2.1.2.1. Quan niệm về cơ cấu thị thường nhà ở
Theo trung tâm từ điển học nhà xuất bản Đà Nẵng đã khẳng định cơ cấu là cách tổ chức các thành phần nhằm thực hiện chức năng của chỉnh thể; hoặc theo nghĩa khác, “cơ cấu” là tổ chức, sắp xếp các thành phần, bộ phận trong một chỉnh thể nhằm thực hiện chức năng chung [77, tr.296].
Cơ cấu thị trường cũng có thể hiểu ngắn gọn là cách tổ chức các yếu tố cấu thành thị trường nhằm thực hiện chức năng vận động phát triển của thị trường. Hay là cơ cấu thị trường là tổ chức, sắp xếp các thành phần, bộ phận trong thị trường nhằm thực hiện chức năng chung tạo thành một hệ thống hoạt động ăn khớp và nhịp nhàng theo sự điều tiết của bàn tay vô hình (quy luật thị trường) và bàn tay hữu hình (nhà nước).
Như vậy, có thể hiểu: Cơ cấu thị trường là quan hệ về số lượng và tỷ lệ giữa các bộ phận cấu thành trong từng yếu tố của thị trường, các yếu tố có mối quan hệ tương tác lẫn nhau làm cho thị trường vận động trong những điều kiện nhất định.
Thị trường nhà ở là một loại hình thị trường đặc biệt của nền kinh tế thị trường. Do vậy, nó vừa có những đặc điểm chung của các thị trường thông thường như vận hành theo các quy luật khách quan, chịu sự tương tác của các yếu tố cung - cầu, giá cả, sản lượng vừa tuân theo những đặc trưng riêng có.
Quan niệm về cơ cấu thị trường nhà ở theo nghĩa rộng như sau: Cơ cấu thị trường nhà ở là tập hợp các yếu tố hợp thành thị trường nhà ở và mối quan hệ giữa các yếu tố hợp thành nên thị trường nhà ở đó.
Theo đó: Cơ cấu thị trường nhà ở là quan hệ về số lượng giữa các bộ phận trong từng thành tố của các yếu tố cấu thành thị trường nhà ở trong sự tác động tương quan giữa cung, cầu và giá cả nhà ở. Đảm bảo cho thị trường nhà ở vận động, biến đổi không ngừng.
Nói đến cơ cấu TTNƠ là nói đến các yếu tố cấu thành TTNƠ, các yếu tố có quan hệ với nhau theo một tỷ lệ nhất định trong những điều kiện nhất định. Cơ cấu TTNƠ không phải là bất biến mà tỷ lệ các bộ phận thường xuyên thay đổi dẫn đến cơ cấu TTNƠ cũng thường xuyên biến đổi. Cơ cấu thị trường nhà ở được cấu thành bởi cơ cấu các thành tố của các yếu tố cung, cầu, giá cả, cơ chế vận hành, các chủ thể tham gia của TTNƠ.
2.1.2.2. Các dạng cơ cấu thị trường nhà ở
Tùy theo từng góc độ tiếp cận, có thể phân chia cơ cấu thị trường nhà ở thành các dạng sau:
Theo chủ thể: nhà ở do DNNN cung ứng, nhà ở do doanh nghiệp nước ngoài cung ứng, nhà ở do doanh nghiệp tư nhân trong nước cung ứng, nhà ở do tổ chức CT-XH cung ứng.
Theo phân khúc thị trường: nhà ở chung cư (cao cấp, trung cấp, giá thấp); nhà ở biệt thự, liền kề; nhà ở xã hội.
Theo chất lượng, tính năng của vật kiến trúc: gồm nhà ở biệt thự, resort, nhà vườn, nhà liền kề, nhà ở hỗn hợp, chung cư (cao cấp, bình dân…)
Theo tính chất hành vi: thị trường nhà ở sơ cấp (nơi đưa hàng hóa nhà ở ra giao dịch, mua bán lần đầu) và thị trường nhà ở thứ cấp (nơi mua đi, bán lại hàng hóa nhà ở).