Quản lý nhà nước vềgiá đất ở một số tỉnh và kinh nghiệm cho tỉnh

5. Bố cục của luận văn

1.6. Quản lý nhà nước vềgiá đất ở một số tỉnh và kinh nghiệm cho tỉnh

Thái nguyên

1.6.1. Quản lý nhà nước về giá đất ở một số tỉnh

Nhìn chung việc ban hành và áp dụng xây dựng bảng giá đất, trình tự xác định giá đất tại các tỉnh về cơ bản là giống nhau về nội dung do đều áp dụng theo các quy định và khung giá do Chính phủ ban hành. Tuy nhiên có sự khác nhau về việc quy định giá đất phi nông nghiệp không phải là đất ở (gồm

đất dùng vào mục đích thương mại, dịch vụ và sản xuất kinh doanh) giữa các tỉnh điển hình như:

Tại Hà Nội:

Hà Nội là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, trung tâm quyền lực và là đầu não của cả nước. Dân số tại thủ đô đứng vào hàng bậc nhất của cả nước. Do vậy nhu cầu về đất tại đây là rất cao kéo theo giá đất tại đây có giá cao và luôn biến động xếp vào hàng bậc nhất của Việt Nam. Việc quy định giá đất phi nông nghiệp tại đây rất chặt chẽ và chi tiết cho từng loại đất, từngkhu đất, từng vị trí. Trong bảng giá đất giai đoạn 2015-2019 theo Quyết định số 96/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của UBND thành phố Hà Nội luôn quy định giá cụ thể đối với từng vị trí, tuyến đường đối với đất phi nông nghiệp là đất thương mại, dịch vụ, sản xuất kinh doanh. Sự quy định chi tiết và cụ thể đó càng phản ánh sát hơn giá trị của đất phi nông nghiệp nơi đây.

Tại Bắc Ninh:

Bắc Ninh, xưa là xứ Kinh Bắc, là mảnh đất địa linh nhân kiệt, nơi có truyền thống khoa bảng và nền văn hóa lâu đời. Với vị trí thuận lợi, Bắc Ninh ngày nay chính là cầu nối giữa Hà Nội và các tỉnh trung du miền núi phía Bắc và trên hành lang kinh tế Nam Ninh - Lạng Sơn - Hà Nội - Hải Phòng - Hạ Long. Bắc Ninh còn là một trong 8 tỉnh thuộc vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ, khu vực có mức tăng trưởng kinh tế cao, giao lưu kinh tế mạnh của cả nước, có nhiều lợi thế về phát triển kinh tế - thương mại và chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có vị trí quan trọng về an ninh quốc phòng. Mặc dù là tỉnh có diện tích đất nhỏ nhất trong 63 tỉnh thành tuynhiên việc quy định giá đất tại đây khá chi tiết cho các loại đất, ngoài việc quy định chi tiết cụ thể giá đất ở cho từng vị trí tuyến đường thì giá đất sản xuất, kinh doanh, thương mại dịch vụ tại đây cũng được quy định cụ thể theo Quyết định 552/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của UBND tỉnh Bắc Ninh gồm:

Giá đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn và đô thị có thời hạn sử dụng 70 năm. Giá đất được tính bằng 80% giá đất ở tại vị trí đó.

Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp được quy định cụ thể về mức giá trong bảng giá đối với các khu vực thành phố, thị xã, huyện…

Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp ngoài các khu công nghiệp, cụm công nghiệp. giá đất được tính bằng 70% giá đất ở tại vị trí đó.

1.6.2.Kinh nghiệm đối với tỉnh Thái Nguyên trong công tác xây dựng giá đất

Tại Thái Nguyên việc quy định giá đất thương mại, dịch vụ và sản xuất kinh doanh được quy định theo Quyết định 57/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của UBND tỉnh Thái Nguyên cụ thể:

Đối với đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn, tại đô thị có thời hạn sử dụng 70 năm: Giá đất được tính bằng 60% giá đất ở tại vị trí đó.

Đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn, tại đô thị có thời hạn sử dụng 70 năm: Giá đất được tính bằng 60% giá đất ở tại vị trí đó.

Đối với đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh và đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính có thời hạn sử dụng 70 năm: Giá đất được tính bằng 60% giá đất ở tại vị trí đó.

Đối với đất làm nghĩa trang, nghĩa địa có thời hạn sử dụng lâu dài: Giá đất được tính bằng 60% giá đất ở tại vị trí đó.

Đối với đất phi nông nghiệp khác có thời hạn sử dụng 70 năm: Giá đất được tính bằng 60% giá đất ở tại vị trí đó.

