Đây là nội dung mới thứ hai trong các nội dung quản lý nhà nước về đất đai ở Luật Đất đai 2013 so với Luật Đất đai 2003.
1.2.5.1. Quản lý giá đất
* Khái niệm giá đất và giá trị quyền sử dụng đất
Giá đấtlà giáquyềnsử dụngđâu làsố tiền tính trên mộtđơn vịdiệntích đất doNhà nước quy địnhhoặcđược hìnhthành trong giaodịch về quyền sửdụng đất.
Giá trịquyềnsử dụngđất đốivới một diệntíchđấtxác định trong thờihạnsử dụng đấtxácđịnh cụ thể.
* Mục đích của việc xác định giá đất
Mục đích của việc xác định giá đất là sử dụng làm căn cứ để tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê. Đất khi giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua đấu giá hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân; xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hóa, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất; để thu lệ phí trước bạ khi chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, công cộng và phát triển kinh tế; bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước theo qui định của pháp luật.
* Nguyên tắc định giá đất của Nhà nước
Hiện nay, Chính phủ quy định khung giá chung cho từng loại đất trên toàn quốc và giao cho UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc TW căn cứ vào đó để xây dựng khung giá chi tiết, cụ thể cho từng vùng trong địa phương mình cho phù hợp với từng diện tích cụ thể và từng năm. Việc xác định giá đất để xây dựng khung giá đất của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW phải căn cứ vào các nguyên tắc sau:
- Giá đất phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp tránh hiện tượng sốt đất.
- Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng, có cùng mục đích sử dụng, cùng mục đích sử dụng như nhau theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
- Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc TW, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng, mục đích sử dụng hiện tại, mục đích sử dụng như nhau theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
* Phương pháp xác định giá đất và việc hình thành giá đất
Việc xác định giá đất được thực hiện theo 2 phương pháp như sau: - Phương pháp so sánh trực tiếp
- Phương pháp thu nhập
Căn cứ vào tình hình cụ thể về thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hồ sơ về các loại đất số liệu đã thu thập, UBND cấp tỉnh lựa chọn phương pháp xác định giá cho phù hợp; trong trường hợp cần thiết có thể sử dụng kết hợp cả 2 phương pháp xác định giá đất được quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP để kiểm tra, so sánh, đối chiếu các mức giá ước tính để quyết định mức giá cụ thể.
Luật Đất đai 2013 quy định giá đất được hình thành trong 3 trường hợp sau: - Giá đất được hình thành do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định.
- Giá đất được hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.Trường hợp này, giá đất được hình thành phải không thấp hơn giá được quy định tại khung giá của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW đã công bố vào ngày 1 tháng 1 năm đó.
* Khung giá đất và điều chỉnh khung giá đất
Hiện nay, Chính phủ đã ban hành khung giá chung trong toàn quốc tại Điều 6, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP. Theo Điều này Chính phủ có quy định riêng khung giá cho từng loại đất nông nghiệp (trồng cây hàng năm, trồng cây lâu năm, rừng sản xuất, nuôi trồng thuỷ sản và làm muối) và riêng cho từng loại đất phi nông nghiệp (đất ở nông thôn, đất ở đô thị, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị). Căn cứ vào khung giá này, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định khung giá cụ thể cho từng vùng trong địa phương và công bố khung giá đó vào ngày 1 tháng 1 hàng năm.
Từ xưa tới nay, cùng với sự phát triển của kinh tế - xã hội giá đất cũng biến động nhiều, có giai đoạn tăng, có giai đoạn giảm. Vì vậy, pháp Luật Đất đai quy định khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến trên thị trường của một số hoặc tất cả các loại đất trong bảng khung giá đất có biến động liên tục kéo dài trong thời hạn 60 ngày trở lên, trên phạm vi rộng (nhiều tỉnh, thành phố), gây nên chênh lệch giá lớn: tăng từ 30% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 30% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá quy định tại Khoản 1, Điều 8, Nghị định số 96/2019/NĐ-CP quy định về khung giá đất thì Bộ Tài chính có trách nhiệm chủ trì xây dựng một số hoặc tất cả khung giá đất mới trình Chính phủ điều chỉnh cho phù hợp.
