2.2.1. Đấu giá quyền sử dụng đất trên thế giới
2.1.1.1. Trung Quốc
+ Trung Quốc có năm hình thức của thị trường đất đai, bao gồm:
Thị trường bán quyền sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước: Thị trường này được biết đến như là thị trường sơ cấp, ở đó quyền sử dụng đất được bán cho các nhà đầu tư và người sử dụng thông qua hình thức đấu giá, đấu thầu hay sự đồng ý cho phép của cơ quan quản lý đất đai các cấp thay mặt cho Nhà nước. Đây là loại hình thị trường hoàn toàn độc quyền.
Thị trường chuyển quyền sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước: Đây được biết đến như là thị trường thứ hai, ở đó các nhà phát triển đất đai và các nhà quản lý thực hiện việc phát triển đất đai, bán và chuyển quyền sau khi họ đã có quyền sử dụng đất theo luật pháp. Loại thị trường này hoàn toàn mang tính cạnh tranh.
Thị trường tài chính đất đai: Các hoạt động tài chính đối với thị trường đất đai như là những nhân tố quyết định đến sự thành công của thị trường này. Các giao dịch tài chính như cho thuê, thế chấp, chuyển quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất sẽ tiếp sức cho thị trường này, hoạt động kinh doanh bảo hiểm sẽ giúp giảm bớt rủi ro mà các nhà quản lý và đầu tư có thể gặp phải. Theo tính chất cơ bản của mối quan hệ kinh tế, thị trường tài chính đất đai có thể được chia làm hai loại là thị trường cho thuê quyền sử dụng đất và thị trường thế chấp quyền sử dụng đất (Nguyễn Trọng Tuấn, 2010).
Thị trường đất đai liên quan đến nước ngoài: Thị trường này có thể được xem như thị trường bất động sản liên quan đến người nước ngoài. Mối liên hệ về
kinh tế có thể là các doanh nghiệp nước ngoài thuê quyền sử dụng đất cho mục đích đầu tư phát triển, hoặc cho thuê/bán công trình nhà xưởng hoặc công trình dân dụng cho người nước ngoài để sử dụng. Đây là loại hình thị trường đặc biệt đang được hình thành để phục vụ nhu cầu của các doanh nghiệp ngoài Trung Quốc bản địa.
Thị trường dịch vụ trung gian: Lĩnh vực hoạt động của thị trường này bao gồm các dịch vụ tư vấn, môi giới, thông tin, định giá, đăng ký và phân xử. Nếu không có hệ thống dịch vụ trung gian này thì sẽ khó có thể xây dựng cơ chế thị trường hiệu quả.
+ Hệ thống quản lý thị trường đất đai, bao gồm:
Hệ thống phân bổ đất đai: Cùng với yêu cầu là việc khai thác đất đai phải được tiến hành theo đúng kế hoạch tổng thể, thì người sử dụng cũng như các nhà đầu tư phải nắm giữ các nguồn tài nguyên và nguồn ngân sách tương ứng. Đồng thời các bước để có được đất đai, việc đầu tư phát triển đất đai và việc chuyển quyền đối với bất động sản (sau đầu tư) cần phải tuân theo các thủ tục pháp lý liên quan đến việc tham gia vào thị trường đất đai để việc phân bổ tài nguyên đất đai được thực hiện theo phương thức hợp lý, có trật tự và đạt hiệu quả cao.
Hệ thống quản lý giá đất: Giá có vai trò đặc biệt quan trọng và tạo ra những ảnh hưởng ổn định trong trao đổi thông tin, trong việc phân bổ đất đai, tăng cường quản lý và thúc đẩy tiến bộ kỹ thuật. Hiện tại, hệ thống giá đất đang được hình thành với giá nền giống như giá trên thị trường, giá bán thấp nhất sẽ được chỉ đạo, quản lý giá đất sẽ được tăng cường.