Nhìn chung giá đất thương mại, dịch vụ và sản xuất kinh doanh tại tỉnh được tính bằng 60% giá đất ở cùng vị trí trong bảng giá. Đây là một bất cập trong việc xây dựng bảng giá của tỉnh. Chúng ta nên học tập các tỉnh như Bắc Ninh, Hà Nội để quy định cụ thể hơn về giá đất thương mại, dịch vụ và sản xuất kinh doanh đối với từng vị trí, tuyến đường nhằm mục đính:

Một là: Nhằm phản ảnh đúng giá trị của đất tại vị trí cần xác định giá, tránh tình trạng quy đồng đều bằng 60% giá đất ở.

Hai là: Để tránh thất thoát nguồn lực tài chính thu từ đất đai như tiềnthuế sử dụng đất, phí và lệ phí về đất, xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai…

Ba là tạo hành lang pháp lý đối với việc định giá đất phù hợp thị trường trong những trường hợp không áp dụng giá đất do Nhà nước quy định.

Chương 2

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1. Câu hỏi nghiên cứu

- Quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên bao gồm những nội dung gì?

- Thực trạng quá trình Quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên thay đổi như thế nào trong thời gian qua?

- Những thành công và thất bại trong Quản lý nhà nước về giá đấttrên địa bàn tỉnh Thái Nguyên trong những năm qua là gì?

- Những giải pháp nào góp phần tăng cường Quản lý nhà nước về giá đấttrên địa bàn tỉnh Thái Nguyên?

2.2. Phương pháp nghiên cứu

2.2.1.Chọn điểm nghiên cứu

Trên cơ sở phân tích khái quát đặc điểm của tỉnh Thái Nguyên và tình hình quản lý giá đất, Đề tài chọn 3 địa bàn có tính đại diện trong tỉnh để tiến hành khảo sát, nghiên cứu sâu, đó là:

Thành phố Thái Nguyên, nằm ở vị trí trung tâmkinh tế, chính trị, văn hóa, giáo dục, khoa học - kỹ thuật, y tế, du lịch, dịch vụ của tỉnh Thái Nguyên, với toàn bộ địa hình là đồng bằng. Với lợi thế đó giá đất tại khu vực này có nhiều biến động theo năm, đặc biệt tại các tuyến đường trung tâm.

Thị xã Phổ Yên, nằm phía Đông Nam của tỉnh, giáp Hà Nội, địa hình vừa có đồng bằng, vừa có đồi núi, đại diện cho khu vực đô thị trungdu. Với lợi thế gần thủ đô Hà Nội, thị xã Phổ Yên đã sớm được nhìn nhận là địa điểm thu hút đầu tư lý tưởng khu vực phía Nam. Đặc biệt từ khi có Tập đoàn Samsung vào đầu tư, nhiều nhà đầu tư đã tìm đến Phổ Yêntạo nên khu vực sản xuất công nghiệp sầm uất phía Đông Bắc thị xã Phổ Yên kéo theo giá đất trên địa bàn ngày càng biến động lớn.

Huyện Định Hóa, nằm ở phía Tây Bắc của tỉnh, địa hình chủ yếu là đồi núi, đại diện cho khu vực đô thị miền núi với diện tích đât chủ yếu là đất đồi

núi. Kinh tế của huyện chủ yếu phát triển theo hướng nông lâm nghiệp, giá đất trên địa bàn huyện ít biến động.

2.2.2.Phương pháp thu thập số liệu

Mục đích của thu thập thông tin, số liệu là nhằm cung cấp cơ sở thực tiễn cho phân tích và đánh giá thực trạng quản lý về giá đất tại tỉnh Thái Nguyên.Việc thu thập số liệu bao gồm sưu tầm và thu thập các tài liệu, thông tin liên quan đã được công bố, những thông tin mới trong địa bàn tỉnh.

Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp

*Phương pháp quan sát: Tác giả điều tra thu thập thông tin bằng cách thu thập thông tin thông qua những quan sát trực quan về cách thức quản lý giá đất của đội ngũ trực tiếp quản lý tại các đơn vị điều tra để có được số liệu, từ đó đưa ra nhận xét khách quan về vấn đề đang nghiên cứu.

*Phương pháp điều tra trực tiếp: Tác giả sẽ lấy nguồn số liệu sơ cấp thông qua bảng câu hỏi soạn sẵn với đối tượng là lãnh đạo, cán bộ trực tiếp làm công tác giá đất, có kinh nghiệm trong quản lý giá đất của tỉnh. Đồng thời nhân viên điều tra sẽ đến trực tiếp các hộ gia đình, cá nhân để phỏng vấn trực tiếp lấy số liệu về giá đất thực tế theo thị trường. Để thuận tiện cho quá trình tính toán và xử lý số liệu, tác giả tiến hành phát 60 phiếu hỏi với kỳ vọng thu về 60 phiếu để sử dụng vào phân tích trong nghiên cứu cho mỗi mục tiêu cụ thể.

