4.3.5.1. Đánh giá của người dân về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu
a. Đánh giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu
Đánh giá hình thức thông báo dự án đấu giá quyền sử dụng đất: Kết quả điều tra cho thấy, 100% số người trúng đấu giá đều cho rằng thông tin về dự án đấu giá được đã được thực hiện công khai, minh bạch và đúng theo quy chế đấu giá QSDĐ. Hiện nay, công tác đấu giá QSDĐ tại các dự án trên địa bàn thị trấn Nga Sơn được thực hiện khá tốt, tuân thủ đúng theo quy định của pháp luật, mang lại nguồn lợi lớn cho ngân sách Nhà nước.
Kết quả điều tra cho thấy phần lớn người trúng đấu giá đều nắm được các thông tin về đấu giá QSDĐ trên địa bàn thị trấn Nga Sơn thông qua các kênh thông tin như: Qua đài truyền thanh của huyện, loa đài truyền thanh của thị trấn, tại bảng tin của UBND thị trấn, tiểu khu nơi có khu đất đấu giá, trang báo tỉnh, đài phát thanh và truyền hình tỉnh hay thông qua người quen. Ngoài ra, trong hồ sơ mời tham gia đấu giá cũng cung cấp đầy đủ các thông tin bao gồm thông báo đấu giá QSDĐ ở; đơn đăng ký tham gia đấu giá; quy chế cuộc đấu giá; bảng kê chi tiết giá khởi điểm; Sơ đồ thiết kế phân lô, quy hoạch khu đất, thời giạn địa điểm đăng ký, nộp hồ sơ dự đấu giá, điều kiện dự đấu giá, mở, xét...
Đánh giá tính công khai minh bạch trong niêm yết thửa đất đấu giá: Thông tin về dự án được niêm yết công khai tại trụ sở của tổ chức được giao thực hiện đấu giá QSDĐ, Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện, UBND thị trấn nơi có thửa đất đấu giá, nhà văn hóa khu phố có thửa đất đấu giá, đăng tải trên trang báo của tỉnh. Kết quả điều tra cho thấy 100% số người trúng đấu giá cho rằng việc niêm yết thửa đất đấu giá đã được thực hiện đầy đủ và phù hợp (Bảng 4.8).
Đánh giá sự phù hợp của hình thức đấu giá đang áp dụng: Hiện nay, hình thức đấu giá đang được áp dụng tại thị trấn Nga Sơn là bỏ phiếu kín trực tiếp 1 vòng và được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. Tổ chức đấu giá rộng rãi cho cả khu đất công khai cho đến khi xác định được người trúng đấu giá. Tuy nhiên, kết quả điều tra cho thấy có 20/135 số người được hỏi muốn lựa chọn hình thức đấu giá bằng lời nói (chiếm 14,81%), vì khi đấu giá theo hình thức đó họ sẽ biết rõ lô đất đấu giá là lô nào, có phải lô mà họ muốn không và từ đó trả giá sao cho phù hợp với túi tiền của mình (Bảng 4.8).
Đánh giá của người trúng đấu giá về sự phù hợp của phí tham gia đấu giá: Có 13/135 người trúng đấu giá cho rằng phí tham gia đấu giá cao (chiếm 9,63%), có 122/135 người cho rằng phí tham gia như vậy theo quy định của pháp luật và phù hợp (chiếm 90,37%) (Bảng 4.8). Theo quy định, người tham gia đấu giá QSDĐ trên địa bàn thị trấn Nga Sơn phải nộp phí tham gia đấu giá (hiện nay gọi là tiền hồ sơ), trường hợp phiên đấu giá không tổ chức được thì người tham gia đấu giá được hoàn lại toàn bộ tiền phí tham gia đấu giá. Tùy theo giá trị của QSDĐ và đặc điểm từng địa phương mà HĐND tỉnh quy định mức phí (tiền hồ sơ) tham gia đấu giá phù hợp. Theo quy định tại Nghị quyết số 03/2012/NQ- HĐND ngày 12/7/2012 của HĐND tỉnh Thanh Hóa quy định mức thu phí tham gia đấu giá quyền sử dụng đất như sau: từ 200 Triệu đồng trở xuống, mức thu 100 nghìn đồng/1 hồ sơ; từ 200 Tr.đ đến 500 Triệu đồng, mức thu 200 nghìn đồng/1 hồ sơ; Trên 500 Triệu đồng, mức thu 500 nghìn đồng/1 hồ sơ (mức phí tham gia đấu giá cũng được quy định tại Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất).