Hệ thống phân phối thu nhập: Nhiệm vụ trước tiên là phân định rõ quyền tài sản và tăng cường quản lý nhà nước đối với đất đai. Về cơ bản, tỉ lệ và cách thức hợp lý về phân phối giữa Nhà nước, các doanh nghiệp, các cá nhân và giữa chính quyền trung ương với địa phương cần được định rõ, điều này giúp nâng cao sáng kiến của các bên có liên quan.
Hệ thống pháp luật của thị trường đất đai: Nền kinh tế thị trường cần phải được luật pháp quản lý. Một hệ thống pháp luật hoàn thiện và đầy đủ là tối cần thiết cho sự vận hành suôn sẻ của thị trường đất đai (Nguyễn Trọng Tuấn, 2010).
Hệ thống dịch vụ trung gian của thị trường: Hệ thống này liên quan chủ yếu đến các thông tin về thị trường đất, thẩm định giá đất và các giao dịch về quyền sử dụng đất, cung cấp các dịch vụ tư vấn, môi giới, thông tin, các vấn đề kinh tế
liên quan đến pháp luật, chính sách của chính phủ và khoa học kỹ thuật (Nguyễn Tân Thịnh, 2012).
Việc xuất chuyển nhượng QSDĐ có thể lựa chọn phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thỏa thuận song phương. Đối với đất để xây dựng công trình thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải thực hiện phương thức đấu giá và đấu thầu thì mới dùng phương thức thương lượng song phương.
Tiền sử dụng đất trong trường hợp xuất chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng phương tức thương lượng song phương không thể thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nước. Toàn bộ tiền SDĐ đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán để dùng vào việc xây dựng cơ sở hạ tầng và mở mang đất đai. Chính phủ quy định cụ thể việc nộp tiền SDĐ và các biện pháp sử dụng cụ thể.
Việc xuất nhượng quyền SDĐ bằng phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thỏa thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm tư vấn và định giá BĐS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia đầu tiên về BĐS chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trường BĐS ở Trung Quốc. Trung tâm được thành lập từ tháng 8/1992 theo giấy phép của Ban tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt động dưới sự chỉ đạo trực tiếp của Cục Quản lý đất đai Quốc gia (Nguyễn Thị Minh, 2010).
Từ đó các thành quả đạt được là: Năm 1998 Thâm Quyến thành lập thị trường BĐS, ngay trong năm đầu 178 thửa đất với diện tích 5.175.000m2 đã được chuyển nhượng bằng hình thức đấu giá đất với số tiền thu được 12,88 triệu USD (trong đó 163.000m2 thực hiện đấu giá thu được 9,28 triệu USD). Số tiền đó được chính quyền thành phố sử dụng lập quỹ phát triển đất, xây dựng đô thị và phát triển đất (Phát triển 400 ha đất, khai thác 1200 ha, xây dựng 20 km đường và 2 km kênh thoát nước). Bất động sản từ đó trở thành một trong những ngành công nghiệp chủ chốt của Đặc khu kinh tế Thâm Quyến. Thị trường bất động sản đang phát triển cùng với việc cải cách toàn diện hệ thống hành chính của nó. Tất cả những cố gắng này đã tạo ra một con đường đẫn đến thành công cho sự phát triển kinh doanh bất động sản và hình thành thị trường bất động sản đô thị Trung Quốc. Ngày nay, nền kinh tế Trung Quốc đã đạt được sự phát triển vượt bậc trong nhiều năm liên tiếp (trên 10%) thị trường đất đai cũng đã đóng góp phần không nhỏ vào tỉ lệ tăng trưởng trên (Nguyễn Thị Minh, 2010).
2.2.1.2. Đấu giá đất tại Nhật Bản
Nhật Bản là đảo quốc nằm phía Đông của Châu Á, phía Tây Thái Bình Dương. Nhật Bản được hợp thành bởi nhiều đảo lớn nhỏ khác nhau. Trong đó, có 4 đảo chính là Honshu, Hokkaido, Kyushuy và Shikoku và khoảng 3900 đảo nhỏ. Bốn đảo chính của Nhật bản chiếm khoảng 97% diện tích nước Nhật. Những quốc gia lân cận vùng biển Nhật bản có thể kể đến như Nga, Bắc Triều Tiên, Hàn Quốc, vùng biển Đông hải Trung Quốc, Đài Loan, xa hơn thì có Philippones và quần đảo Bắc mariana. Lãnh thổ Nhật Bản có tổng diện tích là 377.815 km2, đứng thứ 60 trên thế giới về diện tích.
