0
Tải bản đầy đủ (.pdf) (84 trang)

Hoạt động thực hiện QSD đất gắn với pháp luật Đất đai ởN ước ta:

Một phần của tài liệu VU THAI NAM ANH (Trang 38 -43 )

QSD đất trong đó có: chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho. Các ghi rõ của pháp Luật Đất đai (PLĐĐ) từng bước mở rộng quyền cho cá nhân dùng đất đai có tác dụng tăng cường mạnh mẽ thị trường QSDĐ.

Thứ nhất, các ghi rõ có yếu tố tương đồng đến các thương lượng về đất đai nằm rải rác ở các giấy tờ pháp luật không giống nhau như Luật Đất đai, Bộ Luật Dân sự, Luật về Nhà ở, Luật Thiết kế, Luật Kinh doanh BĐS (BĐS)… và vẫn còn không đủ một số nội dung để xác lập khung pháp lý hoàn chỉnh điều chỉnh hoạt động của thị trường BĐS của đơn vị (trong đó có thị trường QSDĐ)… Chi tiết:

- Chưa cho ra đời Luật về Ghi nhận thương lượng BĐS, Luật về Môi giới BĐS;

- Không đủ ghi rõ để thiết kế và điều chỉnh hoạt động của các đơn vị trung gian có hoạt động hỗ trợ, tăng cường hoạt động của thị trường BĐS như: đơn vị môi giới BĐS; đơn vị định giá BĐS; đơn vị tư vấn, đưa ra thông tin về BĐS; đơn vị tư vấn dịch vụ pháp lý về BĐS; đơn vị bảo hiểm hoạt động kinh doanh BĐS …

Thứ hai, PLĐĐ dường như chưa có đủ các ghi rõ cần thiết để xử lý phương án dùng đất nông, lâm nghiệp manh mún hiện nay ở vùng nông thôn Bắc bộ, Trung bộ; bên cạnh đó, chưa xác lập được không thiếu, tương xứng về cơ chế, chủ trương để tăng cường cá nhân nông dân tự nguyện chuyển đổi ruộng đất cho nhau dựa vào “dồn điền đổi thửa” để tích tụ, tập trung đất đai

thực hiện CNH, hiện đại hoá nông nghiệp, nông thôn;

Thứ ba, các ghi rõ hiện hành về chủ trương tài chính về đất đai còn bất cập, chưa góp phần hỗ trợ đắc lực sự tăng trưởng của thị trường QSDĐ. Điều này được thể hiện ở các nội dung cơ bản sau:

- Chưa cho ra đời thuế về BĐS để ngăn chặn phương án đầu cơđất đai; - Thuế chuyển QSDĐ vẫn dựa vào hành vi chuyển QSDĐ để chỉ rõ mức thuế suất, nên phương án chuyển nhượng QSDĐ để xử lý nhu cầu về nhà ở và phương án chuyển nhượng QSDĐ, “mua bán” nhà đất lòng vòng để yêu cầu kiếm lợi đều chịu mức thuế suất như nhau. Điều này đã không đấu tranh ngăn chặn có thích hợp các hành vi chuyển nhượng QSDĐ kiếm lời;

- Theo ghi rõ hiện hành mức nộp lệ phí trước bạ nhà, đất là 1%. Trên thực tế, đa số các phương án cá nhân nhận chuyển nhượng QSDĐ là cá nhân phải nộp thuế chuyển QSDĐ với mức thuế suất là 2% (chuyển QSDĐ nông nghiệp); 4% (chuyển QSDĐ phi nông nghiệp). Họ còn phải nộp thêm 1% lệ phí trước bạ; bên cạnh đó với các ghi rõ đó thì giá đất được nhà nước điều chỉnh cao hơn cho sát với giá đất trên thị trường trong chỉ tiêu bình thường, vì thế, số tiền mà cá nhân dùng đất phải nộp sẽ lớn hơn rất không ít so với trước đây. Như vậy, số tiền mà cá nhân nhận chuyển QSDĐ phải nộp là rất lớn (riêng biệt là ở vùng đô thị, nơi có giá đất cao) so với thu nhập của cá nhân LĐ làm công ăn lương. Điều này đã không thúc đẩy cá nhân dùng đất tự giác thực hiện các các bước thực hiện ghi nhận, xin cấp GCNQSDĐ khi chuyển QSDĐ;

