bàn thành phố Hà Nội
3.1.2.1. Cung hàng hóa nhà ở còn mất cân đối
Thứ nhất, tỷ trọng chủ thể doanh nghiệp nhà nước cung cấp hàng hóa nhà ở còn cao, tỷ trọng Doanh nghiệp tư nhân trong nước cung cấp hàng hóa nhà ở còn thấp chưa đáp ứng yêu cầu sự phát triển. Một số chủ đầu tư triển khai các dự án nhà ở còn chậm tiến độ, tồn kho BĐS còn cao, nợ xấu còn lớn
Bảng 3.5. Cơ cấu chủ thể tham gia thị trường nhà ở TPHN giai đoạn 2016-2020 Đơn vị tính: % Năm Doanh nghiệp trong nước Doanh nghiệp nhà nước Doanh nghiệp nước ngoài Các tổ chức CT-XH 2016 31,88 44,35 15,08 8,69 2017 33,10 47,38 12,27 7,25 2018 20,61 55,47 16,19 7,73 2019 14,67 63,61 11,45 10,27 2020 38,59 40,09 4,18 17,14
Nguồn: Tác giả tổng hợp từ [64]
Theo số liệu Bảng 3.5. cho thấy tuy doanh nghiệp nhà nước chiếm tỷ
trọng cao nhất so với các chủ thể khác. Tỷ trọng đầu tư của nhà nước còn lớn. Trong khi đó Doanh nghiệp nước ngoài đầu tư chưa nhiều qua các năm 2017: 12,27%; 2019: 11,45%; 2020: 4,18%. khi tham gia thị trường nhà ở Hà Nội, các Tổ chức CT-XH tỷ trọng đầu tư còn hạn chế như năm 2016: 8,69%; 2017: 7,25%; 2018; 7,73%. Tỷ trọng trung bình của các chủ thể tham gia TTNƠ trên địa bàn TPHN giai đoạn 2016 -2020 cụ thể là: Doanh nghiệp tư nhân trong nước: 27,77%; Doanh nghiệp nhà nước: 50,18%; Doanh nghiệp nước ngoài: 11,83%; Các tổ chức CT-XH:10,22%.
Đối chiếu với tiêu chí cho thấy, cần phải tăng cung hàng hóa nhà ở của chủ thể trong nước theo đúng chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước đó là xã hội hóa chủ thể đầu tư vào thị trường nhà ở, lấy chủ thể Doanh nghiệp tư nhân trong nước có tiềm năng để xã hội hóa. Tỷ trọng vốn nhà nước cần phải giảm đi, căn cứ vào tiêu chí, căn cứ vốn điều lệ, khả năng của các thành phần kinh tế có thể khẳng định, tỷ trọng vốn nhà nước còn cao, tỷ trọng vốn của Doanh nghiệp tư nhân trong nước còn thấp. Thực tế cơ cấu chủ thể tham gia thị trường nhà ở, chủ thể doanh nghiệp có tiềm năng trong nước tham gia tỷ trọng còn thấp, còn chưa nhiều (được cấp phép thực hiện dự án). Chưa đáp ứng được mục tiêu, chính sách cơ cấu các chủ thể tham gia thị trường nhà ở trên địa bàn. Bởi vậy, nhiều doanh nghiệp kinh doanh nhà ở quy mô nhỏ, năng lực tài chính yếu, hoạt động thiếu chuyên nghiệp, đầu tư dàn trải, thiếu định hướng phát triển và chiến lược kinh doanh, đầu tư theo phong trào dễ bị thua lỗ, phá sản khi thị trường gặp khó khăn.
