- Quy định pháp luật:
BLDS năm 2015 quy định về hợp đồng có điều kiện nhằm điều chỉnh toàn diện các giao dịch phát sinh trong đời sống xã hội và nhằm tôn trọng những thỏa thuận hợp pháp của các bên. Tuy nhiên, pháp luật “tôn trọng sự tự do của hợp đồng đúng chỗ và giới hạn sự tự do của hợp đồng đúng chỗ”82. Do đó, các bên có thể tự nguyện cam kết, thỏa thuận các yêu cầu, điều kiện cho hợp đồng của mình. Song, ý chí thỏa thuận đó phải trong giới hạn nhất định. Tuy nhiên, BLDS năm 2015 chỉ quy định các bên giao kết hợp đồng có thể thỏa thuận điều kiện mà không có các quy định chi tiết về điều kiện trong hợp đồng có điều kiện như: không định nghĩa thế nào là điều kiện, không có các yêu cầu cụ thể cho điều kiện. Dẫn đến, khi giao kết hợp đồng, các bên có thể không sử dụng đúng quyền tự do thỏa thuận, đồng thời, Tòa án cũng gặp khó khăn khi giải quyết tranh chấp liên quan đến vấn đề này.
Mặc dù, BLDS năm 2015 có ghi nhận về tính không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội nhưng yêu cầu này không được ghi nhận cụ thể trong phần hợp đồng có điều kiện mà có thể vận dụng các quy định chung về nguyên tắc cơ bản của luật dân sự và điều kiện có hiệu lực của hợp đồng để khẳng định điều kiện phải thỏa mãn tính chất này. Tuy nhiên, đối với hợp đồng tặng cho có điều kiện,
82 Dương Anh Sơn (2013), “Những yêu cầu cần phải được đặt ra khi xây dựng chếđịnh hợp đồng trong BLDS”, Tạp chí Khoa học pháp lý, (02), tr. 51.
tại khoản 1 Điều 462 BLDS năm 2015 đã có quy định cụ thể: “Điều kiện tặng cho
không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội”.
Như vậy, theo tinh thần tại các quy định của BLDS năm 2015 về hợp đồng và hợp đồng có điều kiện thì chúng ta phải hiểu rằng, những điều kiện đặt ra trong hợp đồng có điều kiện phải là hợp pháp. Bên cạnh đó, việc các bên thỏa thuận điều kiện trong hợp đồng là nhằm bảo vệ quyền lợi cho các bên, cho nên các điều kiện phải khả thi, hợp lý. Tuy nhiên, những điều kiện mà các bên thỏa thuận có phù hợp với các quy định của pháp luật hay không, có phù hợp với bản chất của hợp đồng có điều kiện hay không thì BLDS năm 2015 chưa có quy định cụ thể về vấn đề này.
- Thực tiễn áp dụng:
BLDS năm 2015 không đưa ra cụ thể những sự kiện nào là điều kiện, tức là nội dung của các điều kiện phụ thuộc vào ý chí và sự thỏa thuận của các bên. Đồng thời, BLDS năm 2015 không đặt ra yêu cầu cụ thể đối với điều kiện trong loại hợp đồng này nên thực tế điều kiện của các bên đưa ra rất đa dạng và trong một số trường hợp có những điều kiện không được hợp pháp, hợp lý. Khi đó, Tòa án có thể sẽ gặp khó khăn, lúng túng trong việc chấp nhận điều kiện của các bên để xác định hợp đồng đó là hợp đồng có điều kiện.
Trong một vụ việc tại Quyết định số: 12/2016/DS-GĐT ngày 22/01/2016 của TAND cấp cao tại TP. HCM83, ông Xã cho bà Ngộ vay 600.000.000 đồng, trong biên nhận có nội dung, điều kiện trả nợ là ông Xã cho bà một đứa con. Mặc dù thực tế ông Xã và bà Ngộ đều đã có vợ, có chồng nhưng Tòa án cấp sơ thẩm dựa vào biên nhận đó để chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Xã. Ngược lại, Tòa án cấp phúc thẩm và TAND cấp cao tại TP.HCM đã cho rằng điều kiện các bên đưa ra là trái đạo đức xã hội và trái với quy định của pháp luật.
Một vụ việc khác tại Quyết định số: 03/2014/DS-GĐT ngày 09/01/2014 của TAND tối cao “Về vụ án tranh chấp chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất”84: Ngày 15/3/2006, ông Thanh và bà Lập ký kết “Hợp đồng chuyển nhượng” nhà đất cho ông Gia. Tại thời điểm các bên ký kết, căn nhà số 21 Phùng Khắc Khoan thuộc sở hữu nhà nước và các bên có thỏa thuận về các bước thực hiện thủ tục giấy tờ pháp lý cho đến khi ông Thanh, bà Lập được sở hữu nhà thì mới ký hợp đồng mua bán nhà tại phòng công chứng nhà nước. Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm không xác
83 ĐỗVăn Đại (2017), tlđd (64), tr. 704, 705.
