5. Bố cục của luận văn
1.2.3. Địnhgiá đất cụ thể
1.2.3.1. Mục đích của định giá đất
Định giá bao giờ cũng gắn với một tài sản cụ thể và tại một thời điểm xác định. Không thể định giá một vật không được xác định trong
không gian, cũng như không thể định giá một tài sản mà kết quả đúng với mọi thời điểm của thời gian.
Định giá đất đóng vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế thông qua kết quả định giá nó giúp cho Nhà nước và người sử dụng đất có những quyết định đúng đắn trong quản lý, kinh doanh và trong các giao dịch dân sự khác. Cơ sở phục vụ cho mua bán, trao đổi và chu chuyển nhượng đất, góp phần ổn định thị trường đất.
Cơ sở cho một số chính sách hoặc quan hệ sở hữu đất như: Cho thuê, thế chấp, cầm cố.
Cơ sở đền bù đất khi nhà nước thu hồi đất, tính giá trị tài sản khi thu hồi. Cơ sở cho việc sử đụng đất nhằm nâng cao hiệu quả về sử dụng đất. Định giá đất còn đóng góp vào việc đảm bảo công bằng xã hội đặc biệt khi giải quyết sự tranh chấp đất, xây dựng và thực hiện luật pháp về đất đai.
1.2.3.2. Nguyên tắc của định giá đất
Việc định giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:
a. Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; b. Theo thời hạn sử dụng đất;
c. Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đồi với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
d. Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau thì có mức giá như nhau.
1.2.3.3. Phương pháp định giá đất
Tại Việt Nam hiện nay phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất và công tác định giá đất được qui định rõ trong các văn bản sau:
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2004 của Chính phủ quy định về giá đất.
Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/01/2017 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai 2013.
Thông tư số 36/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2012 quy định về giá đất, trong đó quy định cụ thể 5 phương pháp xác định giá đất chủ yếu, đó là: phương pháp so sánh trực tiếp (hay còn gọi là phương pháp so sánh giá bán); phương pháp chiết trừ (hay còn gọi là phương pháp chi phí; phương pháp giá thành); phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư); phương pháp thặng dư (phương pháp vốn hóa trực tiếp) và phương pháp hệ số điều chỉnh.
a. Phương pháp so sánh trực tiếp
Khái niệm
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.
Điều kiện áp dụng phương pháp
Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh được với loại đất cần định giá.
Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của loại đất tương tự sử dụng đểphân tích, so sánh với loại đất cần định giá phải là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường.
Hạn chế
Cần thiết phải có nhiều thông tin rõ ràng chính xác. Nếu các thông tin giao dịch không chính xác thì không sử dụng được phương pháp này.
Các thông tin giao dịch thường khó đồng nhất với bất động sản cần định giá, đặc biệt là tính thời điểm (thông tin giao dịch thành công thường
diễn ra trước thời điểm cần định giá đất mục tiêu), do đó, trong điều kiện thị trường biến động các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong một thời gian ngắn.
Phải có giao dịch về đất tương tự trong cùng khu vực mới có thể sử dụng để so sánh được.
Đòi hỏi người định giá phải có nhiều kinh nghiệm về kiến thức thị trường. Tức là người định giá phải xác định và phân tích được điểm mạnh điểm yếu của tài liệu đã thu thập và sử dụng trong phân tích so sánh.
b. Phương pháp chiết trừ
Khái niệm
Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
Điều kiện áp dụng
Phương pháp chiết trừ được áp dụng để xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ số liệu về giá thị trường của các thửa đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể thu thập số liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần xác định giá.
Hạn chế
Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị và có những chi phí không tạo ra giá trị;
Giống như phương pháp so sánh trực tiếp do phải dựa vào các số liệu lấytrên thị trường nên cần có thông tin đầy đủ và chính xác về giá thành xây dựng;
Người thẩm định giá phải có kiến thức nhất định về xây dựng, về giá thành xây dựng, và phải có kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp này;
Ngoài ra khi áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để tính chi phí xây dựng sẽ có những mặt hạn chế như vừa nêu trên.
c. Phương pháp thu nhập
Khái niệm:
Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
Điều kiện áp dụng.
Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định được các khoản thu nhập mang lại từ đất.
Hạn chế
Cần phải có tài liệu chính xác và đòi hỏi hiểu biết kỹ lưỡng về nghiệp vụ; Khó khăn trong việc xác định dòng tiền chiết khấu;
Khi có nhiều dạng đầu tư thì cần phải biết sắp xếp các dòng đầu tư khác nhau
d. Phương pháp thặng dư
Khái niệm
Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
Điều kiện áp dụng
Phương pháp thặng dư được áp dụng để xác định giá đất của các thửa đất trống có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục đích sử dụng đất trong khi không có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự trên thị trường để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp.
Hạn chế
Khó khăn trong việc xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất;
Tất cả mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường;
Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với những thay đổi của việc được ước tính các chi phí và giá bán;
Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước tính tất cả các khoản mục khác nhau.
e. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành.
Được áp dụng để định giá đất cho các trường hợp quy định tại các Điểm a, b, с và d Khoản 4 Điều 114; Khoản 2 Điều 172 và Khoản 3 Điều 189 của Luật Đất đai 2013 mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại.
1.2.4. Phân cấp trong Quản lý nhà nước về giá đất
Tại Việt Nam hoạt động Quản lý nhà nước về giá đất được phân cấp theo cấp từ trung ương tới địa phương bao gồm các công việc cụ thể sau:
1.2.4.1 Quản lý nhà nước về giá đất ở cấp Trung ương
Quản lý nhà nước ở cấp trung ương mà cơ quan cao nhất là chính phủ có nhiệm vụ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối tiểu trong khung giá đất thì chính phủ điều chỉnh khung giá
đất cho phù hợp.Trên cơ sở đó ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ ban hành bảng giá đất cụ thể áp dụng tại địa phương.
Cơ quan đại diện ở cấp trung ương là Bộ Tài nguyên và môi trường có chức năng, nhiệm vụ:
a) Hướng dẫn, kiểm tra việc xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất;
b) Hướng dẫn, kiểm tra việc áp dụng khung giá các loại đất, nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất; việc thực hiện trình tự, thủ tục xây dựng bảng giá đất; việc xác định giá đất cụ thể; việc lập bản đồ giá đất;
c) Hướng dẫn, kiểm tra và thẩm định giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc thẩm quyền quyết định của Thủ tướng Chính phủ;
d) Chủ trì, phối hợp với các cơ quan, tổ chức có liên quan giải quyết hoặc trình cấp có thẩm quyền giải quyết các kiến nghị về xây dựng, điều chỉnh và áp dụng bảng giá đất của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương;
đ) Kiểm tra việc định giá đất của các tổ chức có chức năng tư vấn định giá đất;
e) Tổ chức điều tra, thu thập và quản lý dữ liệu giá đất trên thị trường theo quy định của pháp luật; tổng hợp, cung cấp dữ liệu, thông tin về khung giá các loại đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể.
1.2.4.2. Quản lý nhà nước về giá đất ở cấp địa phương
Hệ thống quản lý về giá đất ở địa phương được tổ chức thành 3 cấp với các cơ quan tham mưu về chuyên môn gồm:
a) Đối với cấp tỉnh có Sở Tài nguyên và môi trường là cơ quan tham mưu đại diện cho tỉnh có chức năng:
- Xây dựng bảng giá các loại đất; bảng giá đất điều chỉnh trên địa bàn tỉnh;
- Hệ số điều chỉnh giá đất để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; - Giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn thi hành;
Với chức năng là cơ quan tham mưu giá đất tại địa phương, Sở Tài nguyên & Môi trường luôn chủ trì, phối hợp với UBND cấp huyện, các đơn vị có liên quan, tổ chức xác định giá đất, xây dựng phương án giá đất và trình tỉnh phê duyệt giá đất để tính bồi thường giải phóng mặt bằng, giá đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất Tái định cư, giá đất để đấu giá quyền sử dụng đất… trên địa bàn tỉnh.