Theo đánh giá kết quả của Uỷ ban nhân dân Thành phố quá trình thực hiện các dự án nhà ở, một số chủ đầu tư triển khai các dự án nhà ở còn chậm tiến độ, tồn kho BĐS còn cao, nợ xấu còn lớn. Tính đến cuối tháng 3/2021, Hà Nội có tới gần 1.000 dự án treo, có những dự án trễ tiến độ tới 10-20 năm, thậm
chí 30 năm, rất nhiều lý do nhưng chưa thể thu hồi…Dự án Trung tâm thương mại, dịch vụ, văn phòng cao cấp nằm trên lô đất rộng hơn 12.000 m2 thuộc Khu đô thị mới Việt Hưng, Long Biên đã chậm tiến độ nhiều năm nay. Thống kê của Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội cho thấy, tính đến hết 31/12/2020, trên địa bàn Thành phố có 2.709 dự án đầu tư ngoài ngân sách, vốn đăng ký 1,45 triệu tỷ đồng. Trong đó, có 967 dự án đã hoàn thành; 182 dự án đã chấm dứt hoạt động, thu hồi và 977 dự án trễ tiến độ. Trong đó những quận, huyện có số dự án trễ tiến độ nhiều nhất phải kể đến là Hoài Đức (51 dự án), Mê Linh (47 dự án), Nam Từ Liêm (48 dự án), Hoàng Mai (25 dự án). Theo quy định đối với một dự án đã được giao đất, sau 24 tháng nếu chủ đầu tư không triển khai thì cơ quan quản lý nhà nước sẽ thu hồi hoặc phải gia hạn với một số điều kiện kèm theo [85].
Thứ hai, cung theo phân khúc nhà ở (cao cấp, trung cấp, giá thấp) còn bất hợp lý, căn hộ cao cấp dư thừa, căn hộ trung cấp và giá thấp còn ít và thiếu
Đơn vị tính: căn hộ
Hình 3.11. Cơ cấu cung về phân khúc nhà ở TPHN giai đoạn 2016 - 2020
Nguồn: Khảo sát của tác giả tổng hợp từ [59], [60], [61], [62], [63], [64].
Theo số liệu Hình 3.11. cho thấy cơ cấu cung về phân khúc nhà ở
TPHN giai đoạn 2016 - 2020 bao gồm 4 phân khúc cao cấp, Trung cấp, giá thấp, nhà ở xã hội. Tỷ trọng trung bình của các phân khúc nhà ở trên địa bàn TPHN giai đoạn 2016 -2020 cụ thể là: nhà ở cao cấp khoảng 49,52%; Trung cấp khoảng 28,86%; Giá thấp khoảng 16,06%; Nhà ở xã hội khoảng 5,55%.
Đối chiếu tỷ lệ hấp thụ phân khúc nhà ở giai đoạn 2016-2020 cụ thể: Tỷ trọng trung bình cầu của các phân khúc nhà ở trên địa bàn TPHN giai đoạn 2016 -2020 cụ thể là: nhà ở cao cấp khoảng 21,25%; Trung cấp khoảng 34,72%; Giá thấp khoảng 25,25%; Nhà ở xã hội khoảng 18,79%.
Như vậy rõ ràng có sự mất cân đối rất lớn cung cầu về phân khúc nhà ở: nhà ở cao cấp khoảng 49,52%/21,25%; Trung cấp khoảng 28,86%/ 34,72%; Giá thấp khoảng 16,06%/25,25%; Nhà ở xã hội khoảng 5,55%/16,06%.
Cụ thể nhà ở cao cấp cầu chỉ có 21,25% nhưng cung cao 49,52%; nhà ở trung cấp cầu 34,72% nhưng cung chỉ đạt 28,86%; nhà ở giá thấp cầu 25,25% nhưng cung chỉ đạt 16,06%; nhà ở xã hội cầu 16,06% nhưng cung chỉ đạt 5,55%. Cơ cấu hàng hóa nhà ở có sự mất cân đối. Trong khi nhu cầu của đại bộ phận người dân là nhà ở phân khúc trung cấp, giá thấp và nhà xã hội (Chiếm khoảng 78,75% tổng nhu cầu) thực tế thiếu cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp, phù hợp với khả năng thanh toán của đại bộ phận người dân có nhu cầu nhà ở. Trong khi đó thị trường hầu hết các dự án lại cung cấp hàng hóa nhà ở cao cấp, nhưng khả năng hấp thụ không cao chỉ đạt 21,25%, đang dư cung dẫn đến tồn kho lớn, nợ xấu cao.
