đoạn 2017-2019 của 2 dự án nghiên cứu
4.2.4.1. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Nga Sơn giai đoạn 2017-2019 của 2 dự án nghiên cứu
a. Dự án 1: Khu dân cư Tiểu Khu 2 thị trấn Nga Sơn
Căn cứ Quyết định số 356/QĐ-UBND ngày 27/12/2018 của UBND huyện Nga Sơn về việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện khu dân cư tiểu khu 2 thị trấn Nga Sơn. Ranh giới của khu đất như sau: Phía Đông Bắc giáp đất ở hiện có và cây xăng; Phía Đông Nam giáp đường giao thông hiện có; Phía Tây Bắc giáp đất ở hiện có; Phía Tây Nam giáp đất nghĩa trang và đất sản xuất nông nghiệp. Tổng diện tích thu hồi là 16.394,0 m2.
Trong những năm qua, công tác đấu giá QSDĐ tại thị trấn Nga Sơn đang ở trong giai đoạn trầm lắng, gặp nhiều khó khăn (do nền kinh tế bị ảnh hưởng của đại dịch Covid-19). Tuy nhiên, dự án đấu giá QSDĐ tại dự án 1 được đánh giá là thành công không chỉ riêng đối với thị trấn Nga Sơn mà còn được đánh giá là thành công so với các dự án đấu giá khác trên địa bàn huyện Nga Sơn tại thời điểm dự án đấu giá.
Hình 4.5. Hình ảnh dự án khu dân cư Tiểu Khu 2 thị trấn Nga Sơn
Căn cứ Quyết định số 770/QĐ-UBND ngày 13/10/2017 của UBND huyện Nga Sơn Về việc phê duyệt các mức giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất năm 2017 gồm 74 lô đất ở tại Mặt bằng quy hoạch chi tiết khu dân cư Tiểu Khu 2 Thị trấn Nga Sơn, huyện Nga Sơn với tổng diện tích 74 lô đất: 7.461,7 m2. Tổng số tiền theo giá khởi điểm 74 lô đất là: 19.084.820.000 đồng. So với các dự án đấu giá QSDĐ những năm trước đây (khu đất đấu giá không có san lấp mặt bằng và đầu tư cơ sở hạ tầng) thì dự án 1 được thị trấn Nga Sơn đầu tư cơ sở hạ tầng ban đầu cơ bản hơn (san lấp mặt bằng, xây dựng hệ thống mương thoát nước thải), đồng thời khu đất có vị trí khá thuận lợi cho việc giao thông đi lại, phát triển kinh tế - xã hội nên kết quả chỉ trong 01 phiên đấu giá đầu tiên đã bán được 32/74 lô đất (đạt 43,24% về lô đất) với diện tích là 3.200,7 m2, phiên thứ 2 tổ chức đấu giá 23 lô với diện tích 2.365,50 m2. Tổng số tiền thu về đợt 2 đấu giá cho ngân sách Nhà nước là 10.532,06 triệu đồng, vượt mức giá khởi điểm là 4.555,56 triệu đồng. Lần đấu giá thứ 3 (phiên 3) là 19 lô đất, với tổng diện tích là 1.895,50 m2, tổng số tiền thu được ở phiên 3 là 5.841,66 triệu đồng (Chi tiết ở
Bảng 4.2. Kết quả đấu giá QSDĐ KDC Tiểu Khu 2 thị trấn Nga Sơn (Đợt 1, 2, 3) STT Lô số Số lô đất Diện tích (m2) Giá khởi điểm (đồng) Giá trúng đấu giá (triệu đồng) MCL giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm (lần) 1 Phiên 1 32 3.200,70 8.321,82 14.901,03 1,79 2 Phiên 2 23 2.365,50 5.976,50 10.532,06 1,76 3 Phiên 3 19 1.895,50 4.786,50 5.841,66 1,22 Tổng 74 7.461,70 19.084,82 31.274,75 1,64
