Hợp đồng có điều kiện là hợp đồng đã đáp ứng đầy đủ các đòi hỏi của luật đối với một hợp đồng có giá trị pháp lý, điều kiện được đặt ra là những điều kiện để hợp đồng đó có hiệu lực (được thực hiện) hoặc không phát sinh hiệu lực (hủy bỏ/chấm dứt). Do đó, “Để xác định hiệu lực của hợp đồng, vừa phải căn cứ vào bốn điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, vừa phải căn cứ vào tính hợp pháp của sự kiện là điều kiện
64 ĐỗVăn Đại (2017), Luật hợp đồng Việt Nam - Bản án và bình luận bản án (Tập 2) (Xuất bản lần thứ 6, có sửa đổi, bổ sung), Nxb. Hồng Đức - Hội luật gia Việt Nam, tr. 417.
của hợp đồng, vừa phải căn cứ vào tính thực tế của sự kiện là điều kiện của hợp đồng”66.
BLDS năm 2015 không có quy định cụ thể về tính hợp pháp và tính thực tế của sự kiện là điều kiện của hợp đồng. Theo nội dung đã được tác giả trình bày về các yêu cầu pháp lý đối với điều kiện trong hợp đồng có điều kiện thì tính hợp pháp và thực tế của điều kiện có thể căn cứ vào yêu cầu thứ nhất và thứ ba. Theo đó, sự kiện là điều kiện có nội dung vi phạm điều cấm của luật hoặc trái đạo đức xã hội hoặc không có khả năng thực hiện/xảy ra sẽ không đáp ứng được tính hợp pháp và tính thực tế. Do đó, trong mọi trường hợp, cho dù hợp đồng có thỏa mãn đầy đủ bốn điều kiện có hiệu lực theo quy định của luật hay không thì hợp đồng cũng bị vô hiệu ngay từ thời điểm giao kết nếu điều kiện không đáp ứng tính hợp pháp và tính thực tế.
Trường hợp điều kiện các bên thỏa thuận là hợp pháp thì phải căn cứ vào bốn điều kiện có hiệu lực của hợp đồng để xác định hợp đồng có hiệu lực hay vô hiệu. Nếu hợp đồng vi phạm điều kiện có hiệu lực do luật quy định thì vẫn còn quan điểm khác nhau. Có quan điểm, hợp đồng vi phạm điều kiện có hiệu lực do luật quy định thì không đương nhiên bị vô hiệu trong mọi trường hợp:
Trường hợp 1: Nếu hợp đồng vi phạm điều kiện về chủ thể (điều kiện thứ nhất và/hoặc điều kiện thứ hai) thì hợp đồng đó vô hiệu.
Trường hợp 2: Nếu hợp đồng vi phạm điều kiện về nội dung và/hoặc hình thức (điều kiện thứ ba và/hoặc điều kiện thứ tư) nhưng sự kiện là điều kiện của hợp đồng do các bên thỏa thuận nhằm khắc phục việc vi phạm hai điều kiện trên thì hợp đồng vẫn có hiệu lực, ngược lại, sự kiện là điều kiện không nhằm khắc phục việc vi phạm đó thì hợp đồng vô hiệu. Ví dụ: A ký hợp đồng bán nhà cho B, B đã thanh toán tiền cho A, và các bên đưa ra điều kiện, ngay sau khi A hoàn tất thủ tục mua bán hóa giá và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà thì A và B tiến hành làm thủ tục mua bán nhà. Theo đó, tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên có vi phạm điều kiện về nội dung vi phạm điều cấm và hình thức hợp đồng (do bên bán chưa là chủ sở hữu nhà và hợp đồng chưa được công chứng, chứng thực) nhưng do điều kiện nhằm khắc phục vi phạm nên khi điều kiện xảy ra, hợp đồng mua bán nhà đó phát sinh hiệu lực mà không bị vô hiệu67. Tuy nhiên, theo tác giả, điều kiện các bên thỏa thuận là nhằm
66 Lê Minh Hùng (Chủ biên) (2019), Sách tình huống Pháp luật hợp đồng và bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng, Nxb. Hồng Đức - Hội Luật gia Việt Nam, tr. 235.
