Thực hiện công cuộc đổi mới toàn diện đất nước tình hình trong nước đã có nhiều thay đổi, Quốc hội quyết định sửa đổi Hiến pháp năm 1980 và ban hành Hiến pháp 1992. Về đất đai, Điều 17 quy định “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội, khoa học, kỹ thuật,
ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân” và Điều 18, quy định “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật”.
Thực hiện Nghị quyết Đại hội Đảng lần VI và các Nghị quyết của Đảng về chuyển đổi từ nền kinh tế tập trung bao cấp sang nền kinh tế thị trường định hướng Xã hội Chủ nghĩa, ngành Quản lý đất đai đã đóng góp tích cực vào công cuộc đổi mới đã trình Quốc hội ban hành Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998, 2001, Luật Đất đai năm 2003, Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản năm 2009, Luật sửa đổi, bổ sung điều 126 của luật nhà ở và điều 121 của Luật Đất đai năm 2009, Luật Đất đai năm 2013 và giúp Chính phủ ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành luật.
Trong giai đoạn này, về chế độ sở hữu đất đai, Điều 1 Luật Đất đai năm 1987 và Luật Đất đai năm 1993 đều quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”; Luật Đất đai năm 2003 kế thừa quy định này và phát triển cụ thể hơn sở hữu về đất đai được quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”; và “Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai”, “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai”. Luật Đất đai năm 2013 đổi mới đã bổ sung quy định:“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất”.
Về quyền sử dụng đất, Luật Đất đai năm 1987 chỉ quy định chung Người sử dụng đất “...được hưởng những quyền lợi hợp pháp trên đất được giao, kể cả quyền chuyển nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao...” (Điều 3). Chuyển quyền sử dụng đất là một quy định mới của Hiến pháp năm 1992, theo đó, Luật Đất đai năm 1993 và các Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai năm 1998, 2001 đã cụ thể hóa thành 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, được quy định tại Khoản 2 Điều 3 Luật Đất đai năm 1993: “2- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất”. Các quyền nói trên chỉ được thực hiện trong thời hạn giao đất và đúng mục đích sử dụng đất của đất được giao theo quy định của luật này và các quy định khác của pháp luật. Đặc biệt, đến Luật Đất đai năm 2003 đã quy định các quyền chung của người sử dụng đất và quy định chi tiết 9 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa
kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Luật Đất đai năm 2003 đã lần đầu tiên quy định cụ thể đất được tham gia thị trường bất động sản, bao gồm: (1). Cho phép người sử dụng đất có một trong các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; (2). Đất thuê mà trên đó có tài sản được pháp luật cho phép tham gia vào thị trường bất động sản” (Điều 61);
Đặc biệt Luật Đất đai năm 1993 lần đầu tiên xác định đất có giá và “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc thuê đất, cho thuê đất, Tính giá trị tài sản khi giao đất , bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất” (Điều 12). Quy định này đánh dấu bước chuyển trong quản lý đất đai từ quản lý thuần túy hiện vật sang quản lý vừa hiện vật, vừa giá trị.
Tiếp đó, Luật Đất đai năm 2003 quy định Nhà nước phát triển công cụ về tài chính và giá đất, tăng cường hiệu lực, hiệu quả quản lý đất đai, đặc biệt là hiệu quả kinh tế.
Nhằm khắc phục những bất cập, tồn tại và xử lý những vấn đề phát sinh mà pháp luật đất đai năm 2003 chưa quy định, Ngành Quản lý đất đai đã được Trung ương Đảng giao nhiệm vụ tổng kết thi hành Nghị quyết Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá IX về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước (Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 12 tháng 3 năm 2003) để ban hành Nghị quyết số 19-NQ/TW của Hội nghị Trung ương 6 (khóa XI) về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại. Trên cơ sở Nghị quyết số 19-NQ/TW, Ngành quản lý đất đai đã báo cáo Chính phủ để trình Quốc hội ban hành Nghị quyết số 49-NQ/QH và gia hạn sử dụng đất và trình thông qua Luật Đất đai năm 2013. Luật Đất đai năm 2013 đã có nhiều điểm mới tiến bộ như quy định một cách cụ thể hơn về quyền và trách nhiệm của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai, thống nhất quản lý nhà nước đối với đất đai; các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất được quy định cụ thể, phù hợp với từng đối tượng, từng hình thức sử dụng đất; mở rộng thời hạn giao đất đất nông nghiệp trong hạn mức cho hộ gia đình, cá nhân; mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp; khuyến khích nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất để tập trung đất đai nhằm tạo điều kiện đẩy mạnh tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp và nông thôn; quy định chặt chẽ chế độ sử dụng đất trồng lúa, đất rừng nhằm đảm bảo mục tiêu an ninh lương thực quốc gia và bảo vệ môi
trường; hạn chế các trường hợp được Nhà nước giao đất, chuyển cơ bản sang áp dụng hình thức thuê đất; thực hiện cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất; thực hiện định giá đất theo cơ chế thị trường, khắc phục tình trạng "xin - cho" trong sử dụng đất; quy định Nhà nước chủ động thu hồi đất theo kế hoạch sử dụng đất, lập Quỹ phát triển đất, tạo quỹ đất “sạch” để đấu giá quyền sử dụng đất, mở rộng các đối tượng thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê; bổ sung quy định khung pháp lý về thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai, quyền tiếp cận thông tin đất đai; hoàn thiện các quy định nhằm tăng cường sự tham gia của người dân và trách nhiệm giải trình của Nhà nước trong quá trình lập, tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nhằm công khai, minh bạch trong quản lý, sử dụng đất, góp phần phòng, chống tiêu cực, tham nhũng, lãng phí và làm giảm các khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai; đồng thời góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai; t ạo sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai, thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài; quan tâm hơn đến việc đảm bảo quyền sử dụng đất cho nhóm người dễ bị tổn thương như phụ nữ, người nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số. Pháp luật đất đai trong giai đoạn này đã tạo ra được hành lang pháp lý quan trọng và ngày càng hoàn thiện, từng bước đưa công tác quản lý Nhà nước về đất đai vào nề nếp, đồng thời phát huy nguồn lực đất đai cho công cuộc xây dựng đất nước.