Nguồn: UBND huyện Nga Sơn (2017-2019) Có thể thấy, khu đất đấu giá có giá Nhà nước quy định như nhau, tuy nhiên sau khi đấu giá lại có sự khác nhau giữa các lô đất. Nguyên nhân là do một số lô đất có vị trí đẹp, hình dáng lô đất đẹp và cân đối, mặt tiền rộng, thuận lợi giao lưu buôn bán nên được trả giá cao hơn so với các lô đất khác (đợt 1 có lô số 40, 47, 48; đợt 2 có lô 3, 4, 5, 17; đợt 3 có lô 1,3). Như vậy, chênh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá được Nhà nước quy định tại dự án 1 khá cao. Ngoài ra, việc xác định giá khởi điểm tại dự án 1 khá phù hợp, giá khởi điểm được xây dựng không những cao hơn giá được Nhà nước quy định nhằm tăng thu ngân sách Nhà nước cao, mà còn được xác định sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định đấu giá QSDĐ theo mục đích sử dụng mới của thửa đất đấu giá. Điều này thể hiện công tác xác định giá khởi điểm trên địa bàn đã đạt hiệu quả tốt, tăng thu cho ngân sách địa phương từ đấu giá QSDĐ, đây là kết quả tốt cần phát huy trong công tác đấu giá QSDĐ.
Số tiền thu được từ đấu giá QSDĐ nộp 100% vào ngân sách Nhà nước, sau khi trừ đi chi phí cho giải phóng mặt bằng và xây dựng cơ sở hạ tầng được phân bổ vào nguồn ngân sách của các cấp và được sử dụng để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. Ở thị trấn Nga Sơn nguồn ngân sách từ đấu giá QSDĐ được ưu tiên để đầu tư xây dựng nhà văn hóa, trường mầm non, cải tạo nâng cấp trạm y tế, các tuyến đường giao thông…
Căn cứ Quyết định số 1443/QĐ - UBND ngày 28/12/2018 của UBND huyện Nga Sơn về việc phê duyệt các mức giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất năm 2018 gồm 33 lô đất ở và Căn cứ Quyết định số 1444/QĐ - UBND ngày 28/12/2018 của UBND huyện Nga Sơn về việc phê duyệt các mức giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất năm 2018 gồm 37 lô đất ở tại Mặt bằng quy
hoạch chi tiết khu dân cư Tiểu Khu 2 Thị trấn Nga Sơn, huyện Nga Sơn đấu giá 70 lô đất tổng số tiền theo giá khởi điểm là 23.443,86 triệu đồng, số tiền thu về nộp ngân sách Nhà nước là 33.374,27 đồng, mức chệnh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm là 1,42 lần (Chi tiết ở phụ lục 4).
Bảng 4.3. Kết quả đấu giá QSDĐ KDC Tiểu Khu 2 thị trấn Nga Sơn (Đợt 4)
STT Vị Trí khu đất Số lô đất Diện tích (m2) Giá khởi điểm (triệu đồng) Giá trúng đấu giá (triệu đồng) MCL giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm (lần)
1 Khu A 19 1800 6318,18 9486,6 1,50
2 Khu B 18 1700 5988,18 8417,3 1,41
3 Khu C 33 4125 11137,5 15300,37 1,37
Tổng 70 762
5 23.443,86 33.204,27 1,42
Nguồn: UBND huyện Nga Sơn (2019)
4.2.4.2. Dự án 2: Khu dân cư phía tây khu hành chính huyện Nga Sơn
Hình 4.6. Hình ảnh dự án khu dân cư phía tây khu hành chính huyện Nga Sơn
a. Đợt 1
Căn cứ Quyết định số 976/QĐ-UBND ngày 30/11/2017 về việc thu hồi đất, thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất năm 2017, đợt 1 khu dân cư phía Tây khu hành chính, thị trấn Nga Sơn, huyện Nga Sơn thu hồi với tổng diện tích là 12.374,3 m2 trong đó đất chuyên lúa là 8.600 m2; Đất trồng cây hàng năm khác là 3.378,3 m2; đất giao thông, thủy lợi là 396 m2. Để xây dựng khu dân cư phía Tây khu hành chính, thị trấn Nga Sơn, huyện Nga Sơn với diện tích đất ở nông thôn là 6.231,3 m2; Đất lưu không, giao thông hạ tầng là 6.143,0 m2.
