Một số bài học rút ra cho thành phố Hà Nộ- 123docz.net

2.3.2.1. Trên cơ sở nhu cầu, cơ cấu lại cung thị trường nhà ở từng bước hợp lý

Đây là bài học kinh nghiệm có ý nghĩa tiền đề trong quá trình cơ cấu lại TTNƠ. Việc cơ cấu lại TTNƠ, phải trên cơ sở bám sát thị trường, tôn trọng các qui luật của thị trường. Cơ cấu TTNƠ có 3 yếu tố cơ bản: cung, cầu, giá cả. Căn cứ vào nguồn cầu để cơ cấu lại nguồn cung là cơ sở quan trọng để cơ cấu lại TTNƠ. Thực tiễn kinh nghiệm của thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hải Phòng cho thấy: Để TTNƠ có cơ cấu cung cầu

hợp lý, việc quan trọng đó là khảo sát đúng nhu cầu có khả năng thanh toán của mọi tầng lớp nhân dân, từ đó cơ cấu lại nguồn cung phù hợp.

Trên thực tiễn thu nhập bình quân của đại đa số người dân còn thấp, trong khi đó giá nhà ở tại các thành phố lớn rất cao. Mặt khác, nhu cầu của mỗi nhóm người cũng khác nhau, đòi hỏi cần phải khảo sát chính xác nhu cầu thực của họ, làm cơ sở để cơ cấu nguồn cung cho hợp lý. Thời gian vừa qua xảy ra tình trạng nguồn cung phân khúc cao cấp rất lớn, không tiêu thụ hết, trong khi nguồn cung phân khúc bình dân rất thiếu, nhu cầu lớn, dẫn đến khan hiếm. Do đó, đòi hỏi cần phải khảo sát chính xác nhu cầu thực của mọi tầng lớp nhân dân về nhà ở. Thống nhất quản lý nhà nước về nội dung này trên phạm vi toàn thành phố, để cơ cấu lại TTNƠ. Có các biện pháp nhằm kiểm soát thị trường, thông tin nhu cầu về nhà ở được xác định cụ thể chính xác và đảm bảo bằng pháp lý nhằm hạn chế tình trạng cung cấp sản phẩm nhà ở theo tự phát của thị trường, nhà được bán đến tay người không có nhu cầu. Nảy sinh hiện tượng đầu cơ, dẫn đến cung cầu mất cân đối, gây lãng phí cho xã hội và không đảm bảo được các chỉ tiêu phát triển KT-XH của Thành phố.

2.3.2.2. Lựa chọn, sàng lọc nhà đầu tư có năng lực, đa dạng hóa, xã hội hóa các nguồn lực xã hội, các loại hình đầu tư

Bài học kinh nghiệm này có ý nghĩa rất quan trọng, để cơ cấu lại TTNƠ có hiệu quả, trên cơ sở cơ cấu TTNƠ hiện có, Thành phố phải tăng nguồn cung để cân đối với nhu cầu nhà ở. Muốn vậy cần phải có nhà đầu tư có đủ năng lực tài chính, kinh nghiệm và pháp lý kết hợp với đa dạng hóa, xã hội hóa các nguồn lực xã hội, các loại hình đầu tư để tăng cung nhà ở.

Để tạo ra nguồn cung đáp ứng tốt nhu cầu của người dân. Ngoài ngân sách nhà nước cũng cần phải đa dạng hóa các nguồn lực để các thành phần kinh tế tham gia, đảm bảo nguồn lực xây dựng nhà ở được thường xuyên, dồi dào. Ngoài ra, cần xã hội hóa nguồn cung nhà ở để các nhà đầu tư có cơ hội tham gia các dự án, bảo đảm dân chủ trên TTNƠ. Ngân sách nhà nước cho TTNƠ vẫn còn hạn

hẹp. Do vậy, việc đa dạng hóa các loại hình đầu tư là bài toán được áp dụng nhiều ở các thành phố hiện nay; như kết hợp công tư trong đầu tư vào TTNƠ.

