2.2 .Phương pháp nghiên cứu
2.2.1 .Chọn điểm nghiên cứu
Trên cơ sở phân tích khái quát đặc điểm của tỉnh Thái Nguyên và tình hình quản lý giá đất, Đề tài chọn 3 địa bàn có tính đại diện trong tỉnh để tiến hành khảo sát, nghiên cứu sâu, đó là:
Thành phố Thái Nguyên, nằm ở vị trí trung tâmkinh tế, chính trị, văn hóa, giáo dục, khoa học - kỹ thuật, y tế, du lịch, dịch vụ của tỉnh Thái Nguyên, với toàn bộ địa hình là đồng bằng. Với lợi thế đó giá đất tại khu vực này có nhiều biến động theo năm, đặc biệt tại các tuyến đường trung tâm.
Thị xã Phổ Yên, nằm phía Đông Nam của tỉnh, giáp Hà Nội, địa hình vừa có đồng bằng, vừa có đồi núi, đại diện cho khu vực đô thị trungdu. Với lợi thế gần thủ đô Hà Nội, thị xã Phổ Yên đã sớm được nhìn nhận là địa điểm thu hút đầu tư lý tưởng khu vực phía Nam. Đặc biệt từ khi có Tập đoàn Samsung vào đầu tư, nhiều nhà đầu tư đã tìm đến Phổ Yêntạo nên khu vực sản xuất công nghiệp sầm uất phía Đông Bắc thị xã Phổ Yên kéo theo giá đất trên địa bàn ngày càng biến động lớn.
Huyện Định Hóa, nằm ở phía Tây Bắc của tỉnh, địa hình chủ yếu là đồi núi, đại diện cho khu vực đô thị miền núi với diện tích đât chủ yếu là đất đồi
núi. Kinh tế của huyện chủ yếu phát triển theo hướng nông lâm nghiệp, giá đất trên địa bàn huyện ít biến động.
2.2.2.Phương pháp thu thập số liệu
Mục đích của thu thập thông tin, số liệu là nhằm cung cấp cơ sở thực tiễn cho phân tích và đánh giá thực trạng quản lý về giá đất tại tỉnh Thái Nguyên.Việc thu thập số liệu bao gồm sưu tầm và thu thập các tài liệu, thông tin liên quan đã được công bố, những thông tin mới trong địa bàn tỉnh.
Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
*Phương pháp quan sát: Tác giả điều tra thu thập thông tin bằng cách thu thập thông tin thông qua những quan sát trực quan về cách thức quản lý giá đất của đội ngũ trực tiếp quản lý tại các đơn vị điều tra để có được số liệu, từ đó đưa ra nhận xét khách quan về vấn đề đang nghiên cứu.
*Phương pháp điều tra trực tiếp: Tác giả sẽ lấy nguồn số liệu sơ cấp thông qua bảng câu hỏi soạn sẵn với đối tượng là lãnh đạo, cán bộ trực tiếp làm công tác giá đất, có kinh nghiệm trong quản lý giá đất của tỉnh. Đồng thời nhân viên điều tra sẽ đến trực tiếp các hộ gia đình, cá nhân để phỏng vấn trực tiếp lấy số liệu về giá đất thực tế theo thị trường. Để thuận tiện cho quá trình tính toán và xử lý số liệu, tác giả tiến hành phát 60 phiếu hỏi với kỳ vọng thu về 60 phiếu để sử dụng vào phân tích trong nghiên cứu cho mỗi mục tiêu cụ thể.
Phiếu điều tra bao gồm các câu hỏi được thiết kế để đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến công tác quản lý giá đất tại tỉnh Thái Nguyên.
