- Quy định pháp luật:
Để khẳng định hợp đồng của các bên là hợp đồng có điều kiện thì trước tiên phải xác định được giữa các bên có thỏa thuận về điều kiện. Tuy nhiên, trong một số trường hợp rất khó để xác định sự tồn tại của điều kiện.
Điều kiện là một nội dung của hợp đồng có điều kiện, cho nên, hình thức của điều kiện trong hợp đồng có điều kiện phải tương ứng với hình thức của hợp đồng, tức là, điều kiện phải được thể hiện theo hình thức của hợp đồng có điều kiện. Song, hợp đồng có điều kiện là một trong những loại hợp đồng chủ yếu và BLDS năm 2015 không có quy định riêng về hình thức của loại hợp đồng này. Do đó, cũng giống như hợp đồng nói chung, để có hiệu lực và thực hiện được trên thực tế thì hợp đồng có điều kiện cũng phải cần đáp ứng các điều kiện về hình thức, nội dung theo luật định. Theo BLDS năm 2015, hình thức của hợp đồng có thể được thể hiện bằng lời nói, văn bản hoặc hành vi cụ thể. Về nguyên tắc, hình thức của hợp đồng do các bên lựa chọn, tuy nhiên, trong một số trường hợp được quy định tại BLDS và các luật chuyên ngành, hợp đồng phải được lập thành văn bản được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký.
- Thực tiễn áp dụng:
Trong thực tế, các bên thường thỏa thuận hình thức của điều kiện khác với hình thức của hợp đồng hoặc điều kiện không được ghi nhận trực tiếp trong hợp đồng. Ví dụ: các bên giao kết hợp đồng bằng văn bản nhưng điều kiện lại được thỏa thuận miệng với nhau hoặc điều kiện được thể hiện trong văn bản nhưng không được ghi nhận trực tiếp trong hợp đồng mà được ghi nhận trong các văn bản, giấy tờ khác liên
quan đến hợp đồng. Do đó, khi xảy ra tranh chấp, các đương sự sẽ không thống nhất lời khai về việc có tồn tại điều kiện hay không hoặc có sự thống nhất về việc có thỏa thuận điều kiện nhưng Tòa án sẽ lúng túng có công nhận điều kiện hay không, khi các bên không ghi nhận điều kiện trong hợp đồng.
Vì thực trạng đó, các Tòa án giải quyết tranh chấp gặp nhiều khó khăn, vướng mắc và xảy ra tình trạng giải quyết trái ngược giữa các Tòa, có Tòa công nhận điều kiện, có Tòa bác điều kiện. Nhằm giải quyết các vướng mắc, bất cập này, Án lệ số 14/2017/AL đã công nhận điều kiện của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất mà điều kiện đó không được ghi trong hợp đồng.
Nội dung án lệ: Ông Quàng Văn P1 cho rằng việc ông tặng cho vợ chồng anh
Quàng Văn P2 là có điều kiện, đó là vợ chồng anh Quàng Văn P2 phải làm nhà cho ông ở, chăm sóc ông và bố, mẹ của ông, nhưng vợ chồng anh Quàng Văn P2 không thực hiện cam kết. Tuy anh Quàng Văn P2 không thừa nhận việc ông Quàng Văn P1 tặng cho có điều kiện, nhưng tại giấy ủy quyền ngày 25/3/2006, thể hiện ông Quàng Văn P1 ủy quyền cho anh Quàng Văn P2 xin giấy phép xây dựng... có trách nhiệm xây nhà trên lô đất 379B để ông Quàng Văn P1 ở, có trách nhiệm chăm sóc vợ chồng cụ K (là bố, mẹ của ông Quàng Văn P1). Tại bản Cam kết ngày 12/10/2006, anh Quàng Văn P2 có ghi “... Tôi được bố cho mảnh đất… tôi làm cam kết này với chính
quyền địa phương sẽ tiến hành xây dựng nhà ở cho bố tôi và không được chuyển nhượng cho ai”.