Một là, tham gia vào TTNƠ có rất nhiều nhà đầu tư với những qui mô, hình thức khác nhau. Việc lựa chọn công khai, minh bạch bằng quy định của pháp luật, đã lựa chọn được những nhà đầu tư có năng lực về tài chính, kinh nghiệm, kỹ thuật công nghệ hiện đại có khả năng liên doanh liên kết, có tính pháp lý. Tránh tính trạng vì lợi ích nhóm, lợi ích cục bộ, hợp lý hóa qui trình để các nhà đầu tư có được các dự án nhà ở, gây thất thoát, tham nhũng ngân sách nhà nước. Hiện nay nhu cầu về nhà ở giá thấp và NƠXH rất cao, trong khi nguồn ngân sách của TPHN để phát triển NƠXH còn nhiều khó khăn, việc khuyến khích các nhà đầu tư tham gia cùng với huy động nguồn vốn ngoài ngân sách để phát triển NƠXH đóng vai trò quan trọng. Nhà đầu tư cần nhận được nhiều ưu đãi về thủ tục hành chính, giá thuê đất, điều kiện về cơ sở hạ tầng, mặt bằng,.. đồng thời có các quy định, chế tài để các doanh nghiệp thực hiện dự án phải tuân thủ, đảm bảo chất lượng các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp trong xã hội, khi đó người dân mới có cơ hội sở hữu nhà ở với giá cả hợp lý mà chất lượng được đảm bảo.

Hai là, đa dạng hóa, xã hội hóa các nguồn lực đầu tư bằng các công cụ chính sách thống nhất, minh bạch, bảo đảm quyền lợi cho các nhà đầu tư. Nhu cầu về nhà ở của người dân rất cao, rất đa dạng, đòi hỏi việc cung cấp sản phẩm nhà ở phải đa dạng về chủng loại, mầu mã để người dân có điều kiện lựa chọn nhà ở phù hợp với điều kiện kinh tế và khả năng thanh toán của họ. Đặc biệt, cần phải xã hội hóa các loại hình đầu tư, chú trọng đến loại hình nhà ở cho thuê, NƠXH với giá cả hợp lý đáp ứng nhu cầu cho các đối tượng chính sách xã hội và người thu nhập thấp.

2.3.2.3. Thực hiện tốt công tác quy hoạch, sắp xếp, điều chỉnh lại địa bàn triển khai dự án nhà ở cho phù hợp với cơ sở hạ tầng đồng bộ

Đây là bài học vừa cấp bách vừa lâu dài mà các thành phố đã thực hiện trong quá trình cơ cấu lại. Công tác quy hoạch được các thành phố quan tâm, trên cơ sở quán triệt xác định rõ nhà ở là một bộ phận, thành tố

quan trọng của kiến trúc đô thị. Do đó, công tác quy hoạch nhà ở luôn được các thành phố chủ động triển khai đi trước một bước, góp phần tạo dựng cảnh quan, môi trường sống, làm việc của người dân thành phố văn minh, hiện đại, xanh, sạch, đẹp.

Để cơ cấu lại nguồn cung TTNƠ có nhiều nội dung trong đó việc điều chỉnh sắp xếp lại địa bàn triển khai dự án là một nội dung rất quan trọng để tăng số lượng nhà ở dẫn đến giảm giá thành nhà ở. Bởi vì, việc triển khai dự án nhà ở trong trung tâm giá thành nhà ở sẽ rất cao, quỹ đất để triển khai dự án lại hạn hẹp. Trong khi đó quỹ đất ngoại thành còn nhiều giá thành rẻ, kéo theo giá nhà ở sẽ thấp hơn nhiều so với giá đất ở trung tâm. Đây cũng là bài học kinh nghiệm mà TPHN cần tham khảo. Mục đích chính của việc cơ cấu lại địa bàn triển khai các dự án nhà ở đó là kéo các khu dân cư trong nội thành ra ngoại thành giảm tải cho trung tâm. Việc triển khai các dự án ở ngoại thành với hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ, là cơ sở để cho người dân lựa chọn nhà ở cho phù hợp với nhu cầu thực của họ.

Hạ tầng nhà ở rất quan trọng, bởi vì ngoài chỗ ở, con người cần phải sinh hoạt, học tập, vui chơi, giải trí các hoạt động xã hội khác. Nếu như nhà ở kết hợp được hạ tầng đồng bộ như trường học, bệnh viện, trung tâm mua sắm, giải trí thì giá trị nhà ở sẽ cao, thu hút người dân đến sinh sống. Ngược lại, điều kiện hạ tầng thiếu thốn sẽ không thu hút được người dân và giá trị nhà ở sẽ không cao. Do vậy Thành phố nên tập trung:

Một là, xây dựng quy hoạch nhà ở phải khoa học sát với thực tiễn tình hình KT-XH của thành phố gắn chặt chẽ với qui hoạch chung đô thị. Tránh lợi dụng bổ sung quy hoạch để xé nát quy hoạch. Chính sách quy hoạch nhà ở cần đạt được sự đồng thuận của nhân dân, đảm bảo hài hòa kiến trúc của cả thành phố, kết nối với hạ tầng giao thông đồng bộ, có dịch vụ tiện ích trong sinh hoạt, học tập, công tác phục vụ tối ưu cuộc sống văn minh, hiện đại cho người dân.

