4.2.1.1. Đối tượng tham gia đấu giá
Theo quy chế đấu giá QSDĐ (ban hành kèm theo Quyết định số 07/2018/QĐ-UBND ngày 09 tháng 3 năm 2018 của UBND tỉnh Thanh Hóa) thì đối tượng được tham gia đấu giá QSDĐ bao gồm tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai có nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư hoặc làm nhà ở theo quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, trừ các đối tượng sau: Người không có năng lực hành vi dân sự, người bị mất hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự hoặc người tại thời điểm đấu giá không nhận thức, làm chủ được hành vi của mình; Người làm việc trong các tổ chức được giao thực hiện đấu giá QSDĐ hoặc tổ chức được giao ký kết hợp đồng đấu giá QSDĐ theo quy định tại Điều 7, Điều 8 Quy chế đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa (ban hành kèm theo Quyết định số 07/2018/QĐ-UBND ngày 09 tháng 3 năm 2018 của UBND tỉnh Thanh Hóa) trực tiếp liên quan đến cuộc đấu giá quyền sử dụng đất đó; Người không được nhận chuyển nhượng QSDĐ; người không thuộc trường hợp được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Điều kiện về thửa đất, khu đất được tổ chức đấu giá: Tại Điều 6 Quy chế đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa (ban hành kèm theo Quyết định số 07/2018/QĐ-UBND ngày 09 tháng 3 năm 2018 của UBND tỉnh Thanh Hóa) quy định thửa đất, khu đất được tổ chức đấu giá phải bảo đảm những điều kiện sau đây: Đã có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết; quy hoạch xây dựng chi tiết được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định hiện hành của pháp luật về đất đai, xây dựng; Đã được giải phóng mặt bằng; Trường hợp đất đã chia thửa để làm nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân thì hạ tầng kỹ thuật được xây dựng tương đối đồng bộ theo quy hoạch được duyệt; Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất của dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn cho đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng; đấu giá giao đất hoặc cho thuê đất để chọn chủ đầu tư thì phải có phương án đấu giá được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Tổ chức được giao để thực hiện đấu giá QSDĐ: Theo Điều 6 Quy chế đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa (ban hành kèm theo Quyết định số 07/2018/QĐ-UBND ngày 09 tháng 3 năm 2018 của UBND tỉnh Thanh Hóa) thì Tổ chức được giao thực hiện đấu giá QSDĐ là Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản thuộc Sở Tư pháp, doanh nghiệp bán đấu giá tài sản (sau đây gọi chung là tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp) hoặc Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất được thành lập trong trường hợp sau: QSDĐ có giá trị lớn; Trường hợp không thuê được các tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp thực hiện; Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất phức tạp do Chủ tịch UBND tỉnh quyết định.
Xác định giá khởi điểm và bước giá để đấu giá QSDĐ: Căn cứ Điều 12 của Quy chế đấu giá QSDĐ (ban hành kèm theo Quyết định số 07/2018/QĐ-UBND ngày 09 tháng 3 năm 2018 của UBND tỉnh Thanh Hóa), giá khởi điểm QSDĐ để đấu giá phải được xác định trước khi ký kết hợp đồng đấu giá giữa tổ chức được giao xử lý việc đấu giá QSDĐ quy định tại Điều 8 Quy chế này với tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp và phải được công khai trước khi cuộc đấu giá tiến hành. Việc xác định giá khởi điểm đối với trường hợp đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất của các dự án; đấu giá đất ở đô thị, đất ven đường quốc lộ, tỉnh lộ thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh được thực hiện theo nguyên tắc; phương pháp; trình tự quy định tại các Điều: 3, 4, 5 Thông tư số 48/2012/TT-BTC của Bộ Tài chính.
