CHƢƠNG 2 : PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.2. Thực trạng hoạt động của các khu kinh tế cửa khẩu tỉnh Tây Ninh
3.2.2. Thực trạng hoạt động của các khu kinh tế cửa khẩu trên địa bàn tỉnh Tây
3.2.2.1. Phát triển và thu hút đầu tư
Lũy kế đến nay tại Khu kinh tế cửa khẩu Mộc Bài còn 53 dự án đăng ký đầu tƣ còn hiệu lực(Bao gồm 06 dự án FDI trong KCN TMTC thuộc KKTCK Mộc Bài), với tổng diện tích đất đăng ký sử dụng là 1.962,09 ha (đã đền bù khoảng 971,61 ha/1.962,09 ha, đạt 49,50%), tổng vốn đăng ký đầu tƣ là 8.218,79 tỷ đồng và 206,95triệu USD; Vốn giải ngân của các dự án đầu tƣ ƣớc đạt khoảng 1.169,06 tỷ đồng (14,22%) và 130 triệu USD (62,82%). Cụ thể :
- 18 dự án phát triển công nghiệp (bao gồm 06 dự án trong KCN TMTC tổng vốn đăng ký đầu tƣ là 56,95 triệu USD), tổng diện tích đất đăng ký sử dụng 883,145 ha, tổng vốn đăng ký đầu tƣ 2.641,75 tỷ đồng và 206,95 triệu USD.
- 09 dự án khu dân cƣ, khu đô thị mới, với diện tích đất đăng ký sử dụng 312,74 ha, tổng số vốn đăng ký đầu tƣ 1.601,15 tỷ đồng.
- 01 dự án khu du lịch sinh thái với diện tích đăng ký 600ha, vốn đăng ký 291,85 tỷ đồng.
- 20 dự án thƣơng mại, dịch vụ, kho ngoại quan tổng diện tích đất đăng ký sử dụng 166,156 ha, tổng vốn đăng ký đầu tƣ 3.669,18 tỷ đồng.
- 05 dự án xây dựng trụ sở làm việc diện tích đất đăng ký sử dụng 0,95ha, vốn đăng ký đầu tƣ 14,86 tỷ đồng.
Tổng diện tích đất nhà đầu tƣ và nhà nƣớc đã đền bù khoảng 971,61 ha/1.962,99 ha (diện tích đăng ký sử dụng), đạt 49,50%. Trong đó NSNN đền bù đƣợc 105,49 ha.
Bảng 3.2.Tình hình đầu tƣ từ ngân sách Nhà nƣớc STT KKTCK Vốn ngân sách (tỷ đổng) Tổng cộng (tỷ đồng) TW Địa phƣơng 1 Mộc Bài 151,31 66,97 218,28 2 Xa Mát 83,08 13,07 96,15
Nguồn: Ban quản lý các khu kinh tế tỉnh Tây Ninh, 2018
Bên cạnh đó, Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) tài trợ dự án phát triển đô thị tiểu vùng sông Mêkông mở rộng (GMS) giữa 02 tỉnh Tây Ninh và Quảng Trị, tại KKTCK Mộc Bài đƣợc tiếp nhận và sử dụng nguồn vốn do ADB tài trợ trên 40 triệu USD gồm các dự án : đầu tƣ một số tuyến đƣờng theo quy hoạch KKTCK, nhà máy cấp nƣớc, nhà máy xử lý nƣớc thải, phân loại rác thải với kinh phí hơn 40 triệu USD. Tất cả các dự án đang triển khai thi công.
Bảng 3.3. Kết quả thu hút các dự án đầu tƣ
STT KKTCK Vốn đăng ký đầu tƣ FDI (triệu USD) Trong nƣớc (tỷ đồng) Dự án VĐK Dự án VĐK 1 Mộc Bài 08 206,95 45 8.218,72 Trong đó KCN TMTC 06 56,95 2 Xa Mát 06 158,5
Nguồn: Ban quản lý các khu kinh tế tỉnh Tây Ninh, 2018
Chi tiết về các dự án đầu tƣ nhƣ sau:
a) Các dự án của Công ty TNHH Đầu tư Hiệp Thành a1./ Dự án Trung tâm thương mại Hiệp Thành
Dự án Trung tâm thƣơng mại Hiệp Thành đƣợc UBND tỉnh chấp thuận chủ trƣơng đầu tƣ cho Công ty CP Đầu tƣ Nam Hiệp Thành tại văn bản số 373/UB ngày 2/11/2004 và phê duyệt dự án tại văn bản số 40/UB ngày 1/02/2005 với quy mô
diện tích 48,519 ha, tổng vốn đầu tƣ 370,618 tỷ đồng. (sau này đƣợc sự đồng ý của UBND tỉnh cho phép chuyển đổi pháp nhân thực hiện dự án sang Công ty TNHH Đầu tƣ Hiệp Thành).
Ngày 28/9/2005 UBND tỉnh đã đồng ý điều chỉnh công năng một phần diện tích 22 -26 ha của dự án thành khu may gia công hàng xuất khẩu.Theo đó, ngày 15/9/2009, BQL khu kinh tế cửa khẩu Mộc Bài đã ban hành quyết định 94/QĐ- BQL điều chỉnh quy hoạch khu TTTM Hiệp Thành thành hai khu: Khu 1 với tổng diện tích 24,2091 (trong đó diện tích 20,9 ha đã được đền bù và 3,3 ha chưa đền bù) là khu thƣơng mại dịch vụ và khu 2 đƣợc điều chỉnh từ các chợ trung tâm, các kho thƣơng mại thành khu dịch vụ may gia công hàng xuất khẩu với tổng diện tích là 24,3097 ha, đã chuyển nhƣợng sang Công ty VN – Mộc Bài. Tuy nhiên trong quá trình triển khai dự án của công ty Hiệp Thành có một sốvƣớng mắc nhƣ sau:
- Đối với khu 2 với tổng diện tích là 24,3097 ha: Ngày 28/9/2009 UBND tỉnh đã đồng ý điều chỉnh công năng một phần diện tích 22 -26 ha của dự án thành khu may gia công hàng xuất khẩu. Ngày 10/6/2010 Công ty Hiệp Thành và Công ty Việt Nam –Mộc Bài ký hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và chuyển nhượng tài sản gắn
liền với đấtvới giá thuê quyền sử dụng đất là: 126.476.028.948 đồng và giá chuyển
nhƣợng tài sản gắn liền với đất là 35.880.000.000. Tuy nhiên,khi thực hiện cấp giấy CNQSDĐ, do công ty Việt Nam Mộc Bài là Doanh nghiệp nƣớc ngoài nên không thể cấp giấy CNQSD đất. Do đó, ngày 01/10/2013 tổ chức cuộc họp xem xét giải quyết để cấp giấy CNQSDĐ cho công ty Việt Nam Mộc Bài phải thực hiện nhƣ sau:
+ Công ty Hiệp Thành có văn bản tự nguyện trả lại đất (VB số 07/CTY-HT ngày 30/9/2016) và BQL KKT ra quyết định thu hồi đất công ty Hiệp Thành (QĐ thu hồi số 100/QĐ-BQLKKT ngày 01/10/2013)
+ Sau đó, ngày 10/10/2013 BQL KKT ban hành QĐ số 102 cho Công ty Việt Nam Mộc Bài thuê đất và ký hợp đồng thuê đất số 05/HĐ-TĐngày 15/10/2013, trong đó nghĩa vụ tài chính Công ty Việt Nam Mộc Bài không phải thực hiện do Công ty Hiệp Thành đã thực hiện xong. Ngày 25/10/2013 Công ty Việt Nam Mộc Bài và Công ty Hiệp Thành đã thanh lý hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và mua tài
sản gắn liền với đất. Ngày 26/12/3013 UBND tỉnh đã cấp giấy CNBQSDĐ cho Công ty Việt Nam Mộc Bài với hình thức nhà nước cho thuê trả tiền 1 lần.
