DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN NGA SƠN, HUYỆN NGA SƠN 4.3.1. Giải pháp về chính sách, pháp luật về công tác đầu giá quyền sử dụng đất
Tiếp tục hoàn thiện văn bản quy định và hướng dẫn chi tiết về việc xác định giá khởi điểm, quy trình tổ chức đấu giá trên cơ sở các văn bản pháp luật. Xây dựng quy chế phối hợp giữa các cơ quan liên quan để tổ chức thu tiền tập trung, hoàn thiện các hồ sơ thủ tục liên quan để cấp GCN QSDĐ cho khách hàng trúng đấu giá, rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục cấp GCN QSDĐ, từ đó khuyến khích được người trúng đấu giá sớm hoàn thành việc nộp tiền SDĐ.
Quy định chi tiết việc xây dựng công trình trên đất đấu giá đối với các lô đất tham gia đấu giá tại khu vực quy hoạch như một trong những nghĩa vụ đối với người trúng đấu giá QSDĐ và được thể hiện trong GCN QSDĐ. Có quy định chi tiết về công tác kiểm tra và xử lý vi phạm sau đấu giá.
4.3.2. Giải pháp trong việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất
Tiếp tục phát huy những ưu điểm, thế mạnh trong công tác đấu giá QSDĐ đã đạt được như việc công khai minh bạch các thông tin liên quan đến lô đất đưa ra đấu giá tại thị trấn, thực hiện đúng trình tự và thủ tục theo quy định.
Chú trọng điều tra và xác định nhu cầu sử dụng đất của khu vực, tăng cường điều tra thực tế tại địa phương để kịp thời nắm bắt những thay đổi, những khó khăn tại địa phương, khu đất dự định lựa chọn xây dựng dự án đấu giá để lựa chọn được khu đất phù hợp và có sức hút cho người tham gia đấu giá.
Thực hiện tốt công tác thông tin trước những phiên đấu giá cũng như hoạt động đấu giá để người dân nắm bắt sớm về quy hoạch, kế hoạch đấu giá; Đặc biệt quan tâm đến việc đầu tư phương tiện, hệ thống loa đài truyền thanh tại cơ sở nơi có đất đấu giá, phương tiện có tốt thì thông tin mới tốt.
Nghiên cứu về việc áp dụng hình thức đấu giá áp dụng phù hợp với đặc điểm của từng dự án, có thể xem xét thêm về hình thức đấu giá trực tiếp bằng lời, tổ chức thử nghiệm để đánh giá mức độ hiệu quả đạt được.
Thay đổi phương thức đấu giá bằng hình thức đấu giá trực tuyến hoặc giảm thời gian bỏ phiếu không những tiết kiệm được thời gian mà còn giảm tiêu cực trong phiên đấu giá.
Việc nộp phí tham gia đấu giá và tiền đặt trước bằng hình thức chuyển khoản tại ngân hàng, ngân hàng sẽ không ghi số lô, thửa đất đấu giá và toàn bộ chứng từ nộp tiền, đơn tham gia và phiếu trả giá được khách hàng cho vào phong bì thư dán kín và bỏ vào hòm phiếu đã được niêm phong tại trụ sở của tổ chức bán đấu giá. Nâng mức tiền đặt trước tối đa để hạn chế tình trạng bỏ tiền đặt trước như vậy sẽ đảm bảo sự công bằng cho người thực sự có nhu cầu về đất.
Hạn chế hiện tượng thông đồng dìm giá hoặc làm giá ảo: Quan tâm việc điều tra khảo sát thị trường, đánh giá thị trường, xác định giá cụ thể để đưa ra mức giá khởi điểm đấu giá phù hợp nhất; Quan tâm vấn đề bảo mật thông tin của người đăng ký tham gia đấu giá; Với các khu đất có giá trị nên áp dụng mức tiền đặt trước với tỷ lệ cao nhất được phép; Tại nơi diễn ra cuộc đấu giá, phải đảm bảo chỗ ngồi cho các thành phần tham gia đúng vị trí quy định theo đúng thứ tự, không được đổi chỗ, không được đi lại lộn xộn, bàn tán hoặc thảo luận để dàn xếp mức giá, chỉ được đi ra ngoài phòng đấu giá khi được sự đồng ý của người chủ trì Hội đồng đấu giá. Những người không tham gia đấu giá hoặc không phải là thành viên của Hội đồng đấu giá hoặc không có nhiệm vụ phục vụ đấu giá thì không được phép vào phòng đấu giá, đảm bảo về vấn đề an ninh, trật tự cho cuộc đấu giá.
