phố Hà Nội
2.2.2.1. Cơ cấu cung hàng hóa nhà ở
Cung giống như cơ cấu cung thị trường hàng hóa nhà ở nói chung, cơ cấu cung hàng hóa nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội là tỷ trọng về số lượng giữa các bộ phận cấu thành của cung hàng hóa nhà ở. Trong pham vi nghiên cứu này, xem xét cơ cấu cung hàng hóa nhà ở trên địa bàn thành phố
Hà Nội trên 4 thành tố cơ bản là: Cơ cấu các chủ thể tham gia cung hàng hóa nhà ở; Cơ cấu cung phân khúc hàng hóa nhà ở, loại hình hàng hóa nhà ở; Cơ cấu cung diện tích nhà ở; Cơ cấu cung địa bàn triển khai các dự án nhà ở.
Thứ nhất, cơ cấu chủ thể cung nhà ở trên thị trường
Cơ cấu chủ thể cung nhà ở trên thị trường là tỷ trọng số lượng chủ thể cung hàng hóa nhà ở trên địa bàn TPHN. Cơ cấu này được hình thành khách quan trong nền KTTT và luôn vận động biến đổi. Tùy sự phát triển thực tế của nền kinh tế nói chung và của TTBĐS nói riêng, cũng như chủ trương, quan điểm của Đảng, chính sách và pháp luật của Nhà nước; năng lực của các chủ thể trong từng giai đoạn mà số lượng, tỷ trọng của các chủ thể tham gia thị trường có thể khác nhau. Hiện nay, trong nền KTTT định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam, các chủ thể tham gia cung ứng hàng hóa nhà ở trên địa bàn TPHN gồm: doanh nghiệp Nhà nước, doanh nghiệp tư nhân trong nước, doanh nghiệp nước ngoài và một số tổ chức CT-XH như Quân đội, Công an.
Ở nước ta hiện nay, Đảng ta khẳng định:
Nền KTTT định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam có nhiều hình thức sở hữu, nhiều thành phần kinh tế; trong đó kinh tế nhà nước giữ vai trò chủ đạo; kinh tế tập thể, kinh tế hợp tác không ngừng được củng cố phát triển; kinh tế tư nhân là một động lực quan trọng; kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được khuyến khích phát triển phù hợp với chiến lược, qui hoạch, kế hoạch phát triển KT-XH... Kinh tế nhà nước là công cụ, lực lượng vật chất quan trọng để Nhà nước ổn định kinh tế vĩ mô, định hướng, điều tiết, dẫn dắt thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội, khắc phục các khuyết tật của cơ chế thị trường [18, tr.129]. Với chủ trương này, chủ thể giữ vai trò chủ đạo, đồng thời là công cụ vật chất quan trọng chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu chủ thể cung hàng hóa nhà ở trên thị trường giúp nhà nước điều tiết, dẫn dắt TTBĐS nói chung, TTNƠ ở Hà Nội nói riêng phải là Kinh tế nhà nước trong đó doanh nghiệp nhà nước là nòng cốt; tiếp theo đó là các doanh nghiệp tư nhân và sau đó là
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; các tổ chức CT - XH chỉ chiếm một tỷ trọng rất nhỏ, vì các chủ thể này chỉ cung ứng một lượng nhà ở có hạn chủ yếu là người làm việc trong các tổ chức đó. Đây cũng chính là căn cứ quan trọng để đánh giá tính đúng đắn của cơ cấu chủ thể cung hàng hóa nhà ở trên địa bàn TPHN hiện nay.
Tiêu chí đánh giá cơ cấu chủ thể cung hàng hóa nhà ở: Là tỷ trọng về tổng số vốn hoặc tổng số lượng dự án hoặc tổng giá trị hàng hóa nhà ở trên thị trường của mỗi chủ thể so với tổng vốn, tổng dự án, tổng giá trị hàng hóa nhà ở của thành phố Hà Nội trong một giai đoạn nhất định.
Thứ hai, cơ cấu cung theo phân khúc nhà ở
Cơ cấu cung về phân khúc hàng hóa nhà ở là tỷ trọng giữa số lượng các phân khúc hàng hóa nhà ở trên tổng số hàng hóa nhà ở trong mỗi giai đoạn. Cơ cấu về phân khúc hàng hóa nhà ở bao gồm tỷ trọng nhà ở thương mại (cao cấp, trung cấp và giá thấp) và tỷ trọng nhà ở xã hội. Cơ cấu này cũng được hình thành một cách khách quan trên thị trường do tác động của cầu về hàng hóa nhà ở cho từng phân khúc, cũng như năng lực thực tế của chủ thể tham gia cung ứng trong mỗi giai đoạn.
