khi nhà nước thu hồi đất phục vụ lợi ích công cộng.
1.3.1 Các nhân tố khách quan
-Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó.
Chính sách BT, HT luôn được Nhà nước hoàn thiện để ngày càng phú hợp với nhu cầu thực tế. Qua khoảng thời gian đổi mới và hoàn thiện, công tác BT, GPMB đã đạt được những thành quả tốt. Tuy nhiên, hệ thống chính sách pháp luật đất đai vẫn còn tồn tại một số vướng mắc trong thực tế. Số lượng các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai nhiều, nhưng thiếu đồng bộ, thiếu ổn định. Một số văn bản quy phạm pháp luật về đất đai thuộc thẩm quyền địa phương ban hành còn chậm, nội dung hướng dẫn chưa rõ ràng, gây khó khăn cho việc thực hiện công tác BT, GPMB khi thu hồi đất.
dụng đất thì việc tổ chức thực thi các văn bản đó cũng rất quan trọng. Vẫn còn tồn tại một số bộ phận nhận thức kém về quy định của pháp luật nói chung. Việc tổ chức công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai cho người dân vẫn còn nhiều hạn chế, điều này cũng phần nào gây ảnh hưởng tới tiến độ GPMB.
-Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Các phương án BT, GPMB đều cần dựa trên các quy hoạch, kế hoạch nhất định, nhằm đạt được các hiệu quả kinh tế- xã hội. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không chỉ là căn cứ quan trọng để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích SDĐ, mà còn là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng QSDĐ, tác động tới viễ xác định giá đất bồi thường.
Quan trọng là thế, tuy nhiên chất lượng quy hoạch trong thực tế vẫn còn nhiều điểm bất hợp lý, tính khả thi thấp. Phương án quy hoạch trong nhiều trường hợp vẫn còn mang tính áp đặt chủ quan, không nhìn được bao quát tổng thể sự hiệu quả của dự án. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến tình trạng quy hoạch “treo”, dự án “treo”.
-Đăng kí đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai
Trong công tác bồi thường GPMB, GCN quyền SDĐ đất là căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất hay diện tích đất được bồi thường. Công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa theo kịp tiến độ đo đạc lập bản đồ địa chính, do đó hạn chế hiệu quả đầu tư của việc đo vẽ bản đồ. Nếu tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ thực hiện chậm, không đạt được mục tiêu đề ra sẽ khiến cho việc thực hiện quyền SDĐ của tổ chức và hộ gia đình cá nhân khó khăn hơn, gây ảnh hưởng đến công tác bồi thường GPMB.
-Yếu tố giá đất và định giá đất
Giá đất do UBND cấp tỉnh quy định không phản ánh đúng và thường thấp hơn nhiều giá trị thực của đất đai. Hiện nay, việc định giá đất chủ yếu sử dụng một số phương pháp truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện, đó là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập.
Theo Luật Đất đai 2013 đã quy định, nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường.Tuy nhiên, giá đất do UBND các tỉnh quy định lại không đảm bảo được theo nguyên tắc này, khiến cho người dân khiếu nại, kiện cáo nhiều, làm chậm tiến độ trong việc GPMB khi Nhà nước THĐ.
Như vậy, nếu công tác định giá đất để bồi thường GPMB không được quan tâm đúng mức sẽ làm cho công tác bồi thường GPMB trì trệ, dẫn tới việc không có
mặt bằng đầu tư, làm chậm tiến độ triển khai dự án hoặc bỏ lỡ cơ hội đầu tư. -Thị trường bất động sản
Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc THĐ để thực hiện các dự án đầu tư. Người dân bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc thuê đất, tài sản trên đất mà không nhất thiết phải thông qua chính sách tái định cư của Nhà nước. Đồng thời, cùng với đó giá đất cũng sẽ bị tác động bởi thị trường bất động sản, đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến công tác bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất tại các dự án thời gian qua bị trì trệ, chậm tiến độ và dẫn tới những khiếu nại, khiếu kiện của người dân có đất bị thu hồi.
1.3.2 Các nhân tố chủ quan
-Tâm lý, trình độ học vấn, đạo đức của người dân có đất bị thu hồi
Trong quá trình giải phóng mặt bằng, người dân có đất bị thu hồi sẽ là một trong những yếu tố quyết định tiến độ của công tác GPMB. Việc thu hồi đất khiến cho người bị thu hồi phải di chuyển chỗ ở mới, làm thay đổi phương thức canh tác, sản xuất. Hơn nữa nhiều người đặt nặng về yếu tố tâm linh, thờ cúng, tín ngưỡng. Cho nên, đa phần người dân sẽ ngại di chuyển và thay đổi. Chính vì thế, công tác tuyên truyền cho người dân có đất bị thu hồi là vô cùng quan trọng, đó là một bước đệm vững chắc giúp cho người dân hiểu biết rõ về pháp luật đất đai và những quyền lợi họ có được sau khi bị thu hồi đất. Chỉ cần giúp cho người dân nhận thấy được những lợi ích và cơ hội thay đổi cuộc sống tốt hơn, hạn chế được tình trạng khiếu nại, tố cáo thì chắc chắn công tác GPMB sẽ diễn ra thuận lợi và nhanh chóng hơn rất nhiều.
-Khả năng xử lý công việc của cán bộ chuyên môn.
Công tác GPMB là một quá trình khá phức tạp vì nó tác động trực tiếp đến cuộc sống và công việc của người bị THĐ. Nếu xử lý không tốt sẽ dẫn đến những khiếu nại về đất đai từ người dân. Chính vì thế, để thực hiện công tác GPMB hiệu quả nhất, cần xây dựng và triển khai phương án BT, HT, TĐC một cách hợp lý. Đồng thời cần làm tốt công tác tuyên truyền, phổ biến về pháp luật đất đai cho người dân, những buổi nói chuyện, đàm thoại trực tiếp giữa các cán bộ chuyên môn và người dân sẽ giúp giải quyết những khúc mắc dễ dàng hơn.
CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐƯỜNG BỘ VEN BIỂN QUA ĐỊA PHẬN QUẬN ĐỒ SƠN, HẢI PHÒNG