Như vậy, cho thấy cung về nhà ở cao cấp, vượt xa cầu. Hiện vẫn còn nhiều khu đô thị mới trong tình trạng tồn kho, không bán được hàng hoặc bị đầu cơ chủ yếu rơi vào các dự án nhà ở cao cấp như: Bắc An Khánh, Nam An
Khánh, Lê Trọng Tấn (Hà Đông), Văn Phú, Quang Minh, Vân Canh, Xuân Phương, Tân Tây Đô. Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Hà Nội, tính đến hết tháng 2/2021, dư nợ tín dụng tại Hà Nội tăng 0,6%, đạt quy mô gần 2,22 triệu tỷ đồng, trong đó cho vay BĐS chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng dư nợ với 419.000 tỷ đồng (chiếm 20,9%) [47].
Thứ ba, cung theo diện tích nhà ở còn mất cân đối lớn, diện tích nhà ở lớn còn nhiều, khan hiếm diện tích nhà ở trung bình và nhỏ
Theo số liệu Hình 3.2. cho thấy tỷ trọng trung bình của cơ cấu diện tích hàng hóa nhà ở trên địa bàn TPHN giai đoạn 2016 -2020 cụ thể là: Diện tích 40-69 m2 đạt 14,8%; diện tích 70-89 m2 đạt 30%; diện tích 90 m2
trở lên đạt 55,2%.
Đối chiếu với cơ cấu cầu diện tích nhà ở giai đoạn 2016-2020 cụ thể là: Tỷ trọng trung bình của cơ cấu cầu diện tích hàng hóa nhà ở trên địa bàn TPHN giai đoạn 2016 -2020 cụ thể là: Diện tích 40-69 m2 đạt 34,82%; diện tích 70-89 m2 đạt 46,13%; diện tích 90 m2 trở lên đạt 19,05%.
So sánh cung cầu theo diện tích cho thấy Diện tích 40-69 m2 đạt 14,8%/34,82%; diện tích 70-89 m2 đạt 30%/46,13%; diện tích 90 m2 trở lên đạt 55,2%/19,05%. Như vậy có sự mất cân đối rất lớn với diện tích 40-69 m2 đạt cung chỉ đạt 14,8% so với cầu 34,82%; diện tích 70-89 m2 cung chỉ đạt 30% so với cầu 46,13%; diện tích 90 m2 trở lên đạt cung đạt 55,2% vượt xa cầu 19,05%.
Từ phân tích trên rõ ràng với diện tích 40-69 m2; diện tích 70-89 m2
cung đang thiếu hụt trên thị trường; diện tích 90 m2 trở lên cung đang dư thừa trên thị trường. Hiện nay trên địa bàn TPHN tính đến tháng 12 năm 2017, còn tồn kho với tổng giá trị khoảng 5.293 tỉ đồng, hầu hết là căn hộ cao cấp hoặc những căn hộ diện tích lớn. Tình trạng trên là hậu quả của TTNƠ phát triển quá nóng, các nhà đầu tư xây dựng ồ ạt mà không nghiên cứu nhu cầu thị trường. Trên thực tế có những dự án căn hộ diện tích lớn với giá thấp hơn căn hộ có diện tích nhỏ tính trên m2, nhưng khi nhân với
diện tích quá lớn thì số tiền rất lớn. Những căn hộ có diện tích lớn khi bán không được mà cho thuê cũng không xong. Người dân có xu hướng tìm căn hộ diện tích nhỏ để giảm chi phí [60].
Nhu cầu của dân cư về nhà ở có diện tích nhỏ, giá thấp rất lớn, song cung lại chưa đáp ứng được nhu cầu đó. Có sự lệch pha cung cầu, thiếu căn hộ nhỏ nhưng thừa căn hộ lớn. Nếu không điều chỉnh cơ cấu diện tích, thì doanh nghiệp cũng không bán được hàng mà người dân cũng không có nhà ở.