Mặc dù hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không ghi điều kiện nhưng tại các văn bản nêu trên có thể hiện anh Quàng Văn P2 phải làm nhà cho ông Quàng Văn P1 ở, chăm sóc ông Quàng Văn P1 và bố mẹ của ông Quàng Văn P1.
Khái quát án lệ: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không ghi điều kiện
tặng cho nhưng tại các văn bản, tài liệu khác có liên quan thể hiện các bên đã có thỏa thuận, thống nhất về điều kiện tặng cho và điều kiện tặng cho là hợp pháp. Trường hợp này, Tòa án phải công nhận điều kiện của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và xác định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đó là hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện.
Như vậy, án lệ sẽ được áp dụng trong thực tiễn xét xử để giải quyết các vụ việc tương tự phát sinh về sau. Thực tế đã có Tòa án đã áp dụng án lệ để đưa ra kết luận: “mặc dù hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được công chứng không ghi điều kiện nhưng tại văn bản “Giấy cho đất và nhà ở” cụ Phạm C lập có thỏa thuận về điều kiện tặng cho và những điều kiện này không vi phạm điều cấm của pháp luật.
Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ vào Án lệ số 14/2017/AL để khẳng định đây là vụ án tranh chấp hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện là hoàn toàn đúng quy định của pháp luật”80. Ngoài ra, trong thực tế còn xảy ra trường hợp các bên có thỏa thuận điều kiện nhưng điều kiện không thể hiện bằng văn bản mà thể hiện ở dạng thỏa thuận miệng nhưng vẫn được công nhận. Tuy nhiên, vẫn tồn tại trường hợp các cơ quan không thống nhất về việc áp dụng án lệ. Thực trạng này được thể hiện trong Bản án số: 103/2018/DS-PT ngày 21/5/2018 của TAND tỉnh Kiên Giang “V/v tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và đòi giá trị tài sản phát sinh từ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất”81.
Nội dung vụ án:
Năm 2001, bà H mua được miếng đất tại đường Lê PH, khu phố 1, phường VB, thành phố RG, tỉnh Kiên Giang. Ngày 29/10/2007, bà được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên Bùi Thị H. Ngày 14/12/2007, bà H lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cho N, đã được Ủy ban nhân dân chứng thực và được sang tên trước bạ theo quy định của pháp luật. Kể từ ngày đã được đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Bà N đã ngược đãi và không chăm sóc bà H như lời nói mà bà N cam kết. Bà H yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của bà H cho bà N và buộc N phải giao trả nhà đất cho bà.
Hướng giải quyết:
Cấp sơ thẩm: Tòa án chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về tranh chấp hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và đòi giá trị tài sản phát sinh từ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đối với bị đơn bà N. Tuy nhiên, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Kiên Giang cho rằng hợp đồng tặng cho của bà H không có điều kiện, nội dung của vụ án không phù hợp với nội dung của Án lệ số 14/2017/AL nên không xem xét áp dụng án lệ.
Cấp phúc thẩm: Tòa án cấp phúc thẩm giữ nguyên bản án sơ thẩm, nhận định bản án sơ thẩm xác định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa bà H với bà N là hợp đồng tặng cho có điều kiện đã phù hợp với nội dung Án lệ số 14/2017/AL về công nhận điều kiện của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất mà điều kiện đó không được ghi trong hợp đồng.
Nhận xét:
80 Bản án số: 101/2019/DS-PT “Về tranh chấp hợp đồng tặng cho tài sản” của TAND tỉnh Bình Phước ngày 19/09/2019 .
Trong vụ án này, vấn đề quan trọng cần giải quyết là điều kiện tặng cho có được công nhận hay không, nhưng Viện kiểm sát và Tòa án tỉnh Kiên Giang đã đưa ra lập luận trái ngược nhau để áp dụng hoặc không áp dụng Án lệ số 14/2017/AL, cụ thể:
Viện kiểm sát đã đưa ra lập luận cho rằng nội dung của vụ án không phù hợp với nội dung của Án lệ số 14/2017/AL nên không thể xem xét áp dụng án lệ: Ngoài lời khai ra bà H không có chứng cứ nào khác để chứng minh cho việc tặng cho nhà, đất cho bà N là phải có điều kiện kèm theo.
