Thị trường nhà ở

2.1.1.1. Quan niệm về thị trường nhà ở * Quan niệm về thị trường

Có nhiều quan niệm về thị trường trong đó có quan niệm về thị trường theo nghĩa rộng: Thị trường là tổng hòa các mối quan hệ liên quan đến trao đổi, mua bán hàng hóa trong xã hội, được hình thành trong những điều kiện lịch sử, kinh tế, xã hội nhất định.

Khi bàn về thị trường, Lênin trong tác phẩm “Bàn về cái gọi là thị trường” viết năm 1893 đã chỉ ra rằng : “Khái niệm thị trường hoàn toàn không tách rời khái niệm phân công xã hội được. Sự phân công này như Mác đã nói là “cơ sở của mọi nền sản xuất hàng hoá” (và do đó, - chúng tôi xin nói thêm, - là cơ sở của nền sản xuất tư bản chủ nghĩa). Hễ ở đâu và khi nào có phân công xã hội và sản xuất hàng hoá thì ở đó và khi ấy, có “thị trường”. Quy mô của thị trường gắn chặt với trình độ chuyên môn hoá của lao động xã hội” [39].

Như vậy, phân công lao động xã hội là cơ sở của mọi nền sản xuất hàng hoá. Quá trình phân công lao động xã hội được thực hiện dưới những hình thức khác nhau. Sự xuất hiện những ngành sản xuất xã hội như : công nghiệp, nông nghiệp, giao thông vận tải, thương nghiệp, dịch vụ… gắn với phân công lao động xã hội. Xét thuần tuý về mặt kỹ thuật của lao động thì phân công lao động là sự chuyên môn hoá lao động trong quá trình tái sản xuất xã hội. Phân công lao động xã hội là kết quả của sự phát triển lực lượng sản xuất. Thị trường là hệ quả tất yếu của phân công lao động xã hội trong nền sản xuất hàng hoá, đồng thời là điều kiện làm cho phân công lao động xã hội ngày một sâu sắc.

Như vậy, thị trường là nơi người mua và người bán (hay người có nhu cầu và người cung cấp) tiếp xúc trực tiếp hoặc gián tiếp với nhau để trao đổi, mua bán hàng hóa và dịch vụ. Là nơi chuyển giao quyền sở hữu sản phẩm, dịch

vụ hoặc tiền tệ, nhằm thỏa mãn nhu cầu của hai bên cung và cầu về một loại sản phẩm nhất định theo các thông lệ hiện hành, từ đó xác định rõ số lượng và giá cả cần thiết của sản phẩm, dịch vụ.

Có nhiều loại thị trường (thị trường sức lao động, thị trường tài chính, thị trường Khoa học - Công nghệ, thị trường nông sản, TTBĐS, thị trường nhà ở…)

* Quan niệm về thị trường nhà ở

Sự ra đời và phát triển của TTNƠ gắn liền với quá trình đất đai chuyển thành hàng hóa do nhu cầu sử dụng đất và sự phát triển của các hoạt động KT-XH. Hàng hóa nhà ở khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng là loại hàng hóa lâu bền, nếu người ta luôn tu sửa, giữ gìn thì nó sẽ tồn tại lâu dài nhiều thập kỷ, nên nó trở thành hàng hóa có niên đại khác với hàng hóa thông thường.

Quan niệm về thị trường nhà ở cũng đang còn có sự khác nhau. Tác giả Trần Thị Minh Châu: Thị trường nhà ở là nơi hình thành các quyết định về việc ta tiếp cận được hàng hóa nhà ở và hàng hóa nhà ở đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì [7]. Quan niệm này tiếp cận thị trường ở mục đích và giá trị sử dụng. Tác giả Nguyễn Văn Hoàng quan niệm: Thị trường nhà ở, đất là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hóa nhà ở, đất (BĐS) [33]. Quan niệm này phản ánh địa điểm giao dịch và phản ánh về mặt giá trị của hàng hóa bất động sản. Tác giả Lê Văn Huy quan niệm: Thị trường nhà, đất là “nơi” tiến hành các giao dịch về nhà, đất gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn [36]. Quan niệm này thể hiện rõ yếu tố thời gian, không gian xác định, song lại không chỉ rõ được chủ thể, điều kiện, môi trường cho sự vận hành của thị trường này. Quan niệm này mang tính khái quát cao, thể hiện yếu tố thời gian, không gian xác định, song lại không chỉ rõ được chủ thể, điều kiện, môi trường cho sự vận hành của thị trường nhà ở. Tác giả Nguyễn Ngọc Tiệp thì cho rằng: Thị trường nhà ở là “nơi” diễn ra các hoạt động mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn, v.v... giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với TTBĐS [75]. Quan niệm này nhấn

