Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.5. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Đất đai có một vị trí đặc biệt đối với con người, xã hội, dù ở bất kì quốc gia nào và chế độ nào. Không một quốc gia nào không có lãnh thổ, không có đất đai của mình, nơi diễn ra mọi hoạt động kinh tế - xã hội của quốc gia. Dù ở đâu hay làm gì, thì các hoạt động sản xuất, sinh hoạt của con người đều là trên đất đai. Bởi thế, đất đai luôn được coi là vốn quý của xã hội, và luôn được chú tâm gìn giữ và phát huy tiềm năng từ đất.
Công tác quản lý đất đai nói chung và công tác chuyển quyền sử dụng đất nói riêng ở Việt Nam đang ngày được hoàn thiện và tiến bộ hoá, áp dụng khoa
học, công nghệ, tiến bộ xã hội vào trong công tác quản lý đất đai. Bản chất của quản lý đất đai hiệu quả là sự dễ dàng tiếp cận thông tin đáng tin cậy và cập nhật về quyền sử dụng, mục đích sử dụng và giá đất. Do đó, kết quả của quá trình quản lý đất đai là phải xây dựng được hệ thống thông tin được liên tục cập nhật và có thể được phổ biến rộng rãi đến các chủ thể thị trường và chính phủ để quản lý đất đai bền vững. Những thông tin về đăng ký trong nhiều trường hợp mang lại quyền lợi hoặc cung cấp thông tin về quyền lợi, do vậy, cần phải đáng tin cậy và mang tính độc lập.
Việt Nam là một nước đang phát triển, đang thu hút nhiều đầu tư nước ngoài, tốc độ đô thị hoá ngày một tăng. Trong những năm gần đây, không chỉ ở Hà Nội mà ở các tỉnh thành trên cả nước, sự gia tăng dân số chính là nguyên nhân của đô thị hoá. Khi thành phố ngày càng được mở rộng thì những vấn đề liên quan đến đất đai càng nhiều và phức tạp. Sức “hấp dẫn” của cuộc sống đô thị và của các vùng đã được đô thị hoá là nguyên nhân chính lôi cuốn một khố lượng khổng lồ cư dân nông thôn đi tìm miền “đất hứa”. Những vấn đề về công tác đền bù giải phóng mặt bằng, chuyển quyền sử dụng đất là những vấn đề gây đau đầu cho các nhà quản lý. Công tác chuyển QSDĐ hiện nay đang là một trong những hoạt động sôi nổi, nóng bỏng và nhạy cảm. Chuyển QSDĐ đi đối với việc cấp GCN cho người sử dụng và đó là giấy tờ pháp lý cuối cùng khẳng định quyền sử dụng đối với đất.
Về tình hình chuyển quyền sử dụng đất: Chuyển quyền sử dụng đất đã thực sự đáp ứng nhu cầu của người dân về sử dụng đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh. Đặc biệt là hình thức chuyển nhượng, tặng cho là hình thức chiếm tỷ lệ cao nhất trong các hình thức chuyển quyền sử dụng đất. Riêng đối với đất ở thì thị trường mua bán, chuyển nhượng lại sôi động hơn cả. Xu hướng là di cư từ nông thôn ra thành phố, nhu cầu nhà ở của người dân và kinh doanh bất động sản của các cá nhân, tổ chức…
Những tồn tại của việc thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam: Việc thực hiện các QSDĐ tuy đã được pháp luật quy định song những quy định còn chặt, chưa mở hoặc các văn bản pháp luật quy định và hướng dẫn thực hiện chưa đồng bộ, trong đó có thủ tục kê khai đăng ký, cơ quan chuyên môn và cơ quan dịch vụ chưa có kế hoạch và còn yếu kém về năng lực, đồng thời về giá đất tuy đã có nhiều văn bản quy định nhưng vẫn còn bất cập hạn chế cho việc xác định giá trị đất đai để chuyển nhượng; chuyển đổi; cho thuê; cho thuê lại hay góp vốn bằng QSDĐ. Trong quá trình tổ chức thực hiện, còn một số tồn tại như chuyển quyền QSDĐ nông nghiệp không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền do thủ tục chuyển quyền còn quá phức tạp, thêm vào đó là sự thờ ơ, chủ quan của người sử dụng đất. Tâm lý ngại làm thủ tục và chủ quan rằng chỉ cần thoả thuận giữa hai bên, không gây tranh chấp thì chính quyền không can dự vào của người dân khiến cho các nhà quản lý khó kiểm soát được tình hình và gây khó khăn trong công tác quản lý nhà nước về đất đai và các công tác khác có liên quan, gây lãng phí cho Nhà nước và nhân dân.
