3.3 .Thực trạng quản lý nhà nước vềgiá đấttrên địa bàn tỉnhThái Nguyên
3.3.4 .Thực trạng điều chỉnh bảng giá đấttrên địa bàn tỉnhThái Nguyên
4.3. Một số giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý nhà nước vềgiá
4.3.2. Về bảng giá đất
Theo tôi, đây là biện pháp trước mắt cần thiết trong điều kiện giá đất chưa thể đảm bảo sát với giá thị trường, do bảng giá đất hiện nay được xây dựng để sử dụng chung cho nhiều mục đích. Đây chính là một rào cản lớn nhất để các tỉnh, thành xây dựng một bảng giá đất tiệm cận với giá thị trường. Chẳng hạn, theo một số tài liệu mà tác giả thu thập được thì đối với thành phố Thái Nguyên - địa phương có giá bất động sản tương đối cao trong tỉnh - thế nhưng, giá đất ở cao nhất cũng chỉ có 30 triệu đồng/m2, tương đương khung giá do Chính phủ ban hành; với bảng giá đất này, thành phố không thể áp khung giá đất này để bồi thường vì so với giá thị trường quá thấp, người sử dụng đất bị thu hồi không chấp nhận, mà phải có chính sách giá đất bồi thường cho từng dự án. Trong khi đó, nếu lấy bảng giá đất này để làm cơ sở tính nghĩa vụ tài chính áp dụng khi người dân được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hay đóng thuế nhà đất, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì lại quá cao. Thiết nghĩ, thuế đặt ra là để người dân cảm thấy chấp nhận được, nếu tổng số tiền thuế đóng cao quá nức thu nhập bình thường của cộng đồng dân cưsẽ xảy ra tình trạng trốn thuế. Để khắc phục điều này, theo chúng tôi đề xuất 2 phương án:
Khi xây dựng khung giá đất, đối với mỗi mục đích sẽ xây dựng một bảng giá đất riêng; với cách làm này sử dụng khi chính sách về thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất (sắp tới là thuế thu nhập cá nhân về chuyển quyền sử dụng đất), tỉ lệ thu tiền sử dụng đất như hiện nay là 100% vẫn giữ nguyên. Với cách này sẽ khá phức tạp như bảng giá đất hiện nay chúng ta đang áp dụng cho 7 mục đích, nếu mỗi một mục đích có 1 bảng giá riêng thì chúng ta phải xây dựng 7 bảng giá đất.
Nhanh chóng xây dựng bảng giá đất tiệm cận giá thị trường (điều này đồng nghĩa với việc bảng giá đất của các địa phương vượt khung giá đất do Chính phủ ban hành), đồng thời tiếp tục có chính sách giảm các mức thuế và quy định lại tỉ lệ thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất chỉ còn từ 10 đến 20% so với mức 100% như hiện nay.
Như vậy, trong khi chưa thực hiện được những đề xuất trên thì tạm thời chấp nhận 2 mức giá đất. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ ban hành quyết định về giá đất gồm 2 loại: Xây dựng giá các loại đất tại địa phương theo kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ để làm căn cứ tính các loại thuế, lệ phí về đất, tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất đối với trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất và tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất. Loại thứ hai là giá đất cá biệt theo thời điểm phục vụ cho các mục đích khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất; xác định giá sàn trong đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; chuyển mục đích sử dụng đất; bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà đưa giá trị quyền sử dụng đất vào cổ phần hóa; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.