5. Bố cục của luận văn
1.4. Những yếu tố tácđộng đến giá đất
1.4.1. Yếu tố thông thường
Yếu tố thông thường là những yếu tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường bao gồm: yếu tố kinh tế, yếu tố nhân khẩu, yếu tố xã hội, yếu tố quốc tế.
- Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. Ảnh hưởng của yếu tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với:
+ Mật độ nhân khẩu: mật độ nhân khẩu tăng cao, nhu cầu đối với đất tăng, vì thế giá đất tăng lên.
+ Tố chất nhân khẩu: thường có tương quan với trình độ giáo dục tố chất văn hoá của nhân khẩu.
+ Cấu thành nhân khẩu gia đình: sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hoá làm cho kết cấu gia đình ngày càng nhỏ.
- Yếu tố xã hội: xã hội ổn định và phát triển có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất. Yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là:
+ Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định cục diện chính trị trong cả nước.
+ An ninh xã hội: yếu tố này ảnh hưởng đế giá đất rất rõ, một khu vực có trật tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn.
+ Đầu cơ vào nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sựbiến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhận. Khi đất cung không đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đội giá lên cao, khi cung nhiều hơn cầungười đầu cơ bán tháo làm rớt giá.
+ Tiến trình đô thị hoá: ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hoá có tốc độ nhanh, mức độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác.
- Yếu tố quốc tế: sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế.
+ Tình hình kinh tế thế giới: sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, đất đai cũng không ngoại lệ.
+ Yếu tố chính trị quốc tế: mối quan hệ tốt đẹp của quốc gia này với quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hoà hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng.
+ Yếu tố kinh tế: sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia. Trong quá trình chính phủ tích cự theo đuổi tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, vật tư dân dụng đều thông qua ảnh thưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định. Ảnh hưởng của yếu tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua các yếu tố sau:
+ Tình trạng phát triển kinh tế.
+ Mức độ dự trữ và đầu tư: hai yếu tố này có mối tương quan thuận với nhau. + Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ.
+ Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư. + Biến động vật giá.
+ Mức lãi suất.
1.4.2. Yếu tố khu vực
Là điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội của khu vực có đất tácđộng tổng hợp tới giá đất bao gồm: vị trí, điều kiện giao thông, điều kiện thiết bị hạ tầng, chất lượng môi trường, hạn chế của quy hoạch đô thị. Trong đó vị trí là yếu tố quyết định đến giá đất đô thị.
* Vị trí: yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói về vị trí vụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố. Mỗi Bất động sản luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của đất. Những khu vực đất nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những khu đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những khu đất nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những khu đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Qua đó có thể thấy khả năng sinh lời do yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của đất càng lớn. Vì vậy xem xét đánh giá ưu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng trong việc xác định giá đất.
1.4.3. Yếu tố cá biệt
Yếu tố cá biệt là những yếu tố chỉ đặc trưng và điều kiện bản thân của thửa đất. Bao gồm: diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, độ dốc,điều kiện cơ sở hạ tầng, hạn chế của quy hoạch đô thị, vị trí sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất,… Ảnh hưởng của yếu tố cá biệt tới giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất.
Trong đó yếu tố hạn chế của quy hoạch đô thị được xem là yếu tố cá biệt, bao gồm tỷ lệ dung tích của các loại đất, chiều cao của vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng,…
Ngoài những yếu tố ảnh hưởng chủ yếu trên còn có các yếu tố khác như yếu tố tâm lý, mục đích sử dụng đất…
1.4.4. Yếu tố quy hoạch
Do quá trình đô thị hóa tăng nhanh trong những năm gần đây nên nhu cầu về đất ở ngày càng tăng. Để góp phần nâng cao quỹ đất cho người dân trong những năm vừa qua cả nước đã triển khai nhiều dự án quy hoạch khu dân cư. Giá đất của các khu dân cư từ lúc bắt đầu có phương án quy hoạch đến lúc dự án hoàn thành có sự thay đổi khá lớn.
1.5. Những yếu tố tác động đến Quản lý nhà nước về giá đất
Đất đai thuộc quyền sở hữu của Nhà nước, người dân chỉ có quyền sử dụng đất, quyền sử dụng cũng có giá trị của nó, khi không có nhu cầu sử dụng nữa thì cũng có quyền chuyển nhượng lại cho người khác, quyền sử dụng cũng có giá trị nên nó không chỉ là 1 một loại hàng hóa, mà là 1 loại hàng hóa đặc biệt, là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, những hàng hóa khác có thể sản xuất thêm được nhưng đất chỉ có giới hạntùy theo địa điểm, vị trí mà có giá trị khác nhau do vậy quản lý về giá đất cũng mang tính đặc thù không giống với việc quản lý các loại hàng hóa khác.