Trên TTNƠ của TPHN hiện nay, căn cứ vào mức thu nhập thực tế của người dân và theo đó là cầu về các phân khúc nhà ở trên thị trường thì cơ cấu cung phân khúc thị trường nhà ở được cho là có tính hợp lý cao khi cung về phân khúc thị trường nhà ở loại cao cấp chiếm tỷ trọng nhỏ so với tổng số dự án nhà ở. Bởi vì, số lượng người dân có thu nhập cao, có khả năng tham gia mua các dự án nhà ở cao cấp chiếm tỷ trọng nhỏ hơn so với tổng dân số (khoảng 20%). Ở chiều ngược lại là cung về nhà ở giá thấp và nhà ở xã hội sẽ chiếm tỷ trọng nhỏ, vì số lượng dân cư có thu nhập thấp, có cầu về loại nhà ở thuộc phân khúc này cũng chiếm tỷ lệ nhỏ (khoảng 20%). Trong khi đó, tỷ trọng nhà ở thuộc phân khúc trung cấp phải chiếm tỷ trọng lớn nhất, vì số lượng dân cư có mức thu nhập trung bình cũng chiếm tỷ trọng cao nhất (khoảng 60% theo khảo sát mức thu nhập của người dân trên địa bàn TPHN tại thời
điểm 12/2020 do cục Thống kê TPHN công bố). Như vậy, nếu căn cứ vào mức thu nhập của dân cư trên cả nước nói chung và Hà Nội nói riêng để làm cơ sở cho việc xác định cơ cấu cung phân khúc TTNƠ trên địa bàn TPHN hiện nay thì có thể thấy, tỷ trọng cung về phân khúc nhà ở cao cấp, nhà ở giá thấp, nhà ở xã hội chiếm tỷ trọng nhỏ. Còn tỷ trọng cung về nhà ở trung cấp chiếm tỷ trọng lớn.
Tiêu chí đánh giá cơ cấu cung theo phân khúc hàng hóa nhà ở:
Là tỷ trọng về số lượng cung hàng hóa nhà ở của từng phân khúc (nhà ở cao cấp, nhà ở trung cấp, nhà ở giá thấp và nhà ở xã hội) trên tổng số cung hàng hóa nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội trong một giai đoạn nhất định.
Thứ ba, cơ cấu cung theo diện tích hàng hóa nhà ở
Cơ cấu cung về diện tích nhà ở là tỷ trọng hay số lượng của từng loại diện tích hàng hóa nhà ở trên tổng số diện tích hàng hóa nhà ở hoặc tổng số hàng hóa nhà ở. Ở nước ta hiện nay, cơ cấu cung diện tích nhà ở chung cư được chia thành các loại diện tích như sau: diện tích 40 - 69 m2, 70 - 89 m2, diện tích từ 90 m2 trở lên.
Để đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu của người dân đòi hỏi các chủ thể cung hàng hóa nhà ở phải có sự đa dạng về diện tích, vì diện tích nhà ở cũng sẽ quyết định đến khả năng thanh toán của người mua, trong khi cầu có khả năng thanh toán cũng rất đa dạng. Ở TPHN hiện nay nhu cầu của số đông người dân có mức thu nhập trung bình (60%), có nhu cầu về nhà ở có diện tích trung bình khoảng từ 70 - 89 m2 là phổ biến, vì vậy cung hàng hóa nhà ở với diện tích 70 - 89 m2 chiếm tỷ trọng lớn. Trong khi đó, mức cầu tiềm năng đặt ra cho loại nhà ở chung cơ có diện tích 40 - 69 m2 và trên 90 m2 chiếm tỷ trọng nhỏ, cho nên cơ cấu cung đối với nhà ở có diện tích này cũng nhỏ hơn so với nhà ở có diện tích trung bình ở trên.
Tiêu chí đánh giá cơ cấu cung theo diện tích hàng hóa nhà ở:
Là tỷ trọng về số lượng cung của từng loại diện tích nhà ở trên tổng diện tích cung hàng hóa nhà ở hoặc là tổng cung hàng hóa nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội trong một giai đoạn nhất định.