Đơn giản hóa thủ tục, rút ngắn thời gian thủ tục trong quá trình đấu giá QSDĐ. Ví dụ như việc xác định giá khởi điểm, theo quy định UBND huyện sẽ xác định quỹ đất đấu giá gửi hồ sơ trình Sở Tài chính xác định giá khởi điểm đấu giá và trình chủ tịch UBND thành phố, việc này làm mất thời gian và nhiều thủ tục thì nên để UBND thành phố ủy quyền cho UBND huyện.
4.3.3. Giải pháp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Trong quá trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất gắn với quy hoạch tổng thể của tỉnh, huyện cần lựa chọn các khu đất đấu giá phù hợp, hiệu quả, đem lại nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.
Nâng cao hiệu quả trong công tác đo đạc và xây dựng quy hoạch chi tiết. Cần đo đạc lại thửa đất trước khi đưa ra phương án đấu giá QSDĐ. Số lượng lô đất đưa ra đấu giá phải được dựa trên nhu cầu, thị hiếu của người dân cũng như tình hình thị trường bất động sản lúc đó. Đối với các dự án đấu giá đất cần phải giải phóng, bồi thường thì huyện phải tiến hành tổ chức nhanh chóng và cơ sở hạ tầng cần được đầu tư để việc đấu giá được thực hiện theo đúng kế hoạch.
Thực hiện thống kê, kiểm kê đầy đủ diện tích các loại đất; xác định cụ thể quỹ đất để tiến hành lập dự án khi có nhu cầu; xây dựng kế hoạch chi tiết các dự án KDC để đấu giá, lộ trình thực hiện dự án; lập danh mục dự án cần chuyển mục đích sử dụng đất trình cơ quan có thẩm quyền xem xét phê duyệt kịp thời.
4.3.4. Giải pháp về cơ chế tài chính
Cần xem xét điều chỉnh mức giá khởi điểm và khoản tiền đặt trước đối với từng dự án, từng lô đất cho phù hợp với tình hình thực tế của địa phương nhằm khuyến khích người dân tham gia đấu giá.
Có cơ chế sử dụng các nguồn thu từ đấu giá QSDĐ một cách công khai, minh bạch và hiệu quả để tạo lòng tin đối với người tham gia đấu giá, góp phần thúc đẩy công tác đấu giá QSDĐ phát triển hơn.
4.3.5. Giải pháp về đội ngũ cán bộ
Quan tâm đào tạo nâng cao năng lực, trình độ chuyên môn, kỹ năng nghiệp vụ, đạo đức nghề nghiệp về lĩnh vực định giá cho đội ngũ cán bộ làm công tác định giá đất, thẩm định giá đất và đấu giá đất đáp ứng nhu cầu của công tác này trong thời gian tới.
Chú trọng vấn đề về thái độ phục vụ, xử lý công việc, giải đáp những thắc mắc của khách hàng của cán bộ thuộc các cơ quan, đơn vị có liên quan trong quá trình tổ chức đấu giá tạo được sự thân thiện với khách hàng.
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1. KẾT LUẬN
1. Thị trấn Nga Sơn hiện nay được sáp nhập thêm hai xã Nga Mỹ và xã Nga Hưng, thông qua Nghị quyết số 786/NQ-UBTVQH14 về việc sắp xếp các đơn vị hành chính cấp xã thuộc tỉnh Thanh Hóa. Thị Trấn Nga Sơn có địa hình nhìn chung tương đối bằng phẳng, có độ nghiêng không cao. Cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo đúng hướng, giảm nhanh tỷ trọng của ngành nông nghiệp, tăng tỷ trọng của ngành công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, dịch vụ thương mại với tỷ lệ cơ cấu cụ thể như sau: DVTM là 49% - CN, TTCN, Xây dựng là 36% - Nông nghiệp là 15%. Thu nhập bình quân đầu người đạt 45,3 triệu đồng/người/năm. Hiện trạng sử dụng đất năm 2019 của Thị Trấn Nga Sơn là 708,15 ha, trong đó đất nông nghiệp có 365,53 ha, chiếm 51,34 % tổng diện tích tự nhiên, đất phi nông nghiệp có 342,39 ha, chiếm 48,35 % tổng diện tích tự nhiên, đất chưa sử dụng có 2,23 ha, chiếm 0,32 % tổng diện tích tự nhiên. Nhìn chung, thị trấn Nga Sơn có điều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế xã hội.