mạnh yếu tố cấu thành thị trường nhà ở là đối tượng, hành vi và môi trường, hành lang hoạt động của các chủ thể trên TTBĐS.

Đặc biệt, trong giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất, năm 2000, của tác giả Lê Đình Thắng, trường đại học Kinh tế quốc dân đã quan niệm “Thị trường nhà ở, đất ở đô thị là nơi mà người mua và người bán thỏa thuận được với nhau về số lượng, chất lượng và giá cả hàng hóa là quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở tại các đô thị” [68]. Quan niệm này nghiêng về thị trường nhà ở là một mô hình, một tổ chức để các quyền có liên quan đến đất được thực hiện một cách độc lập. Tuy rằng tính khách quan của thị trường nhà ở là quan hệ giao dịch mua bán nhà ở theo quy luật đặc thù của thị trường nhà ở đó là mua bán, trao đổi quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở theo một những thỏa thuận nhất định.

Thị trường nhà ở thường được coi là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về nhà ở, tại đó những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa và dịch vụ nhà ở được giao dịch. Đó là các quan hệ giao dịch về nhà ở được thực hiện thông qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ, dưới nhiều dạng thức khác nhau song gắn liền không tách rời yếu tố đất đai. Do vậy, các đặc trưng của hàng hóa và thị trường đất đai luôn là yếu tố đóng vai trò trọng tâm và chi phối toàn bộ hoạt động của thị trường nhà ở.

Như vậy có thể khái quát thị trường nhà ở trên những dấu hiệu sau: Một là, thị trường nhà ở là nơi diễn ra các giao dịch về giá trị nhà ở (quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở) trên cơ sở thỏa thuận thống nhất về giá cả giữa người mua và người bán.

Quá trình giao dịch nhà ở phải xác định dựa trên khả năng sinh lợi của nhà ở được xây dựng trên đất và khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào nhà ở đó. Người có quyền sở hữu hay có quyền sử dụng đất đai có các quyền hay các lợi ích do đất đai mang lại. Trong khi, đất đai là không hao mòn hay không mất đi (trừ các trường hợp đặc biệt) và do đó, khi xem xét giá cả nhà ở, việc định giá nhà ở không chỉ phụ thuộc vào quan hệ cung cầu, giá trị sử dụng mà còn phụ thuộc vào vị trí đất đai, tỷ suất lợi tức.

Hai là, sản phẩm được giao dịch trên thị trường là hàng hóa nhà ở Sản phẩm giao dịch trên thị trường nhà ở không đơn thuần là nhà ở mà là hàng hóa nhà ở, nghĩa là nhà ở được đưa ra thị trường sẵn sàng chuyển quyền sử dụng và sở hữu nhà ở đó cho người khác. Giao dịch các sản phẩm hàng hóa nhà ở với những mục đích khác nhau. Trên thị trường nhà ở, sản phẩm hàng hóa nhà ở, đặc biệt ở chỗ sản phẩm giao dịch không nhất thiết phải hiện hữu trước mắt người mua và người bán, mà được thể hiện trên các văn bản pháp lý theo đúng quy định của pháp luật, đảm bảo quá trình giao dịch là hợp pháp.

Ba là, chủ thể chính giao dịch trên thị trường là người mua và người bán ngoài ra có hệ thống trung gian môi giới cho hoạt động mua bán là các sàn hay trung tâm giao dịch bất động sản.