+ Đối tượng điều tra khảo sát:
Để tiện cho việc nghiên cứu, tác giả lựa chọn địa điểm nghiên cứu tập trung vào các phòng, ban làm công tác về giá của Sở Tài nguyên & Môi trường, Sở Tài chính, Cục thuế tỉnh, Ban chỉ đạo công tác GPMB tỉnh, phòng Tài nguyên Môi trường của các huyện, thành phố, thị xã trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
+ Quy mô mẫu: Tổng số đội ngũ cán bộ, công chức các cơ quan chuyên môn thuộc phạm vi đối tượng điều tra, khảo sát là 71 người.Vì vậy, quy mô mẫu sẽ được tính theo công thức của Felly David (2005) như sau:
n = NZ 2p(1-p) = 71(1.96) 2(0.5)(1-0.5) = 60 Nd2 + Z2p(1-p) 71(0.05)2+(1.96)2(0.5)(1-0.5) Trong đó:
n = Quy mô mẫu mong muốn N = Tổng thể mẫu
Z = Độ lệch chuẩn, mức 1.96, tương ứng với mức 95% độ tin cậy
p = Phần tổng thể mục tiêu được đánh giá là có những đặc điểm chung cụ thể, thường mức 50% (0.5)
d = độ chính xác kỳ vọng, thường để ở mức 0.05
+ Tiêu chí chọn mẫu: Đội ngũ cán bộ, công chức làm việc, lãnh đạo, quản lý trực tiếp quản lý về giá đất, chọn ngẫu nhiên các cán bộ có kinh nghiệm làm việc từ trên 1 năm.
- Trong nghiên cứu này, tác giả tiến hành phát phiếu điều tra cho 60 cán bộ, công chức, lãnh đạo và hộ gia đình được lựa chọn cụ thể như sau:
Sở Tài nguyên & Môi trường tỉnh Thái Nguyên: 5 phiếu
Phòng Tài nguyên môi trường các huyện, thành phố, thị xã: 7 phiếu Phòng Tài chính kế hoạch thành phố Thái Nguyên: 2 phiếu
Sở Tài chính: 3 phiếu Cục thuế tỉnh: 3 phiếu.
Ban chỉ đạo công tác GPMB tỉnh: 3 phiếu Hộ gia đình, cá nhân: 25 phiếu
Một số Doanh nghiệp trên địa bàn tỉnh: 12 phiếu
- Tổng số phiếu phát ra: 60 phiếu, số phiếu thu về: 60 phiếu, 0 phiếu không hợp lệ, 60 phiếu hợp lý được dùng để phân tích.
Thông tin chung: Họ và tên, địa chỉ, thời điểm chuyển nhượng, giá chuyển nhượng, tờ bản đồ, thửa đất, diện tích…
* Phương pháp khảo sát trực tuyến: với sự xuất hiện của Internet, các số liệu có thể thu thập được bằng các khảo sát qua các website. Thông qua internet tác giả thu thập thông tin qua các công trình nghiên cứu khoa học, các diễn đàn Quản lý giá đất, thông tin về giá đất các tỉnh...
Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
- Dữ liệu thứ cấp bên trong: Đề tài sử dụng thông tin thứ cấp của đơn vị từ năm 2014 đến năm 2016. Tác giả đã tiến hành thu thập các thông tin thông qua tài liệu tham khảo như: các báo cáo sơ kết, tổng kết hàng năm của Sở Tài nguyên và Môi trường Thái Nguyên- phòng Tài chính đất và Bồi thường giải phóng mặt bằng, Phòng Quản lý đất đai, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, phòng Tài nguyên và môi trường các huyện (thành phố, thị xã)…
Các văn bản pháp lý liên quan: các Thông tư, Hướng dẫn, Quyết định, Quy định của Bộ Tài nguyên, Luật đất đai Chính phủ ban hành.
Các giáo trình, sách báo chuyên ngành liên quan đến quản lý giá đất. - Dữ liệu thứ cấp bên ngoài: Đề tài tham khảo các công trình nghiên cứu khoa học, các bài báo về quản lý giá đất trong đơn vị sự nghiệp công lập, sử dụng mạng internet để tìm hiểu các văn bản tài chính.
Mục tiêu của phương pháp này nhằm thu thập và tổng hợp kết quả nghiên cứu có liên quan đến đề tài. Dựa vào thông tin thu thập được tác giả sẽ tiến hành phân tích vấn đề cần nghiên cứu.