Đối với Nhật Bản chế độ sở hữu đất đai thừa nhận sở hữu và thừa kế của tư nhân. Các giao dịch về đất được tiến hành thông qua thị trường. Việc giao dịch đó đặt dưới sự kiểm soát của các cơ quan quản lý. Đất đai cũng được quy định thuộc sở hữu của Nhật Hoàng (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
Theo quy định của pháp luật Nhật Bản thì đất đai được xem là tài sản như những tài sản khác, vì vậy có thể đem đấu giá. Đối với đất đai và các BĐS khác, thủ tục bán đấu giá bao gồm trường hợp yêu cầu bán đấu giá sau khi có phán quyết của Toà án và trường hợp không thông qua phán quyết mà yêu cầu bán đấu giá bằng cách xuất trình các giấy tờ cho Toà án chứng nhận sự hiện hữu của quyền lợi đối với tài sản đảm bảo. Thủ tục trong thực hiện pháp luật về yêu cầu bán đấu giá được thực hiện bằng cách đệ đơn kèm theo một số giấy tờ cần thiết đến toà án. Giấy tờ quan trọng nhất cần xuất trình đó là giấy tờ chứng minh quyền lợi của mình đối với tài sản bảo đảm thường là bản sao sổ đăng ký BĐS. Sau khi xem xét giấy tờ này và xác nhận lại là có thiết lập quyền thế chấp thì toà án sẽ ra quyết định thực hiện thủ tục bán đấu giá. Để tiến hành thủ tục bán đấu giá, toà án sẽ làm một văn bản trình bày nội dung mở thủ tục bán đấu giá gửi đến Sở đăng ký nơi có đăng ký đất đai, BĐS đó. Sau khi nhận được văn bản của toà án, Sở đăng ký sẽ đăng ký BĐS đang bị kê biên để bán đấu giá và gửi cho toà án. Toà án sẽ gửi giấy thông báo việc mở thủ tục bán đấu giá cho người có nghĩa vụ hoặc chủ sở hữu BĐS đó. Về hình thức thực hiện pháp luật về bán đấu giá đất đai, BĐS, có hai hình thức là đấu giá bằng cách trả giá bằng thư kín và đấu giá công khai. Hình thức đấu giá bằng cách trả giá bằng thư kín thì có hai loại là trả giá vào ngày đã định và trả giá trong suốt thời hạn đã định. Hình thức đấu giá công khai là cách kéo giá mua dần lên trong ngày đấu giá. Theo hình thức này, cuộc đấu giá được tiến hành liên tục từ khi tổ chức đến khi kết thúc cuộc đấu giá. Trong quá trình đấu giá những người
tham gia đấu giá cạnh tranh với nhau về giá bằng cách trả giá công khai, liên tiếp cho đến khi có người trả giá cao nhất. Việc áp dụng hình thức đấu giá ở Nhật Bản trước đây thường dùng hình thức đấu giá công khai và trả giá vào ngày đã định để tổ chức đấu giá tài sản, tuy nhiên kể từ khi Luật Thi hành án dân sự được ban hành thì hai hình thức này toà án không áp dụng để tổ chức đấu giá nữa. Với tính chất ưu việt của hình thức đấu giá trong suốt thời hạn đã định là tạo điều kiện để những người có nhu cầu tham gia, hạn chế được việc thông đồng, dìm giá và rõ ràng minh bạch trong đấu giá nên hiện nay, hầu hết các toà án ở Nhật Bản đều áp dụng hình thức đấu giá này (Trần Tiến Hải, 2015).