Để trao đổi được hàng hóa trên thị trường thì phải có người mua và người bán, để người mua và người bán gặp nhau phải thông qua hệ thống trung gian (chuyên gia, môi giới, định giá, các nhà tài chính) để thống nhất giá cả và thỏa thuận các điều khoản. Do đó, TTNƠ hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về nhà ở mà còn thông qua hệ thống trung gian để kết nối các giao dịch liên quan đến nhà ở đó, với mục đích như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm và chuyển dịch quyền sử dụng nhà ở, theo quy luật của thị trường và theo quy định của pháp luật.

Bốn là, không gian, thời gian giao dịch đa dạng, chịu sự tác động của các quy luật thị trường và pháp luật tại Việt Nam

Đây là dấu hiệu đặc biệt của TTNƠ, vì với hàng hóa thông thường, địa điểm giao dịch thường là ở nơi hiện diện của hàng hóa giao dịch, còn đối với hàng hóa nhà ở, địa điểm giao dịch có thể cách biệt với hàng hóa được giao dịch. Đó là do hàng hóa nhà ở có vị trí cố định, không thể di dời được. Do vậy, hoạt động giao dịch nhà ở thường được tiến hành ở các trung tâm giao dịch lớn (chợ địa ốc) cũng có thể là một địa điểm nhỏ hẹp ở bất cứ đâu. Quan hệ giao dịch nhà ở luôn phải trải qua 3 khâu cơ bản chứ không thể kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch: Đàm phán giao dịch, cung cấp cho nhau các thông tin về nhà ở

giao dịch; kiểm tra thực địa để xác nhận tính có thực và kiểm tra độ chính xác của thông tin về nhà ở, đánh giá các yếu tố bên ngoài của nhà ở; đăng ký pháp lý để thực hiện các thủ tục xác nhận quan hệ giao dịch.

Do vậy, kiểm soát TTNƠ không thể như với thị trường các hàng hóa khác. Quan hệ giao dịch nhà ở không thể tiến hành trong một thời gian ngắn, do dễ gặp các biến cố của thực tiễn như biến động của giá cả, thay đổi của pháp luật hay sự thay đổi của các điều kiện môi trường. Điều đó buộc các bên phải ấn định quan hệ giao dịch trong một thời điểm nhất định; thời gian diễn ra các khâu của quá trình giao dịch càng kéo dài, tính rủi ro càng cao. Thực tế, muốn nâng cao tỷ lệ thành công của các giao dịch nhà ở thì điều quan trọng là tìm cách rút ngắn thời gian diễn ra các khâu của quá trình giao dịch. Mọi đối tượng tham gia vào TTNƠ đều phải trải qua đầy đủ các khâu giao dịch trên. Đó là điều có tính chất bắt buộc đối với TTNƠ chính thức, có kiểm soát của Nhà nước. Quá trình giao dịch hàng hóa nhà ở chịu tác động lớn của quy luật thị trường như quy luật cung cầu, giá trị, đồng thời TTNƠ hoạt động trên lãnh thổ Việt Nam chịu sự điều tiết và quản lý của pháp luật Việt Nam.

Năm là, thị trường nhà ở có mối quan hệ mật thiết với nhiều thị trường khác. Quá trình phát triển hiện nay, dấu hiệu này ngày càng rõ nét. Nhà ở là tài sản có giá trị lớn, do đó, mọi giao dịch đầu tư kinh doanh nhà ở đòi hỏi một lượng vốn lớn và thời gian thực hiện kéo dài. Do vậy, lượng vốn này chủ yếu được huy động từ thị trường tài chính, thị trường chứng khoán. Thực tế cho thấy nếu không có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định, TTNƠ cũng không thể phát triển lành mạnh và ổn định được. Hầu hết các cuộc khủng hoảng tài chính trên thế giới đều bắt nguồn hoặc dẫn đến sự khủng hoảng của TTNƠ và ngược lại.

Tiếp thu có chọn lọc và từ những dấu hiệu của TTNƠ, tác giả đưa ra quan niệm: Thị trường nhà ở là nơi diễn ra các quan hệ trao đổi, giao dịch giữa người mua và người bán hàng hóa nhà ở trên cơ sở giá cả, dưới sự tác động của quy luật cung và cầu trên thị trường và theo quy định của pháp luật.