Các lô đất đấu giá đã được bồi thường GPMB và đầu tư xây dựng hoàn thành các công trình Hạ tầng kỹ thuật theo mặt bằng quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Căn cứ quyết định số 4240/QĐ-UBND ngày 06/12/2017 về việc đấu giá QSD đất ở (đợt 1) năm 2017 gồm 65 lô đất tại khu dân cư phía tây khu hành chính huyện Nga Sơn, thuộc MBQH chi tiết được UBND huyện phê duyệt tại Quyết định số 3876/QĐ-UBND ngày 24/11/2017 tỷ lệ 1/500; Các lô đất đấu giá QSD đất ở (đợt 1) năm 2017 gồm 65 lô đất tại MBQHCT khu xen cư phía tây khu hành chính huyện Nga Sơn được UBND huyện phê duyệt số 3876/QĐ-UBND ngày 24/11/2017 tỷ lệ 1/500; Kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất: Thực hiện Quyết định số 1982/QĐ-UBND ngày 09/06/2017 và Quyết định số 2753/QĐ- UBND ngày 01/08/2017 của UBND tỉnh Thanh Hóa về việc phê duyệt kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất năm 2017; Hiện trạng các lô đất đấu giá: Đã bồi thường GPMB, được đầu tư xây dựng hoàn chỉnh các công trình hạ tầng kỹ thuật theo dự án đầu tư xây dựng được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Kết quả đấu giá đợt 1 với 65 lô đất có 158 hồ sơ đăng ký xin đấu giá đất (trung bình 2,4 hồ sơ/lô đất); Kết quả thu về với số tiền 28.511,04 triệu đồng (đạt 1,47 lần so với giá khởi điểm) (chi tiết ở phụ lục 5).
Bảng 4.4. Khu dân cư phía tây khu hành chính huyện Nga Sơn (đợt 1)
STT Vị Trí khu đất Số lô đất Diện tích (m2) Giá khởi điểm (triệu đồng) Giá trúng đấu giá (triệu đồng) MCL giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm (lần) 1 Khu V 31 3164,4 9463,08 14097,6 1,49 2 Khu W 34 3066,9 9901,52 14413,44 1,46 Tổng 65 6231,3 19.364,6 28.511,04 1,47
Nguồn: UBND huyện Nga Sơn (2017b)
b. Đợt 2
Căn cứ Quyết định số 977/QĐ-UBND ngày 01/12/2017 của UBND huyện Nga Sơn về việc thu hồi đất, thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất năm 2017, Đợt 2 khu dân cư phía Tây khu hành chính huyện, thị trấn Nga Sơn, huyện Nga Sơn thu hồi 13.144,3 m2 (diện tích đất chuyên lúa là 11.165,0 m2; đất trồng cây hàng năm khác là 1.979,3 m2). Thực hiện dự án đấu giá quyền sử dụng đất năm 2017, Đợt 2 khu dân cư phía Tây khu hành chính huyện, thị trấn Nga Sơn, huyện Nga Sơn với mục đích đất ở là 6.624,8 m2; đất lưu không và giao thông hạ tầng là 6.519,2 m2.
Căn cứ Quyết định số 1029/QĐ - UBND ngày 11/12/2017 của UBND huyện Nga Sơn về việc phê duyệt các mức giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất gồm 77 lô đất ở (đợt 2) tại Mặt bằng quy hoạch chi tiết khu dân cư phía tây khu hành chính huyện Nga Sơn. Kết quả đấu giá đợt 2 với 77 ô đất có 243 hồ sơ đăng ký xin đấu giá đất (trung bình 3,15 hồ sơ/lô đất); Kết quả thu về với số tiền 29.825,07 triệu đồng (đạt 1,75 lần so với giá khởi điểm) (chi tiết ở phụ lục 6).
