CÁO BẤT ĐỘNG SẢN
Nguồn: Công ty cổ phần địa ốc ACBR
Đây là một dịch vụ thu hút lượng khách rất lớn có nhu cầu giao dịch BĐS, thông qua dịch vụ này người bán có thể tìm được người mua, thông qua dịch vụ này hai bên mua bán có thể trao đổi trực tiếp, thỏa thuận những vấn đề mỗi bên quan tâm mà không phải tốn bất kì khoản phí môi giới nào cả. Phần lớn các BĐS rao bán tại công ty đều bảo đảm tính pháp lý nên hạn chếđược những rủi ro cho người mua khi chọn mua nhà đất được rao bán tại đây. Dịch vụ này không chỉ thu hút được khách hàng mà còn thu hút được các công ty kinh doanh BĐS như Phú Mỹ Hưng, Hoàng Quân.
BẢNG 2: THỐNG KÊ HỒ SƠ VÀ DOANH THU DỊCH VỤ RAO BÁN BĐS QUA CÁC NĂM Năm 2006 2007 2008 Chênh lệch 2007/2006 Chênh lệch 2008/2007 Lượng hồ sơ 3115 4435 3640 1320 42,4% -795 -17,9% Doanh thu (ngàn đồng) 1.000.323 1.868.000 1.311.365 867.677 86,7% - 556.635 -29,8%
Nguồn: Công ty cổ phần địa ốc ACBR
Khách hàng Tổ giao dịch quảng cáo Tổ thiết kế quảng cáo Tổ theo dõi quảng cáo Đăng báo Lập trang quảng cáo In bướm quảng cáo
Doanh thu 0 500.000 1.000.000 1.500.000 2.000.000 Doanh thu
Biểu đồ 1: Doanh thu dịch vụ rao bán BĐS qua các năm
Qua biểu đồ cho thấy lượng hồ sơ quảng cáo rao bán BĐS tăng nhanh từ năm 2006-2007 (tăng 42,4%) và dẫn đến doanh thu của công ty đối với loại hình dịch vụ này tăng 86,7%. Riêng năm 2008 lượng hồ sơ giảm 17,9% so với năm 2007 là do vào nửa cuối năm 2008 ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính thế giới làm cho thị trường BĐS nước ta bị ngưng trệ, công ty chịu sự cạnh tranh rất gay gắt từ phía đối thủ. Điều này gây ảnh hưởng đến hoạt động rao bán BĐS của khách hàng và dẫn đến lượng hồ sơ tham gia dịch vụ rao bán BĐS giảm khá nhiều. Hậu quả của sự sụt giảm này làm cho doanh thu của công ty đối với loại hình dịch vụ này giảm 29,8%.
3.2.1.2. Dịch vụđăng kí thuê, mua BĐS.
Bên cạnh nhu cầu về bán và cho thuê của khách hàng là nhu cầu mua và thuê BĐS của một bộ phận khách hàng khác. ACBR là trung gian giúp cho hai nhóm này gặp nhau. Đối với nhóm khách hàng có nhu cầu thuê, mua BĐS chỉ cần đăng kí dịch vụ không phải đóng bất kì khoản phí dịch vụ nào.
Khi tham gia dịch vụ khách hàng sẽđược giới thiệu những BĐS đang rao bán, cho thuê tại ACBR để có thể được lựa chọn. Nếu khách hàng chưa chọn được BĐS phù hợp yêu cầu, khách hàng có thểđiền những thông tin về BĐS cần mua, thuê vào phiếu đăng kí thuê, mua có sẵn tại quầy giao dịch. Khi có BĐS theo yêu cầu, công ty sẽ liên lạc với khách hàng khi đó khách hàng chỉ cần liên hệ với chủ BĐS để biết thêm chi tiết về BĐS và thỏa thuận.
SƠĐỒ 2: QUI TRÌNH DỊCH VỤĐĂNG KÝ THUÊ MUA BẤT ĐỘNG SẢN.