- Hiện vẫn chưa có ghi rõ chi tiết về thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ để chắc chắn thực hiện nguyên tắc bình đẳng, trung thực và khách quan trong dùng đất. Hơn nữa, ghi rõ của Luật đất đai năm 2003 về hoạt động nhà nước thực hiện quyền thay đổi phần giá trị tăng thêm từ đất đai mà không do bỏ vốn và nhân lực vào kinh doanh của cá nhân dùng đất mang lại chưa được các đơn vị nhà nước có thẩm quyền chi tiết hoá bằng các chế độ thu chi tiết, nên

các ích lợi KT được tạo ra từ đất đai do sự bỏ vốn và nhân lực vào kinh doanh của nhà nước, của XH không được thay đổi vào ngân sách nhà nước mà lại nằm trong tay một bộ phận dân cư, gây ra sự bức xúc, bất bình trong dư luận;

- Ghi rõ hiện hành của thuế nhà, đất được chỉ rõ theo mức thuế dùng đất nông nghiệp cùng hạng đất là bất tương xứng; vì trong chỉ tiêu hiện nay, giá đất ở vùng đô thị cao gấp hàng chục lần vùng nông thôn. Mặt khác, hoạt động chỉ rõ mức thuế dùng đất nông nghiệp theo hiện vật (tính bằng kg thóc/ một đơn vị số lượng) đã không còn phù hợp.

Thứ tư, về xử lý chưa đồng thuận đất đai. PLĐĐ đề cao hoạt động hoà giải chưa đồng thuận đất đai và coi đó là một trong những phương án cơ bản để xử lý chưa đồng thuận đất đai. Tuy nhiên, thực tế hoạt động thực hiện chế định hoà giải chưa đồng thuận đất đai gặp rất không ít khó khăn do chưa có ghi rõ chi tiết để xử lý các phương án sau:

- Trong phương án UBND cấp xã gửi giấy mời mà một trong các bên đương sự không đến thì có coi đó là hoà giải không thành và bên có đơn yêu cầu UBND cấp xã hoà giải có được quyền đòi hỏi đơn vị nhà nước có thẩm quyền xử lý chưa đồng thuận đất đai không?

- Phương án hoà giải thành tại UBND cấp xã, sau đó một trong các bên đương sự lại thay đổi ý kiến của mình thì xử lý thế nào?

Mặt khác, hoạt động ghi rõ hai đơn vị có thẩm quyền xử lý chưa đồng thuận đất đai là UBND và Toà án nhân dân (TAND) cũng gây không ít khó khăn khi xử lý chưa đồng thuận đất đai trên thực tế. Bởi lẽ, theo ghi rõ hiện hành, một trong những loại vụ hoạt động thuộc thẩm quyền xử lý chưa đồng thuận của TAND là chưa đồng thuận về QSDĐ mà đương sự có một trong các loại giấy tờ ghi rõ tại các Khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003. Tuy nhiên, do thay đổi của hoạt động QLĐĐ qua các giai đoạn, nên thực tế có rất không ít các loại giấy tờ, sổ sách về đất đai. Do vậy, hoạt động chỉ rõ đâu

là những loại giấy tờ về QSDĐ theo ghi rõ tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 để từ đó chỉ rõ thẩm quyền xử lý chưa đồng thuận đất đai giữa UBND và TAND là hoạt động làm không đơn giản và không tránh khói phương án đùn đẩy thẩm quyền xử lý giữa các đơn vị này.

Thứ năm, mặc dù mạng lưới đơn vị kiểm soát tài nguyên và môi trường nói chung và QLĐĐ nói riêng được thành lập nhưng hoạt động ghi rõ tỷ lệ định biên chế cho các đơn vị này vẫn thực hiện theo cơ chế cũ, mang tính bình quân, cào bằng dựa trên từng cấp đơn vị hành chính mà không dựa trên khối lượng công hoạt động đảm nhiệm đã dẫn đến phương án các phòng tài nguyên và môi trường ở vùng đô thị luôn ở trong phương án quá tải về công hoạt động do không đủ lực lượng cán bộ và bị giới hạn bởi số lượng biên chế ghi rõ. PLĐĐ vẫn chưa có giải pháp hữu hiệu nào để xử lý nội dung bất cập này;

Thứ sáu, hoạt động kết hợp giữa nội dung đất đai và nội dung môi trường trong PLĐĐ chưa tất cả diện và không thiếu. Không đủ các ghi rõ về lập kế hoạch dài hạn đất đai để thiết kế các nền tảng hạ tầng môi trường; nội dung bảo vệ môi trường trong lập kế hoạch dài hạn đất thiết kế các làng nghề truyền thống dường như chưa ghi rõ chi tiết và không thiếu; hoạt động kết hợp hoạt động thanh tra đất đai với thanh tra môi trường chưa được Luật Đất đai năm 2003 nhắc đến. (TS. Nguyễn Quang Tuyến – Khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội)

V tình hình chuyn nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ đã thực

sự thích hợp được nhu cầu của phần lớn cá nhân dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất SX kinh doanh. Cá nhân dùng đất chủ động bỏ vốn và nhân lực vào kinh doanh hơn trong dùng đất bên cạnh đó cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Chỉ tính riêng đối với đất ở tại nông thôn, mỗi năm có khoảng 200.000 đến 300.000 hộ gia định ở nông thôn thực hiện hoạt động chuyển nhượng QSDĐ để tạo nơi ở mới. Giai đoạn thực hiện còn tồn tại hoạt động chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp không ghi nhận với đơn vị

nhà nước có thẩm quyền và không hỗ trợ cho giai đoạn chuyển đổi cơ cấu LĐ tại nông thôn.