84 https://thuvienphapluat.vn/banan/ban-an/quyet-dinh-giam-doc-tham-032014dsgdt-ngay- 09012014-ve-vu-an-tranh-chap-chuyen-nhuong-quyen-so-h-986, truy cập ngày 06/6/2021.
định tính hợp pháp của điều kiện mà đều xác định hợp đồng chuyển nhượng trên thuộc trường hợp vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, vì hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng khi bên bán chưa được quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở hợp pháp, hợp đồng chưa qua công chứng. Ngược lại, Hội đồng giám đốc thẩm Tòa dân sự TAND tối cao cho rằng, hợp đồng chuyển nhượng trên là hợp đồng có điều kiện, thỏa thuận của các bên là không vi phạm pháp luật nên không thuộc trường hợp vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật.
Như vậy, do chưa có căn cứ về tính hợp pháp của điều kiện, cho nên các Tòa án chưa có cách giải quyết thống nhất. Nhằm giải quyết vấn đề đó, trong Án lệ số: 39/2020/AL về “Xác định giao dịch dân sự có điều kiện vô hiệu do điều kiện không thể xảy ra”, Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao đã khẳng định loại điều kiện trong vụ việc thứ hai ở trên là hợp pháp.
Nội dung án lệ:
Có cơ sở xác định cụ C đã thỏa thuận bán một phần căn nhà số 182 đường A đang thuê của Nhà nước cho bà C1 với điều kiện khi cụ C được Nhà nước hóa giá, hay nói cách khác, giao dịch giữa cụ C và bà C1 là giao dịch dân sự có điều kiện, khi nào cụ C được Nhà nước bán hóa giá nhà thì giao dịch phát sinh hiệu lực... Điều kiện thỏa thuận trong hợp đồng tuy không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội, nhưng trong phần nhà đất cụ C thỏa thuận chuyển nhượng cho bà C1 có diện tích 42,74m2 nằm trong lộ giới, Nhà nước không hóa giá và không công nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất của cụ C cho nên phần lớn điều kiện đó không xảy ra. Vì vậy, sự thỏa thuận giữa cụ C với bà C1 không phát sinh hiệu lực, Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm tuyên vô hiệu là có căn cứ.
Khái quát án lệ:
Người thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước (bên bán) cam kết sau khi mua hóa giá nhà của nhà nước sẽ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà cho bên mua. Bên bán đã nhận tiền và giao nhà cho bên mua nhưng sau đó Nhà nước không hóa giá và không công nhận quyền sở hữu nhà. Trường hợp này, phải xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà là giao dịch dân sự có điều kiện nhưng vô hiệu do điều kiện của hợp đồng không thể xảy ra.
Nhận xét:
Tại thời điểm các bên thỏa thuận, bên bán chưa có quyền sở hữu căn nhà mà chỉ mới có kế hoạch được nhà nước cấp giấy chứng nhận nhưng các bên thỏa thuận chuyển quyền sở hữu nhà với điều kiện khi bên bán được cấp giấy chứng nhận, điều
kiện đó đã được Án lệ số 39/2020/AL khẳng định là hợp pháp. Điều này là phù hợp vì điều kiện của các bên là “chuyển nhượng quyền sở hữu nhà khi bên bán được cấp giấy chứng nhận” là hoàn toàn không vi phạm điều cấm hay trái đạo đức xã hội. Theo đó, đối với những hoàn cảnh tương tự có các loại điều kiện tương tự như: ở một thời điểm, khi chưa có quyền sở hữu tài sản (động sản hoặc bất động sản) nhưng bên hứa bán (chuyển nhượng) tài sản có căn cứ cho rằng mình sẽ có quyền sở hữu tài sản (để đảm bảo điều kiện có khả năng thực hiện được) mà thỏa thuận sẽ bán (chuyển nhượng) tài sản cho người khác khi họ có quyền sở hữu thì trong trường hợp này có thể áp dụng Án lệ số 39/2020/AL để khẳng định điều kiện đó là hợp pháp. Tuy nhiên, như đã trình bày tại Mục 1.4.1 thì theo tác giả, trường hợp này không phải là hợp đồng mua bán nhà có điều kiện.
Bên cạnh đó, tại Án lệ số 14/2017/AL về “Công nhận điều kiện của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất mà điều kiện đó không được ghi trong hợp đồng” cũng có giải quyết vấn đề này khi ghi nhận tính hợp pháp của một số điều kiện phổ biến trong cuộc sống. Theo đó, án lệ khẳng định các loại điều kiện trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện sau là hợp pháp:
(1)Phải thực hiện nghĩa vụ đối với người tặng cho, cụ thể: vợ chồng anh P2 phải làm nhà cho ông P1 ở và chăm sóc ông P1;
(2)Phải thực hiện nghĩa vụ đối với một bên thứ ba, cụ thể: vợ chồng anh P2 phải chăm sóc bố mẹ của ông P1.