Bảng 4.5. Khu dân cư phía tây khu hành chính huyện Nga Sơn (đợt 2)
STT Vị Trí khu đất Số lô đất Diện tích (m2) Giá khởi điểm (triệu đồng) Giá trúng đấu giá (triệu đồng) MCL giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm (lần) 1 Khu O 40 3.484,10 8.706,05 15.313,36 1,76 2 Khu P 19 1.527,30 4.236,47 6.990,99 1,65 3 Khu Q 18 1.613,40 4.122,79 7.520,75 1,82 Cộng 77 6.624,80 17.065,31 29.825,07 1,75
Nguồn: UBND huyện Nga Sơn (2017c)
c. Đợt 3
Căn cứ Quyết định số 980/QĐ-UBND ngày 04/12/2017 của UBND huyện Nga Sơn về việc thu hồi đất, thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất năm 2017, Đợt 3 khu dân cư phía Tây khu hành chính huyện, thị trấn Nga Sơn, huyện Nga Sơn thu hồi 9.640,5 m2 (toàn bộ là diện tích đất trồng lúa). Thực hiện dự án đấu giá quyền sử dụng đất năm 2017, Đợt 3 khu dân cư phía Tây khu hành chính huyện, thị trấn Nga Sơn, huyện Nga Sơn với mục đích đất ở là 5.343,2 m2; đất lưu không và giao thông hạ tầng là 4.297,3 m2.
Căn cứ Quyết định số 1049/QĐ - UBND ngày 14/12/2017 của UBND huyện Nga Sơn về việc phê duyệt các mức giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất gồm 57 lô đất ở (đợt 3) tại Mặt bằng quy hoạch chi tiết khu dân cư phía tây khu hành chính huyện Nga Sơn. Kết quả đấu giá đợt 3 với 57 lô đất có 158 hồ sơ đăng ký xin đấu giá đất (trung bình 2,77 hồ sơ/lô đất); Kết quả thu về với số tiền 22.728,55 triệu đồng (đạt 1,54 lần so với giá khởi điểm) (Chi tiết ở phụ lục 7).
Bảng 4.6. Khu dân cư phía tây khu hành chính huyện Nga Sơn (đợt 3) STT Vị Trí khu đất Số lô đất Diện tích (m2) Giá khởi điểm (triệu đồng) Giá trúng đấu giá (triệu đồng) MCL giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm (lần) 1 Khu N 23 2107 5605 9419,48 1,68 2 Khu M 15 1403,7 3465,74 5134,9 1,48 3 Khu U 13 1193,2 3708,3 5038,63 1,36 4 Khu X 6 639,3 1983,96 3135,54 1,58 Cộng 57 5.343,20 14.763 22.728,55 1,54 Nguồn: UBND huyện Nga Sơn (2017d)
d. Đợt 4
Căn cứ Quyết định số 989/QĐ-UBND ngày 07/12/2017 của UBND huyện Nga Sơn về việc thu hồi đất, thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất năm 2017, Đợt 4 khu dân cư phía Tây khu hành chính huyện, thị trấn Nga Sơn, huyện Nga Sơn thu hồi 15.206,8 m2 (diện tích đất trồng lúa là 14.389,8 m2; Đất trồng cây hàng năm khác 701 m2; Đất nuôi trồng thủy sản 116 m2). Thực hiện dự án đấu giá quyền sử dụng đất năm 2017, Đợt 3 khu dân cư phía Tây khu hành chính huyện, thị trấn Nga Sơn, huyện Nga Sơn với mục đích đất ở là 6.428,7 m2; đất lưu không và giao thông hạ tầng là 8.778,1 m2.