V tình hình tha kế QSDĐ: Thừa kế QSDĐ diễn ra liên tục, tuy

nhiên, phần lớn là không khai báo, ghi nhận tại đơn vị Nhà nước. Qua một số kết quả khảo sát cho thấy phần lớn cá nhân dân đều cho rằng hoạt động thừa kế QSDĐ là công hoạt động nội bộ GĐ, các anh em trong GĐ tự thỏa thuận với nhau và có sự chứng kiến của họ hàng, làng xóm và không khai báo, ghi nhận với đơn vị nhà nước có thẩm quyền nên đã xảy ra phương án chưa đồng thuận đất đai giữa những cá nhân được thừa kế QSDĐ.

V tình hình tng cho bng QSDĐ : Ghi rõ về quyền tặng cho QSD

đất của hộ GĐ, cá nhân được cho thêm để phù hợp hơn với thực tế dùng đất tại các địa phương. Ở nước ta hiện nay khi con cái trưởng thành và đến tuổi lập GĐ thì cha mẹ thường tặng cho một phần đất của GĐ để họ làm nhà ở hoặc dùng vào yêu cầu SX nông nghiệp. Tuy nhiên phương án dùng đất này phải được pháp luật đồng ý chi tiết hơn và điều chỉnh để bảo đảm quyền lợi phù hợp với pháp luật của cá nhân được tặng cho QSD đất.

Nhng tn ti ca hot động thc hin các QSDĐ Nước ta:

Đó là cùng một nội dung cấp GCN đối với phương án chuyển QSD đất, quyền chiếm hữu và sử dụng của cải gắn liền với đất trước ngày 01/7/2014 nhưng tại điểm a khoản 2 Điều 82 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ghi rõ “Cá nhân nhận chuyển QSD đất nộp đơn yêu cầu cấp GCN QSD đất, quyền chiếm hữu và sử dụng nhà ở và của cải khác gắn liền với đất”, còn tại điểm b khoản 4 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT thì ghi rõ:“Đơn ghi nhận thay đổi đất đai, của cải gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK”. Hoạt động ghi rõ mẫu đơn ghi nhận không giống nhau trong cùng một nội dung dẫn đến khó khăn khi tiến hành thực hiện trên thực tế.

ngữ:“Hộ GĐ dùng đất là những cá nhân có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo ghi rõ của pháp luật về hôn nhân và GĐ, đang sống chung và có QSD đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, đồng ý QSD đất; nhận chuyển QSD đất”.

Tại khoản 5 Điều 7 Luật Đất đai năm 2013 ghi rõ về cá nhân chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với hoạt động dùng đất: Chủ hộ GĐ đối với hoạt động dùng đất của hộ GĐ”.

Tại khoản 1 Điều 64 Nghịđịnh 43/2014/NĐ-CP ghi rõ về văn bản, giấy tờ thương lượng về QSD đất, quyền chiếm hữu và sử dụng của cải gắn liền với đất như sau: “Văn bản, giấy tờ thương lượng về QSD đất, quyền chiếm hữu và sử dụng của cải gắn liền với đất của hộ GĐ phải được cá nhân có tên trên GCN hoặc cá nhân được ủy quyền theo ghi rõ của pháp luật về dân sự ký tên”. Trên thực tế các GCN QSD đất; GCN QSD đất, quyền chiếm hữu và sử dụng nhà ở và của cải khác gắn liền với đất, đơn vị tài nguyên môi trường chưa thống nhất chi tiết cách ghi chủ dùng đất, chủ chiếm hữu và sử dụng nhà (ông, bà hay hộ ông, bà), dẫn đến, khi hộ GĐ ký văn bản thương lượng có yếu tố tương đồng đến QSD đất, thì tất cả các thành viên của hộ GĐ đều ký văn bản thương lượng hoặc chỉ chủ hộ có tên trong GCN hoặc cả vợ, chồng chủ hộ GĐ phải ký vào văn bản.

Một phần của tài liệu VU THAI NAM ANH (Trang 38 -43 )

Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về

Tải bản đầy đủ ngay
×