Từ khi Luật Đất đai năm 2003 được ban hành đến thời điểm Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực, Chính phủ đã ban hành 32 nghị định (trong đó, từ năm 2011 đến 2015 là 12 Nghị định) hướng dẫn thi hành Luật Đất đai về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; về giá đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; xử phạt vi phạm hành chính… Ngoài ra, Chính phủ cũng đã ban hành nhiều nghị định điều chỉnh các vấn đề liên quan đến đất đai như các Nghị định hướng dẫn về Luật đầu tư, Luật nhà ở, Luật xây dựng, Luật quy hoạch đô thị, Luật kinh doanh bất động sản, Luật công chứng, Luật thanh tra, Luật khiếu nại, tố cáo, Luật tài sản công, các luật thuế liên quan đến sử dụng đất…
Chính phủ cũng đã ban hành các Nghị quyết về một số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, về phát triển nhà ở xã hội và xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, của Bộ Công an, Bộ Quốc phòng.
Thủ tướng Chính phủ đã ban hành 16 chỉ thị và 18 quyết định chỉ đạo, đôn đốc các bộ, ngành, địa phương triển khai thi hành Luật đất đai; khắc phục yếu kém, sai phạm, tiếp tục đẩy mạnh tổ chức thi hành Luật Đất đai; tăng cường quản
lý sử dụng đất trong các quy hoạch và dự án đầu tư; về kiểm kê quỹ đất đang quản lý sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính và các bộ, ngành có liên quan đã ban hành hơn 270 văn bản. Trong đó: Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành 83 thông tư và thông tư liên tịch, 15 quyết định; các bộ, ngành khác ban hành 30 văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và hơn 140 văn bản liên quan đến lĩnh vực đất đai. Các văn bản pháp luật đất đai đã được ban hành kịp thời đáp ứng quá trình phát triển kinh tế - xã hội.
Để pháp luật đất đai đi vào cuộc sống, công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai cho nhân dân được các cấp, các ngành được Ngành quan tâm, chú trọng, coi đó là một trong những nhiệm vụ trọng tâm trong việc từng bước nâng cao ý thức pháp luật, góp phần ổn định chính trị, xã hội. Cơ quan quản lý đất đau ở Trung ương và địa phương đã tổ chức nhiều Hội nghị giới thiệu, triển khai Luật đến mọi tầng lớp nhân dân; tích cực phối hợp với các cơ quan thông tấn, báo đài tuyên truyền, phổ biến về Luật Đất đai trên các phương tiện thông tin đại chúng để tuyên truyền sâu rộng đến mọi tầng lớp nhân nhân và các cơ quan, tổ chức. Qua phổ biến, tuyên truyền pháp luật về đất đai, với nhiều hình thức phù hợp cho từng đối tượng đã góp phần nâng cao nhận thức, ý thức chấp hành pháp luật đất đai của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất trên địa bàn các địa phương.
Có thể thấy từ năm 1993 đến 2015 chính sách đất đai đã có nhiều đổi mới quan trọng, phù hợp với cơ chế thị trường trong hoàn cảnh thực hiện hội nhập kinh tế quốc tế, đã tạo điều kiện thuận lợi để phát huy có hiệu quả nguồn lực đất đai cho sự phát triển kinh tế - xã hội.
Nhìn lại chặng đường 70 năm hình thành và phát triển với sự nỗ lực của nhiều thế hệ cán bộ, công chức, viên chức ngành Quản lý đất đai đã tham mưu cho Đảng, Nhà nước, Chính phủ ban hành nhiều cơ chế, chính sách về đất đai đáp ứng được yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội. Trong từng giai đoạn, từng thời kỳ, Ngành Quản lý đất đai từng bước khẳng định được vị trí, vai trò của mình đối với công cuộc xây dựng và phát triển đất nước.