Phiếu điều tra bao gồm các câu hỏi được thiết kế để đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến công tác quản lý giá đất tại tỉnh Thái Nguyên.

+ Đối tượng điều tra khảo sát:

Để tiện cho việc nghiên cứu, tác giả lựa chọn địa điểm nghiên cứu tập trung vào các phòng, ban làm công tác về giá của Sở Tài nguyên & Môi trường, Sở Tài chính, Cục thuế tỉnh, Ban chỉ đạo công tác GPMB tỉnh, phòng Tài nguyên Môi trường của các huyện, thành phố, thị xã trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.

+ Quy mô mẫu: Tổng số đội ngũ cán bộ, công chức các cơ quan chuyên môn thuộc phạm vi đối tượng điều tra, khảo sát là 71 người.Vì vậy, quy mô mẫu sẽ được tính theo công thức của Felly David (2005) như sau:

n = NZ 2p(1-p) = 71(1.96) 2(0.5)(1-0.5) = 60 Nd2 + Z2p(1-p) 71(0.05)2+(1.96)2(0.5)(1-0.5) Trong đó:

n = Quy mô mẫu mong muốn N = Tổng thể mẫu

Z = Độ lệch chuẩn, mức 1.96, tương ứng với mức 95% độ tin cậy

p = Phần tổng thể mục tiêu được đánh giá là có những đặc điểm chung cụ thể, thường mức 50% (0.5)

d = độ chính xác kỳ vọng, thường để ở mức 0.05

+ Tiêu chí chọn mẫu: Đội ngũ cán bộ, công chức làm việc, lãnh đạo, quản lý trực tiếp quản lý về giá đất, chọn ngẫu nhiên các cán bộ có kinh nghiệm làm việc từ trên 1 năm.

- Trong nghiên cứu này, tác giả tiến hành phát phiếu điều tra cho 60 cán bộ, công chức, lãnh đạo và hộ gia đình được lựa chọn cụ thể như sau:

Sở Tài nguyên & Môi trường tỉnh Thái Nguyên: 5 phiếu

Phòng Tài nguyên môi trường các huyện, thành phố, thị xã: 7 phiếu Phòng Tài chính kế hoạch thành phố Thái Nguyên: 2 phiếu

Sở Tài chính: 3 phiếu Cục thuế tỉnh: 3 phiếu.

Ban chỉ đạo công tác GPMB tỉnh: 3 phiếu Hộ gia đình, cá nhân: 25 phiếu

Một số Doanh nghiệp trên địa bàn tỉnh: 12 phiếu

- Tổng số phiếu phát ra: 60 phiếu, số phiếu thu về: 60 phiếu, 0 phiếu không hợp lệ, 60 phiếu hợp lý được dùng để phân tích.

Thông tin chung: Họ và tên, địa chỉ, thời điểm chuyển nhượng, giá chuyển nhượng, tờ bản đồ, thửa đất, diện tích…

* Phương pháp khảo sát trực tuyến: với sự xuất hiện của Internet, các số liệu có thể thu thập được bằng các khảo sát qua các website. Thông qua internet tác giả thu thập thông tin qua các công trình nghiên cứu khoa học, các diễn đàn Quản lý giá đất, thông tin về giá đất các tỉnh...

Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp

- Dữ liệu thứ cấp bên trong: Đề tài sử dụng thông tin thứ cấp của đơn vị từ năm 2014 đến năm 2016. Tác giả đã tiến hành thu thập các thông tin thông qua tài liệu tham khảo như: các báo cáo sơ kết, tổng kết hàng năm của Sở Tài nguyên và Môi trường Thái Nguyên- phòng Tài chính đất và Bồi thường giải phóng mặt bằng, Phòng Quản lý đất đai, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, phòng Tài nguyên và môi trường các huyện (thành phố, thị xã)…

Các văn bản pháp lý liên quan: các Thông tư, Hướng dẫn, Quyết định, Quy định của Bộ Tài nguyên, Luật đất đai Chính phủ ban hành.

Các giáo trình, sách báo chuyên ngành liên quan đến quản lý giá đất. - Dữ liệu thứ cấp bên ngoài: Đề tài tham khảo các công trình nghiên cứu khoa học, các bài báo về quản lý giá đất trong đơn vị sự nghiệp công lập, sử dụng mạng internet để tìm hiểu các văn bản tài chính.