Nguồn: Công ty cổ phần địa ốc ACBR
3.2.2. Dịch vụ pháp lý
3.2.2.1. Dịch vụ tư vấn pháp lý về bất động sản
Pháp lý BĐS là vấn đề quan trọng liên quan nhiều đến việc giao dịch trên thị trường. Tuy nhiên hiện nay tính pháp lý của BĐS lại được xác định bằng quá nhiều loại giấy tờ qua nhiều giai đoạn lịch sử. Việc nắm bắt tính pháp lý của từng BĐS không phải là việc đơn giản và nhanh chóng đối với người dân thường khó có thể hiểu thấu đáo. Bên cạnh đó là tâm lý e ngại tiếp xúc với cơ quan nhà nước cũng như viên chức nhà nước của người dân. Vì những lý do đó mà các công ty tư vấn pháp lý về BĐS ra đời.
Khách hàng khi đến công ty ACBR yêu cầu giải đáp những thắc mắc về pháp lý cần mang theo đầy đủ các loại giấy tờ về BĐS để được hướng dẫn giải đáp chính xác.
Trường hợp các vấn đề phức tạp, công ty sẽ tham khảo hoặc chuyển đến các luật gia hoặc cơ quan nhà nước có liên quan để trả lời chính xác cho khách hàng. Khi đó khách hàng chỉ cần ghi lại các vấn đề cần giải đáp vào phiếu yêu cầu và gởi lại tại công ty. Khi nào có trả lời, ACBR sẽ liên hệ mời khách hàng đến nhận. Việc tư vấn pháp lý khách hàng không phải trả phí. Dịch vụ tư vấn pháp lý là một loại hình gắn kết, hỗ trợ, bổ sung cho các loại hình dịch vụ khác tại công ty. Tư vấn pháp lý bao gồm một số hình thức như sau:
Tư vấn các vấn đề liên quan quyền sở hữa BĐS Các vấn đề liên quan đền việc chuyển nhượng BĐS Các vấn đề liên quan đến việc quy hoạch giải tỏa …. Khách hàng Tiến hành tìm kiếm Nhân viên tư vấn Chủ BĐS
Vì là dịch vụ miễm phí nên số lượng khách hàng đến nhờ tư vấn cũng rất đông. Điều này chứng tỏ uy tín của ACBR đối với khách hàng, trung bình một ngày tổ pháp lý tư vấn cho khoảng 8-10 khách hàng.
3.2.2.2. Ủy quyền pháp lý
Trường hợp khách hành không am hiểu về thủ tục giấy tờ hoặc không có thời gian thực hiện, khách hàng có thểủy quyền cho công ty làm các thủ tục: hợp thức hóa chủ quyền, chuyển quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, hoàn công xây dựng, đăng kí đo vẽ,…
Để tham gia dịch vụ, khách hàng sẽđược tư vấn về thủ tục hồ sơ liên quan đến BĐS. Sau khi công ty kiểm tra và đảm bảo đầy đủđiều kiện để tham gia dịch vụ sẽ kí kết với khách hàng dịch vụ ủy quyền pháp lý. Tùy loại giấy tờ và nội dung thực hiện mà mức phí có khác nhau. Với dịch vụ này công ty chỉ có thể nhận những BĐS hợp lệ hoặc hợp pháp.
Sau khi ký hợp đồng công ty thay mặt khách hàng sẽ thực hiện các thủ tục pháp lý theo qui định của nhà nước đối với từng trường hợp cụ thể (sang tên, hợp thức hóa, hoàn công…) khách hàng chỉ sử dụng các nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước.
