chấp là Bên thứ ba
Từ trước khi BLDS 2015 ra đời cũng đã có rất nhiều Hợp đồng thế chấp tài sản của bên thứ ba được xác lập, dưới nhiều hình thức, tên gọi như: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của người thứ ba, Hợp đồng bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, …, và sau khi BLDS 2015 ra đời, các Hợp đồng thế chấp tài sản của Bên thứ ba sẽ càng xuất hiện nhiều hơn do pháp luật đã tạo điều kiện cho một người có thể dùng tài sản của mình để thế chấp bảo đảm cho nghĩa vụ của người khác. Trong quan hệ 03 bên này, rõ ràng Bên vay (Bên được bảo đảm) được giải ngân tiền, Bên cho vay (Bên nhận bảo đảm – các TCTD) thực hiện được hoạt động tín dụng, phát vay được tiền, thu được lãi suất từ khoản tiền cho vay và có quyền xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ trong trường hợp nghĩa vụ bị vi phạm, nhưng Bên bảo đảm (Bên thế chấp) không có lợi ích gì rõ ràng trong mối quan hệ này mà thậm chí có nguy cơ bị mất tài sản. Trong nhiều trường hợp, Bên bảo đảm không được chuẩn bị đầy đủ kiến thức và hiểu biết khi tham gia vào quan hệ tín dụng và bảo đảm, nhiều
khi chỉ là do cả tin, cho bạn bè, họ hàng “mượn” tài sản khi tài sản đang nhàn rỗi không sử dụng vào việc gì, chỉ đến khi tài sản bảo đảm bị xử lý do Bên vay không trả được nợ thì lúc đó mới biết hậu quả pháp lý của việc bảo đảm của mình. Thực tế là Hợp đồng thế chấp bao gồm rất nhiều điều khoản, rất phức tạp, chứa nhiều quy định, thậm chí gây khó khăn cho cả những người có hiểu biết nói chung và có hiểu biết về pháp luật nói riêng, thường là các hợp đồng mẫu do các TCTD (thường là các tổ chức lớn, được tư vấn kĩ càng về các vấn đề liên quan đến pháp luật) đưa ra; Bên bảo đảm thường có rất ít cơ hội được thảo luận về các điều khoản trong Hợp đồng nên trong quan hệ bảo đảm tín dụng này Bên bảo đảm thường là bên yếu thế hơn. Bên cạnh đó, đối với các Hợp đồng đặc biệt mà tài sản bảo đảm có giá trị lớn như Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thì pháp luật cũng quy định các Hợp đồng này bắt buộc phải được công chứng. Tuy nhiên, có thể thấy khách hàng thường xuyên của các Văn phòng công chứng, của các Công chứng viên không phải là Bên bảo đảm (những người hiếm khi có giao dịch cần công chứng) mà là Bên nhận bảo đảm, là các Ngân hàng lớn, liên tục ký kết các Hợp đồng cần công chứng (trong đó có Hợp đồng bảo đảm), nên sẽ dễ hiểu nếu các Văn phòng công chứng, các Công chứng viên có sự thiên vị, ưu ái hơn cho các TCTD mà có thể Bên bảo đảm đã là bên yếu thế nhưng sẽ lại tiếp tục phải nhận thiệt thòi về mình. Sau khi ký kết hợp đồng và bàn giao các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu của mình đối với tài sản (Ví dụ như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) thì Bên bảo đảm bị đặt vào tình huống hoàn toàn bất lợi so với các Bên còn lại trong quan hệ hợp đồng. Đến khi tài sản bị xử lý, họ cùng rất ít có khả năng bảo vệ được quyền và lợi ích của mình.
Một ví dụ là Bản án số 40/2019/DSST ngày 28/10/2019 của Tòa án nhân dân huyện Chương Mỹ về “Tranh chấp Hợp đồng tín dụng” giữa Nguyên đơn là Ngân hàng V và Bị đơn là anh PMT, anh PVĐ, chị NTS. Theo
Bản án thể hiện, năm 2014, anh PMT vì muốn tham gia vào công ty đa cấp Thiên Ngọc Minh Uy nên được một thành viên công ty hướng dẫn vay vốn tại Ngân hàng V. Cán bộ Ngân hàng V hướng dẫn cho anh PMT phải đưa cả hai người em trai và em dâu của mình là anh PVĐ, chị NTS vào cùng vay vốn nên anh PMT đưa anh PVĐ, chị NTS sang vào cùng đứng tên vay vốn chứ thực tế toàn bộ số tiền vay do anh PMT quản lý và thực tế sau khi vay tiền, anh PMT đem nộp ngay cho Công ty Thiên Ngọc Minh Uy. Để bảo đảm cho khoản vay trên của anh PMT, anh PVĐ, chị NTS, cán bộ Ngân hàng hướng dẫn anh PMT đưa gia đình đi ký Hợp đồng thế chấp với tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất đối với thửa đất của hộ gia đình, đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là hộ ông PVB1. Hộ gia đình ông PVB1 gồm có 04 thành viên là ông PVB1, bà PTĐ1, anh PMT, anh PVĐ, trong đó ông PVB1 đã bị tâm thần từ năm 1996 và từ năm 2013 đã được hưởng trợ cấp xã hội hàng tháng theo diện “Người tâm thần”. Tuy nhiên, Hợp đồng thế chấp tài sản do ông PVB1 và các thành viên trong hộ ký năm 2014 vẫn được công chứng mà không có bất cứ vấn đề gì. Trong trường hợp này, quyền lợi của ông PVB1 đã không được bảo đảm, và vì gia đình ông PVB1 không còn nơi ở nào khác nên không chấp nhận bàn giao thửa đất cho Ngân hàng V để xử lý thu hồi nợ khi anh PMT, anh PVĐ, chị NTS vi phạm nghĩa vụ, khiến Ngân hàng V buộc phải khởi kiện ra Tòa án nên quyền lợi của ông PVB1 mới được bảo vệ một phần nào [45, 53].