Việc xác định giá khởi điểm đối với trường hợp đấu giá cho thuê đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích xã, phường, thị trấn và đấu giá đất ở chia thửa ở nông thôn thì UBND tỉnh phân cấp cho UBND các huyện, thành phố quyết định theo trình tự sau: Tổ chức được giao xử lý việc đấu giá QSDĐ có trách nhiệm gửi hồ sơ đề nghị xác định giá khởi điểm đến Phòng Tài chính - Kế hoạch. Hồ sơ bao gồm: Văn bản đề nghị xác định giá khởi điểm; Quyết định phê duyệt quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết; quy hoạch xây dựng chi tiết được cấp có thẩm quyền phê duyệt; Quyết định phê duyệt quỹ đất đấu giá của cấp có thẩm quyền; Quyết định thu hồi đất; Kết quả khảo sát giá thị trường tại thời điểm (nếu có); Phòng Tài chính - Kế hoạch phối hợp với Phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi cục Thuế và các cơ quan liên quan xác định, thẩm định trình Chủ tịch UBND cùng cấp quyết định giá khởi điểm sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại thời điểm đấu giá; Trường hợp đấu giá không thành mà nguyên nhân là do giá khởi điểm cao thì tiến hành xác định lại giá
khởi điểm. Việc xác định lại giá khởi điểm được thực hiện như xác định giá khởi điểm lần đầu; Bước giá để đấu giá QSDĐ là phần chênh lệch giữa mức giá trả cao nhất của vòng đấu trước trực tiếp so với mức giá do tổ chức được giao thực hiện đấu giá QSDĐ theo quy định tại Điều 7 Quy chế đấu giá QSDĐ công bố cho vòng đấu tiếp theo. Tùy thuộc vào giá trị QSDĐ đấu giá mà bước giá được quy định từ 1% đến 10% giá khởi điểm. Căn cứ đặc điểm, tình hình thực tế của từng cuộc đấu giá mà có thể quy định bước giá hoặc không quy định bước giá.
4.2.1.2. Phương pháp định giá đất
- Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.
- Nội dung thực hiện
Điều tra, khảo sát giá trúng đấu giá và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường theo khu vực, tuyến đường, vị trí, vùng giáp ranh đối với các loại đất nêu trên tại thị trấn Nga Sơn.
Xác định đơn giá đất đối với các ô đất tại khoản 2.1 mục II nêu trên theo quy định của pháp luật về định giá.
Phân tích, đánh giá các yếu tố ảnh hưởng giá đất như: Đặc điểm, vị trí của thửa đất, điều kiện về hạ tầng, khả năng sinh lợi, yếu tố pháp lý, yếu tố về quy hoạch,… Xác định đơn giá quyền sử dụng đất theo phương pháp so sánh trực tiếp.
- Nguyên tắc định giá: Nguyên tắc định giá đất theo Điều 112 Luật Đất đai ngày 29/11/2013
Việc định giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây: Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; Theo thời hạn sử dụng đất; Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau thì có mức giá như nhau.
- Quy trình và cách thức thực hiện định giá Bước 1: Khảo sát và xác định các loại đất
Danh mục các ô đất cần xác định giá khởi điểm được xác định bởi Hội đồng xử lý đấu giá quyền sử dụng đất huyện Nga Sơn.
Bước 2: Khảo sát, thu thập thông tin tài sản so sánh (TSSS), tài sản so sánh là các thửa đất đã được giao dịch thành công trên thị trường tại khu vực có thửa đất cần xác định giá khởi điểm hoặc khu vực lân cận có thửa đất cần xác định giá khởi điểm trong điều kiện thương mại bình thường.
Bên cạnh đó, TSSS còn phải đảm bảo các yêu cầu sau: Có đặc điểm tương tự với các ô đất cần xác định giá khởi điểm về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất đã được chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm xác định giá khởi điểm. Các TSSS phải đảm bảo yêu cầu gần các ô đất xác định giá khởi điểm nhất.
Bước 3: Thu thập các phiếu điều tra về giao dịch của các tài sản so sánh, tổ định giá phối hợp với Hội đồng xử lý đấu giá quyền sử dụng đất huyện Nga Sơn, tổ định giá tiến hành khảo sát thông tin về giá giao dịch quyền sử dụng đất (theo Phiếu điều tra), thông tin mức giá thị trường tại thời điểm tháng 12/2019 của đất ở tại thị trấn Nga Sơn. Tổ định giá điều tra ít nhất 3 tài sản so sánh là các thửa đất đã được giao dịch thành công hoặc đang được giao dịch trên thị trường trong điều kiện bình thường có vị trí gần với tài sản cần xác định giá khởi điểm hoặc có điều kiện địa lý, thương mại, hạ tầng tương đồng với tài sản cần xác định giá khởi điểm. Bước 4: Xác định giá đất của các ô đất cần định giá, Đối với tài sản xác định theo phương pháp so sánh trực tiếp: Giá đất cụ thể của các thửa đất cần xác định giá khởi điểm được xác định theo phương pháp so sánh trực tiếp với các tài sản so sánh tương đồng tại khu vực có tài sản cần xác định giá khởi điểm.
Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để xác định đơn giá thị trường của đất ở tại đô thị (ODT). Phân tích, so sánh để xác định các yếu tố giống nhau và khác biệt của thửa đất so sánh với thửa đất cần xác định giá khởi điểm. Điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá. Căn cứ vào các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần xác định giá khởi điểm để điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần trăm (%). Ước tính giá đất của thửa đất cần xác định giá khởi điểm bằng cách điều chỉnh giá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần xác định giá khởi điểm theo công thức:
Giá đất ước tính của thửa đất cần xác định giá khởi điểm theo từng thửa đất
so sánh = Giá đất của từng thửa đất so sánh ± Mức điều chỉnh về giá do các yếu tố khác biệt của từng thửa đất so sánh với thửa đất cần xác
4.2.1.3. Hình thức đấu giá, bước giá được áp dụng khi thực hiện cuộc bán đấu giá
+ Hình thức đấu giá
- Đấu giá theo hình thức bỏ phiếu kín trực tiếp tối đa không quá 3 vòng đấu để chọn ra khách hàng trúng đấu giá QSD đất, khách hàng trả giá cao nhất ở vòng đấu thứ 3 là khách hàng trúng đấu giá.
- Đấu giá từng lô đất theo mặt bằng quy hoạch, theo đơn đăng ký của khách hàng; khách hàng trả giá theo giá khởi điểm (ở các vòng đấu) của từng lô đất đấu giá.
+ Bước giá
- Bước giá để tổ chức đấu giá là 1% mức giá trả cao nhất của vòng đấu liền kề trước.
- Bước giá là phần cộng thêm (theo quy định) vào mức giá trả cao nhất của vòng đấu trước đó để công bố giá khởi điểm cho vòng đấu tiếp theo.
+ Mức phí tham gia đấu giá: Tính theo giá khởi điểm được phê duyệt theo từng lô đất và quy định tại Khoản 2 Điều 3 Thông tư số 48/TT-BTC ngày 15/5/2017 của bộ tài chính.
+ Tiền đặt trước: Tiền đặt trước để tham gia đấu giá tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm của thửa đất đấu giá (theo quy định tại khoản 2, Điều 16 Quyết định số 07/2018/QĐ-UBND tỉnh).
- Khoản tiền này được thu bằng tiền đồng Việt Nam hoăc giấy bảo lãnh tham gia đấu giá của Ngân hàng xác nhận trách nhiệm bảo lãnh, thanh toán thay của Ngân hàng với mức tương ứng giá trị tiền đặt trước.
- Tiền đặt trước được gửi vào tài khoản riêng của tổ chức đấu giá tài sản mở tại ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam.
- Người đăng ký tham gia đấu giá bao nhiêu gói thì nộp tiền đặt trước tương ứng với số gói tham gia đấu giá. Tiền đặt trước được chuyển thành tiền đặt cọc và được trừ vào tiền sử dụng đất mà người trúng đấu giá phải nộp khi trúng đấu giá.
- Thời gian nộp tiền đặt trước được thông báo cụ thể trong hồ sơ đấu giá, thông báo đấu giá. Thời hạn nộp trong 03 (ba) ngày làm việc trước ngày mở cuộc đấu giá.
4.2.1.4. Tiến độ nộp tiền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bàn giao đất
+ Tiến độ nộp tiền sử dụng đất
- Trong thời gian 30 ngày kể từ ngày nhận thông báo của cơ quan Thuế, người trúng đấu giá quyền sử dụng đất nộp 50% tiền sử dụng đất theo thông báo. Trong vòng 60 ngày tiếp theo, người trúng đấu giá quyền sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất còn lại theo thông báo của cơ quan thuế.
- Quá thời gian trên người trúng đấu giá QSD đất chưa nộp đủ số tiền trúng đấu giá QSD đất theo thông báo thì phải nộp tiền chậm nộp với số tiền chưa nộp theo mức quy định của Luật Quản lý thuế và các văn bản hướng dẫn thi hành.
- Quá 120 ngày kể từ ngày nhận được thông báo nộp tiền sử dụng đất của cơ quan Thuê, nếu người trúng đấu giá quyền sử dụng đất không nộp đủ tiền trúng đấu giá sẽ bị hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá.
+ Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bàn giao đất
- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính nộp tiền vào kho bạc nhà nước và chuyển chứng từ nộp tiền về phòng Tài nguyên và Môi trường để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Hướng dẫn 276/HD-UBND ngày 02/4/2018 của UBND huyện.
- Trong thời hạn không quá 05 (năm) ngày làm việc kể từ ngày UBND huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phòng Tài nguyên và Môi trường chủ trì phối hợp với Ủy ban nhân dân xã tổ chức bàn giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
4.2.1.5. Quyền và trách nhiệm của đơn vị tổ chức thực hiện việc bán đấu giá QSD đất.
- Ký kết hợp đồng thuê đơn vị bán đấu giá chuyên nghiệp thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất, đảm bảo tính công khai, minh bạch theo quy định của