b) Đối với cấp huyện có Phòng Tài nguyên và môi trường là cơ quan đại diện có trách nhiệm tham gia cùng Sở Tài nguyên và Môi trường và các cơ quan có liên quan trong việc xác định giá đất, mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của địa phương; tham gia thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định của pháp luật; tham mưu, đề xuất Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện hoặc phối hợp các cơ quan có liên quan xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai theo quy định của pháp luật.
c) Đối với cấp xã có công chức địa chính xã có chức năng tham mưu giúp Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn xã.
Thu thập thông tin, tổng hợp số liệu, lập sổ sách các tài liệu và xây dựng các báo cáo về đất đai, địa giới hành chính, tài nguyên, môi trường và đa dạng sinh học, công tác quy hoạch, xây dựng, đô thị, giao thông, nông nghiệp và xây dựng nông thôn mới trên địa bàn theo quy định của pháp luật;đồng thời chịu sự hướng dẫn, kiểm tra về chuyên môn, nghiệp vụ của Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện.
1.3. Bộ máy quản lý nhà nước về giá đất
Nhà nước quản lý giá đất bằng cách sử dụng các công cụ pháp luật như: Luật, Nghị định, Thông tư, Quyết định…về quản lý giá đất và buộc các đối tượng có liên quan phải tuân thủ.
Ở Trung ương cơ quan quản lý về giá đất là Bộ Tài nguyên môi trường,
trong đóTổng cục Quản lý đất đai là cơ quan trực thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường, thực hiện chức năng tham mưu, giúp Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quản lý nhà nước và tổ chức thực thi pháp luật về đất đai nói chung cũng như giá đất nói riêng trong phạm vi cả nước.
Ở tỉnh cơ quan quản lý về giá đất là Sở Tài nguyên môi trường, trong đó Phòng Tài chính đất và Bồi thường giải phóng mặt bằng là đơn vị thuộc Sở có chức năng tham mưu các cơ chế, chính sách về giá đất của tỉnh cho lãnh đạo Sở để trình UBND tỉnh phê duyệt.
Ở huyện cơ quan quản lý là phòng Tài nguyên và Môi trường có nhiệm vụ Phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường và các cơ quan có liên quan trong việc xác định giá đất trên địa bàn huyện.
Ở xã có công chức địa chính xã có chức năng tham mưu giúp Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn; chịu sự hướng dẫn, kiểm tra về chuyên môn, nghiệp vụ của Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện.
1.4. Những yếu tố tác động đến giá đất
1.4.1. Yếu tố thông thường
Yếu tố thông thường là những yếu tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường bao gồm: yếu tố kinh tế, yếu tố nhân khẩu, yếu tố xã hội, yếu tố quốc tế.
- Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. Ảnh hưởng của yếu tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với:
+ Mật độ nhân khẩu: mật độ nhân khẩu tăng cao, nhu cầu đối với đất tăng, vì thế giá đất tăng lên.
+ Tố chất nhân khẩu: thường có tương quan với trình độ giáo dục tố chất văn hoá của nhân khẩu.
+ Cấu thành nhân khẩu gia đình: sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hoá làm cho kết cấu gia đình ngày càng nhỏ.
- Yếu tố xã hội: xã hội ổn định và phát triển có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất. Yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là:
+ Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định cục diện chính trị trong cả nước.
+ An ninh xã hội: yếu tố này ảnh hưởng đế giá đất rất rõ, một khu vực có trật tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn.
+ Đầu cơ vào nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sựbiến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhận. Khi đất cung không đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đội giá lên cao, khi cung nhiều hơn cầungười đầu cơ bán tháo làm rớt giá.