5. Kết cấu của khóa luận tốt nghiệp
2.2.4. Những tồn tại, vướng mắc trong thực tiễn áp dụng pháp luật về giải quyết
tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân Thị xã Phổ Yên
Bên cạnh những kết quả đạt được, trong quá trình áp dụng pháp Luật Đất đai năm 2013 về giải quyết tranh chấp tại Tòa án nhân dân thị xã Phổ Yên còn bộc lộ một số tồn tại, vướng mắc cơ bản sau đây:
Thứ nhất, vướng mắc trong việc xác định thẩm quyền giải quyết giữa Tòa án
nhân dân hay Uỷ ban nhân dân cấp xã là vấn đề hết sức phức tạp và thiếu nhất quán. Trên thực tế đây là vấn đề gây ra tình trạng xét xử kéo dài, hồ sơ nhiều vụ án
bị chuyển qua lại từ Toà án sang Ủy ban nhân dân gây mất thời gian và thiệt hại đến quyền lợi của đương sự.
Ví dụ:
Vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Tân Thành, Phổ Yên giữa nguyên đơn là anh Nguyễn Ngọc Toản, với bị đơn là ông Nguyễn Văn Hiểu.
Ngày 26/03/2010, vợ chồng ông Nguyễn Văn Hiếu có lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại xã Tân Thành, thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên cho anh Nguyễn Ngọc Toàn gồm 02 lô đất, lô A có diện tích 4.019m2 - phần đất này hai bên không có tranh chấp. Lô B có diện tích 400m2 , trị giá 52,5 lượng vàng 99,99 %; nhưng trong đó, chỉ có 22,5 lượng là tiền mua đất của Lô B, 30 lượng còn lại để làm thủ tục sang nhượng Lô A, phần diện tích này sử dụng làm lối đi cho Lô A. Diện tích 400m2 đất Lô B, trước đây thuộc quyền sử dụng của ông Hiếu. Ông Hiểu đã chuyển nhượng cho anh Lê Nhân. Đến năm 2015, ông Hiếu thoả thuận với anh Lê Nhân nhượng lại diện tích đất này để ông Bảnh nhượng cho anh Toàn. Anh Toàn đã giao đủ số vàng trên cho ông Hiếu nhưng vẫn chưa hoàn thành được thủ tục giấy tờ. Nay anh Toàn yêu cầu ông Hiếu thực hiện hoàn tất giất tở cho anh theo cam kết, nếu ông Hiểu vi phạm hợp đồng thì phải bồi thường gấp đôi số vàng mà anh Toàn đã giao.
Ông Hiếu cho rằng: Nếu anh Toàn yêu cầu trả lại vàng thi ông xin trả lại 22.5 lượng. Song gia đình ông Hiếu không làm thủ tục sang nhượng 400m2 đất này cho anh Toàn được vì ông Hiếu mua của ông Lê Nhân 400m2 đất với giá 40 lượng vàng nhưng mới trả cho ông Nhân 30 lượng. Gia đình ông Hiếu có đưa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Nhân để kỷ bán thẳng cho anh Toàn, nhưng ông Nhân không ký vì cho rằng, không biết việc sang nhượng đất giữa ông Hiểu với anh Toàn. Mặt khác, anh Toàn cũng không muốn ký vào hợp đồng này mà muốn lấy lại tiền.
Tại bản án sơ thẩm số 15 ngày 02/12/2018, Toà án nhân dân thị xã Phổ Yên quyết định: Chấp nhận sự thỏa thuận của các đương sự như sau:
Kể từ ngày tuyên xử tới hết ngày 02/04/2019, ông Hiếu, bà Duyên và chị Vân có trách nhiệm làm xong thủ tục chuyển quyền sử dụng 400m2 đất theo đúng hợp đồng ngày 26/03/2010 (Lỏ B) cho anh Nguyễn Ngọc Toàn, mọi chi phí theo quy định của Nhà nước do anh Toàn chịu. Quá thời hạn trên phía ông Hiếu không làm xong thủ tục thì phải giao trả anh Toàn 67,5 lượng vàng 99,99 %. Gia đình ông Hiếu chịu trách nhiệm giải quyết mọi tranh chấp khác về diện tích đất kể trên. Quyết định sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị, nhưng đến hết thời hạn trên, ông Hiếu không hoàn tất thủ tục sang nhượng cho anh Toàn. Do bản án có hiệu lực pháp luật, ngày 14/04/2019, Thi hành án ra quyết định buộc ông Hiếu phải trả anh Toàn 67,5 lượng vàng 99,99 %.