Bảng 4.8. Đánh giá của người trúng đấu giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu
STT Nội dung đánh giá
Dự án 1 Dự án 2 Tổng Tỷ lệ (%) Số phiếu Tỷ lệ (%) Số phiếu Tỷ lệ (%) 1 Hình thức thông báo dự án 60 100 75 100,00 135 100,00 1.1 Phù hợp 60 100 75 100,00 135 100,00 1.2 Chưa phù hợp 0 0 0 0,00 0 0,00
2 Niêm yết thửa đất 60 100 75 100,00 135 100,00
2.1 Phù hợp 60 100 75 100,00 135 100,00
2.2 Chưa phù hợp 0 0 0 0,00 0 0,00
3 Lựa chọn hình thức đấu giá 60 100 75 100,00 135 100,00
3.1 Bằng lời nói 4 6,67 16 21,33 20 14,81
3.2 Bỏ phiếu kín trực tiếp 1 vòng 56 93,33 59 78,67 115 85,19
3.3 Bỏ phiếu kín nhiều vòng 0 0 0 0,00 0 0,00
4 Phí tham gia đấu giá 60 100 75 100,00 135 100,00
4.1 Quá cao 5 8,33 8 10,67 13 9,63
4.2 Phù hợp 55 91,67 67 89,33 122 90,37
4.3 Quá thấp 0 0 0 0,00 0 0,00
5 Khoản tiền đặt trước 60 100 75 100,00 135 100,00
5.1 Quá cao 2 3,33 3 4,00 5 3,70
5.2 Phù hợp 58 96,67 72 96,00 130 96,30
5.3 Quá thấp 0 0 0 0,00 0 0,00
6 Xác định giá khởi điểm 60 100 75 100,00 135 100,00
6.1 Phù hợp 60 100 75 100,00 135 100,00
6.2 Chưa phù hợp (giá cao) 0 0 0 0,00 0 0,00
7 Giá trúng đấu giá so với giá
thị trường 60 100 75 100,00 135 100,00
7.1 Quá cao 2 3,33 0 0,00 2 1,48
7.2 Phù hợp 56 93,33 70 93,33 126 93,33
7.3 Quá thấp 2 3,33 5 6,67 7 5,19
Nguồn: Số liệu điều tra (2019) Đánh giá của người trúng đấu giá về sự phù hợp của khoản tiền đặt trước khi tham gia đấu giá: Theo quy định người tham gia đấu giá khi nộp hồ sơ phải nộp một khoản tiền đặt trước. Người trúng đấu giá được trừ tiền đặt trước vào tiền sử dụng đất phải nộp, người không trúng đấu giá và không vi phạm các điều quy định tại quy chế đấu giá được trả lại tiền đặt trước. Tại thời điểm thực hiện các dự án nghiên cứu, khoản tiền đặt trước do tổ chức bán đấu giá tài sản và người có tài sản bán đấu giá thỏa thuận quy định nhưng tối thiểu là 1% và tối đa không quá 15% giá khởi điểm của tài sản đấu giá.
Theo điều tra, có 05/135 người trúng đấu giá cho rằng khoản tiền đặt trước như vậy là quá cao (chiếm 3,70%). Có 130/135 người trúng đấu giá cho rằng khoản tiền đặt trước đã phù hợp (chiếm 96,30%) (Bảng 4.8).
Đánh giá của người trúng đấu giá về việc xác định giá khởi điểm: Giá khởi điểm được xác định để đấu giá QSDĐ đối với các dự án nghiên cứu được đánh giá là khá phù hợp với 135/135 người tham gia đấu giá lựa chọn (chiếm 100,00%), không có ai trả lời giá khởi điểm cao hơn giá Nhà nước quy định, khi đấu giá người tham gia phải trả giá theo phương thức trả giá lên từ giá khởi điểm giúp giá trị QSDĐ của lô đất được nâng lên, tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước (Bảng 4.8).
Giá trúng đấu giá so với giá thị trường: Kết quả điều tra cho thấy, phần lớn số người được điều tra đều cho rằng giá trúng đấu giá là phù hợp với giá thị trường (chiếm 93,33%), còn lại một số ít người cho rằng giá trúng đấu giá quá cao so với giá thị trường với tỷ lệ 1,48% và 5,19% số người điều tra cho rằng giá trúng đấu giá quá thấp so với giá thị trường. Kết quả này chứng tỏ đối với một số khu vực thị trường đất đai sôi động thì giá đất sau khi đấu giá có sự biến động tăng cao nên giá trúng đấu giá đôi khi thành quá thấp so với giá thực tế giao dịch chuyển nhượng.
