1.2.3. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Việc sử dụng đất đai là do các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cụ thể thực hiện. Nhà nước cho dân để sử dụng và trong qúa trình sử dụng luôn có sự biến đổi về chủ sử dụng, về diện tích cũng như các loại đất. Thông qua việc đăng ký đất dai, cơ quan quản lý Nhà nước có thể nắm được tỷ lệ chiếm hữu và sử dụng đất của các thành phần kinh tế và các ngành kinh tế, phát hiện được những việc sử dụng trái phép, kịp thời sửa chữa và phân phối đất đai cho phù hợp với yêu cầu phát triển của nền kinh tế quốc dân.
Các trường hợp sau đây đòi hỏi các chủ sử dụng đất phải có trách nhiệm đăng ký sử dụng đất đai taị các cơ quan có thẩm quyền: Nhà nước giao quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê quyền sử dụng đất, thực hiện các hợp đồng về sử dụng đất.
Sau khi đăng ký đất đai thì quyền sử dụng đất đai mới có cơ sở pháp lý và cơ sở để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp có trách nhiệm đăng ký sử dụng đất tại Ủy ban nhân dân xã, phường. Ủy ban nhân dân xã, phường có trách nhiệm lập và quản lý sổ địa chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử dụng đất.
1.2.4. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi và chuyển mục đích sửdụng đất dụng đất
* Thứ nhất, những quy định về quy hoạch và kế hoạch sử dụng kđất.
Quy hoạch đất đai là sự tính toán, phân bố đất đai một cách cụ thể về số lượng, chất lượng, vị trí, không gian ... nhằm phục vụ cho các mục đích KT -XH. Kế hoạch hoá đất đai là xác định chỉ tiêu, biện pháp và thời hạn thực hiện theo quy
hoạch đất đai. Trong công tác quản lý đất đai, quy hoạch và kế hoạch hoá sử dụng đất đai có ý nghĩa giúp việc sử dụng đất đai đúng mục đích, đạt hiệu quả cao và tiết kiệm, giúp Nhà nước quản lý chắt chẽ đất đai, giúp cho người sử dụng đất của Nhà nước.
Luật Đất đai năm 2013 quy định cơ chế lập, nội dung và xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất [22, Tr.39].
- Về lập quy hoạch đất, kế hoạch sử dụng đất, Điều 42 Luật Đất đai 2013 quy định:
+ Chính phủ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai trong cả nước.
+ UBND các cấp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai trong địa phương mình trình HĐND thông qua trước khi trình cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
+ Các bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ căn cứ vào nhiệm vụ, quyền hạn lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai phụ trách để Chính phủ xét duyệt.
+ Cơ quan quản lý đất đai ở TW và địa phương phối hợp với các cơ quan hữu quan giúp Chính phủ và UBND các cấp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai.
Như vậy, Luật Đất đai 2013 đã quy định trách nhiệm của các cấp, các ngành trong việc xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất [22, Tr.67].
- Nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng tài nguyên đất
Khoản 2 Điều 38, Luật Đất đai 2013 quy định nội dung quy hoạch đất đai như sau:
+ Khoanh định các loại đất: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư nông thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng, đất chưa sử dụng của từng địa phương và cả nước.
+ Điêu chỉnh việc khoanh định cho phù hợp với từng giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội trong phạm vi cả nước cũng như từng địa phương.
Khoản 4, Điều 38, Luật Đất đai 2013 quy định nội dung kế hoạch sử dụng đất đai là khoanh định việc sử dụng từng loại đất trong từng thời kỳ kế hoạch và điều chỉnh việc sử dụng đất đai cho phủ hợp với quy hoạch đất đai.
- Xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai:
Xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là thực hiện quyền quản lý về đất đai của các cơ quan có thẩm quyền nhằm đảm bảo quy hoach, kế hoạch sử dụng đất đai của cấp dưới hợp lý, phù hợp với quy hoạch,kế hoạch chung, đồng thời đảm bảo quy hoạch, kế hoạch đó có hiệu lực pháp lý.