2.2.3. Phương pháp xử lý số liệu
Kết quả thu thập được từ nghiên cứu tài liệu, số liệu thống kê...tồn tại dưới hai dạng thông tin định tính và thông tin định lượng. Các thông tin này cần được xử lý để nâng các luận cứ, phục vụ cho việc phân tích và đánh giá thông tin. Có 2 phương hướng xử lý số liệu:
- Xử lý toán học đối với các thông tin định lượng: thống kê, tính toán, so sánh số liệu giá đất qua các năm 2014, 2015, 2016 để xác định xu hướng, diễn biến của số liệu thu thập được.
- Xử lý logic đối với thông tin định tính: đưa ra những phán đoán về bản chất quản lý giá đất tại đơn vị, đồng thời thể hiện logic trong các khâu của quản lý nhà nước về giá đất.
- Đối với các phiếu điều tra thu thập được, tác giả xử lý bằng phương pháp phân tích đơn giản dùng bảng tính Exel để phân loại phiếu điều tra (phân loại về tên tuổi, địa chỉ, thời điểm chuyển nhượng, giá chuyển nhượng, thửa đất, diện tích…).
2.2.4. Phương pháp phân tích số liệu
Phân tích số liệu là phương pháp nghiên cứu dùng để giải thích nội dung số liệu thông quá trình phân loại, sắp xếp số liệu.
2.2.4.1. Phương pháp thống kê mô tả
Thống kê mô tả và thống kê suy luận cùng cung cấp những tóm tắt đơn giản về mẫu và các thước đo. Cùng với phân tích đồ họa đơn giản, chúng tạo ra nền tảng của mọi phân tích định lượng về số liệu. Để hiểu được các hiện tượng và ra quyết định đúng đắn, cần+. nắm được các phương pháp cơ bản của mô tả dữ liệu. Có rất nhiều kỹ thuật hay được sử dụng. Có thể phân loại các kỹ thuật này như sau:Biểu diễn dữ liệu thành các bảng số liệu tóm tắt về dữ liệu; Thống kê tóm tắt (dạng các giá trị thống kê đơn nhất) mô tả dữ liệu.
Phương pháp này được vận dụng trong chọn điểm nghiên cứu đã được nêu ở trên, nhân tố thống kê là các chỉ tiêu về: giá đất cao nhất, thấp nhất theo khung giá, theo bảng giá, theo giá thị trường…
Thông qua việc sử dụng các chỉ tiêu phản ánh về thực trạng công tác Quản lý và phân tích số liệu điều tra sẽ tiến hành mô tả thực trạng công tác quản lý giá đất trên địa bàn tỉnh.
2.2.4.2. Phương pháp so sánh
Phương pháp này được sử dụng để phân tích tình hình biến động của dãy số theo thứ tự thời gian và không gian, trong đó gồm cả so sánh tuyệt đối và so sánh tương đối giữa các năm với sự biến động về giá các loại đất. Từ đó đánh giá thực trạng về công tác quản lý giá đất trên địa bàn tỉnh.
Để áp dụng phương pháp này cần phải đảm bảo các điều kiện có thể so sánh được của các chỉ tiêu (phải thống nhất về nội dung, phương pháp, thời gian và đơn vị tính toán của các chỉ tiêu so sánh) và theo mục đích phân tích mà xác định các kỳ dùng để so sánh. Kỳ so sánh chọn về mặt thời gian. Kỳ được chọn để phân tích gọi là kỳ phân tích hoặc điểm phân tích. Các trị số của chỉ tiêu phân tích tính ra ở từng kỳ tương ứng gọi là trị số chỉ tiêu, kỳ phân tích. Để phục vụ cho mục đích phân tích có thể so sánh bằng các cách: so sánh bằng số tuyệt đối, so sánh bằng số tương đối, so sánh bằng số bình quân.
Luận văn sử dụng phương pháp so sánh trong kỳ phân tích là:
- So sánh giữa giá theo bảng giá kỳ này với kỳ trước để thấy rõ xu hướng thay đổi về giá đất của tỉnh, thấy được sự tăng hay giảm để có biện pháp khắc phục trong thời kỳ tới.