Thứ tư, cung dự án nhà ở phân bổ trên địa bàn còn chưa hợp lý, tập trung nhiều vào nội thành, các dự án nhà ở ngoại thành còn ít
Theo số liệu Hình 3.6. cho thấy tỷ trọng trung bình của cơ cấu cầu địa bàn triển khai dự án nhà ở trên địa bàn TPHN giai đoạn 2016 -2020 cụ thể là: Nội thành: 68,88%; ngoại thành: 31,12%.
Đối chiếu với tỷ trọng trung bình của cơ cấu địa bàn triển khai dự án nhà ở trên địa bàn TPHN giai đoạn 2016 -2020 cụ thể là: Nội thành: 80,86%; ngoại thành: 19,14%.
So sánh cơ cấu địa bàn triển khai dự án nhà ở trên địa bàn TPHN giai đoạn 2016 -2020 cụ thể là: Nội thành: 80,86%/68,88%; ngoại thành: 19,14%/31,12%.
Theo phân tích ở trên cho thấy cung nhà ở trong nội thành 80,86% vượt cầu 68,88%; trong khi ngoại thành cầu cao 31,12% nhưng cung chỉ đạt 19,14%. Dẫn đến nghịch lý đó là cung trong nội thành dư thừa, giá cao. Ngược lại cung ngoại thành ít so với cầu. Theo đó đối chiếu với quỹ đất phân bổ trên địa bàn, mật độ dân cư của từng khu vực cho ta thấy cơ cấu triển khai các dự án nhà ở trên địa bàn chưa hợp lý việc phân bổ các dự án nhà ở tập trung trong nội thành còn lớn 80,86%, ngoại thành tỷ trọng phân bổ còn ít mới đạt 19,14%.
Cơ cấu thị trường nhà ở TPHN thể hiện rõ các dự án căn hộ chung cư cao cấp thường nằm ở các vị trí "đắc địa", thuộc các quận nội thành,
các trục giao thông lớn có giá bán cao (trên 50 triệu/m2) như Booyong Vina Mo Lao, Golden Field, Vinhome Smart City Tay Mo, The Zei, Vinhomes Ocean Park Gia Lam, Masteri Water Front... chiếm khoảng 29% số căn hộ; các dự án thuộc phân khúc hạng trung tọa lạc tại các vị trí thuận lợi về giao thông, có hạ tầng kĩ thuật và xã hội đồng bộ đang phát triển mạnh nhất và chiếm tới trên 53% số căn hộ; còn lại là các dự án chung cư thương mại giá thấp (phân khúc giá thấp) chiếm khoảng 18% số dự án và căn hộ. [63].
Tỷ trọng các dự án nhà ở cao cấp tập trung nhiều ở các quận trung tâm
Đơn vị tính: %
Hình 3.12. Cơ cấu dự án căn hộ cao cấp phân bổ trên các quận, huyện TPHN
Nguồn: Khảo sát của CBRE (Tháng 12/2020)
Theo số liệu Hình 3.12 cho thấy các dự án căn hộ cao cấp thường tập trung vào các quận nội thành với tỷ trọng cao như các quận Thanh Xuân, Tây Hồ, Hai Bà Trưng. Do việc quy hoạch và bố trí quỹ đất cho các dự án nhà ở còn manh mún, nhỏ lẻ, mất mỹ quan, thiếu đồng bộ và chưa khoa học. Số dự án nhà ở tập trung quá nhiều vào nội thành đã phá
vỡ quy hoạch ban đầu. Thậm chí dự án được cấp có thẩm quyền cho chủ trương, phê duyệt, cấp phép đầu tư quá nhanh, trong thời gian ngắn nên khó có thể đánh giá đầy đủ hiệu quả và những tác động của nó tới đời sống nhân dân.
Đơn vị tính: %
Hình 3.13. Cơ cấu dự án căn hộ trung cấp phân bổ trên các quận, huyện TPHN
Nguồn: Khảo sát của CBRE (Tháng 12/2020)
Theo số liệu Hình 3.13. cho thấy các dự án căn hộ trung cấp thường tập trung vào các quận nội thành và các quận giáp nội thành với tỷ trọng cao như các quận Hoàng Mai, Hà Đông, Bắc Từ Liêm, Long Biên...