Điều 45, Luật Đất đai 2013 quy định về thẩm quyền xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai như sau [22, Tr.47]:
+ Quốc hội Quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong cả nước. + Chính phủ xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ của UBND tỉnh, huyện trực thuộc TW.
+ UBND cấp trên xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của UBND cấp dưới trực tiếp.
+ Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai nào thì có quyền cho phép bổ sung điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch đó.
* Thứ hai, những quy định về giao đất.
Đất đai là một tài nguyên vô cùng qúy giá. Quỹ đất đai có hạn, trong khi đó nhu cầu đất đai để phát triển sản xuất, phục vụ xây dựng và đời sống ngày càng tăng. Vì vậy, việc phân phối và phân phối lại đất đai đảm bảo công bằng và hợp lý là một trong những nội dung quan trọng của chế độ quản lý đất đai Nhà nước. Hoạt động của Nhà nước về phân phối và phân phối lại đất đai vì lợi ích quốc gia và lợi ích của người sử dụng đất.
- Giao đất giao rừng:
Căn cứ pháp lý giao đất được quy định Điều 52, Luật Đất đai 2013 [22, Tr.27], đó là:
+ Căn cứ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
+ Căn cứ vào yêu cầu sử dụng đất được ghi trong luận chứng kinh tế - kỹ thuật và thiết kế đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc đơn xin giao đất.
- Thẩm quyền giao đất.
Điều 59, Luật Đất đai 2013 quy định thẩm quyền giao đất các cấp: Chính phủ, UBND tỉnh, Huyện trức thuộc TW và UBND huyện, thị xã, Huyện thuộc tỉnh.
Để quản lý thống nhất đất đai, ở nước ta đã tạo thành một hệ thống, trong đó Chính phủ là cơ quan có thẩm quyền cao nhất Quyết định những vấn đề quan trọng, Quyết định giao đất để sử dụng vào mọi mục địch trong những trường hợp cần thiết. Cụ thể là:
+ Chính phủ xét duyệt kế hoạch hàng năm của UBND tỉnh, Thành phố trực thuộc TW về việc giao đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp có rừng để sử dụng vào mục đích khác.
+ Chính quyền Quyết định việc cho các tổ chức quốc tế, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam ở nước ngoài thuê đất.
+ Chính phủ giao đất trên mức diện tích quy định cho UBND tỉnh, Huyện trực thuộc TW theo quy định ở Khoản 3, Điều 19 [22, Tr.3].
UBND tỉnh, Huyện trực thuộc TW được giao thẩm quyền quyệt định giao đất để sử dụng vào mục địch không phải là sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp.
- Từ một ha trở xuống đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp có rừng, đất khu dân cư nông thôn, đất đô thị và từ 2 ha trở xuống đối với đất trồng, đồi núi trọc cho mỗi công trình chuyên dùng.
- Từ 3 ha trở xuống đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp có rừng, đất khu dân cư nông thôn, đất đô thị và từ 5 ha trở xuống đối với đất trồng, đồi núi trọc cho mỗi công trình đường bộ, đường sắt, đường điện, đê điều và từ 10 ha trở xuống đối với đất trồng, đồi núi trọc cho mỗi công trình xây dựng hồ chứa nước.
- Giao đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp có rừng để hộ gia đình, cá nhân làm nhà ở; đất chuyên dùng để sử dụng vào mục đích chuyên dùng khác hoặc để làm nhà ở; đất đô thị định mức do Chính phủ quy định.
- Kế hoạch giao đất khu dân cư nông thôn để UBND huyện, thị xã, Huyện thuộc tỉnh giao đất cho hộ gia đình cá nhân làm nhà ở.