Hoạt động mua bán, sang nhượng đất đai đang diễn ra ngày càng phức tạp trên thị trường. Việc bình ổn thị trường nhà đất là việc làm hết sức quan trọng và cần thiết.Nếu giá đất được bình ổn thích hợp sẽ dẫn đến bình ổn thị
trường nhà đất và làm cho thị trường nhà đất phát triển mạnh mẽ. Khi thị trường đất đai được phát triển ổn định sẽ góp phần vào sự phát triển ổn định của nền kinh tế thị trường chung của cả nước. Chính vì vậy việc quản lý về giá đất một cách hiệu quả là việc làm hết sức cần thiết và là yếu tố tố quan trọng nhất góp phần bình ổn thị trường nhà đất. Tuy nhiên quản lý nhà nước về giá đất cũng chịu sự ảnh hưởng của các yếu tố như:
Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về giá đấ ảnh hưởng rất lớn tới công tác quản lý nhà nước về giá đất. Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về giá đất cần phù hợp, sát với thực tế từng thời điểm, từngđịa phương sẽ làm cho công tác quản lý về giá gặp nhiều thuận lợi, ít gặp khó khăn vướng mắc và ngược lại.
Việc nâng cao năng lực chuyên môn của Cán bộ trong việc thực hiện nhiệm vụ về giá đất. Việc nâng cao năng lực của Cán bộ làm công tác về giá đất có ý nghĩa hết sức quan trọng trong xây dựng và hoàn thiện bộ máy chính quyền cơ sở, trong hoạt động thi hành công vụ. Hiệu lực, hiệu quả của bộ máy chính quyền các cấp và hệ thống chính trị nói chung, xét đến cùng được quyết định bởi phẩm chất, năng lực và hiệu quả công tác của đội ngũ Cán bộ công chức. Vì vậy, việc nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ công chức, nâng cao kiến thức và trình độ năng lực để thực thi chức năng, nhiệm hiệm vụ quản lý nhà nước về giá là một trong những nhiệm vụ quan trọng được đặt ra. Đểđạt được hiệu quả cần tăng cường tổ chức các lớp tập huấn về chuyên môn nghiệp vụ, chế độ chính sách liên quan tới đất đai.
1.6. Quản lý nhà nước về giá đất ở một số tỉnh và kinh nghiệm cho tỉnh Thái nguyên Thái nguyên
1.6.1. Quản lý nhà nước về giá đất ở một số tỉnh
Nhìn chung việc ban hành và áp dụng xây dựng bảng giá đất, trình tự xác định giá đất tại các tỉnh về cơ bản là giống nhau về nội dung do đều áp dụng theo các quy định và khung giá do Chính phủ ban hành. Tuy nhiên có sự khác nhau về việc quy định giá đất phi nông nghiệp không phải là đất ở (gồm
đất dùng vào mục đích thương mại, dịch vụ và sản xuất kinh doanh) giữa các tỉnh điển hình như:
Tại Hà Nội:
Hà Nội là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, trung tâm quyền lực và là đầu não của cả nước. Dân số tại thủ đô đứng vào hàng bậc nhất của cả nước. Do vậy nhu cầu về đất tại đây là rất cao kéo theo giá đất tại đây có giá cao và luôn biến động xếp vào hàng bậc nhất của Việt Nam. Việc quy định giá đất phi nông nghiệp tại đây rất chặt chẽ và chi tiết cho từng loại đất, từngkhu đất, từng vị trí. Trong bảng giá đất giai đoạn 2015-2019 theo Quyết định số 96/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của UBND thành phố Hà Nội luôn quy định giá cụ thể đối với từng vị trí, tuyến đường đối với đất phi nông nghiệp là đất thương mại, dịch vụ, sản xuất kinh doanh. Sự quy định chi tiết và cụ thể đó càng phản ánh sát hơn giá trị của đất phi nông nghiệp nơi đây.
Tại Bắc Ninh:
Bắc Ninh, xưa là xứ Kinh Bắc, là mảnh đất địa linh nhân kiệt, nơi có truyền thống khoa bảng và nền văn hóa lâu đời. Với vị trí thuận lợi, Bắc Ninh ngày nay chính là cầu nối giữa Hà Nội và các tỉnh trung du miền núi phía Bắc và trên hành lang kinh tế Nam Ninh - Lạng Sơn - Hà Nội - Hải Phòng - Hạ Long. Bắc Ninh còn là một trong 8 tỉnh thuộc vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ, khu vực có mức tăng trưởng kinh tế cao, giao lưu kinh tế mạnh của cả nước, có nhiều lợi thế về phát triển kinh tế - thương mại và chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có vị trí quan trọng về an ninh quốc phòng. Mặc dù là tỉnh có diện tích đất nhỏ nhất trong 63 tỉnh thành tuynhiên việc quy định giá đất tại đây khá chi tiết cho các loại đất, ngoài việc quy định chi tiết cụ thể giá đất ở cho từng vị trí tuyến đường thì giá đất sản xuất, kinh doanh, thương mại dịch vụ tại đây cũng được quy định cụ thể theo Quyết định 552/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của UBND tỉnh Bắc Ninh gồm:
Giá đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn và đô thị có thời hạn sử dụng 70 năm. Giá đất được tính bằng 80% giá đất ở tại vị trí đó.
Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp được quy định cụ thể về mức giá trong bảng giá đối với các khu vực thành phố, thị xã, huyện…
Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp ngoài các khu công nghiệp, cụm công nghiệp. giá đất được tính bằng 70% giá đất ở tại vị trí đó.
1.6.2.Kinh nghiệm đối với tỉnh Thái Nguyên trong công tác xây dựng giá đất
Tại Thái Nguyên việc quy định giá đất thương mại, dịch vụ và sản xuất kinh doanh được quy định theo Quyết định 57/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của UBND tỉnh Thái Nguyên cụ thể:
Đối với đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn, tại đô thị có thời hạn sử dụng 70 năm: Giá đất được tính bằng 60% giá đất ở tại vị trí đó.
Đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn, tại đô thị có thời hạn sử dụng 70 năm: Giá đất được tính bằng 60% giá đất ở tại vị trí đó.
Đối với đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh và đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính có thời hạn sử dụng 70 năm: Giá đất được tính bằng 60% giá đất ở tại vị trí đó.
Đối với đất làm nghĩa trang, nghĩa địa có thời hạn sử dụng lâu dài: Giá đất được tính bằng 60% giá đất ở tại vị trí đó.
Đối với đất phi nông nghiệp khác có thời hạn sử dụng 70 năm: Giá đất được tính bằng 60% giá đất ở tại vị trí đó.
Nhìn chung giá đất thương mại, dịch vụ và sản xuất kinh doanh tại tỉnh được tính bằng 60% giá đất ở cùng vị trí trong bảng giá. Đây là một bất cập trong việc xây dựng bảng giá của tỉnh. Chúng ta nên học tập các tỉnh như Bắc Ninh, Hà Nội để quy định cụ thể hơn về giá đất thương mại, dịch vụ và sản xuất kinh doanh đối với từng vị trí, tuyến đường nhằm mục đính:
Một là: Nhằm phản ảnh đúng giá trị của đất tại vị trí cần xác định giá, tránh tình trạng quy đồng đều bằng 60% giá đất ở.
Hai là: Để tránh thất thoát nguồn lực tài chính thu từ đất đai như tiềnthuế sử dụng đất, phí và lệ phí về đất, xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai…
Ba là tạo hành lang pháp lý đối với việc định giá đất phù hợp thị trường trong những trường hợp không áp dụng giá đất do Nhà nước quy định.
Chương 2
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1. Câu hỏi nghiên cứu
- Quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên bao gồm những nội dung gì?
- Thực trạng quá trình Quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên thay đổi như thế nào trong thời gian qua?
- Những thành công và thất bại trong Quản lý nhà nước về giá đấttrên địa bàn tỉnh Thái Nguyên trong những năm qua là gì?
- Những giải pháp nào góp phần tăng cường Quản lý nhà nước về giá đấttrên địa bàn tỉnh Thái Nguyên?
2.2. Phương pháp nghiên cứu
2.2.1.Chọn điểm nghiên cứu
Trên cơ sở phân tích khái quát đặc điểm của tỉnh Thái Nguyên và tình hình quản lý giá đất, Đề tài chọn 3 địa bàn có tính đại diện trong tỉnh để tiến hành khảo sát, nghiên cứu sâu, đó là:
Thành phố Thái Nguyên, nằm ở vị trí trung tâmkinh tế, chính trị, văn hóa, giáo dục, khoa học - kỹ thuật, y tế, du lịch, dịch vụ của tỉnh Thái Nguyên, với toàn bộ địa hình là đồng bằng. Với lợi thế đó giá đất tại khu vực này có nhiều biến động theo năm, đặc biệt tại các tuyến đường trung tâm.
Thị xã Phổ Yên, nằm phía Đông Nam của tỉnh, giáp Hà Nội, địa hình vừa có đồng bằng, vừa có đồi núi, đại diện cho khu vực đô thị trungdu. Với lợi thế gần thủ đô Hà Nội, thị xã Phổ Yên đã sớm được nhìn nhận là địa điểm thu hút đầu tư lý tưởng khu vực phía Nam. Đặc biệt từ khi có Tập đoàn Samsung vào đầu tư, nhiều nhà đầu tư đã tìm đến Phổ Yêntạo nên khu vực sản xuất công nghiệp sầm uất phía Đông Bắc thị xã Phổ Yên kéo theo giá đất trên địa bàn ngày càng biến động lớn.
Huyện Định Hóa, nằm ở phía Tây Bắc của tỉnh, địa hình chủ yếu là đồi núi, đại diện cho khu vực đô thị miền núi với diện tích đât chủ yếu là đất đồi