2. Thực trạng các dự án đấu giá quyền sử dụng đất của thị trấn Nga Sơn, huyện Nga Sơn cho thấy: Dự án Khu dân cư Tiểu Khu 2 thị trấn Nga Sơn đấu giá qua 4 phiên với tổng số là 144 lô đất, tổng số tiền thu nộp ngân sách là 64.649,02 triệu đồng. Dự án Khu dân cư phía tây khu hành chính huyện Nga Sơn đấu giá qua 4 phiên với tổng số là 271 lô đất, tổng số tiền thu nộp ngân sách là 115.381,17 triệu đồng.
Đánh giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu cho thấy: 100% số người trúng đấu giá cho rằng việc niêm yết thửa đất đấu giá đã được thực hiện đầy đủ và phù hợp; có 20/135 số người được hỏi muốn lựa chọn hình thức đấu giá bằng lời nói (chiếm 14,81%); Có 13/135 người trúng đấu giá cho rằng phí tham gia đấu giá cao (chiếm 9,63%); Có 130/135 người trúng đấu giá cho rằng khoản tiền đặt trước đã phù hợp (chiếm 96,30%); Có 72/135 hộ đã đưa đất vào sử dụng, chiếm 53,33%, trong đó dự án 1 là 32/60 hộ, tại dự án 2 là 40/75 hộ đã đưa vào sử dụng; Có 88/135 người trúng đấu giá (chiếm 65,19%) đánh giá là chất lượng môi trường đã tốt hơn so với trước.
Kết quả đánh giá của cán bộ, viên chức về công tác đấu giá quyền sử dụng đất cho thấy: có 13/18 người (chiếm 72,22%) cho rằng hình thức xác định giá khởi điểm tại các dự án là phù hợp và có 05/18 người (chiếm 27,78%) cho rằng chưa
phù hợp; có 16/18 cán bộ, công chức, viên chức được hỏi (chiếm 88,89%) cho rằng giá khởi điểm xác định tại các dự án là phù hợp; 100% cán bộ, công chức, viên chức cho rằng phí tham gia đấu giá hiện nay là phù hợp và đúng theo quy định của pháp luật…
3. Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Nga Sơn, huyện Nga Sơn cần thực hiện đồng bộ một số giải pháp như sau: Giải pháp về chính sách, pháp luật về công tác đầu giá quyền sử dụng đất; Giải pháp trong việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất; Giải pháp xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai của huyện; Giải pháp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Giải pháp về cơ chế tài chính; Giải pháp về đội ngũ cán bộ.
5.2. KIẾN NGHỊ
Thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, theo hình thức đấu giá rộng rãi, công khai, để lựa chọn nhà đầu tư có năng lực là phương thức đúng đắn và hiệu quả, giúp xây dựng môi trường cạnh tranh lành mạnh, đảm bảo bán tài sản quyền sử dụng đất theo giá thị trường, đạt hiệu quả cao, tăng nguồn thu cho ngân sách.
Hoàn thiện cơ chế xác định "Giá khởi điểm của tài sản đấu giá, trong đó, có quyền sử dụng đất" một cách hợp lý, để thu hút được các nhà đầu tư tham gia đấu giá. Tuy nhiên, "Giá khởi điểm của tài sản đấu giá" không được xác định quá thấp một cách bất bình thường, bởi vì có thể dẫn đến làm thất thoát tài sản nhà nước, nếu đi đôi với đó là việc tổ chức đấu giá "quân xanh, quân đỏ"./.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012). Báo cáo tổng hợp kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và pháp luật đất đai.
Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Tư Pháp (2015). Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/04/2015 Quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
Cao Quang Trung (2009). Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Cửa Lò tỉnh Nghệ An. Truy cập từ
https://khotrithucso.com/doc/p/danh-gia-hieu-qua-cua-cong-tac-dau-gia-quyen-su- dung-dat-561724 ngày 16/03/2021.
Daosavanh Kheuamyxay (2016). Thị trường quyền sử dụng đất ở cộng hòa dân chủ nhân dân Lào. Luận án tiến sĩ kinh tế chính trị. Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh.