Thứ tư, cơ cấu cung theo địa bàn triển khai dự án nhà ở
Cơ cấu địa bàn triển khai dự án nhà ở là tỷ trọng về số lượng dự án nhà ở được triển khai giữa các địa bàn trong mỗi giai đoạn. Cơ cấu địa bàn triển khai dự án nhà ở là tỷ trọng các dự án nhà ở được phân bố ở khu vực nội thành là 12 quận trung tâm và khu vực ngoại thành là 17 huyện, 1 thị xã và giữa các quận, huyện.
Thị trường nhà ở trên địa bàn TPHN ra đời và phát triển trước hết và chủ yếu là phục vụ nhu cầu về nhà ở cho đội ngũ người lao động làm việc, sinh sống, học tập tại các quận trung tâm. Vì vậy, các dự án về nhà ở cả nhà ở thương mại và nhà ở xã hội, căn hộ cao cấp đều tập trung nhiều ở các quận trung tâm, trong đó tập trung chủ yếu ở các vị trí thuận lợi về giao thông, gần hai bên các trục đường xuyên tâm, vành đai, gần các trung tâm của thành phố. Theo đó số lượng các dự án nhà ở, các chung cư cao tầng sẽ được phân bố trên địa bàn các quận, huyện của thành phố với số lượng rất khác nhau, tùy thuộc vào qui hoạch, quĩ đất đai, triển vọng phát triển và nhu cầu của người dân. Cơ cấu về địa bàn triển khai các dự án nhà ở cũng phản ánh bức tranh chung về cơ cấu cung hàng hóa nhà ở trên địa bàn TPHN. Thông qua tỷ trọng của các dự án nhà ở trên từng địa bàn hay từng khu vực sẽ cho thấy tính hợp lý hay chưa hợp lý về cung hàng hóa nhà ở của TPHN xét trên khía cạnh địa bàn của các dự án nhà ở.
Tiêu chí đánh giá cơ cấu cung theo địa bàn triển khai các dự án nhà ở:
Là tỷ trọng về số lượng dự án hàng hóa nhà ở đã triển khai trên từng khu vực nội thành, ngoại thành trên tổng số các dự án hàng hóa nhà ở của thành phố Hà Nội; tỷ trọng số lượng dự án hàng hóa nhà ở trên từng quận, huyện trên tổng số dự án nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội trong một giai đoạn nhất định.
2.2.2.2. Cơ cấu cầu hàng hóa nhà ở
Cơ cấu cầu hàng hóa nhà ở trên địa bàn TPHN cũng giống như cơ cấu cầu của thị trường hàng hóa nhà ở nói chung là tỷ trọng về số lượng giữa các bộ phận cấu thành cầu hàng hóa nhà ở. Theo phân tích ở trên về cầu hàng hóa
nhà ở, thì cơ cấu cầu hàng hóa nhà ở trên địa bàn TPHN cũng được xem xét trên 4 thành tố trên: cơ cấu cầu theo các chủ thể cung ứng hàng hóa nhà ở; Cơ cấu cầu theo phân khúc hàng hóa nhà ở, loại hình hàng hóa nhà ở; Cơ cấu cầu theo diện tích nhà ở; Cơ cấu cầu theo địa bàn triển khai các dự án nhà ở.
Thứ nhất, cơ cấu cầu theo chủ thể cung ứng hàng hóa nhà ở
Cầu theo chủ thể cung ứng hàng hóa nhà ở là nhu cầu mua nhà có khả năng thanh toán của người tiêu dùng lựa chọn mua hàng hóa nhà ở của các chủ thể cung ứng hàng hóa nhà ở trên thị trường. Theo đó, sẽ hình thành nên các nhóm nhu cầu khác nhau lựa chọn mua nhà của các chủ thể khác nhau như: nhu cầu mua nhà ở do các doanh nghiệp nhà nước cung ứng; nhu cầu mua nhà ở do các Doanh nghiệp tư nhân trong nước cung ứng; nhu cầu mua nhà ở do các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cung ứng; nhu cầu mua nhà ở do các tổ chức CT-XH cung ứng. Cầu về chủ thể cung ứng nhà ở là do sự nhận biết, đánh giá, tín nhiệm của người tiêu dùng đối với các chủ thể đã cung ứng hàng hóa nhà ở trên thị trường về chất lượng, hình thức, mẫu mã, tính đa dạng của các phân khúc nhà ở; sự minh bạch, công khai về tính pháp lý; vị trí địa lý; an ninh, quản lý, bảo trì vận hành, giá cả,v.v.v..
Tiêu chí đánh giá cơ cấu cầu theo chủ thể cung ứng hàng hóa nhà ở:
Là tỷ trọng về số lượng hàng hóa nhà ở được hấp thụ của từng chủ thể tham gia cung ứng trên thị trường nhà ở trên tổng số hàng hóa nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội trong một giai đoạn nhất định.