Sau khi xét xử sơ thẩm, ông Hiếu có đơn khiếu nại. Tại quyết định kháng nghị số 152 ngày 16/12/2019 của Phó Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân đề nghị huỷ án sơ thẩm, đình chỉ giải quyết vụ án để chuyển hồ sơ vụ án về UBND xã Tân Thành giải quyết theo thẩm quyền. Tại quyết định giám đốc thẩm số 20 ngày 27/01/2020 của Tòa Dân sự Tòa án nhân dân Tối cao đã huỷ bản án dân sự sơ thẩm số 15 ngày 02/12/2018 của Tòa án nhân dân thị xã Phổ Yên. Đình chỉ giải quyết vụ án vì lý do không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân. Chuyển hồ sơ vụ án về UBND xã Tân Thành giải quyết theo thẩm quyền. Ngày 01/08/2020, anh Toán có đơn khiếu nại gửi Chủ tịch UBND xã Tân Thành yêu cầu: Buộc ông Hiếu trả lại anh gấp đôi số vàng đã nhận là 105 lượng. Nếu ông Hiếu không chịu bồi thường thì phải chịu theo lãi suất của Ngân hàng từ năm 2010 đến thời điểm trả tiền.
Về vụ việc tranh chấp này, em xin có bình luận và kiến nghị như sau:
- Theo đơn khởi kiện của anh Toàn ban đầu là yêu cầu ông Hiếu hoàn tất thủ tục chuyển nhượng, nếu không ông Hiếu phải bồi thường gấp đôi số vàng đã nhận. Việc chuyển nhượng đất giữa ông Hiếu với anh Toàn mới chỉ là thời thuận giấy tay, chưa hoàn tất thủ tục theo quy định của pháp luật. Theo quyết định kháng nghị số 152 ngày 16/12/2019 của Phó Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân xác định hợp đồng sang nhượng đất nêu trên là vô hiệu là có căn cứ. Diện tích đất đang tranh
chấp 400m2 chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai. Như vậy, nếu anh Toàn chỉ khởi kiện yêu cầu ông Hiếu tiếp tục thực hiện hợp đồng thi thẩm quyền giải quyết của UBND là thỏa đáng. Song nếu anh Toàn chỉ có yêu cầu đổi ông Hiếu chịu bồi thường gấp đôi số vàng đã nhận thi lại thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Trên thực tế tại Công văn số 865 ngày 25/09/2020 của UBND xã Tân Thành cho biết ngày 06/09/2020, UBND xã Tân Thành đã tổ chức hòa giải cho hai bên đương sự nhưng không thành, đề nghị chuyển hồ sơ cho Toà án giải quyết thi mới xử lý được hậu quả của hợp đồng vô hiệu.
- Do trình độ dân trí hiện nay chưa cao nên khi bị xâm phạm quyền lợi, người khởi kiện không nêu được yêu cầu khởi kiện rõ ràng hoặc có thể có yêu cầu khởi kiện không thống nhất. Nếu các Toà chỉ căn cứ vào nội dung đơn khởi kiện để phân định thẩm quyền giải quyết thi chưa chính xác, mà Toà cần xác định nội dung quan hệ tranh chấp, các quyền lợi của người khởi kiện bị xâm hại, cũng như các nghĩa vụ mà phía nguyên đơn đặt ra cho bị đơn. Có như vậy thì việc xác định thẩm quyền mới chính xác, việc giải quyết tranh chấp mới dứt điểm, đảm bảo quyền lợi cho các bên đương sự.
Thứ hai, vướng mắc trong việc giải quyết các vụ việc tranh chấp quyền sử
dụng đất cho mượn, cho sử dụng nhờ, bị lấn chiếm.