67 Nguyễn Như Bích (2011), “Bàn về hiệu lực của hợp đồng có điều kiện”, Tạp chí Tòa án nhân dân, (19), tr. 14-15.
khắc phục vi phạm nhưng điều kiện đó xảy ra chưa chắc chắn có thể khắc phục được hết vi phạm, hợp đồng vẫn còn vi phạm về điều kiện hình thức68.
Trường hợp 2 tương tự với nội dung Án lệ số 39/2020/AL về “Việc xác định giao dịch dân sự có điều kiện vô hiệu do điều kiện không thể xảy ra”69. Án lệ ghi nhận: Bà C1 đã giao vàng cho cụ C, hai bên xác lập giao dịch mua bán nhà khi cụ C chưa được mua hóa giá nhà và hai bên thỏa thuận khi nào Nhà nước hóa giá nhà thì cụ C sẽ chuyển quyền sở hữu căn nhà cho bà C1. Trường hợp này, phải xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà là giao dịch dân sự có điều kiện. Đồng thời, trong nội dung án lệ ghi nhận, khi nào cụ C được Nhà nước bán hóa giá nhà thì giao dịch phát sinh hiệu lực.
Một quan điểm khác, trường hợp này tồn tại hai hợp đồng là hợp đồng có điều kiện và hợp đồng kèm theo. Từ thời điểm các bên thỏa thuận về điều kiện thì hợp đồng có điều kiện đã tồn tại, nếu hợp đồng có điều kiện đã thỏa mãn các điều kiện có hiệu lực thì hợp đồng này có hiệu lực. Điều kiện xảy ra sẽ phát sinh nghĩa vụ mua bán. Lúc này hợp đồng kèm theo (hợp đồng mua bán) mới tồn tại và hợp đồng này sẽ chưa có hiệu lực nếu chưa thỏa mãn điều kiện có hiệu lực theo quy định70.
Tác giả đồng ý với quan điểm trên, vì thực chất sự thỏa thuận của A và B là hợp đồng hứa mua bán có điều kiện (hoặc hợp đồng đặt cọc có điều kiện). Hợp đồng này là hứa mua bán nên sẽ không vi phạm điều kiện có hiệu lực, do đó, hợp đồng có hiệu lực ngay tại thời điểm giao kết. Khi điều kiện xảy ra, tức là A hoàn tất thủ tục mua bán hóa giá và được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà thì A phải thực hiện hợp đồng hứa mua bán với B, đó là ký hợp đồng mua bán nhà, nếu không là A đã vi phạm hợp đồng hứa mua bán, khi đó hợp đồng mua bán nhà không phải là hợp đồng có điều kiện.
Tóm lại, để xác định hiệu lực của hợp đồng có điều kiện, ngoài việc phải căn cứ vào các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, còn phải căn cứ vào tính hợp pháp của sự kiện là điều kiện của hợp đồng. Song, khi xác định hợp đồng là có hiệu lực thì
68 Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014, khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Điểm a, b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013.
69 Phụ lục 2.
70 Lê Thị Diễm Phương, “Thời hiệu khởi kiện áp dụng đối với loại hợp đồng có điều kiện theo quy định tại Điều 429 BLDS 2015”, Tạp chí Tòa án Nhân dân điện tử,
https://tapchitoaan.vn/bai-viet/phap-luat/thoi-hieu-khoi-kien-ap-dung-doi-voi-loai-hop-dong-co- dieu-kien-theo-quy-dinh-tai-dieu-429-blds-2015, truy cập ngày 17/5/2021.
thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là khi nào? Điều này sẽ được tác giả làm rõ ở nội dung tiếp theo.