trên cơ sở kết hợp chặt chẽ giữa thị trường với sự điều tiết của nhà nước
Đây là quan điểm then chốt đảm bảo sự phát triển theo quy luật của thị trường đồng thời khắc phục những khuyết tật của thị trường để đẩy mạnh quá trình cơ cấu lại TTNƠ trên địa bàn TPHN nhanh chóng và hiệu quả.
Trong nền kinh tế thị trường, nhà nước và thị trường đều có vai trò và chức năng riêng. Thị trường luôn vận hành theo các quy luật vốn có khách quan và trên thực tế thị trường tham gia phân bổ và khai thác hiệu quả các nguồn lực trong quá trình phát triển. Song thị trường vận động tự phát luôn có xu hướng đẩy nền kinh tế vào tình trạng không ổn định và khủng hoảng. Thị trường có những khiếm khuyết cố hữu, đòi hỏi phải có sự can thiệp điều tiết của nhà nước vào thị trường để khắc phục. Tuy nhiên, nhà nước cũng có hạn chế và cũng thất bại khi can thiệp quá mức. Chính sự khiếm khuyết của thị trường và hạn chế của nhà nước cho thấy, không thể phát
triển khi thiếu vắng sự can thiệp của nhà nước, cũng như không thể phát triển nếu thiếu vắng thị trường, để phát triển đòi hỏi nhà nước và thị trường cần tương tác, hỗ trợ nhau, khắc phục các khiếm khuyết. Chỉ khi kết hợp chặt chẽ và nhuần nhuyễn giữa thị trường và nhà nước đúng mực thì khi đó thị trường mới phân bổ và khai thác hiệu quả các nguồn lực. Do vậy TTNƠ cũng không ngoại lệ.
Thực chất quan điểm này nhà nước không chỉ là người quản lý, người ban hành các quy định, các luật chơi trên TTNƠ, mà còn đóng vai trò chủ thể hoạt động sản xuất (chủ thể cung cấp hàng hóa nhà ở, chủ thể tiêu thụ hàng hóa nhà ở), là người mua và bán các hàng hóa nhà ở trên thị trường. Như vậy lúc này quan hệ giữa nhà nước và TTNƠ biểu hiện ra là quan hệ giữa các chủ thể trên TTNƠ, quan hệ giữa những người mua và người bán hàng hóa nhà ở chịu sự tương tác, ràng buộc của các quy luật kinh tế khách quan trên thị trường, cũng như sự quản lý điều hành của nhà nước thông qua hệ thống quy định luật pháp và các công cụ quản lý. Để thực hiện tốt quan điểm này cần thực hiện tốt các yêu cầu sau:
Thứ nhất, Thành phố cần xác định rõ vị trí, vai trò của các cơ quan quản lý nhà nước và thị trường trong quá trình cơ cấu lại thị trường nhà ở
Một là, nhà nước đóng vai trò định hướng, xây dựng và hoàn thiện thể chế kinh tế, tạo môi trường cạnh tranh bình đẳng, minh bạch và lành mạnh, nhưng không can thiệp trực tiếp, mà sử dụng các công cụ, chính sách và các nguồn lực để định hướng và điều tiết TTNƠ, không làm méo mó thị trường, thúc đẩy sản xuất, kinh doanh và bảo vệ môi trường. Nhà nước phát huy tốt vai trò "bà đỡ" cho TTNƠ hình thành và phát triển. Thực hiện tốt “xã hội hoá” Nhà nước rút lui dần khỏi lĩnh vực kinh doanh nhà ở không cần thiết và “nhường lại” cho các thành phần kinh tế khác thực hiện nhằm huy động mọi nguồn lực trong xã hội tham gia vào quá trình cơ cấu lại TTNƠ trên địa bàn TPHN.
Hai là, xác định rõ vai trò thị trường trong huy động và phân bổ có hiệu quả các nguồn lực, là động lực chủ yếu thúc đẩy TTNƠ phát triển. Việc vận dụng thị trường phải đầy đủ, linh hoạt, cần phải tạo lập đồng bộ các yếu tố TTNƠ. Vai trò, chức năng của TTNƠ được thể hiện rõ nét ở những điểm:
1) Thị trường nhà ở đã thực sự từng bước là căn cứ để Nhà nước định hướng phát triển nhà ở, TTNƠ, phát triển đô thị thông qua các chiến lược, quy hoạch, kế hoạch, chương trình nhà ở. 2) Thị trường nhà ở là căn cứ để tạo khung pháp lý đầy đủ, đồng bộ, nhất quán, minh bạch và vững chắc về nhà ở. 3) Thị trường nhà ở phải tạo ra sân chơi bình đẳng cho các thành phần kinh tế tham gia vào quá trình cơ cấu lại TTNƠ của Thành phố.