b. Đánh giá của người trúng đấu giá sau khi có dự án đấu giá
Thực trạng đưa đất vào sử dụng tại khu đất đấu giá: Sau khi đấu giá, đa số các lô đất đã được đưa vào sử dụng, chất lượng môi trường, cơ sở hạ tầng, giá đất và đời sống của các hộ gia đình đã có sự thay đổi so với trước. Theo kết quả điều tra, có 72/135 hộ đã đưa đất vào sử dụng, chiếm 53,33%, trong đó dự án 1 là 32/60 hộ, tại dự án 2 là 40/75 hộ đã đưa vào sử dụng, xây dựng với mục đích để ở, kinh doanh buôn bán, để lại cho con. Có 63/135 hộ chưa đưa đất vào sử dụng, chiếm 46,67% hộ do khó khăn về kinh tế, sau khi dồn tiền để mua đất đến nay các hộ gia đình chưa có đủ khả năng để tiếp tục xây dựng công trình. Các hộ chưa xây dựng công trình để sử dụng (một phần do chưa có khả năng về kinh tế, một phần do chưa xác định được loại hình kinh doanh phù hợp), song với vị trí và tốc độ phát triển của khu vực sau khi có dự án đấu giá thì điều tất yếu sau khi các hộ đưa đất vào sử dụng đời sống gia đình sẽ được nâng cao hơn trước.
Đánh giá đời sống của người dân sau khi trúng đấu giá: Sau khi trúng đấu giá, phần lớn các hộ gia đình đều xây dựng nhà để ở và đẩy mạnh kinh doanh buôn bán, các hình thức buôn bán đa dạng như buôn bán quần áo, may mặc, bán hàng
tạp hóa, quán cà phê, cửa hàng ăn uống... do đó đời sống của hầu hết các hộ tại đây đã tốt hơn với 128/135 hộ (chiếm 94,81%).
Bảng 4.9. Đánh giá của người trúng đấu giá sau khi có dự án đấu giá
STT Nội dung đánh giá
Dự án 1 Dự án 2 Tổng Tỷ lệ (%) Số phiếu Tỷ lệ (%) Số phiếu Tỷ lệ (%) 1 Đưa đất vào sử dụng 60 100 75 100,00 135 100,00 1.1 Đã đưa vào sử dụng 32 53,33 40 53,33 72 53,33
1.2 Chưa đưa vào sử dụng 28 46,67 35 46,67 63 46,67
2 Đời sống hộ gia đình 60 100 75 100,00 135 100,00
2.1 Tốt hơn 56 93,33 72 96,00 128 94,81
2.2 Không thay đổi 4 6,67 3 4,00 7 5,19
2.3 Kém hơn 0 0 0 0,00 0 0,00
3 Cơ sở hạ tầng 60 100 75 100,00 135 100,00
3.1 Tốt hơn 60 100 75 100,00 135 100,00
3.2 Không thay đổi 0 0 0 0,00 0 0,00
3.3 Kém hơn 0 0 0 0,00 0 0,00
4 Chất lượng môi trường 60 100 75 100,00 135 100,00
4.1 Tốt hơn 46 76,67 42 56,00 88 65,19
4.2 Không thay đổi 14 23,33 33 44,00 47 34,81
4.3 Kém hơn 0 0 0 0,00 0 0,00
5 Giá đất tại khu vực dự
án đấu giá 60 100 75 100,00 135 100,00
5.1 Tăng lên 58 96,67 70 93,33 128 94,81
5.2 Giữ ổn định như cũ 2 3,33 5 6,67 7 5,19
5.3 Giảm xuống 0 0 0 0,00 0 0,00
Nguồn: Số liệu điều tra (2019) Đánh giá tình trạng cơ sở hạ tầng sau đấu giá: Tại cả 2 dự án hầu hết các hộ đã xây dựng nhà ở nên cơ sở hạ tầng đã tốt hơn rất nhiều, ngoài các công trình như đường xá, mương thoát nước, hiện nay công trình nhà ở, kinh doanh được xây dựng kiên cố, cao tầng với hệ thống đường điện, nước đầy đủ. Có 100% người trúng đấu giá khẳng định cơ sở hạ tầng tại khu vực có dự án đấu giá đã tốt hơn so với trước (Bảng 4.9).
Đánh giá của người trúng đấu giá về chất lượng môi trường sau đấu giá: Các dự án đấu giá mới được thực hiện trong những năm gần đây, dân cư mới đến sinh sống nên chất lượng môi trường vẫn chưa bị ô nhiễm, có 88/135 người trúng đấu giá (chiếm 65,19%) đánh giá là chất lượng môi trường đã tốt hơn so với trước (với lý do khi có dự án đấu giá, hệ thống mương thoát nước được xây dựng theo quy hoạch, hạn chế việc chảy tràn và ứ đọng gây ảnh hưởng môi trường), còn lại
47/135 người trúng đấu giá (chiếm 34,81%) đánh giá là chất lượng môi trường không thay đổi so với trước (Bảng 4.9).