- Quyết định mức giao đất cho mỗi hộ nông dân được sử dụng làm nhà ở theo Quyết định của Chính phủ đối với từng vùng như khung giá 400m2/hộ.
- Quyết định diện tích giao đất cho nhà chùa, nhà thờ, thánh thất đang sử dụng. UBND huyện, thị xã, Huyện trực thuộc tỉnh có các thẩm quyền sau:
- Giao đất cho các hộ gia đình và cá nhân sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp.
- Giao đất khu dân cư nông thôn cho hộ gia đình và cá nhân làm nhà trên cơ sở quy hoạch đã được xét duyệt của UBND tỉnh, Huyện trực thuộc TW.
- Giao đất chưa sử dụng cho các tổ chức và cá nhân theo hình thức có thời hạn hoặc tạm thời.
Các quy định về thẩm quyền giao đất như trên thể hiện tính chặt chẽ, rõ ràng và nghiêm túc nhằm quản lý tốt đất đai - nguồn tài nguyên vô giá.
Luật Đất đai 2013 quy định: “Chính phủ, UBND các cấp thực hiện việc cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sản xuất, kinh doanh theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật”. Các điều của Luật Đất đai 2013 quy định về việc tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức quốc tế thuê đất. Như vậy, nhìn chung Luật Đất đai mới quy định mang tính nguyên tắc về vấn đề thuê đất, còn những vấn đề như đối tượng được thuê đất, thời hạn cho thuê đất, quyền lợi và nghĩa vụ của người thuê đất được quy định trong Bộ Luật Dân sự năm 2015, pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam... Trên cơ sở đó, Chính phủ ra các Nghị định và các Bộ, Huyện có liên quan ra các thông tư hướng dẫn về việc lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất, về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giáo đất, cho thuê, hướng dẫn việc thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư nước ngoài tại Việt Nam...
* Thứ tư, những quy định về chuyển quyền sử dụng đất.
Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đai cần phải được làm tại các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Luật Đất đai 2013 quy định có tính nguyên tắc về chuyển quyền sử dụng đất đai, về quyền thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất đai. Trên cơ sở đó, quy định cụ thể việc chuyển quyền sử dụng đất đai. Các trình tự, thủ tục, điều kiện, quyền và nghĩa vụ cụ thể của các chủ thể được phép chuyển quyền và nhận quyền sử dụng đất đai đã được quy định rõ trong luật; không được chuyển quyền sử dụng đất như Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp; Giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền sử dụng đất; Đang có tranh chấp.
- Các trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất đai sau đây được Nhà nước cho phép thực hiện:
+ Thủ tục chuyển đổi được quy định như sau: ở nông thôn thì làm tại UBND xã, ở đô thị thì làm tại UBND quận, thị xã, Huyện trực thuộc tỉnh.
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dung đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp được chuyển quyền sử dụng đất khi:
Chuyển đi nơi khác. Chuyển làm nghề khác. Không có khả năng sản xuất.
+ Đối với đất ở, các hộ gia đình cá nhân được quyền chuyển nhượng ở các trường hợp sau:
Chuyển đi nơi khác. Không còn nhu cầu ở.
+ Hộ gia đình cá nhân được thừa kế quyền sử dụng đất đai theo Luật Đất đai 2013.
+ Hộ gia đình, cá nhân được thế chấp quyền sử dụng đất đai được thực hiện theo Luật Đất đai 2013.
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, trồng cây lâu năm, nuôi trồng thủy sản trong những trường hợp khó khăn và được chính quyền địa phương xác nhận, thì được quyền cho thuê đất theo thời hạn và mục đích quy định.
* Thứ năm, thu hồi đất.
Để đảm bảo quyền sở hữu Nhà nước đối với đất đai, Nhà nước thực hiện biện pháp thu hồi đất trong những trường hợp cần thiết. Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp bị thu hồi đất, thẩm quyền của các cơ quan Nhà nước trong việc thu hồi đất và các nguyên tắc khi thu hồi đất.