Hai là, việc cơ cấu lại địa bàn triển khai dự án phải đảm bảo với cơ sở hạ tầng giao thông đồng bộ và hiện đại cả về kinh tế, văn hóa, xã hội và giáo

dục. Do đó, để cơ cấu lại TTNƠ việc cơ cấu lại địa bàn triển khai dự án đảm bảo cung cấp sản phẩm nhà ở với giá cả hợp lý đáp ứng cho nhiều tầng lớp nhân dân, là bài học được nhiều thành phố triển khai có hiệu quả.

2.3.2.4. Có chính sách cơ cấu lại TTNƠ hợp lý, phù hợp với các đối tượng xã hội, tạo điều kiện cho các dự án NƠXH, nhà ở cho thuê và nhà thương mại giá thấp phát triển

Đây là bài học cơ bản thiết thực, được triển khai đồng bộ trong quá trình cơ cấu lại TTNƠ của các thành phố đã thu được những kết quả khả quan. Việc chăm lo giải quyết nhà ở cho nhân dân luôn được các thành phố xác định là một nhiệm vụ trọng tâm phát triển KT-XH; trong đó chú trọng đẩy mạnh phát triển NƠXH. Do vậy, Thành phố nên tập trung:

Một là, việc cơ cấu lại TTNƠ,cần phải huy động tối đa từ nhiều nguồn lực khác nhau. Cần huy động nguồn hỗ trợ từ các Chính phủ, tổ chức nước ngoài; ban hành cơ chế, chính sách ưu đãi phù hợp để khuyến khích các doanh nghiệp tham gia vào phát triển NƠXH với giá cả phù hợp với khả năng chi trả của đối tượng thu nhập thấp, cần có các giải pháp giảm các chi phí đầu tư xây dựng trong giá thành ngoài các khoản hỗ trợ, ưu đãi của Nhà nước (như miễn tiền sử dụng đất, miễn giảm thuế...).

Hai là, hoàn thiện hành lang pháp lý để các tổ chức tín dụng thực hiện cho vay đối với dự án và người dân tham gia NƠXH. Hình thành các tổ chức tài chính dành riêng để phát triển NƠXH. Làm tốt vấn đề này tạo điều kiện cho đa số người dân có nhà để ở, đảm bảo an sinh xã hội, góp phần to lớn thúc đẩy KT-XH phát triển.

Kết luận chương 2

Nghiên cứu những vấn đề lý luận về cơ cấu và cơ cấu lại TTNƠ trên địa bàn TPHN có ý nghĩa quan trọng. Đặc biệt, những vấn đề chung về TTNƠ, cơ cấu và cơ cấu lại TTNƠ, việc làm rõ quan niệm cơ cấu TTNƠ trên địa bàn TPHN, phân tích chỉ rõ nội hàm của quan niệm. Đồng thời, xác định rõ nội dung, tiêu chí đánh giá cơ cấu TTNƠ trên địa bàn TPHN, là những vấn đề lý luận cơ bản, là cơ sở để khảo sát, đánh giá thực trạng cơ cấu TTNƠ trên địa bàn TPHN một cách khách quan, toàn diện và cụ thể. Đặt trong bối cảnh tình hình kinh tế, chính trị, xã hội trong và ngoài nước để phân tích các yếu tố chủ quan và khách quan tác động đến cơ cấu TTNƠ trên địa bàn TPHN, để tìm ra nguyên nhân của ưu điểm, hạn chế của cơ cấu TTNƠ trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2016-2020.

Để tiến hành cơ cấu lại TTNƠ trên địa bàn TPHN nhanh, hiệu quả và bền vững, thành phố Hà Nội cần học tập, vận dụng sáng tạo bài học kinh nghiệm của thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Đà Nẵng, thành phố Hải Phòng là những thành phố trực thuộc trung ương trong nước tiêu biểu, đi đầu trong cả nước về cơ cấu lại TTNƠ. Thông qua việc phân tích và tổng hợp những bài học kinh nghiệm của một số thành phố trực thuộc trung ương trong nước đây là những bài học kinh nghiệm quý báu rút ra cho TPHN. Mặt khác, tác giả đưa ra quan niệm cơ cấu lại TTNƠ trên địa bàn TPHN để thấy rõ mục đích, chủ thể tiến hành, phạm vi, phương thức thực hiện quá trình cơ cấu lại TTNƠ trên địa bàn Thành phố là những gợi ý quan trọng để tác giả đề xuất những quan điểm, giải pháp đúng, trúng sát thực tiễn nhằm thúc đẩy TTNƠ trên địa bàn TPHN phát triển nhanh, hiệu quả và bền vững.

Chương 3

Một số bài học rút ra cho thành phố Hà Nộ

Cơ cấu thị trường nhà ở

Nguyên nhân của những ưu điểm