Đối với các trường hợp khi Tòa án đã xác định đất bị lấn chiếm, nhưng bên lấn chiếm đã xây nhà kiên cố, nếu đập bỏ sẽ gây ra sụp đổ căn nhà, hoặc hai bên xây dựng tường nhà sát nhau... nhiều Tòa án khi giải quyết vẫn tuyên bố tháo dỡ dẫn đến không thi hành án được. Thực tiễn giải quyết loại vụ việc tranh chấp nảy thời gian qua cho thấy một số tồn tại cụ thể sau:
- Người có quyền sử dụng đất hợp pháp đã được cấp giấy chứng nhận. quyền sử dụng đất khởi kiện yêu cầu người ở nhờ trên đài phải trả lại đất cho họ. Hầu hết các cấp tòa án đều xử: Công nhận quyền sử dụng đất cho người chủ đất (người cho ở nhờ), cho người ở nhờ trên đất được tiếp tục sử dụng đất, vì họ không còn chỗ ở nào khác. Tuy nhiên, chỉ buộc người ở nhờ phải thanh toán thành quả lao động trên đất. Điều này là chưa hợp lý mà lẽ ra Toà án phải buộc người ở nhờ phải
thanh toán giá trị quyền sử dụng đất theo thời giả tại thời điểm xét xử thì mới đảm bảo quyền lợi cho người có quyền sử dụng đất hợp pháp.
- Đòi đất cho ở nhờ trong trường hợp người có quyền sử dụng đất hợp pháp hay người thừa kế khởi kiện đòi lại quyền sử dụng đất. Người ở nhờ đã sử dụng đất ổn định liên tục nhiều năm và hiện không có chỗ ở nào khác, thậm chí, họ đã đứng tên kê khai, đăng ký quyền sử dụng đất và có khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trên thực tế, có Toà căn cứ vào việc được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người ở nhờ để bác yêu cầu đòi lại đất cho ở nhờ. Em cho rằng phán quyết như vậy dường như là chưa hợp lý.
- Đối với việc giải quyết loại vụ việc này, theo em cần xử lý theo hướng sau: + Trong trường hợp người cho ở nhờ đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp khởi kiện đòi lại đất cho ở nhờ thì người ở nhờ có nghĩa vụ trả lại đất. Đối với trường hợp người ở nhờ không thể trả bằng hiện vật như họ đã xây dựng nhà ở kiên cố hoặc không còn chỗ ở nào khác, trong khi đó, người cho ở nhờ đã có chỗ ở ổn định thì cho người ở nhờ tiếp tục sử dụng đất nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho người chủ đất theo giá chuyển nhượng thực tế tại địa phương lúc xét xử sơ thẩm, chứ không theo khung giá đất do Nhà nước quy định hay chỉ thanh toán thành quả lao động trên đất. Có như vậy mới đảm bảo quyền lợi chính đáng cho người cho ở nhờ.
+ Trường hợp người cho ở nhờ đã nhiều năm không sử dụng đất, không kê khai, không thực hiện các nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với Nhà nước; trong khi đó, người ở nhờ lại sử dụng đất liên tục, ổn định, đã kê khai, đăng ký quyền sử dụng đất và làm đầy đủ nghĩa vụ đối với Nhà nước. Họ có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì Toà án cần bác yêu cầu đòi lại đất của người cho ở nhờ.
Thứ ba, vướng mắc trong việc giải quyết tranh chấp về thừa kế quyền sử
dụng đất.
Trường hợp đất có nguồn gốc của ông bà, cha mẹ để lại mà một hoặc một số người con, cháu đã đứng tên kê khai hay đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất thì không thể coi đất đó là của người đang đứng tên, mà cần phải điều tra, đánh giá chứng cứ, xem xét việc kê khai, đứng tên đó có thể hiện ý chí của các thừa kế đồng ý chuyển quyền sử dụng đất cho người đang đứng tên không. Nếu chưa thể hiện ý chí của các thừa kế thì phải coi đất đó là di sản để chia.
Ví dụ: Tranh chấp về “yêu cầu chia di sản thừa kế” giữa bà Đặng Thị H và bà Đặng thị T.