SƠĐỒ 3: QUI TRÌNH DỊCH VỤ UỶ QUYỀN PHÁP LÝ
Nguồn: Công ty cổ phần địa ốc ACBR
Khách hàng Tổ pháp lý Cơ quan nhà nước có liên quan Các nghĩa vụ tài chính Các thủ tục hành chính
BẢNG 3: THỐNG KÊ HỒ SƠ VÀ DỊCH VỤ UỶ QUYỀN PHÁP LÝ BẤT ĐỘNG SẢN Năm 2006 2007 2008 Chênh lệch 2007/2006 Chênh lệch 2008/2007 Lượng hồ sơ 223 320 312 97 43,5% - 8 -2,5% Doanh thu (ngàn đồng) 987.890 1.100.000 1.000.678 112.110 11,3% -99.322 -9,0%
Nguồn: Công ty cổ phần địa ốc ACBR
Số lượng hồ sơ dịch vụ pháp lý đã tăng dần từ năm 2006-2007 (tăng 43,5%), dẫn đến doanh thu tăng 11,3%. Riêng năm 2008 số lượng hồ sơ có giảm so với năm 2007 nhưng giảm không đáng kể (giảm 2,5%) làm cho doanh thu giảm 9,0%. Cuộc khủng hoảng tài chính thế giới vẫn không làm ảnh hưởng lòng tin của khách hàng đối với công ty và các cơ quan pháp luật. Điều này cho thấy luật pháp đóng vai trò rất quan trọng trong giao dịch BĐS. Qua đó một lần nửa khẳng định mối quan hệ của công ty với các cơ quan pháp luật. Đây là loại hình dịch vụ có sự cạnh tranh rất quyết liệt giữa các công ty địa ốc, dịch vụ này của ACBR gắn liền với dịch vụ vay vốn mua nhà.
3.2.3. Thanh toán tiền nhà qua ngân hàng
Thanh toán là tiến trình quan trọng trong giao dịch, mua bán. Khi việc thanh toán được thực hiện đúng trình tự thì thủ tục mua bán diễn ra thuận lợi giúp đôi bên đẩy nhanh tiến độ giao nhận hàng hoá cũng như tránh rủi ro xảy ra trong quá trình mua bán.
Nhưng trên thực tế việc mua bán loại hàng hoá có giá trị như BĐS thường không diễn ra một các êm xuôi và tốt đẹp khiến đôi bên cảm thấy bất an về đối tác của mình. Sự bất an đó xảy ra do hai bên, bán không thoả thuận được địa điểm thanh toán, thời gian thanh toán và trình tự thanh toán hoặc không biết rõ nhũng thông tin, tình trạng BĐS mua bán có hợp pháp hay không.
Với chức năng làm trung gian (trọng tài) làm chứng cho việc mua bán BĐS. Trung tâm sẽđảm bảo cho hai bên mua bán trong quá trình thực hiện giao dịch. Qua trung tâm bên mua biết rõ về tình trạng giấy tờ của BĐS của bên bán, ngược lại bên bán nắm chắc được khả năng thanh toán tiền của bên mua. Đây là loại hình dịch đã xuất hiện trước khi thành lập trung tâm địa ốc, hiện nay là một loại hình dịch vụ trực thuộc ngân hàng.
Dịch vụ này được áp dụng cho tất cả các khách hàng đang thanh toán tiền, vàng mua bán nhà, đồng thời có giấy tờ về BĐS đảm bảo hợp pháp, hợp lệ. Mức phí của dịch vụ này là 0.2% giá trị BĐS mua bán.
BẢNG 4: THỐNG KÊ HỒ SƠ VÀ DOANH THU DỊCH VỤ THANH TOÁN QUA NGÂN HÀNG. TOÁN QUA NGÂN HÀNG.