Như vậy, trong quá trình giải quyết tranh chấp, khi gặp những loại điều kiện như trong 2 án lệ thì Tòa án có thể khẳng định ngay điều kiện đó là hợp pháp mà không cần bàn luận về tính hợp pháp của điều kiện nữa, còn những loại điều kiện khác thì Tòa án phải xét đến tính hợp pháp của điều kiện và khi đó Tòa án có thể gặp khó khăn để đưa ra kết luận.
- Một số kiến nghị:
Do BLDS năm 2015 chưa có định nghĩa thế nào là điều kiện, nên có thể các bên chưa hiểu đúng về quyền tự do thỏa thuận điều kiện của mình, đồng thời, những người làm công tác thực tiễn có xu hướng không xét đến tính hợp pháp của điều kiện hoặc khi xem xét tính hợp pháp của điều kiện nhưng lại có cách nhìn nhận khác nhau. Bên cạnh đó, BLDS năm 2015 chỉ mới ghi nhận tính hợp pháp, tức là không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội mà chưa đưa ra các yêu cầu khác đối với điều kiện để đảm bảo điều kiện các bên thỏa thuận vừa hợp pháp, vừa hợp lý.
Trong khi đó, nhiều hệ thống pháp luật có đề cập về điều kiện như Bộ nguyên tắc Châu Âu về hợp đồng quy định về các loại điều kiện, việc can thiệp vào điều kiện và hiệu lực của điều kiện, cụ thể ở các Điều 16.101-16.10385. BLDS Pháp sửa đổi năm 2016 có quy định tại Điều 1304: “Nghĩa vụ có điều kiện khi nó phụ thuộc vào
một sự kiện không chắc chắn và xảy ra trong tương lai” và Điều 1304-1: “Điều kiện phải hợp pháp. Nếu không, nghĩa vụ là vô hiệu”86. BLDS Nhật Bản cũng dành một
phần để quy định về điều kiện, cụ thể từ các Điều 127-134, trong đó có các quy định về tính hợp pháp của điều kiện như: “Các hành vi pháp lý có điều kiện bất hợp pháp
sẽ vô hiệu”; “Hành vi pháp lý gắn với điều kiện không có khả năng thực hiện sẽ bị vô hiệu”87. Việc quy định cụ thể về điều kiện như vậy sẽ giúp các chủ thể hiểu đúng
và vận dụng đúng ý đồ của nhà làm luật.
Do đó, để Tòa án có thể giải quyết tốt các tranh chấp liên quan đến hợp đồng có điều kiện cũng như hạn chế những trường hợp các bên lợi dụng để yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu, theo tác giả, pháp luật cần đưa ra khái niệm điều kiện và một số yêu cầu bắt buộc chung cho các điều kiện trong hợp đồng có điều kiện (những loại hợp đồng có điều kiện cụ thể có thể sẽ có thêm những yêu cầu đặc trưng khác). Điều này nhằm bảo vệ quyền lợi cho các bên trong giao dịch, đảm bảo tính hợp pháp của điều kiện và đảm bảo trật tự công cộng và đạo đức xã hội.
Thứ nhất, về khái niệm điều kiện trong hợp đồng có điều kiện. Có thể tham
khảo quan điểm sau của một tác giả:
Điều kiện trong hợp đồng có điều kiện là nghĩa vụ mà theo đó một hoặc nhiều bên trong hợp đồng cam kết thực hiện theo thoả thuận. Điều kiện là sự kiện mà quyền và nghĩa vụ của các bên phụ thuộc vào đó. Điều kiện là nghĩa vụ có thể là tài sản, công việc phải làm hoặc không được làm vì lợi ích của một hoặc nhiều chủ thể khác và phải xác định được. Điều kiện không được vi phạm điều cấm của luật, không được trái đạo đức xã hội.88
Thứ hai, về các yêu cầu pháp lý đối với điều kiện trong hợp đồng có điều kiện
nói chung. Cụ thể:
85 Article 16.101-16.103 Principles of European Contract Law - PECL, https://www.trans-lex.org/400200/_/pecl/, truy cập ngày 05/6/2021.
86 Article 1304 French Civil Code (as amended and added up to February 10, 2016),
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGITEXT000006070721/#/, truy cập ngày 05/6/2021..
87 Article 132, 133.1 Japan Civil Code (1896),
http://www.moj.go.jp/content/000056024.pdf, truy cập ngày 05/6/2021.
1.Sự kiện được chọn là điều kiện phải không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2.Sự kiện là điều kiện phải xuất hiện trong tương lai, có tính ngẫu nhiên hoặc không chắc chắn.
3.Sự kiện là điều kiện phải có khả năng thực hiện/xảy ra được.
4.Sự xuất hiện hay không xuất hiện của điều kiện phải mang tính tự nhiên, khách quan.