Ngược lại, Tòa án cấp phúc thẩm đồng ý với bản án sơ thẩm, Tòa án đã đưa ra các lập luận cho rằng bà H tặng cho quyền sử dụng đất có kèm điều kiện để từ đó áp dụng Án lệ số 14/2017/AL, cụ thể: Bà H tặng cho bà N quyền sử dụng đất đó là tài sản duy nhất của bà H. Bà N cùng các con bà N đã sống cùng với bà H trên phần đất này từ trước đến nay. Mặt khác, bà H đã không còn lao động kiếm sống mà sống nhờ vào tiền tích lũy và nuôi dưỡng từ con, cháu.
Theo tác giả, lập luận của Viện kiểm sát là phù hợp, vì dựa vào nội dung Án lệ số 14/2017/AL, mặc dù điều kiện không được ghi nhận trong hợp đồng, các bên không thống nhất có sự tồn tại của điều kiện nhưng tại các văn bản, tài liệu khác có liên quan thể hiện các bên đã có thỏa thuận, thống nhất về điều kiện tặng cho, tức là có tài liệu chứng minh được sự thỏa thuận của các bên và điều kiện tặng cho là hợp pháp thì Tòa án công nhận điều kiện. Trong vụ án này, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa bà H và bà N không ghi nhận điều kiện tặng cho và bà H cho rằng các bên có thỏa thuận điều kiện tặng cho còn bà N không thừa nhận, đồng thời không có một văn bản, tài liệu nào chứng minh việc tặng cho nhà, đất giữa các bên có kèm theo điều kiện. Hội đồng xét xử cấp sơ thẩm và phúc thẩm đưa ra lập luận để áp dụng Án lệ số 14/2017/AL nhưng không đưa ra các tình tiết liên quan đến án lệ mà chỉ đưa ra những suy luận cảm tính.
- Một số kiến nghị:
Có thể thấy, hình thức ghi nhận về điều kiện tặng cho không khác về bản chất đối với điều kiện trong hợp đồng có điều kiện nói chung nên có thể áp dụng Án lệ số 14/2017/AL để xác định sự tồn tại của điều kiện trong các hợp đồng có điều kiện nói chung. Như vậy, vấn đề hình thức ghi nhận điều kiện trong hợp đồng có điều kiện, cụ thể là điều kiện không được ghi trong hợp đồng, đã có án lệ để khắc phục sự lúng túng của Tòa án khi giải quyết tranh chấp. Tuy nhiên, vẫn tồn tại trường hợp các cơ quan chưa thống nhất trong việc áp dụng án lệ, Tòa án chưa vận dụng đúng, còn suy
luận cảm tính để áp dụng án lệ. Do đó, TAND tối cao cần có văn bản hướng dẫn áp dụng án lệ bằng cách đưa ra hoàn cảnh áp dụng tương tự cho Án lệ số 14/2017/AL để có sự áp dụng thống nhất và chính xác, trong đó cần có nội dung áp dụng tương tự về cách thức thể hiện điều kiện, cụ thể:
1.Điều kiện trong hợp đồng có điều kiện có thể được thể hiện dưới bất kỳ hình thức nào.
2.Khi điều kiện không được thể hiện theo hình thức của hợp đồng hoặc không được ghi nhận trực tiếp trong hợp đồng thì điều kiện được công nhận khi điều kiện hợp pháp và các bên đều thừa nhận sự tồn tại của điều kiện, ngược lại nếu có một bên không thừa nhận sự tồn tại của điều kiện thì điều kiện phải tồn tại dưới hình thức có thể kiểm chứng được thông qua các giấy tờ khác liên quan đến hợp đồng, bản ghi âm, ghi hình, nhân chứng,… miễn là hình thức thể hiện điều kiện đó có thể chứng minh được sự thỏa thuận của các bên.