a. Giá khởi điểm
Giá khởi điểm được quy định như sau: giá khởi điểm đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất được xác định sát với giá chuyển nhượng QSDĐ, quyền thuê đất thực tế trong điều kiện bình thường tại thời điểm xác định giá khởi điểm theo mục đích sử dụng mới của thửa đất đấu giá. Giá khởi điểm không được thấp hơn giá đất, giá thuê đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ. Thẩm quyền quyết định giá khởi điểm đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hoặc phân cấp việc quyết định theo thẩm quyền của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh.
Tại Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/03/2012 của Bộ Tài chính, nguyên tắc và phương pháp xác định giá khởi điểm được quy định tại Điều 3, Điều 4 như sau:
Giá khởi điểm QSDĐ đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần được xác định sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định đấu giá QSDĐ theo mục đích sử dụng mới của thửa đất đấu giá; không được thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định pháp luật (sau đây gọi tắt là giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định).
Giá khởi điểm QSDĐ đấu giá để cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm là đơn giá thuê đất được tính bằng giá đất sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định đấu giá quyền thuê đất theo mục đích sử dụng mới của thửa đất đấu giá nhân (x) với tỉ lệ (%) đơn giá thuê đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
Việc xác định giá khởi điểm QSDĐ được thực hiện theo quy định của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất (phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư).
Trường hợp sử dụng phương pháp khác ngoài các phương pháp quy định tại khoản 1 Điều này để xác định giá khởi điểm QSDĐ thì phải tuân thủ các quy định của Nhà nước về phương pháp thẩm định giá trong Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
Ngày 05/01/2015 Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 02/2015/TT-BTC sửa đổi, bổ sung Thông tư số 48/2012/TT-BTC đã quy định cách tính giá khởi điểm đấu giá QSDĐ được chia làm 6 trường hợp gồm: giá khởi điểm trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất; giá khởi điểm trong trường hợp cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; giá khởi điểm trong trường hợp cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; giá khởi điểm trong trường hợp cho thuê đất xây dựng công trình ngầm; giá khởi điểm trong trường hợp cho thuê đất đối với đất có mặt nước thuộc nhóm quy định tại Điều 10 Luật Đất đai năm 2013; tổng giá khởi điểm đấu giá QSDĐ trong trường hợp có tài sản gắn liền với đất quy định tại Điểm e Khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai 2013, trong đó:
Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất được xác định như sau: Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất (đồng) = Diện tích đất (m2) x Giá đất cụ thể (đồng/m2).
Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được xác định như sau: Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất (đồng) = Diện tích đất (m2) x Giá đất cụ thể (đồng/m2).
Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được xác định: Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất (đồng) = Diện tích đất (m2) x Đơn giá khởi điểm (đồng/m2).
Giá đất cụ thể được áp dụng làm căn cứ xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể và được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư quy định tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất.
Giá đất tính tiền thuê đất làm căn cứ xác định đơn giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất trả tiền thuê đất hàng năm được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh quy định tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP như sau: Giá đất tính tiền thuê đất (đồng/m2) = Giá đất quy định tại Bảng giá đất (đồng/m2) x Hệ số điều chỉnh giá đất.
b. Bước giá
Bước giá đấu giá là phần chênh lệch giữa mức giá trả cao nhất của vòng đấu trước trực tiếp với mức giá do Hội đồng đấu giá hoặc tổ chức của Nhà nước có chức năng đấu giá QSDĐ công bố cho vòng đấu tiếp theo. Căn cứ vào thực tế của địa phương, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định việc xác định bước giá hoặc không cần quy định việc xác định bước giá cho phù hợp.