1.2.5.2. Quản lý các nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai.
Ngân sách từ đất đai có nhiều khoản, nhưng có thể quy lại thành bốn loại sau:
* Tiền sử dụng đất
Khoản 21, Điều 3, Luật Đất đai 2013 quy định tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định. Nói cách khác tiền sử dụng đất là khoản tiền mà Nhà nước thu của người sử dụng đất khi được Nhà nước cho phép sử dụng đất mà thuộc các trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tương đương với giá trị của quyền sử dụng đất mà Nhà nước quy định. Nó có thể dưới dạng tiền sử dụng khi được Nhà nước giao đất có thu tiền; có thể dưới dạng tiền chuyển mục đích sử dụng khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; có thể dưới dạng tiền sử dụng đất khi chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền; có thể dưới dạng hợp thức hoá để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; có thể dưới dạng tiền sử dụng đất đối với khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, và một dạng đặc biệt của tiền sử dụng đất là tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê đất. Loại tiền này thu theo khung giá đất của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định và công bố vào ngày 1 tháng 1 hàng năm, dựa trên khung giá chung của Chính phủ quy định tại Nghị định số 96/2019/NĐ-CP.
Khi tính tiền sử dụng đất căn vào diện tích đất, giá đất, thời hạn sử dụng đất để thu tiền sử dụng đất là diện tích đất được Nhà nước giao, được Nhà nước cho thuê, được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng, được chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm giao đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW ban hành theo quy định của Chính phủ; trong trường hợp đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất là giá đất trúng đấu giá. Thời hạn sử dụng đất được xác định theo quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích, gia hạn sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
* Tiền thuế từ đất
Tiền thuế sử dụng đất: là khoản tiền mà cơ quan thuế của Nhà nước thu hàng năm nộp vào ngân sách Nhà nước để phục vụ cho bộ máy quản lý hành chính nhà nước về đất đai. Tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất: là khoản tiền mà cơ quan thuế của Nhà nước thu của người sử dụng đất khi được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển quyền sử dụng cho chủ khác sử dụng. Loại này thu theo phần trăm của giá trị quyền sử dụng đất và chỉ thu một lần khi xảy ra hoạt động chuyển quyền sử dụng đất. Tiền thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất: là khoản tiền mà Nhà nước thu của người chuyển quyền sử dụng đất khi do chuyển quyền sử dụng đất mà họ có được thu nhập cao. Loại thuế này có thể có hoặc không tuỳ theo giai đoạn lịch sử.
* Tiền lệ phí đối với các công việc liên quan đến đất
- Lệ phí trước bạ: là khoản tiền mà cơ quan thuế thu của người được Nhà nước giao đất (gồm cả trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất khi được hợp thức hoá quyền sử dụng đất) hoặc khi được phép nhận chuyển quyền sử dụng đất. Loại này hiện nay Nhà nước thu 1% của giá trị quyền sử dụng đất và chỉ thu một lần khi xảy ra việc nhận chuyển quyền sử dụng đất.
- Lệ phí địa chính: là khoản tiền mà Nhà nước thu khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện một trong các công việc về địa chính sau đây: cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bao gồm cả cấp giấy hợp thức hoá quyền sử dụng đất); chứng nhận đăng ký biến động về đất đai, bao gồm chứng nhận thay đổi về chủ sử dụng đất, thay đổi về hình thể, diện tích thửa đất, thay đổi về mục đích sử dụng đất; trích lục hồ sơ địa chính, gồm trích lục bản đồ hoặc các văn bản cần thiết trong hồ sơ địa chính theo yêu cầu của người sử dụng đất.
Tất cả các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phân biệt đất đó có nguồn gốc từđâu, khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết một trong những công việc về địa chính nêu trên đều phải nộp lệ phí địa chính. Mức thu lệ phí địa chính được quy định cho từng loại công việc, từng vùng đất.
* Tiền phạt đối với các hoạt động vi phạm pháp luật về đất đai
Tiền phạt đối với các hoạt động vi phạm pháp luật về đất đai là khoản tiền mà Nhà nước thu của người vi phạm pháp luật trong khi quản lý hoặc sử dụng đất đai. Nó có thể là tiền thu từ việc xử phạt hành chính khi vi phạm pháp luật về đất đai hoặc tiền thu từ việc phải bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai. Để quản lý giá đất, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW căn cứ vào nguyên tắc định giá đất, phương pháp xác định và khung giá đất do Chính phủ quy định, xây dựng giá đất tại địa phương trình HĐND cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định.
Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định công bố công khai được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền; tính tiền sử dụng khi giao đất, cho thuê không thông qua đấu giá hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, khi cho phép chuyển mục đích, quyền sử dụng, quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, tính lệ phí trước bạ, tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước. Như vậy, để quản lý về tài chính đất, các cơ quản quản lý nhà nước về đất đai phải nắm chắc các quy định
về các khoản thu, chi liên quan đến đất; trường hợp nào thu hoặc chi như thế nào? Nguyên tắc và điều kiện được bồi thường về đất và tài sản trên đất? Trường hợp nào được bồi thường? trường hợp nào được hỗ trợ? Nguyên tắc định giá đất, các phương pháp xác định giá đất và khung giá đất... Có như vậy mới có thể quản lý tết các nguồn thu, các nguồn chi về đất và giá đất.