Năm 2006 2007 2008 Chênh lệch 2007/2006 Chênh lệch 2008/2007 Lượng hồ sơ 202 832 402 630 312% -430 -51,7% Doanh thu (ngàn đồng) 10.043.000 16.645.000 6.632.000 6.602.000 65,7% -10.013.000 -60,2%
Nguồn: Công ty cổ phần địa ốc ACBR
Số lượng hồ sơ dịch vụ thanh toán tiền nhà qua ngân hàng đã tăng dần từ năm 2006-2007 (tăng 311%), dẫn đến doanh thu tăng 65,7%. Riêng năm 2008 số lượng hồ sơ có giảm so với năm 2007 (giảm 51,6%) làm cho doanh thu giảm 60,2% là do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính thế giới làm giảm lượng khách hàng thực hiện dịch vụ tại công ty. Theo thống kê như trên có thể thấy rằng thanh toán qua ngân hàng thực sự là nhu cầu của người dân trong quá trình mua bán. Những số liệu trên còn nói lên sự tín nhiệm của khách hàng đối với dịch vụ này tại ACB, đặc biệt là đối với những BĐS có giá trị lớn và trong những giai đoạn có sự biến động mạnh trên thị trường BĐS như hiện nay.
3.2.4. Dịch vụ cho vay mua nhà.
Đây là loại dịch vụ trực thuộc ngân hàng ACB, dịch vụ này giúp cho người bán được BĐS nhanh hơn thông qua việc ngân hàng hỗ trợ vốn cho người mua BĐS nhưng chưa tích luỹ đủ tiền. Việc vay vốn của người mua được bảo đảm bằng BĐS thuộc sở hữu của người mua thông qua dịch vụ thế chấp tại phòng tín dụng ngân hàng ACB; người mua có thể thế chấp chính căn nhà đang định mua. Hiện nay dịch vụ cho vay mua nhà được triển khai tại một số ngân hàng khác, riêng tại ACB đây là loại hình dịch vụ phát triển rất hiệu quả. Tuy là trực thuộc ngân hàng nhưng dịch vụ này lại gắn kết chặt chẽ với các dịch vụ khác tại ACBR, đặc biệt là dịch vụ pháp lý BĐS.
3.2.5. Định giá BĐS.
Định giá là một dịch vụ mới mẽ không những với ACBR mà còn với cả thị trường BĐS Việt Nam, tuy nhiên nhu cầu này càng ngày càng tăng. Đáp ứng
phần nào nhu cầu định giá BĐS của khách hàng, công ty ACBR mở thêm dịch vụ định giá BĐS.
Khách hàng có thể sử dụng dịch vụ định giá cho nhiều mục đích riêng tham khảo giá thị trường để làm căn cứ xác định giá chuyển nhượng, mua bán BĐS, bổ sung hồ sơ du học, chứng minh tài sản, góp vốn…
Khách hàng có thể là cơ quan tổ chức hay cá nhân.Công ty chỉ nhận định giá khi chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng đăng kí (có thểđăng kí thay nhưng phải mô tả rõ quan hệ với chủ BĐS), không nhận định giá cho người mua.
Khách hàng tham gia dịch vụ liên hệ trước tại quầy dịch vụ, nhân viên công ty sẽ hướng dẫn về thủ tục, mức phí và thời hạn giới hạn hiệu lực của kết quả định giá, đồng thời khách hàng sẽ nhận đăng kí phiếu dịch vụ định giá với nội dung bao gồm tình trạng chi tiết của BĐS. Công ty chỉ nhận làm dịch vụđịnh giá cho những BĐS hợp pháp, hợp lệ và ở trong nội thành Thành Phố Hồ Chí Minh..