Thứ hai, cơ cấu cầu theo phân khúc hàng hóa nhà ở
Cơ cấu cầu theo phân khúc hàng hóa nhà ở trên thị trường là nhu cầu có khả năng thanh toán đối với các phân khúc hàng hóa nhà ở trên thị trường, nó là tỷ trọng số lượng hấp thụ của từng phân khúc nhà ở trên tổng số lượng hấp thụ của các phân khúc nhà ở (cao cấp, trung cấp và giá thấp, nhà ở xã hội).
Cơ cấu cầu về phân khúc nhà ở được hình thành là do nhu cầu của người tiêu dùng về nhà ở và khả năng thanh toán của họ với từng phân khúc. Do nhu cầu sử dụng và khả năng thanh toán của người tiêu dùng
khác nhau nên nhu cầu mua nhà cũng khác nhau. Bộ phận dân cư có thu nhập tương đối cao hoặc thu nhập cao, do nguồn tài chính dư giả, khi có nhu cầu mua nhà họ thường tìm đến các dự án nhà cao cấp như biệt thự, căn hộ, hoặc chung cư cao cấp. Trong khi đó, bộ phận dân cư có thu nhập trung bình, khi có nhu cầu mua nhà họ sẽ hướng đến lựa chọn các dự án nhà trung cấp. Bộ phận dân cư có thu nhập dưới mức trung bình hoặc thấp, nhu cầu mua nhà của họ là các dự án chung cư giá thấp hoặc nhà ở xã hội. Nếu căn cứ vào thu nhập của người dân trên địa bàn thành phố Hà Nội, theo điều tra của Tổng cục Thống kê tháng 12 năm 2020 để xem xét nhu cầu mua nhà trên địa bàn thành phố Hà Nội như đã phân tích ở trên (20% dân số có thu nhập cao, 60% có thu nhập trung bình, 20% có thu nhập thấp), thì nhu cầu mua nhà ở cao cấp sẽ chiếm tỷ trọng không lớn; trong khi đó, nhu cầu mua nhà ở trung cấp sẽ chiếm tỷ trọng lớn. Trái lại, nhu cầu mua nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp cũng sẽ chiếm tỷ trọng thấp.
Tiêu chí đánh giá cơ cấu cầu theo phân khúc nhà ở: Là tỷ trọng về số lượng hàng hóa nhà ở được hấp thụ theo phân khúc (cao cấp, trung cấp, giá thấp, nhà ở xã hội) trên tổng số hàng hóa nhà ở được hấp thụ trên địa bàn thành phố Hà Nội trong một giai đoạn nhất định.
Thứ ba, cơ cấu cầu theo diện tích nhà ở. Cung về nhà ở trên địa bàn TPHN có sự đa dạng về diện tích, vì vậy nhu cầu có khả năng thanh toán hay cầu về nhà ở theo diện tích của người tiêu dùng trên địa bàn TPHN cũng rất đa dạng và phụ thuộc chủ yếu vào thu nhập và nhu cầu sử dụng thực tế của người tiêu dùng. Cơ cấu cầu theo diện tích nhà ở trên địa bàn TPHN là tỷ trọng cầu về nhà ở giữa các loại diện tích nhà ở mà người dân mong muốn sử dụng và có khả năng hấp thụ, gồm: cầu về nhà ở có diện tích trên 90 m2, cầu về nhà ở có diện tích 70 - 89 m2, cầu về nhà ở có diện tích 40 - 69 m2.
Tiêu chí đánh giá cơ cấu cầu theo diện tích nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội là: Là tỷ trọng về số lượng hàng hóa nhà ở được hấp thụ theo từng loại diện tích trên tổng số hàng hóa nhà ở được hấp thụ trên địa bàn
thành phố Hà Nội trong một giai đoạn nhất định.
Thứ tư, cơ cấu cầu về nhà ở theo địa bàn triển khai các dự án.
Hàng hóa nhà ở luôn được triển khai trên những địa bàn cụ thể và người mua nhà cũng luôn đặt ra những yêu cầu cụ thể tùy theo khả năng thanh toán, nhu cầu ở, đi lại đối vị trị địa lý, môi trường tự nhiên, xã hội đối với các dự án nhà ở. Trong khi đó, mỗi địa bàn khác nhau về điều kiện địa lý, tự nhiên, xã hội sẽ mang lại những lợi thế khác nhau cho các dự án nhà ở. Vì