Tình hình chuyển QSDĐ tại Việt Nam có nhiều sự thay đổi chuyển biến rõ rệt từ khi Luật Đất đai 2013 ra đời. Thủ tục hành chính thực hiện công tác chuyển quyền đã bớt rườm rà hơn trước, luật đã quy định rõ ràng chức năng thẩm quyền của cơ quan nhà nước cũng như người sử dụng đất.
Hiện nay, Chính phủ Việt Nam đã tích cực chỉ đạo khẩn trương triển khai đo đạc bản đồ địa chính bằng công nghệ hiện đại, áp dụng công nghệ số vào trong công tác quản lý đất đai, xây dựng cơ sở dữ liệu trên toàn quốc. Việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai sẽ giúp công tác chỉnh lý biến động, theo dõi và quản lý các hoạt động đối với đất một cách chính xác và kịp thời. Mọi thay đổi của thửa đất như thay đổi ranh giới thửa, thay đổi diện tích hay thay đổi chủ sử dụng (có hoạt động chuyển quyền sử dụng đất) đều được các nhà quản lý nắm bắt. Thêm vào đó, vài năm trở lại đây, được sự quan tâm của Nhà nước nên đã có nhiều dự án đo đạc bản đồ địa chính được triển khai trên toàn quốc, việc kê
khai, đăng ký quyền sử dụng đất của người dân cũng được chấp hành tốt hơn, tạo điều kiện thuận lợi trong công tác quản lý nhà nước về đất đai (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007).
1.5.1. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất của tỉnh Lào Cai
Trong những năm qua, nhờ thực hiện tốt công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng với sự phát triển đô thị hóa mạnh mẽ đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển quyền sử dụng đất. Thị trường chuyển quyền sử dụng đất trong tỉnh Lào Cai đặc biệt là thành phố Lào Cai và huyện Sa Pa diễn ra rất sôi động. Các thủ tục chuyển quyền được giải quyết nhanh gọn, đúng quy định đã làm tăng số lượng hồ sơ chuyển quyền đăng ký với cơ quan quản lý nhà nước, giảm đáng kể số vụ chuyển quyền không qua cơ quan nhà nước do không đủ giấy tờ hoặc do thủ tục quá rườm rà, phức tạp.
1.5.2. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất của tỉnh Phú Thọ
Trong những năm vừa qua UBND tỉnh Phú Thọ đã ban hành kịp thời nhiều văn bản quy phạm pháp luật cụ thể hoá các thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian giải quyết chính vì thế mà kết quả chuyển quyền sử dụng đất có kết quả tương đối tốt.
Đến năm 2013 UBND tỉnh đã ra Quyết định số 141/QĐ-UBND ngày 23 tháng 7 năm 2013 của UBND tỉnh Phú Thọ về bộ TTHC chung áp dụng tại cấp huyện lĩnh vực Tài nguyên và Môi trường. Từ khi có quyết định này công tác quản lý và sử dụng đất đai đi vào nề nếp, nhất là tình hình chuyển quyền sử dụng đất được đẩy mạnh đáng kể.