- Liên quan đến việc xử lý số tiền sử dụng đất mà Công ty TNHH Đầu Tƣ Hiệp Thành đƣợc miễn giảm, Bộ Tài Chính đã có văn bản số 8348/BTC-QLCS ngày 20/6/2016 đề nghị Công ty làm việc với cơ quan tài nguyên môi trường để xác định việc thuê lại đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê gắn với chuyển nhượng tài sản trên đất có phải là chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay không để có cơ sở xem xét, xử lý số tiền sử dụng đất đã được giảm theo quy định tại điểm 3, điểm 4
mục I phần C thông tư 117/2004/TT-BTC ngày 17/12/2004. Ngày 6/7/2016, Tổng
cục Quản lý Đất đai có văn bản số 1185/TCQLĐĐ-CSPC nêu: “căn cứ quy định tại khoản 2 điều 92; điểm b khoản 2 điều 110 của Luật đất đai 2003 thì việc Công ty TNHH Đầu Tư Hiệp Thành cho Công ty Việt Nam Mộc Bài (doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài) thuê quyền sử dụng đất (trên đất có tài sản sở hữu của Công ty TNHH Đầu Tư Hiệp Thành) là phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm thực hiện. Công ty TNHH Đầu Tư Hiệp Thành không được chuyển nhương quyền sử dụng đất cho Công ty CP Việt Nam Mộc Bài vì Công ty CP Việt Nam Mộc Bài không thuộc đối tượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của
tổ chức kinh tế”. Tiếp theo, ngày 5/9/2016 Bộ Tài Chính có văn bản số 12240/BTC-
QLCS, đề nghị Công ty TNHH Đầu Tƣ Hiệp Thành căn cứ hồ sơ và các công văn 8348/BTC-QLCS ngày 20/6/2016 của Bộ Tài Chính, công văn số 1185/TCQLĐĐ- CSPC của Tổng cục Quản lý Đất đai làm việc với các cơ quan chức năng địa phƣơng và báo cáo UBND tỉnh để xem xét giải quyết theo thẩm quyền.
- Ngày 23/9/2016, Cục thuế đã chủ trì cuộc họp với các sở ban ngành có liên quan tìm giải pháp thực hiện giải quyết khiếu nại về truy thu tiền sử dụng đất đã đƣợc miễn giảm đối với Công ty TNHH Đầu Tƣ Hiệp Thành theo công văn số 2608/VP-KKTC ngày 15/09/2016 của UBND tỉnh. Cuộc họp thống nhất do chưa có căn cứ vững chắc để xử lý truy thu số tiền sử dụng đất được giảm 30% đối với Công ty TNHH Đầu Tư Hiệp Thành và giao Ban quản lý khu kinh tế xác định và rà soát tính toán lại số tiền sử dụng đất cho Công ty TNHH Đầu Tư Hiệp Thành phải nộp
tại thời điểm thu hồi đất và số tiền thuê đất của Công ty Cổ phần Việt Nam Mộc Bài
phải nộp sau khi đã tính toán xác định tiền miễn giảm theo quy định.
- Thực hiện văn bản số 3666/UBND-KTTC ngày 22/12/2016 của UBND tỉnhvề việc giao BQLKKT chủ trì phối hợp Sở TNMT, Sở Tài Chính, Cục thuế rà soát và tính toán lại tiền sử dụng đất của Công ty Hiệp Thành và tiền thuê đất của Công ty Việt Nam- Mộc Bài.
- Thực hiện chỉ đạo của UBND tỉnh tại văn bản số 1746/VP-TH ngày 28/04/2017 về việc giao Ban quản lý Khu kinh tế tiếp tục thực hiện việc xác định và tính tiền thuê đất của Công ty cổ phần Việt Nam Mộc Bài. Tại cuộc họp ngày 24/01/2017 do Ban Quản lý Khu kinh tế chủ trì, đã thống nhất giao Ban quản lý khu kinh tế tổ chức thuê đơn vị tƣ vấn xác định lại giá đất theo giá thị trƣờng tại thời điểm có Quyết định cho thuê đất (năm 2013) làm cơ sở điều chỉnh lại đơn giá thuê đất tại khoản 2 Điều 2 của Hợp đồng thuê đất số 05/HĐTĐ ngày 15/10/2013.