Mục tiêu của phương pháp này nhằm thu thập và tổng hợp kết quả nghiên cứu có liên quan đến đề tài. Dựa vào thông tin thu thập được tác giả sẽ tiến hành phân tích vấn đề cần nghiên cứu.

2.2.3. Phương pháp xử lý số liệu

Kết quả thu thập được từ nghiên cứu tài liệu, số liệu thống kê...tồn tại dưới hai dạng thông tin định tính và thông tin định lượng. Các thông tin này cần được xử lý để nâng các luận cứ, phục vụ cho việc phân tích và đánh giá thông tin. Có 2 phương hướng xử lý số liệu:

- Xử lý toán học đối với các thông tin định lượng: thống kê, tính toán, so sánh số liệu giá đất qua các năm 2014, 2015, 2016 để xác định xu hướng, diễn biến của số liệu thu thập được.

- Xử lý logic đối với thông tin định tính: đưa ra những phán đoán về bản chất quản lý giá đất tại đơn vị, đồng thời thể hiện logic trong các khâu của quản lý nhà nước về giá đất.

- Đối với các phiếu điều tra thu thập được, tác giả xử lý bằng phương pháp phân tích đơn giản dùng bảng tính Exel để phân loại phiếu điều tra (phân loại về tên tuổi, địa chỉ, thời điểm chuyển nhượng, giá chuyển nhượng, thửa đất, diện tích…).

2.2.4. Phương pháp phân tích số liệu

Phân tích số liệu là phương pháp nghiên cứu dùng để giải thích nội dung số liệu thông quá trình phân loại, sắp xếp số liệu.

2.2.4.1. Phương pháp thống kê mô tả

Thống kê mô tả và thống kê suy luận cùng cung cấp những tóm tắt đơn giản về mẫu và các thước đo. Cùng với phân tích đồ họa đơn giản, chúng tạo ra nền tảng của mọi phân tích định lượng về số liệu. Để hiểu được các hiện tượng và ra quyết định đúng đắn, cần+. nắm được các phương pháp cơ bản của mô tả dữ liệu. Có rất nhiều kỹ thuật hay được sử dụng. Có thể phân loại các kỹ thuật này như sau:Biểu diễn dữ liệu thành các bảng số liệu tóm tắt về dữ liệu; Thống kê tóm tắt (dạng các giá trị thống kê đơn nhất) mô tả dữ liệu.

Phương pháp này được vận dụng trong chọn điểm nghiên cứu đã được nêu ở trên, nhân tố thống kê là các chỉ tiêu về: giá đất cao nhất, thấp nhất theo khung giá, theo bảng giá, theo giá thị trường…

Thông qua việc sử dụng các chỉ tiêu phản ánh về thực trạng công tác Quản lý và phân tích số liệu điều tra sẽ tiến hành mô tả thực trạng công tác quản lý giá đất trên địa bàn tỉnh.

2.2.4.2. Phương pháp so sánh

Phương pháp này được sử dụng để phân tích tình hình biến động của dãy số theo thứ tự thời gian và không gian, trong đó gồm cả so sánh tuyệt đối và so sánh tương đối giữa các năm với sự biến động về giá các loại đất. Từ đó đánh giá thực trạng về công tác quản lý giá đất trên địa bàn tỉnh.

Để áp dụng phương pháp này cần phải đảm bảo các điều kiện có thể so sánh được của các chỉ tiêu (phải thống nhất về nội dung, phương pháp, thời gian và đơn vị tính toán của các chỉ tiêu so sánh) và theo mục đích phân tích mà xác định các kỳ dùng để so sánh. Kỳ so sánh chọn về mặt thời gian. Kỳ được chọn để phân tích gọi là kỳ phân tích hoặc điểm phân tích. Các trị số của chỉ tiêu phân tích tính ra ở từng kỳ tương ứng gọi là trị số chỉ tiêu, kỳ phân tích. Để phục vụ cho mục đích phân tích có thể so sánh bằng các cách: so sánh bằng số tuyệt đối, so sánh bằng số tương đối, so sánh bằng số bình quân.

Luận văn sử dụng phương pháp so sánh trong kỳ phân tích là:

- So sánh giữa giá theo bảng giá kỳ này với kỳ trước để thấy rõ xu hướng thay đổi về giá đất của tỉnh, thấy được sự tăng hay giảm để có biện pháp khắc phục trong thời kỳ tới.

- So sánh giữa giá thực tế với giá theo bảng giá để thấy sự chệnh lệch