Theo đơn khởi kiện được nộp và ngày 27/6/2018 Nhà và đất có diện tích sử dụng là 27,40m2 và diện tích xây dựng 108,20m2 có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 3401102003 do UBND thị xã Phổ Yên cấp ngày 18/9/2003 nguồn gốc là của ông Đặng Văn Q và bà Trần Thị C. Bà Trần Thị C chết năm 1972 không để lại di chúc. Ngày 16/5/2016, ông Q khởi kiện yêu cầu TAND thị xã Phổ Yên chia tài sản chung của ông và bả C, còn lại là chia đều cho ông và các con theo quy định của pháp luật. Trong khi TAND quận Hải Châu đang giải quyết thì ông Q chết, trước khi chết ông Q lại di chúc cho bà H được hưởng phần nhà và đất thuộc sở hữu của ông Q phần ông Q được hưởng thừa kế của bà C. Sau khi ông Q chết, TAND thị xã Phổ Yên đã ra quyết định tạm đình chỉ giải quyết yêu cầu khởi kiện của ông Q với lý do chưa có người thừa kế nghĩa vụ tố tụng. Nay bả H khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết chia phần đất mà bà được hưởng theo di chúc của ông Q đồng thời căn cứ vào hiện trạng sử dụng đất chỉ yêu cầu được nhận 77m2 đất ký hiệu là B trên Sơ đồ phân chia thửa đất, trên phần diện tích này có 01 ngôi nhà cũ không còn giá trị sử dụng. Bà T không đồng ý chia nhà đất theo di chúc của ông Q, gộp chung vào phần tài sản của bà C để chia đều cho các đồng thừa kế.
Tại bản án dân sự sơ thẩm số 85/ 2019/ DSST ngày 28/12/2019 của TAND thị xã Phổ Yên quyết định: bà H được hưởng phần di sản thừa kế của ông Q với phần diện tích đất 77,00m2 có ký hiệu B theo sơ đồ phân thừa, kèm theo phần diện tích này là 01 ngôi nhà cấp 4; buộc bà T phải tháo dỡ nhà tạm có diện tích 12m2 trên phần đất mà bà H được hưởng;
Thứ tư, vướng mắc từ thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, Trong quá trình giải quyết về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại các cấp Tòa án có nhiều mâu thuẫn, trong cùng một vụ án có Tòa công nhận hợp đồng, có Tòa lại không công nhận hợp đồng.
Thực tế cho thấy hầu hết các hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đều không tuân theo các quy định của pháp luật về nội dung hay hình thức như không lập thành văn bản có xác nhận của công chứng nhà nước... Nhưng việc thế chấp thực tế đã xảy ra và được các bên thừa nhận, tranh chấp chỉ đối với việc xử lý tài sản thế chấp.
Ví dụ:
Tranh chấp yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sản gắn liền với đất giữa nguyên đơn bà Phan Thị H và bị đơn là ông Nguyễn Xuân D. Theo đơn khởi kiện nộp ngày 18/07/2016 Ông D và bà H có làm ăn chung, bà H nhận chuyển nhượng 1602m2 đất tại xóm Trung, xã Đông Cao, thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên, sau đó chuyển nhượng lại là diện tích đất và tài sản gắn liền với đất cho ông D và được UBND thị xã Phổ Yên cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 714718 đứng tên bà và ông D. Sau này, bà H vay của ông D 105.000.000đ và hai bên đến Văn phòng công chứng Phúc Nhân để ký hợp đồng chuyển nhượng diện tích đất của bà H sang cho ông D; đồng thời hai bên cũng viết giấy hẹn đến ngày 28/3/2016 mà Bà không trả được nợ thì ông Dũng được quyền đi làm thủ tục trước bạ sang tên cho ông D đối với lá điện tích đất và tài sản gắn liền với đất. Đến thời hạn, bà H liên hệ để trả tiền cho ông D nhưng không liên lạc được và biết ông D đã nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Phổ Yên để làm thủ tục sang tên diện tích đất nói trên. Sau đó bà H làm đơn khởi kiện tại TAND thị xã Phổ Yên yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản liền với đất đã ký kết giữa bà H và ông D do Văn phòng công chứng Phúc Nhân công chúng ngày 28/12/2015.
Tại bản án dân sự sơ thẩm số 52/ DS - ST ngày 03/8/2020, TAND thị xã Phổ Yên tuyên không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà H.
Thứ năm, vướng mắc trong thực tiễn xét xử tranh chấp hợp đồng tặng cho
quyền sử dụng đất.
Quá trình giải quyết các vụ án về hôn nhân và gia đình thời gian qua có rất nhiều các vụ việc tranh chấp xảy ra trong trường hợp khi vợ chồng người con kết hôn về chung sống với gia đình bên vợ hay gia đình bên chồng. Sau một thời gian, cha mẹ vợ hay cha mẹ chồng đã cho vợ chồng người con một diện tích đất để làm