Thứ hai, Thành phố cần giải quyết tốt mối quan hệ giữa nhà nước và thị trường trong quá trình cơ cấu lại thị trường nhà ở
Mối quan hệ giữa nhà nước và thị trường, về bản chất là quan hệ lợi ích. Đó là lợi ích của nhà nước và lợi ích của các chủ thể trên TTNƠ. Nhà nước thực hiện quản lý là hướng tới mục đích bảo đảm cho TTNƠ phát triển hiệu quả phục vụ mục tiêu KT-XH. Thị trường nhà ở phát triển chính là cơ sở kinh tế, bảo đảm sự phát triển KT-XH của nhà nước. Do vậy, trong xử lý quan hệ giữa nhà nước và thị trường cần bảo đảm hài hòa lợi ích giữa các chủ thể tham gia vào quá trình cơ cấu lại TTNƠ. Sự tương tác giữa nhà nước và thị trường đều hướng đến gia tăng lợi ích, tạo ra sự tăng trưởng nói chung của các chủ thể trên thị trường. Đây chính là mặt thống nhất trong mối quan hệ giữa nhà nước và thị trường, thúc đẩy nhà nước và thị trường nhà ở gắn bó, tương tác với nhau.
Mặt khác, trong quá trình tương tác có sự cạnh tranh vai trò, lợi ích. Khi giải quyết mối quan hệ giữa nhà nước và thị trường phù hợp, đúng với trình độ phát triển của TTNƠ thì lợi ích sẽ được thỏa mãn thúc đẩy TTNƠ trên địa bàn TPHN phát triển hiệu quả. Ngược lại, không đúng, nhà nước sẽ lấn át thị trường, hay thị trường lấn át nhà nước dẫn đến kết cục, sự quản lý của nhà nước kém hiệu quả và bản thân TTNƠ sẽ không thể phân bổ hợp lý, hiệu quả các nguồn lực, cơ cấu TTNƠ trên địa bàn TPHN mất cân đối. Đây chính là mặt mâu thuẫn trong quan hệ giữa nhà nước và thị trường. Để giải quyết tốt mối quan hệ giữa nhà nước và TTNƠ cần thực hiện những nội dung:
Một là, thực hiện có hiệu quả công cụ của Nhà nước như tài chính- tiền tệ, giá cả, thực hiện cơ chế giá nhà ở do thị trường quyết định, thị
trường đóng vai trò chủ yếu trong huy động và phân bổ nguồn lực cho quá trình cơ cấu lại, đồng thời các cấp chính quyền Thành phố đổi mới phương thức sử dụng các công cụ quản lý để điều tiết các nguồn lực theo các kế hoạch và quy hoạch phù hợp với TTNƠ của Thành phố hiện nay.
Hai là, phân định và tách bạch giữa quyền và nghĩa vụ của công dân trong quá trình tham gia vào TTNƠ về sở hữu về nhà ở, quyền tài sản của công dân, để tài sản giao dịch thông suốt trên TTNƠ. Cụ thể hóa đầy đủ quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai,... phù hợp với thị trường. Quản lý việc đăng ký, chứng nhận quyền sử dụng đất, bảo hộ quyền tài sản hình thành từ quyền sử dụng đất. Triển khai áp dụng mô hình quản lý vốn hiện đại, tách rời giữa quyền quản lý kinh doanh vốn nhà nước với quản lý hành chính nhà nước của các sở, ngành.
Ba là, tạo sân chơi bình đẳng, hoàn thiện và xác lập các phương thức giao dịch hàng hóa - dịch vụ nhà ở hiện đại, đẩy mạnh kiến nghị đổi mới chính sách đất đai, đặc biệt là Luật đất đai để thúc đẩy thị trường quyền sử dụng đất, lập sàn giao dịch nhà ở. Đổi mới hệ thống ngân hàng theo các chuẩn mực quản trị hiện đại. Tiếp tục đẩy mạnh sự phát triển đồng bộ, vận hành thông suốt TTNƠ. Xác lập quyền bình đẳng của các chủ thể tham gia quá trình cơ cấu lại TTNƠ, thúc đẩy tự do kinh doanh, chống độc quyền. Hoàn thiện công cụ thuế tác động, điều tiết doanh nghiệp nhà ở gia tăng trách nhiệm xã hội. Có chính sách khuyến khích phát triển phân khúc hàng hóa nhà ở cho người thu nhập thấp.