Kết quả chuyển quyền sử dụng đất của tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2017-2019 đạt kết quả rất tốt, Số hồ sơ tiếp nhận và giải quyết của tỉnh về công tác chuyển quyền sử dụng đất tăng đều qua các năm. Năm 2017 số hồ sơ tiếp nhận là 115.571 bộ, số hồ sơ giải quyết là 115.460 bộ; đến năm 2019 số hồ sơ tiếp nhận là 116.725 bộ, giải quyết được 116.355 hồ sơ. Trong đó số hồ sơ về chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm tỷ lệ cao nhất, số hồ sơ về thế chấp quyền sử
dụng đất chiếm tỷ lệ thấp nhất. (Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Phú Thọ, 2019).
1.5.3. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất của tỉnh Thái Nguyên
Qua quá trình đổi mới đất nước nhằm đưa nước ta từ nền kinh tế nông nghiệp lạc hậu thành một nước có nền kinh tế CNH-HĐH đã đạt được những thành tựu vượt bậc. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động, vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng ngày cao cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này. Từ thực tiễn đó mà công tác chuyển QSDĐ đã trở thành mối quan tâm lớn của người dân cũng như các cấp, các ngành đặc biệt là cơ quan quản lý đất đai ở địa phương. Từ khi Luật Đất đai 2013 ra đời và có hiệu lực, đã tạo cơ sở pháp lí chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai cũng như hoàn thiện điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Các cấp lãnh đạo cùng các ngành liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSDĐ tại địa phương, từ đó góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội nói chung cũng như sự phát triển thị trường đất đai nói riêng.
1.6. Đánh giá chung
Sau khi Luật Đất đai 2003 ra đời có hiệu lực từ ngày 01 tháng 07 năm 2014, thị trường về đất đai đã ổn định. Giá đất tăng và giảm liên tục theo chu kỳ làm cho tình hình chuyển nhượng QSDĐ tại nước ta khá sôi nổi. Tuy nhiên, sau nhiều năm thực tế cho thấy, tình hình đất đai còn nhiều bất cập. Hiện tượng quy hoạch treo xảy ra khá phổ biến, có những dự án treo “xuyên thế kỷ “. Rất nhiều dự án thu hồi của dân nhưng không triển khai được. Trong khi đó, nông dân thiếu đất canh tác, diện tích đất đai thu hồi bỏ hoang nhiều năm trời, khiến người dân mất đất bức xúc. Bên cạnh đó, giá đất cũng là nguyên nhân gây nên tình trạng khiếu kiện kéo dài. Có nơi tiến hành thu hồi đất của dân nhưng trả mức giá đền bù thấp, tới mức người dân cảm thấy không thể chấp nhận được.
Vì vậy để giải quyết vấn đề này, Luật Đất đai sửa đổi 2013 ra đời, kèm theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Luật Đất đai sửa đổi để Quy định rõ chế tài xử lý tình trạng quy hoạch treo và tháo gỡ những bất hợp lý trong việc giá đất đền bù. Việc điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất theo biến động thị trường cũng được bổ sung vào luật. Theo đó, Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm 20% so với giá tối thiểu trong khung thì Chính phủ điều chỉnh khung cho phù hợp.
Thực tế cho thấy trong thời gian qua, kể từ khi Luật đất đai 2013 ra đời và có hiệu lực đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất. Cùng với sự nỗ lực trong công tác tuyên truyền Pháp luật đến từng người dân thì công tác quản lý Nhà nước về đất đai có nhiều thay đổi theo hướng tích cực hơn. Người dân ý thức hơn về vấn đề QSD đất và việc thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý về chuyển quyền sử dụng đất. Các cấp lãnh đạo cũng như UBND huyện Đồng Hỷ cùng các ngành liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương. Đây là một trong những nội dung cần phát huy hơn nữa nhằm tạo tiền đề cho người dân tích cực tham gia sản xuất phát triển kinh tế nói riêng và cho thành phố nói chung trong việc thu hút các nguồn đầu tư từ bên ngoài để xây dựng cơ sở hạ tầng, nâng cao đời sống nhân dân, thay đổi bộ mặt của huyện Đồng Hỷ nói riêng và của tỉnh Thái Nguyên nói chung trong tương lai.
Chương 2
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU