4. Kết cấu luận văn
4.2. Một số giải pháp hoàn thiện công tác quản lý nhà nƣớc về GPMB tạ
4.2.2. Nhóm giải pháp về ban hành và thực hiện chính sách bồi thường giả
phóng mặt bằng
4.2.2.1. Giải pháp về trình tự, thủ tục thu hồi đất để đầu tư dự án
Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất của Sở TN&MT đối với dự án đầu tư không cần phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc không cần phải cấp giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của Luật đầu tư năm 2005 do:
- Văn bản thỏa thuận quy hoạch kiến trúc của Sở Quy hoạch Kiến trúc; Bản vẽ chỉ giới đường đỏ và quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị 1/2000 hoặc
1/500 hoặc quy hoạch tổng thể mặt bằng tỷ lệ 1/500 đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định tại luật xây dựng và luật về quy hoạch đô thị.
- Trích đo địa chính hoặc bản đồ hiện trạng do đơn vị có tư cách pháp nhân lập tỷ lên 1/500 hay 1/2000 theo quy định.
Hồ sơ gửi tại Sở Tài nguyên Môi trường, sau đó Sở cấp chỉ lệnh để thue đơn vị tư vấn lập phương án cắm mốc và sẽ thẩm định, phê duyệt phương án cắm mốc. Quá trình lặp đi lặp lại làm tốn nhiều thời gian và kinh phí. Trong khi dự án đã được cấp chỉ giới đường đỏ và thẩm định quy hoạch tổng thể mặt bằng thì việc cắm mốc là không cần thiết.
Sau khi bàn giao mốc giới mới được tiến hành các thủ tục về đo đạc giải thửa, lập hồ sơ kỹ thuật thửa đất và thu hồi đất đến từng thửa. Đơn vị được giao nhiệm vụ GPMB sẽ tổng hợp các quyết định thu hồi đất đến từng thửa trình thu hồi đất dự án. Tuy nhiên nếu dự án lớn, thời gian GPMB kéo dài như dự án xây dựng khu CNC Hòa Lạc, xây dựng ĐHQGHN thì việc thu hồi đất để chuyển mục đích sử dụng là rất khó khăn. Đề xuất với UBND thành phố xem xét sử dụng phương án thu hồi đất, cắm mốc tổng thể dự án trước, sau đó UBND huyện căn cứ vào hồ sơ quản lý để ra quyết định thu hồi đất đến từng thửa.
4.2.2.2. Giải pháp về ban hành chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
a) Bố trí tái định cư cho người bị thu hồi đất:
Về chính sách này, những năm vừa qua cho thấy việc xây dựng các khu tái định cư của các dự án rất bị động, thiếu đồng bộ nhất là các dự án thuộc nguồn vốn trung ương, trong đó tồn tại lớn nhất là cơ sở hạ tầng khu tái định cư không được đầu tư theo quy định hoặc đầu tư nửa vời. Các dự án thiếu
mới. Các công trình xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu CNC phương án đền bù, tái định cư do chủ dự án lập, hội đồng GPMB chỉ tham gia với tư cách tư vấn vì vậy trách nhiệm của chính quyền địa phương thường không cao và là một trong những nguyên nhân làm giảm hiệu lực pháp luật của các chính sách bồi thường và tái định cư, ảnh hưởng đến tiến độ GPMB.
Nguồn đất xây dựng các khu tái định cư ở khu dân cư nông thôn, việc thu hồi đất ảnh hưởng đến tập quán sinh hoạt của người dân, đất giao mới có quy mô diện tích như hiện nay không đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt và sản xuất nông nghiệp của người dân: nhà không có sân chơi, xa họ hàng, đi lại không thuận tiện, ...
Vì vậy, cần quy định rõ thêm dự án nào có khu tái định cư và quy trình thẩm định kế hoạch tái định cư cụ thể giúp cho người bị thu hồi đất không thiệt thòi và ổn định cuộc sống sau khi bị thu hồi đất.
Đối với các khoản chi phí (hỗ trợ) cần giao quyền chủ động hơn nữa cho các địa phương trong việc đưa ra các quyết định cụ thể, do đó không nên đưa ra các quy định quá chi tiết về số lượng tiền hoặc tỷ lên % chi phí hỗ trợ. Nhà nước cần có các chính sách về trợ cấp khó khăn cho các đối tượng không còn đất sản xuất nông nghiệp, nghiên cứu, thử nghiệm dự án phục hồi, tái tạo thu nhập cho những hộ dân có diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi lớn bằng chuyển dịch cơ cấu kinh tế, tạo chỗ làm mới, ổn định đời sống. Các dự án quy hoạch chi tiết cần quan tâm đến hiện trạng sử dụng đất, hạn chế tối đa việc di dời các hộ dân nằm trong phạm vi dự án. Các dự án đầu tư khu công nghiệp, khu CNC, ... cần đảm bảo cơ sở hạ tầng cho các khu dân cư giáp ranh, tạo điều kiện sinh hoạt tương đương theo hướng đô thị hóa.
Đối với các dự án phải tổ chức di dân để GPMB chưa quy định cụ thể trách nhiệm và quyền lợi của chủ đầu tư trong việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật
khu di dân tái định cư nhất là đối với các dự án phải thực hiện tái định cư tại chỗ. Nhà nước chưa có chính sách chiến lược nhằm triển khai các dự án tái định cư cũng như chưa có hỗ trợ cụ thể về tài chính cơ chế chính sách đầu tư đối với dự án xây dựng khu tái định cư. Thực tế để đẩy nhanh tiến độ GPMB khi triển khai dự án, công tác chuẩn bị quỹ đất và quỹ nhà ở phục vụ tái định cư cho các đối tượng phải di dời cần phải chủ động đi trước một bước.
Về xây dựng đồng bộ khu tái định cư: đây là một khâu rất quan trọng quyết định đến sự thành công hay thất bại của một phương án bồi thường, GPMB đặc biệt là các dự án phải sử dụng nhiều đất, di chuyển nhiều dân. Đối với người dân thì phải rời bỏ nhà cửa, ruộng vườn là một bất đắc dĩ. Khi đến nơi ở mới những vấn đề họ quan tâm là việc làm, điều kiện sinh hoạt như giao thông, điện nước, trường, trạm, ... Do đó cần thiết phải tạo lập cho những người dân phải di chuyển tới khu tái định cư những điều kiện về nơi ăn, ở phải bằng hoặc cao hơn trước. Phải xây dựng đồng bộ về đường đi, cấp thoát nước, cơ sở khám chữa bệnh, trường hoc, ... có như vậy mới khuyến khích được người dân rời bỏ mảnh đất mà tổ tiên, cha ông đã bao đời gây dựng nên để nhà nước sử dụng, cần phải đền đáp một cách xứng đáng những mất mát của người dân vì sự phát triển chung của xã hội, đất nước. Tiêu chí đặt ra là người được bồi thường có thể mua được một thửa đất cùng diện tích, tại một vị trí tương đương. Khi tác giả điều tra thực tế các hộ gia đình có đất bị thu hồi thì có khoảng 80% số người bị thu hồi đất không hài lòng hoặc rất không hài lòng về giá áp dụng để tính bồi thường, hỗ trợ tái định cư bởi họ luôn thấy mình được bồi thường thấp hơn giá trị thị trường; gần 70% không hài lòng với giá bồi thường cho tài sản gắn liền với đất; gần 60% không hài lòng về nơi tái định cư.
các khu tái định cư liền kề hoặc gần với nơi đất bị thu hồi, vì đây là nơi có điều kiện ăn, ở, sinh hoạt tương đồng với nơi cũ. Đồng thời tiện lợi cho việc canh tác cho những thửa đất nông nghiệp còn lại của các hộ dân. Đối với những hộ gia đình bị thu hồi toàn bộ đất ở mà có từ hai cặp vợ chồng trở lên sinh sống hoặc có từ 2 con trai trở lên thì ưu tiên cho đăng ký 2 xuất tái định cư tương ứng.
Phải tính toán diện tích tái định cư sao cho hợp lý với từng khu vực. Đặc biệt là nông thôn, khi mà nhu cầu về diện tích thường vượt quá hạn mức giao đất của địa phương. Vì vậy ngoài diện tích đất ở theo quy định cần bổ sung thêm diện tích đất vườn liền kề. Đối với các khu tái định cư ở nông thôn không nhất thiết phải xây dựng hạ tầng cao mà dành phần diện tích trồng cây xanh, vỉa hè để bổ sung cho các hộ gia đình. Như vậy vừa giảm tải được chi phí đầu tư, giảm giá đất tái định cư vừa đáp ứng được nhu cầu về diện tích. UBND huyện phải có vai trò trong việc thẩm định, ban hành giá đất tái định cư sao cho không quá cao, sát với giá đền bù của dự án.
b) Chính sách hỗ trợ đào tạo nghề và tạo việc làm đối với người lao động trên địa bàn huyện bị thu hồi đất
Theo quy định thì những nhân khẩu trong độ tuổi lao động khi gia đình bị thu hồi đất nếu đăng ký thì được cấp thẻ học nghề trị giá 6 triệu đồng (không trả bằng tiền mặt). Tuy nhiên việc học nghề và tìm việc làm sau khi học nghề cũng gặp không ít khó khăn, khi mà thị trường luôn đòi hỏi lao động có trình độ cao hoặc được đào tạo bài bản, thời gian đào tạo ít nhất là 2 năm. Những trường hợp học nghề theo kiểu chính sách thì chỉ được cấp chứng chỉ có giá trị tương úng, chủ yếu sau khi học xong không tìm được việc làm hoặc tự mở cơ sở tại nhà.
Khi nhà nước thu hồi đất ngoài việc bồi thường 135.000đ/m2
còn hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp việc làm bằng 5 lần giá đất nông nghiệp. Điều này
dẫn đến các hộ gia đình đang từ gia đình nghèo, có mức sống thấp sau khi được bồi thường, hỗ trợ hàng trăm triệu đồng, nhiều hộ gia đình hàng tỷ đồng, nhiều hộ gia đình đã đổi đời, đã xây nhà, mua xe và các vật dụng đắt tiền mà trước đây chỉ dám mơ ước. Chi trong một thời gian ngắn số tiền lớn kia không cánh mà bay, ruộng mất, tiền hết dẫn đến thất nghiệp, nhiều gia đình mâu thuẫn trong việc chia tiền đã sảy ra đánh nhau, kiện cáo nhau; gia đình mất đoàn kết, gây mất trật tự thôn xóm. Nổi cộm hơn cả là nạn cờ bạc, rượu chè phát sinh khi có nhiều tiền trong túi, xuất hiện tình trạng nghiện hút, ... Do đó vấn đề đặt ra là chính sách hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và việc làm bằng tiền cũng có nhiều nhược điểm. Do vậy cần căn cứ vào tình hình thực tế ở từng địa phương mà có cách vận dụng hợp lý.
Hội đồng bồi thường, UBND huyện yêu cầu chủ đầu tư cam kết nhận những người lao động ở địa phương vào làm việc hoặc có chính sách đào tạo trực tiếp khi nhận vào làm việc tại các doanh nghiệp; đồng thời phải thường xuyên kiểm tra việc thực hiện vì có trường hợp doanh nghiệp đối phó bằng cách vẫn nhận lao động địa phương vào làm việc nhưng chỉ sau vài tháng lại sa thải họ.
Phòng Lao động thương binh xã hội huyện phải phát huy vai trò là cầu nối giữa người lao động tại khu vực bị thu hồi đất với những doanh nghiệp, khu công nghiệp có nhu cầu sử dụng lao động phổ thông, hoặc tổng hợp nhu cầu về ngành nghề còn thiếu lao động mà có hướng đào tạo cho phù hợp. Tránh tình trạng đào tạo tràn lan mà không hiệu quả.
c) Giải pháp trong việc ban hành đơn giá bồi thường, hỗ trợ
Quyết định thu hồi đất của Nhà nước là mệnh lệnh của Nhà nước đối với nhười có đất bị thu hồi, nếu không giao đất sẽ bị cưỡng chế thực hiện. Trên thực tế cho thấy công tác GPMB bị gián đoạn, chậm tiến độ một phần không
nhỏ là do người dân chưa chịu bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư dự án vì những vướng mắc trong chính sách đền bù GPMB.
Một trong những bất cập hiện nay là giá bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất. Việc định giá bồi thường là hết sức cần thiết khi dự án cần GPMB có nguồn vốn từ ngân sách nhà nước hay đầu tư của doanh nghiệp. Thị trường BĐS ở nước ta lại chưa thực sự phát triển, sự hình thành thị trường không chính thức này dẫn đến sự thay đổi về giá rất phức tạp. Những hộ gia đình bị thu hồi đất sẽ hình thành tâm lý so sánh giá đất trên thị trường với giá đất được bồi thường. Mức giá bồi thường nếu thấp hơn nhiều so với giá thị trường khiến các đối tượng bị ảnh hưởng đến lợi ích của người dân bị thu hồi đất. Từ đó sảy ra hiện tượng khiếu kiện tràn lan, làm chậm tiến độ GPMB.
Mặt khác một số hộ dân khi biết quy hoạch của dự án dính vào phần đất nhà mình đã cố tình chuyển đổi mục đích sử dụng của mảnh đất này sang mục đích khác có lợi hơn khi bồi thường GPMB, hoặc tạo tài sản giả trên mảnh đất này nhằm trục lợi. Khi không được đền bù những mảnh đó theo mong muốn của họ thì khiếu kiện, không chịu thực hiện di dời.
Như vậy cần có khung giá đất chi tiết cho từng loại đất và tính giá trị cho các tài sản gắn liền với đất sao cho sát với giá thị trường nhất, ngoài ra cần quản lý chặt chẽ khu đất đã nằm trong quy hoạch.
Thành phố cần kiến nghị với Chính phủ sớm ban hành phương pháp giá đất khung cho các loại đất sát với thực tế, trên cơ sở đó thành phố ban hành văn bản quy định các mức giá để áp dụng trên địa bàn. Những điều chỉnh trong xác định giá bồi thường cần dựa trên nguyên tắc cơ bản: Đất đai là công thổ của Quốc gia, thuộc sở hữu của toàn dân, giải quyết hài hòa lợi ích của người bị thu hồi đất và nhà nước; bồi thường thiệt hại về đất đai phải đảm bảo người bị thu hồi đất có khả năng tái tạo cuộc sống, việc làm, thu nhập.
Giá bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất cần được xác định trên cơ sở mộ khung giá nhất định do UBND Thành phố ban hành. Tuy nhiên do giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế biến động theo thời gian, trong khi khung giá phải căn cứ theo giá đất chuyển nhượng thực tế và phải được điều chỉnh theo từng thời kỳ phù hợp với nhu cầu sử dụng đất và tốc độ phát triển kinh tế - xã hội.
Đối với đất nông nghiệp, căn cứ định giá sẽ là năng suất thu hoạch chứ không phải là địa giới hành chính thị trấn, xã. Đất ở thì căn cứ vào khả năng thuận lợi, sinh lời để áp dụng khung giá cho phù hợp. Khi có dự án đi qua nhiều địa bàn dẫn đến người dân so sánh giá đất, không nhất trí phương án bồi thường, làm chậm tiến độ GPMB. Cần thống nhất một khung giá đất nông nghiệp trên toàn thành phố.
Đơn giá bồi thường các loại cây cối, hoa màu phải được cập nhật, áp dụng linh hoạt. Đặc biệt là xem xét hỗ trợ diện tích trồng xen, trồng vượt quá mật độ quy định.
Huyện Thạch Thất đặt mục tiêu đến năm 2020 cơ bản trở thành huyện công nghiệp, quá trình đô thị hóa ngày càng mạnh mẽ, nhiều khu công nghiệp, CNC đi vào khai thác và sử dụng, giao thông ngày càng thuận lợi dẫn đến thị trường nhà đất trên địa bàn huyện biến động mạnh mẽ. Điều này càng cần xem xét lại khung giá đất bồi thường cho nhân dân để đảm bảo quyền lợi cho nhân dân, tránh khiếu kiện và đảm bảo cuộc sống cho người dân.