Đặng Thị Bích Liễu (2012). Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam. Luận án Tiến sĩ Luật học. Viện Khoa học xã hội Việt Nam - Học viện Khoa học xã hội. Hồ Thị Lam Trà & Nguyễn Văn Quân (2006). Giáo trình Định giá đất. NXB Nông
Nghiệp Hà Nội, Hà Nội.
Lê Đức Hiền & Nguyễn Thị Thanh Xuân (2016). Một số bất cập về đấu giá quyền sử dụng đất trong hoạt động giao đất, cho thuê đất. Tạp chí Dân chủ và Pháp luật. Lê Chiêu Tâm & Huỳnh Văn Chương (2012). Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền
sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Anh Nhơn, tỉnh Bình Định. Tạp chí Khoa học đất. 40.
Nguyễn Quế Anh (2016). Công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An - thực trạng và giải pháp. Tạp chí Dân chủ và Pháp luật.
Nguyễn Đình Bồng (2010). Một số vấn đề về sở hữu đất đai. Tạp chí Tài nguyên Môi trường. (4). 35-39.
Nguyễn Thanh Hằng (2018). Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang. Luận văn thạc sỹ, học viện Nông nghiệp Việt Nam.
Nguyễn Thị Minh (2010). Chuyên đề đấu giá tài sản và pháp luật về đấu giá. Hội đồng phối hợp công tác phổ biến, giáo dục pháp luật của Chính phủ, Hà Nội.
Nguyễn Tân Thịnh (2012). Đấu giá quyền sử dụng đất: Công cụ giải quyết bức xúc về đất đai. Tạp chí Tài chính. (10).
Nguyễn Trọng Tuấn (2010). Kinh nghiệm quản lý đất đai của một số nước trên thế giới và vấn đề đối với Việt Nam. Tạp chí Châu Mỹ ngày nay. (3). tr. 11-15.
Nguyễn Thanh Trà & Nguyễn Đình Bồng (2005). Giáo trình Thị trường bất động sản, NXB Nông Nghiệp, Hà Nội.
Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013). Luật Đất đai. Nhà xuất bản Chính trị quốc gia, Hà Nội.
Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2015). Luật Dân sự. Nhà xuất bản Chính trị quốc gia, Hà Nội.
Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2016). Luật Đấu giá tài sản. Nhà xuất bản Chính trị quốc gia, Hà Nội.
Trần Tiến Hải (2015). Thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ Việt Nam hiện nay. Luận án tiến sỹ Luật học, Học viện Chính trị quốc gia.
Tổng cục Địa chính (2002). Chương trình hợp tác Việt Nam- Thụy Điển về đổi mới hệ thống địa chính năm (2002). Bài giảng Định giá đất, Hà Nội.
UBND thị trấn Nga Sơn (2017). Báo cáo tình hình kinh tế xã hội năm 2017, định hướng phát triển kinh tế xã hội năm 2018.
UBND thị trấn Nga Sơn (2018). Báo cáo tình hình kinh tế xã hội năm 2018, định hướng phát triển kinh tế xã hội năm 2019.
UBND thị trấn Nga Sơn (2019). Báo cáo tình hình kinh tế xã hội năm 2019, định hướng phát triển kinh tế xã hội năm 2020.
UBND thị trấn Nga Sơn (2020). Báo cáo quy hoạch chung xây dựng thị trấn Nga Sơn đến năm 2025.
UBND huyện Nga Sơn (2017a). Quyết định số 1029/QĐ - UBND ngày 11/12/2017 của UBND huyện Nga Sơn về việc phê duyệt các mức giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất gồm 77 lô đất ở (đợt 2) tại Mặt bằng quy hoạch chi tiết khu dân cư phía tây khu hành chính huyện Nga Sơn.
UBND huyện Nga Sơn (2017b). Quyết định số 1050/QĐ - UBND ngày 14/12/2017 của UBND huyện Nga Sơn về việc phê duyệt các mức giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất ở (đợt 4) gồm 72 lô đất tại Mặt bằng quy hoạch chi tiết khu dân cư phía tây khu hành chính huyện Nga Sơn.
UBND tỉnh Bắc Giang (2012). Quyết định số 166/2012/QĐ-UBND ngày 14/6/2012 ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Bắc Giang.
UBND tỉnh Thanh Hóa (2012). Quyết định số 166/2012/QĐ-UBND ngày 14/6/2012 của