Đánh giá của người trúng đấu giá về giá đất tại khu vực dự án đấu giá: Theo kết quả điều tra có 128/135 người trúng đấu giá (chiếm 94,81%) cho rằng giá đất tại khu vực dự án đấu giá QSDĐ có sự biến động tăng lên, số còn lại cho rằng không có sự biến động về giá đất (Bảng 4.9).
4.3.5.2. Đánh giá của cán bộ, viên chức về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án
Kết quả đánh giá của cán bộ, viên chức về công tác đấu giá quyền sử dụng đất được thể hiện ở bảng 4.10.
Đánh giá việc công khai thông tin dự án: Kết quả điều tra cho thấy 100% số cán bộ, viên chức đều cho rằng thông tin về dự án đấu giá được thực hiện như vậy là phù hợp, đảm bảo công khai, minh bạch theo quy định. Thời gian qua, việc công khai thông tin dự án đấu giá QSDĐ trên địa bàn thị trấn Nga Sơn được thực hiện khá tốt. Ngoài việc công khai thông qua trang thông tin điện tử của huyện Nga Sơn, đài truyền thanh của huyện, niêm yết tại trụ sở UBND thị trấn, nhà văn hóa tiểu khu phố nơi có thửa đất đấu giá, phát trên loa phóng thanh của thị trấn, khu phố mà các hộ dân đã đề cập, các thông tin còn được niêm yết công khai tại Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Nga Sơn, đơn vị tổ chức bán đấu giá, công khai trên trang thông tin điện tử của tỉnh Thanh Hóa, của Sở Tư pháp tỉnh Thanh Hóa, trang điện tử của báo đấu thầu và trên báo Thanh Hóa.
Đánh giá của cán bộ, viên chức về hình thức xác định giá khởi điểm: Việc xác định giá khởi điểm để đấu giá QSDĐ được UBND tỉnh Thanh Hóa phê duyệt trừ trường hợp giá khởi điểm để đấu giá QSDĐ khi giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân đối với các thửa đất ở nông thôn không bám đường Quốc lộ, Tỉnh lộ thì UBND tỉnh Thanh Hóa ủy quyền cho UBND cấp huyện phê duyệt. Mặc dù việc xác định giá được thực hiện đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật nhưng một số cán bộ, công chức, viên chức cho rằng nếu UBND tỉnh ủy quyền cho UBND huyện được thực hiện thẩm định giá và phê duyệt giá khởi điểm các dự án đấu giá QSDĐ giao đất ở cho nhân dân sẽ phù hợp hơn, vì như vậy cơ sở sẽ nhận định được chính xác các yếu tố thực tế của địa phương ảnh hưởng đến giá đất để đưa ra mức giá phù hợp nhất. Theo kết quả điều tra có 13/18 người (chiếm 72,22%) cho rằng hình thức xác định giá khởi điểm tại các dự án là phù hợp và có 05/18 người (chiếm 27,78%) cho rằng chưa phù hợp.
Đánh giá về sự phù hợp của giá khởi điểm: Về vơ bản giá khởi điểm được xác định khá phù hợp (lớn hơn giá Nhà nước quy định, phù hợp với thực tế địa
phương, thu hút được khách hàng đăng ký tham gia và tăng thu cho ngân sách Nhà nước). Theo kết quả điều tra có 16/18 cán bộ, công chức, viên chức được hỏi (chiếm 88,89%) cho rằng giá khởi điểm xác định tại các dự án là phù hợp. Bên cạnh đó có 02/18 cán bộ, công chức, viên chức được hỏi (chiếm 11,11%) vẫn cho rằng ở một số dự án trên địa bàn huyện việc xác định giá khởi điểm chưa được phù hợp, chưa sát giá trị thực tế nên phải định giá lại (có trường hợp định giá lại tăng lên, có trường hợp phải giảm xuống mới có khách hàng đăng ký tham gia).
Lựa chọn hình thức đấu giá của cán bộ, công chức, viên chức: Thị trấn Nga Sơn áp dụng hình thức đấu giá là bỏ phiếu kín trực tiếp 1 vòng trong các cuộc đấu giá trên địa bàn. Theo kết quả điều tra đa số mọi người đều cho rằng hình thức bỏ phiếu kín 1 vòng là phù hợp nhất, mang lại hiệu quả cao với 18/18 người (chiếm 100,00%). Họ cho rằng đấu giá bằng hình thức bỏ phiếu kín sẽ thu được kết quả