Hiện nay, việc xác định đơn giá thuê đất , Ban quản lý Khu kinh tế đã nộp ở Sở TNMT và đƣợc tổ chức họp ngày 10/01/2018. Sau khi đơn vị tƣ vấn góp ý chỉnh sửa sẽ trình Sở TNMT thông qua hội đồng thẩm định giá đất phê duyệt.
Việc chuyển nhượng phần diện tích còn lại của dự án:
Đối với khu 1 diện tích 24,2091 ha, Công ty đƣợc Ban Quản lý Khu kinh tế cửa khẩu Mộc Bài (nay là Ban Quản lý Khu kinh tế tỉnh Tây Ninh) giao đất tại Quyết định số 28/QĐ-BQL ngày 25/12/2007 với diện tích 242.090,6 m2 và Quyết định số 36/QĐ-BQL về việc điều chỉnh diện tích giao đất cho Công ty TNHH Đầu tƣ Hiệp Thành còn 209.053,9 m2 (lý do chƣa đền bù xong). Ngày 23/12/2016, UBND tỉnh đã có văn bản đồng ý cho cty Hiệp Thành chuyển đổi công năng sang đất Công nghiệp với diện tích 24 ha tại văn bản số 3668/UBND-KTTC.
+ Đối với diện tích 209.053,9 m2Công ty đƣợc Cục Thuế hƣớng dẫn không phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng tại văn bản số 2027/CT- THNVĐT ngày 17/5/2017 và đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CE 979017 ngày 09/6/2017
+ Năm 2016, công ty tiếp tục đền bù đối với diện tích 33.036,7 m2 và hoàn thành công tác đền bù giải phóng mặt bằng. Ngày 18/7/2017, Ban Quản lý khu kinh
tế ban hành Quyết định số 70/QĐ-BQLKKT về việc cho Công ty TNHH Đầu tƣ Hiệp Thành thuê 33.036,7 m2 đất tại khu kinh tế cửa khẩu Mộc Bài với mục đích công nghiệp.
Hiện nay, Ban quản lý Khu kinh tế đang cùng các sở, ban, ngành liên quan hỗ trơ Công ty TNHH Đầu tƣ Hiệp Thành bồi thƣờng hỗ trợ diện tích 3,3 ha và đã xin chủ trƣơng UBND tỉnh cho phép thực hiện:
- Chuyển đổi công năng từ Khu thƣơng mại công nghiệp Hiệp Thành thành đất công nghiệp và bổ sung chức năng xây dựng và kinh doanh hạ tầng trong KKTCK Mộc Bài.
- Đƣợc chuyển nhƣợng toàn bộ phần vốn góp cho Công ty TNHH phát triển KCN TMTC, Ban quản lý Khu kinh tế đã hƣớng dẫn công ty thực hiện các thủ tục tiếp theo đúng quy định.
a2)Dự án Khu nhà ở nhân viên
- UBND tỉnh chấp thuận chủ trƣơng đầu tƣ tại văn bản số 299/UBND ngày 23/3/2007, UBND tỉnh ph duyệt QHCT ngy 12/3/2008.
- Diện tích dự án : 7,879 ha, diện tích đất đ đền b 7,78 ha của 16 hộ, còn 2 hộ chƣa nhận tiền đền bù với diện tích khoảng 8.500m2
, tỷ lệ 98,7%, đãsan lấp mặt bằng, vốn đầu tƣ đã thực hiện: 7 tỷ đồng/130,347 tỷ đồng vốn đăng ký, chủ yếu là kinh phí đền bù .
Hiện nay, Công ty tiếp tục triển khai và thực hiện điều chỉnh bổ sung quy hoạch chơ, bãi xe và nhà ở công nhân.
