3. Những đóng góp mớı của luận văn
1.1.3. Nguyên tắc và quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.1.3.1. Nguyên tắc cấp GCN
Nguyên tắc cấp GCN được quy định cụ thể tại Điều 98 của Luật đất đai 2013 gồm 5 nguyên tắc sau:
- GCN được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một GCN chung cho các thửa đất đó.
- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì GCN phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 GCN; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một GCN và trao cho người đại diện.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận GCN sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận GCN ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào GCN, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà GCN đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang GCN để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
- Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 hoặc GCN đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi GCN diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp GCN theo quy định tại Điều 99 của Luật đất đai 2013 (Quốc hội, 2013).
1.1.3.2. Trình tự thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và cải sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình.
+ Quy định về hồ sơ xin cấp GCN
Theo quy định Luật đất đai năm 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2013, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, hộ
gia đình, cá nhân đề nghị cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm nộp tại UBND cấp xã nơi có đất hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện (01) bộ hồ sơ gồm:
- Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận (Mẫu 04a/ĐK - Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014).
- Bản photocopy sổ hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân. Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải có bản sao giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng và đủ điều kiện được sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định tại Điều 66, 67 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP;
- Bản sao chứng thực giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có);
- Bản sao chứng thực giấy tờ về tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Quy định này (nếu có tài sản và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu);
- Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ quy định tại điểm d khoản này đã có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng);
- Văn bản ủy quyền nộp hồ sơ hoặc nhận Giấy chứng nhận (nếu có); - Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật (nếu có);
- Tờ khai nộp lệ phí trước bạ nhà, đất;
- Đơn đề nghị được ghi nợ tiền sử dụng đất, ghi nợ lệ phí trước bạ (đối với trường hợp chưa có khả năng tài chính để nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ).
*Hồ sơ cấp đổi GCN gồm có: - Đơn xin cấp đổi GCN;
- Chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu (bản chứng thực); - GCN (bản chính);
- Biên bản kiểm tra hiện trạng sử dụng đất; * Hồ sơ cấp lại GCN gồm có:
- Đơn xin cấp lại;
- Chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu (bản chứng thực);
- Thông báo công khai về việc mất GCN (thời gian 30 ngày làm việc khi hồ sơ đã nộp đủ);
- Bản cam kết về việc mất GCN; - Biên bản kiểm tra hiện trạng;
- Tờ trình của UBND xã, thị trấn nơi có đất. Tờ trình của UBND xã, thị trấn nơi có đất.
Sơ đồ 2.1: quy trình thực hiện đăng kí cấp giấy chứng nhận
Nguồn: Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014) Hồ sơ được nộp tại UBND xã/phường nơi có đất. UBND xã/phường nơi có đất xem xét nguồn gốc đất, nhà ở và công trình trên đất xác nhận vào đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
Hộ gia đình cá nhân: - Nộp đơn -Giấy tờ về QSDĐ UBND xã, thị trấn: - Xác minh nguồn gốc đất - Công khai kết quả VPĐK QSDĐ cấp Huyện: - Thẩm tra xác minh thực địa - Xác nhận điều kiện được chứng nhận
Cơ quan thuế:
-Xác minh và thông báo mức nghĩa vụ tài chính VPĐK QSDĐ cấp Huyện: -Chuyển hồ sơ cho phòng TNMT -gửi thông báo nghĩa vụ tài chính cho UBND xã, thị
UBND xã, thị trấn:
- Gửi thông báo nghĩa vụ tài chính cho hộ gia đình cá nhân Phòng TN- MT: - Kiểm tra hồ sơ UBND huyện: - Kí quyết định - Kí giấy chứng nhận Phòng TN-MT: -Giao quyết định -Giao giấy chứng nhận UBND xã, thị trấn: - Giao quyết định - Giao giấy chứng nhận QSDĐ bản chính VPĐK QSDĐ cấp huyện: - Trao quyết định và giấy chứng nhận - Lưu hồ sơ
gắn liền với đất, niêm yết công khai tại trụ sở UBND trong thời gian 15 ngày. Sau đó UBND xã/phường nơi có đất lập Tờ trình kèm theo hồ sơ gửi UBND cấp huyện (qua Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện) đề nghị cấp GCN