- So sánh giữa giá thực tế với giá theo bảng giá để thấy sự chệnh lệch của giá thị trường.
Từ đó đưa ra kết luận có căn cứ khoa học cho các giải pháp đồng thời đưa ra các kiến nghị nhằm tăng cường quản lý về giá đất của tỉnh.
2.3. Hệ thống các chỉ tiêu nghiên cứu
Để đánh giá đúng thực trạng nhằm đề xuất các giải pháp tăng cường công tác quản lý về giá đất tại tỉnh Thái Nguyên cần nghiên cứu một số nhóm chỉ tiêu sau:
2.3.1 Nhóm chỉ tiêu về loại hình đất đai gồm: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất trồng lúa, đất rừng sản xuất, đất ở… đối với mỗi loại đất Nhà nghiệp, đất trồng lúa, đất rừng sản xuất, đất ở… đối với mỗi loại đất Nhà nước đều đưa ra khung giá riêng cho mỗi loại.
- Nhóm chỉ tiêu về địa lý: Phản ánh giá đất tại các khu vực khác nhau có giá khác nhau. Chỉ tiêu này bao gồm đất nông thôn, đất thành thị, đất khu vực đồng bằng, khu vực trung du, khu vực miền núi…
2.3.2. Nhóm chỉ tiêu về giá đất
2.3.2.1. Nhóm chỉ tiêu về quản lý xây dựng bảng giá đất
Nhóm chỉ tiêu về quản lý xây dựng bảng giá đất phản ánh:
Thẩm quyền của các cơ quan từ cơ quan nhỏ nhất (cấp xã) tới cơ quan lớn nhất (cấp tỉnh) trong việc xây dựng bảng giá đất.
Trình tự các bước cần thiết để xây dựng lên bảng giá đất theo năm hay theo giai đoạn đã thực hiện tại tỉnh Thái Nguyên.
Kết quả xây dựng bảng giá đất tại tỉnh Thái Nguyên
2.3.2.2 Nhóm chỉ tiêu về quản lý định giá đất cụ thể
Nhóm chỉ tiêu về quản lý định giá đất cụ thể phản ánh:
Thẩm quyền của các cơ quan từ cơ quan nhỏ nhất (cấp xã) tới cơ quan lớn nhất (cấp tỉnh) trong việc định giá đất cụ thể.
Trình tự các bước cần thiết để tiến hành định giá đất cụ thể tại tỉnh Thái Nguyên. Kết quả định giá đất cụ thể tại tỉnh Thái Nguyên
2.3.2.3 Nhóm chỉ tiêu Điều chỉnh bảng giá đất: Phản ánh thực trạng công tác điều chỉnh bảng giá đất trên địa bàn tỉnh
Chương 3
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI NGUYÊN
3.1. Vị trí địa lý, kinh tế, xã hội của tỉnh Thái Nguyên
Bảng 3.1: Diện tích và dân số tỉnh Thái Nguyên năm 2015 Diện tích (Km2) Dân số (người) Mật độ dân số (người/Km2) Tổng số 3.526,64 1.238.785 351
Phân theo đơn vị cấp huyện
Thành phố Thái Nguyên 170,53 315.196 1.848 Thành phố Sông Công 96,71 66.054 683 Thị xã Phổ Yên 258,89 171.307 662 Huyện Định Hoá 513,51 88.175 172 Huyện Võ Nhai 839,43 66.674 79 Huyện Phú Lương 367,62 107.409 292 Huyện Đồng Hỷ 454,40 114.300 252 Huyện Đại Từ 573,35 164.730 287 Huyện Phú Bình 252,20 144.940 575
(Niêm giám thống kê tỉnh Thái Nguyên 2015)