b) Các dự án đầu tư của Công ty CP Đầu tư Phi Long và Công ty CP Đầu tư Việt Nam (Công ty Phi Long)
Công ty CP Đầu tƣ Phi Long và Công ty CP Đầu tƣ Việt Nam do công ty CP Đầu tƣ Công ty Phi Long làm chủ đầu tƣ, (sau đây gọi chung là Công ty CP Phi Long), ngành nghề chuyên thực hiện đầu tƣ và kinh doanh địa ốc tại thành phố Hồ Chí Minh là một trong những công ty tiên phong đầu tƣ vào Khu kinh tế cửa khẩu Mộc Bài trong thời kỳ ban đầu mới thành lập, đƣợc UBND tỉnh Tây Ninh cho phép đầu tƣ vào dự án Đô thị Mặt Trời thuộc Khu kinh tế cửa Khẩu Mộc Bài. Đến nay đã
thực hiện 05 dự án với tổng diện tích đất 764,19 ha gồm dự án khu công nghiệp quy mô 90,78 ha; dự án khu dân cƣ 19,11 ha; dự án khu nhà ở và công viên ven hồ quy mô 17,26 ha; dự án trung tâm thƣơng mại dịch vụ và kho ngoại quan quy mô 37,04 ha; dự án khu du lịch sinh thái quy mô 600 ha. Tình hình triển khai dự án nhƣ sau:
b1) Đối với Khu công nghiệp Về góc độ pháp lý:
- Đƣợc UBND tỉnh chấp thuận chủ trƣơng đầu tƣ tại văn bản 347/UB ngày 23/9/2002 tại Khu kinh tế cửa khẩu Mộc Bài.
- Đƣợc UBND tỉnh giao đất tại Quyết định số 413/QĐ-CT ngày 08/9/2004 cụm công nghiệp số II.
- Quyết định 445/QĐ-CT ngày 05/10/2004 về việc điều chỉnh diện tích đất tại Quyết định số 413/QĐ-CT ngày 08/9/2004 cho cụm công nghiệp số II.
- Đƣợc UBND tỉnh phê duyệt quy hoạch cụm công nghiệp số II tại Quyết định số 566/2004/QĐ-UB ngày 31/5/2004.
- Đã ký hợp đồng thuê đất với Sở Tài Nguyên và Môi Trƣờng số 01/11/HĐ- TĐ ngày 08/11/2004.
Kết quả:
- Công ty đã bồi thƣờng 72/90,78ha đạt tỷ lệ 79,31% ;
- Vốn đầu tƣ đã thực hiện 13,56/151,19 tỷ đồng đạt tỷ lệ 8,97% so với vốn đăng ký;
- Đã san lắp mặt bằng tại vị trí đã bồi thƣờng để giữ đất.
Tồn tại
- Diện tích đất đền bù không liền thửa “da beo”, chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do chƣa thực hiện nghĩa vụ tài chính;
- Thời gian qua công ty tự ý đào mƣơng, hồ điều tiết không theo quy hoạch đƣợc duyệt làm ảnh hƣởng đến các hộ dân và an ninh quốc phòng tại khu vực biên giới, chƣa chấp hành các yêu cầu của đoàn kiểm tra của Ban Quản lý và Đoàn kiểm tra liên ngành theo chỉ đạo của UBND tỉnh;
- Không phối hợp với cơ quan quản lý trong việc thực hiện các thủ tục về đất và trình tự pháp lý khi triển khai dự án, khi Ban Quản lý nhắc nhỡ về tiến độ triển
khai dự án thì Công ty có đề xuất chuyển đổi công năng nhƣng không thực hiện các thủ tục theo hƣớng dẫn sau đó.
- San lắp mặt bằng lấn sang đất của ngƣời dân, Công ty không phối hợp với cơ quan quản lý để giải quyết.
- Công ty đã có đề xuất chuyển đổi công năng dự án tại văn bản số 20/2015/CV-Cty ngày 02/7/2015 nhƣng không thực hiện các thủ tục để xin chuyển đổi công năng.
b2) Đối với dự án Khu dân cư 1A và 1B Về góc độ pháp lý
- Đƣợc UBND tỉnh cho chủ trƣơng chấp thuận tại văn bản số 446/UB ngày 03/12/2002 về việc đồng ý chủ trƣơng cho Công ty TNHH Đầu tƣ Phi Long thực hiện khu dân cƣ số 1.
- Đƣợc UBND tỉnh giao đất tại Quyết định số 517/QĐ-CT ngày 24/11/2003 với diện tích 91.395 m2.
Kết quả
- Khu dân cƣ 1A, Công ty đã bồi thƣờng 91.395 m2 đạt tỷ lệ 100 %