2.1.1.2. Các yếu tố cấu thành thị trường nhà ở Thứ nhất, hàng hóa nhà ở

Trong quá trình phát triển của nhân loại, tài sản được tích lũy trong quá trình lao động sản xuất của con người. Nhà ở là loại tài sản, bao gồm hai yếu tố chủ yếu không tách rời là đất đai và vật kiến trúc trên đất. Đất đai là cơ sở điều kiện, bộ phận quan trọng của nhà ở, vì đất đai là điều kiện sinh tồn của con người, trở thành không gian cư trú và lao động sản xuất. Do vậy, bản thân đất đai nếu tách rời ra thì không thể một mình thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, cư trú của con người. Đất đai dùng để xây dựng nhà ở là đất đã được chuyển đổi mục đích, phục vụ cho việc xây dựng các công trình nhà ở. Vật kiến trúc, đó là các công trình được xây dựng trên một đơn vị diện tích đất nhất định. Nhà ở là thành tố quan trọng của BĐS. Theo điều 107, Bộ luật Dân sự (2015) thì BĐS là tài sản không di dời được bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; các tài sản gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Quan niệm này có 2 dấu hiệu nổi bật sau: Một là, BĐS là tài sản không thể di dời được, đây là dấu hiệu quan trọng nhất. Hai là, các yếu tố có thể di dời được như: nhà xây trên đất, vật xây dựng gắn liền với nhà, ngoài ra còn có các tài sản cố định khác do pháp luật quy định.

Do vậy, nhà ở - thành tố quan trọng của BĐS, là dạng công trình kiến trúc được xây dựng trên mỗi mảnh đất nhất định có giới hạn không gian xác định. Luật Nhà ở (2014) quan niệm: Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.

Từ quan niệm về hàng hóa, có thể hiểu hàng hóa nhà ở là khi nhà ở được đem ra trao đổi, mua bán trên thị trường. Hàng hóa nhà ở cũng có giá trị sử dụng và giá trị.

Giá trị sử dụng hàng hóa nhà ở: là công dụng của nhà ở nhằm thỏa mãn nhu cầu nào đó của người sử dụng. Giá trị sử dụng của nhà ở do lao động cụ thể tạo ra. Song nó khác với các hàng hóa thông thường ở chỗ, hàng hóa nhà ở gồm 2 yếu tố hợp thành là nhà và đất, chịu sự tác động lớn của yếu tố tự

nhiên là đất bên cạnh các yếu tố cần thiết khác để xây dựng nhà ở. Với tư cách là hàng hóa đặc biệt, giá trị sử dụng của nhà ở chịu sự chi phối của hai yếu tố gồm: yếu tố bên trong cấu thành giá trị sử dụng thông thường của nhà ở như các tiện nghi, công năng, thiết kế, kiểu dáng... thỏa mãn những mục đích sử dụng khác nhau; yếu tố bên ngoài cấu thành giá trị sử dụng nhà ở gồm vị trí của ngôi nhà tọa lạc với các điều kiện về vị trí địa lý, tự nhiên, môi trường, hệ thống kết cấu hạ tầng KT-XH, dịch vụ... tạo ra tiện ích, thuận lợi cho người sử dụng với những mức độ khác nhau.

Giá trị của hàng hóa nhà ở: là do lao động sống và lao động vật hóa kết tinh trong hàng hóa nhà ở. Hàng hóa nhà ở là dạng hàng hóa đặc biệt, hàng hóa phái sinh, giá cả của nó không chỉ được quyết định bởi lao động khai phá đất và lao động xây dựng nhà ở (gồm cả lao động sống và lao động quá khứ), mà còn bao gồm cả giá trị của đất được quyết định bởi địa tô chênh lệch; hay nói cách khác là bao hàm cả khả năng sinh lợi, tiện ích của vị trí của mảnh đất được xây dựng nhà ở. Đó là lý do giải thích vì sao có nhiều

Cơ cấu thị trường nhà ở

Nguyên nhân của những ưu điểm