Bảng 4.7. Khu dân cư phía tây khu hành chính huyện Nga Sơn (đợt 4)
STT Vị Trí khu đất Số lô đất Diện tích (m2) Giá khởi điểm (triệu đồng) Giá trúng đấu giá (triệu đồng) MCL giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm (lần) 1 Khu R 38 3.283,40 9.834,48 16.580,55 1,69 2 Khu S 20 1.727,60 5.526,53 9.666,21 1,75 3 Khu T 14 1.417,70 4.355,22 8.069,77 1,85 Cộng 72 6.428,70 19716,24 34316,51 1,74
Nguồn: UBND huyện Nga Sơn (2017e) Căn cứ Quyết định số 1050/QĐ - UBND ngày 17/12/2017 của UBND huyện Nga Sơn về phê duyệt các mức giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất ở (đợt 4) gồm 72 lô đất tại Mặt bằng quy hoạch chi tiết khu dân cư phía tây khu hành chính huyện Nga Sơn. Kết quả đấu giá đợt 4 với 72 lô đất có 284 hồ sơ đăng ký xin đấu giá đất (trung bình 2,77 hồ sơ/ô đất); Kết quả thu về với số tiền 34316,51 triệu đồng (đạt 3,94 lần so với giá khởi điểm) (Chi tiết ở phụ lục 8).
Như vậy, chênh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá Nhà nước khá cao, cho thấy công tác định giá đất trên địa bàn chưa hợp lý. Song giá khởi điểm được xác định vẫn khá hợp lý, cao hơn giá Nhà nước và phù hợp với điều kiện tại địa phương nên đã thu hút người tham gia đấu giá, góp phần tăng thu cho ngân sách Nhà nước. Vì vậy UBND thị trấn Nga Sơn cần sát sao hơn trong việc định giá đất tại địa phương nhằm hạn chế sự thất thu cho ngân sách, đồng thời làm căn cứ chuẩn xác nhất cho công tác xác định giá khởi điểm trong đấu giá QSDĐ.
Sự thành công của dự án được tạo nên bởi nhiều yếu tố, nhưng các yếu tố chính quyết định vẫn là việc xác định vị trí của khu đất đấu giá, điểm đặc biệt của dự án là toàn bộ các lô đất phía tây khu hành chính huyện Nga Sơn nên lô nào cũng có vị trí đẹp, công tác xác định giá khởi điểm của dự án rất tốt, công tác công khai thông tin về dự án tốt thu hút số lượng lớn người tham gia đấu giá.
Nhìn chung, vị trí của khu đất có địa thế đẹp, giao thông thuận tiện cho việc đi lại, kinh doanh, buôn bán và đáp ứng được kỳ vọng của đông đảo người đầu tư. Thị trấn Nga Sơn là trung tâm phát triển kinh tế của huyện, nguồn thu nhập của người dân tương đối cao. Ngoài ra, do tâm lý của người dân, vị trí lô đất đáp ứng được yêu cầu của người dân.
4.2.4.3. Đánh giá chung về đấu giá của 2 dự án
Đấu giá QSDĐ là biện pháp tích cực để khai thác quỹ đất hiệu quả, tiết kiệm. Kết quả thu được từ đấu giá QSDĐ đã khẳng định vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị trường, góp phần quan trọng trong việc phát triển nền kinh tế và xã hội. Đấu giá QSDĐ đã mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất từ nguồn lực đất đai. Trong giai đoạn từ năm 2017-2019 công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Nga Sơn đã đem lại nguồn thu khá lớn cho ngân sách nhà nước.
Dự án khu dân cư tiểu khu 2 thị trấn Nga Sơn đã đấu giá được 116 lô đất với 3 đợt đấu giá với tổng số hồ sơ tham gia đấu giá là 358 hồ sơ (trung bình 3,08 hồ sơ/lô đất). Tổng số tiền khởi điểm theo giá của Nhà nước đưa ra là 19.084,82 triệu đồng, tổng số tiền thu về nộp ngân sách Nhà nước của 3 đợt là 31.274,75 triệu