Tỉnh Thái Nguyên là trung tâm chính trị, kinh tế của khu Việt Bắc nói riêng, của vùng trung du miền núi đông bắc nói chung, là cửa ngõ giao lưu kinh tế xã hội giữa vùng trung du miền núi với vùng đồng bằng Bắc Bộ; phía Bắc tiếp giáp với tỉnh Bắc Kạn, phía Tây giáp với các tỉnh Vĩnh Phúc, Tuyên Quang, phía Đông giáp với các tỉnh Lạng Sơn, Bắc Giang và phía Nam tiếp giáp vớithủ đô Hà Nội (cách80 km); diện tích tự nhiên3.526,64km². Thái Nguyên là một tỉnh miền núi trung du, nằm sâu trong vùng trung du và miền núi Bắc Bộ. Thái Nguyên là một tỉnh miền núi trung du, nằm sâu trong trong vùng trung du và miền núi Bắc Bộ. Thái Nguyên là một tỉnh không lớn, chỉ chiếm 1,13% diện tích so với cả nước,tỉnh Thái Nguyên có 9 đơn vị hành chính: Thành phố Thái Nguyên; Thành phố Sông Công, thị xã Thị xã Phổ Yênvà 6huyện: Phú Bình, Đồng Hỷ, Võ Nhai, Định Hóa, Đại Từ, Phú Lương Tổng số gồm 180 xã, trong đó có 125 xã vùng cao và miền núi, còn lại là các xã đồng
bằng và trung du. Với vị trí rất thuận lợi về giao thông, cách sân bay quốc tế nội bài 50km, cách biên giới Trung Quốc 200km, cách trung tâm Hà Nội 75km và cảng Hải Phòng 200km. Thái Nguyên còn là điểm nút giao lưu thông qua hệ thống đường bộ, đường sắt, đường sông hình rẻ quạt kết nối với các tỉnh thành, đường cao tốc Hà Nôi- Thái Nguyên, đường quốc lộ 3 cũ nối Hà Nội đi Bắc Kạn, Cao Bằng và cửa khẩuViệt Nam - Trung Quốc, quốc lộ 1B Lạng Sơn, Quốc lộ 37 Bắc Ninh, Bắc Giang. Hệ thống đường sông Đa Phúc - Hải Phòng; đường sắt Thái Nguyên - Hà Nội- Lạng Sơn; đường cao tốc Hà Nội - Thái Nguyên.
3.1.2.Địa hình, đất đai, sông ngòi, khí hậu
Địa hình
Địa hình Thái Nguyên phần lớn là đồi núi thấp, trên 2/3 diện tích có độ cao hơn 100m so với mặt biển, diện tích còn lại là vùng phù sa dọc hai bên sông Cầu và sông Công. Tỉnh Thái Nguyên được bao bọc bởi các dãy núi cao Bắc Sơn, Ngân Sơn và Tam Đảo. Đỉnh cao nhất thuộc dãy Tam Đảo có độ cao 1.591m. Địa hình không phức tạp so với các tỉnh trung du, miền núi khác, đây là một thuận lợi của Thái Nguyên cho canh tác nông lâm nghiệp vàphát triển kinh tế xã hội nói chung so với các tỉnh trung du miền núi khác.
Đất đai, sông ngòi
Được thiên nhiên ưu đãi về khí hậu và đất đai, Thái Nguyên có nhiều khả năng để phát triển công nghiệp, nông lâm nghiệp và du lịch.Thái Nguyên có tổng diện tích là 352.664 ha đất. Trong đó đất nông nghiệp là 303.674 ha chiếm 86.11% diện tích, đất phi nông nghiệp là 44.209 ha chiếm 12.54% diện tích, đất chưa sử dụng là 4.781 ha chiếm 1.36% diện tích (Nguồn Sở Tài Nguyên & Môi trường).
Thái Nguyên có mạng lưới sông ngòi dày đặc, đại bộ phận lãnh thổ thuộc hệ thống sông Cầu, tính trung bình cứ 1km2 có 0,93km sông. Ngoài ra Thái Nguyên còn có một số sông, suối khác nhưng hầu hết đều là phụ lưu của sông Cầu (Niên giám thống kê tỉnh Thái Nguyên 2015).
Khí hậu
Thái Nguyên nằm trong vùng nhiệt đới, nóng ẩm và gió mùa, hình thành hai mùa rõ rệt: Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 10 và mùa khô từ tháng