Đối với các dự án căn hộ trung cấp, giá thấp thường được triển khai ở các huyện ven đô tận dụng được quỹ đất lớn, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, giá đất thấp và một số thuận lợi mang tính đặc thù khác song lại cách biệt với các hạ tầng tầng thiết yếu, không phù hợp với điều kiện sinh sống của người dân. Nhiều đồ án quy hoạch dự án đầu tư sử dụng đất canh tác nông nghiệp làm mặt bằng nhưng chưa nghiên cứu kỹ các tác động trái chiều đối với người dân về KT- XH và xác định các phương án xử lý bền vững, hiệu quả. Đặc biệt, các dự án đầu
tư có quy mô sử dụng đất trồng lúa với diện tích lớn tại những vùng còn khó khăn và chưa có phương án tạo việc làm mới thay thế một cách khả thi và thuyết phục, dẫn đến hiện tượng đất nông nghiệp đã bị thu hồi nhưng khó có thể triển khai dự án đành để bỏ hoang, trong khi người dân bị thu hồi đất thì không có việc làm.
Đối với các dự án nhà ở xã hội, về tỷ trọng các dự án nhà ở xã hội giai đoạn 2016 - 2020 nội thành đạt 15/23 dự án khoảng 65,22%, ngoại thành đạt 8/23 khoảng 34,78%. Như vậy so với tiêu chí quỹ đất và mật độ dân số cơ cấu địa bàn các dự án triển khai trên địa bàn khu vực nội thành vẫn còn rất cao, khu vực ngoại thành vẫn còn thấp.
3.1.2.2. Cầu hàng hóa nhà ở chưa ổn định
Thứ nhất, cầu theo chủ thể cung cấp hàng hóa nhà ở không ổn định, nhất là doanh nghiệp nhà nước
Doanh nghiệp nhà nước thường thực hiện các dự án nhà ở xã hội, nhà giá thấp và các mục tiêu an sinh xã hội khác. Về NƠXH chẳng hạn như dự án Kiến Hưng (Hà Đông, Hà Nội) do liên danh Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng Xuân Mai - Công ty cổ phần Vinaconex 21 làm chủ đầu tư thông báo mở bán đến lần thứ 5. Theo đó, tổng số căn hộ bán 432 trong đó có 261 căn đã ký hợp đồng mua nhà ở xã hội từ đợt 1 đến đợt 4. Số căn hộ mở bán đợt 5 là 171 căn. Nếu như trước đây, nhiều dự án NƠXH luôn trong cảnh “cháy hàng”, người mua nhà phải chật vật bốc thăm, xếp hàng để có suất mua NƠXH thì nay nhiều dự án lại lâm vào cảnh “ế” hàng thậm chí mở bán hơn chục lần vẫn còn đến một nửa. Việc NƠXH "ế" cũng do nhiều yếu tố. Có thể kể đến như quy định phải 5 năm (trước đây là 10 năm) người mua nhà mới được bán nhà khiến nhiều người muốn mua NƠXH phải quay ra tìm mua nhà thương mại. Như vậy, quy định về đối tượng mua NƠXH khiến đầu ra bị thu hẹp, trong phạm vi người thuộc đối tượng mua NƠXH. Trong khi đó, thực tế nhu cầu của người dân vẫn rất lớn đặc biệt với những đối tượng có mức thu nhập thấp, trung bình. Nghịch lý NƠXH dù cung khan hiếm nhưng vẫn "ế hàng" xảy ra cũng được cho doanh nghiệp nhà nước thực hiện các dự án có nhiều thủ tục,
giá bán qua nhiều khâu, nhiều giai đoạn, dẫn đến dự án kéo dài làm “nản lòng” nhiều khách hàng, ảnh hưởng đến uy tín và niềm tin của người dân vào các doanh nghiệp nhà nước dẫn đến có thời điểm cầu về chủ đầu tư là doanh nghiệp nhà nước sụt giảm nghiêm trọng [37].
Thứ hai, cầu theo phân khúc nhà ở còn khoảng cách lớn, cầu căn hộ giá