Việc khảo sát BĐS sẽ được nhân viên dịch vụ thực hiện, kết quả định giá sẽđược hội đồng thẫm định giá thông qua. Khách hàng sẽđược công ty cấp giấy chứng nhận định giá khi tham gia dịch vụ này
Kiểm tra pháp lý Khảo sát,
tính toán kết quả cho khách hàng
SƠĐỒ 4: QUI TRÌNH DỊCH VỤĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Nguồn: Công ty cổ phần địa ốc ACBR
Khách hàng Hội đồng thảm định giá Tổ pháp lý Quầy giao dịch Tổđịnh giá
BẢNG 5: THỐNG KÊ LƯỢNG HỒ SƠ VÀ DOANH THU DỊCH VỤĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Năm 2006 2007 2008 Chênh lệch 2007/2006 Chênh lệch 2008/2007 Lượng hồ sơ 575 1125 1012 550 95,7% -113 -10,0% Doanh thu (ngàn đồng) 2.567.780. 5.675.500 4.990.800 3.107.720 121,0% -684.700 -12,1%
Nguồn: Công ty cổ phần địa ốc ACBR
Số lượng hồ sơ dịch vụ định giá từ năm 2006-2007 tăng 95,7% dẫn đến doanh thu tăng 121,0% đã chứng tỏ được uy tín của dịch vụ đối với khách hàng. Công ty đã kết hợp với công ty thẫm định giá BĐS nhằm rút ngắn thời gian thẫm định giá cho khách hàng. Riêng năm 2008 số lượng hồ sơ giảm hơn so với năm 2007 là -10,0% làm cho doanh thu giảm 12,1% do vào cuối năm 2008 ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính thế giới nên làm cho thị trường BĐS bị ngưng trệ giảm lượng khách hàng đến thực hiện dịch vụ này tại công ty.
3.2.6. Môi giới BĐS
Những bước lập thương vụ hồ sơ môi giới của ACBR
- Bước 1: Khách hàng đến sàn giao dịch BĐS ACBR
- Bước 2: Khách hàng được nhân viên môi giới tư vấn dịch vụ môi giới - Bước 3: Khách hàng điền vào phiếu yêu cầu môi giới
- Bước 4: Khách hàng thanh toán phí khảo sát 400.000 đồng
- Bước 5: 24h sau NVMG khảo sát và tư vấn giá bán cho khách hàng - Bước 6: Nghiệp vụ môi giới và khách hàng ký hợp đồng môi giới có giá trị trong vòng 3 tháng
- Bước 7: Nghiệp vụ môi giới chào bán BĐS cho khách hàng qua tờ bướm, tờ rơi, quảng cáo báo, internet
- Bước 8: Khi có khách hàng tìm mua, nghiệp vụ môi giới chào bán sản phẩm, hướng dẫn khách hàng xem BĐS, các thủ tục liên quan
- Bước 9: Khi khách hàng đồng ý giá cả và thủ tục toàn bộ BĐS, nghiệp vụ môi giới xúc tiến việc ký kết hợp đồng đặt cọc giữa khách hàng mua và khách hàng bán.
- Bước 10: NVMG thu phí môi giới của khách hàng bán sau khi hoàn tất việc đặt cọc.
Đăng kí dịch vụ môi giới BĐS
- Phí đăng kí môi giới BĐS là 400.000VNĐ/hồ sơ Quyền lợi của khách hàng :
- Nhân viên kinh doanh Công ty ACBR tiến hành khảo sát bất động sản để có cơ sở thực hiện dịch vụ môi giới theo yêu cầu của chủ bất động sản.
- Công ty ACBR sẽ trích đăng thông tin bất động sản để quảng cáo tại Sàn giao dịch bất động sản ACB, trên báo hoặc internet nhằm phục vụ cho quá trình môi giới bất động sản.
-Phí khảo sát bất động sản sẽ không được hoàn trả lại và không phụ thuộc vào kết quả giao dịch bất động sản.
Hoa hồng môi giới BĐS
Ngay khi khách hàng nhận được tiền đặt cọc mua (nhận chuyển nhượng) bất động sản từ bên người mua do Công ty ACBR môi giới thì giao dịch được xác định là thành công.
Khách hàng thanh toán phí hoa hồng môi giới ngay sau khi giao dịch thành công theo qui định :
- Phí hoa hồng môi giới bằng 1% trên tổng giá trị giao dịch đối với bất động sản có tổng giá trị giao dịch từ 100 lượng vàng SJC trở lên.
- Phí hoa hồng môi giới bằng 1,5% trên tổng giá trị giao dịch đối với bất động sản có tổng giá trị giao dịch dưới 100 lượng vàng SJC.
BẢNG 6: THỐNG KÊ LƯỢNG HỒ SƠ VÀ DOANH THU DỊCH VỤ MÔI