2.2.1.3. Đài Loan
Luật chiếm giữ đất đai của Đài Loan (có hiệu lực từ năm 2000) quy định việc định giá BĐS được thực hiện riêng biệt đối với đất đai và tài sản gắn liền với đất.
Đài Loan quy định 02 loại giá đất: Giá đất công cáo 3 năm 1 lần và giá công cáo hàng năm. Giá đất công cáo dùng để tính thuế giá trị đất do cơ quan chức năng điều tra, xác minh và cách 3 năm công bố một lần để thu thuế giá trị đất hàng năm. Giá công cáo hiện hành do Chính phủ tiến hành điều tra và định kỳ công bố hàng năm.
Đài Loan đã tiến hành song song hai chương trình là “ Người cày có ruộng” và “Bình quyền về đất đô thị” với nguyên tắc chủ đạo tối cao của công cuộc Cứ cách là sử dụng đất một cách tối ưu. Chương trình “Bình quyền về đất đô thị” kêu gọi thực thi bình quyền về đất đô thị và đóng góp tất cả lợi nhuận thu được từ đất đô thị cho mục đích công cộng. Giá đất đô thị do các chủ đất kê khai, đăng ký được sử dụng làm cơ sở để thực thi chương trình này và cách xử lý chương trình bao gồm việc đánh thuế đất theo giá trị đã kê khai đăng ký và việc Nhà nước mua đất của các chủ đất dựa vào các kê khai đăng ký đó. Mục tiêu cao nhất của chương trình là đưa tất cả các giá trị gia tăng của đất vào công quỹ nhằm cung cấp Tài chính cho những dự án phát triển cộng đồng và tăng phúc lợi cho nhân dân. Để sử dụng đất đô thị tốt hơn, một chương trình dài hạn 10 năm đã được thiết lập nhằm củng cố đô thị với mục đích sử dụng đất tốt hơn và làm cho thành phố phát triển, thịnh vượng.
Kết quả thi hành chương trình “Bình quyền về đất đô thị” đã đạt được ngoài quỹ đất khoảng 150.000 ha đất công được giữ lại để “đổi đất lấy hạ tầng” còn đạt được các thành tựu sau: 28% đất đô thị của các chủ đất lớn đã được bán; diện tích
đất đô thị sử dụng xây dựng nhà đã tăng 700%; số lượng nhà xây ở khu vực đô thị tăng 229%; diện tích nhà tầng tăng 330%; tổng ngân sách dành cho quỹ phúc lợi xã hội tăng 330%.
Những kết quả trên cho thấy việc thâu tóm các quyền về đất đô thị ở Đài Loan bị phân tán dần dần và việc tích tụ, mánh lới, đầu cơ trục lợi đất đô thị đã được hạn chế một cách hữu hiệu; Đề án cho phúc lợi xã hội và công ích cũng đang phát triển ở Đài Loan với quy mô rộng lớn, do đó ngày càng nhiều người trên đảo được hưởng phần lợi ích thu được từ việc giá đất đô thị tăng lên (Cao Quang Trung, 2009).
2.2.1.4. Kinh nghiệm về công tác đấu giá đất của các nước trên thế giới
Từ công tác đấu giá đất đai của một số nước trên thế giới, chúng ta có thể rút ra một số kinh nghiệm có thể vận dụng trong việc đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam đó là:
Thứ nhất, pháp luật về đấu giá đất đai, tài sản là một bộ phận cấu thành của pháp luật dân sự, kinh tế, do vậy việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật về đấu giá đất đai, tài sản là một phần tất yếu của nền kinh tế thị trường. Việc xây dựng một đạo luật về đấu giá là vô cùng cần thiết. QSDĐ là một loại tài sản đặc biệt, với vai trò to lớn của việc ĐGQSDĐ đem lại cần phải quy định thành một chế định cụ thể trong Luật Bán đấu giá tài sản. Chế định về ĐGQSDĐ tập hợp tất cả các quy định nằm rải rác trong các văn bản quy phạm pháp luật khác nhau như trong Bộ luật Dân sự, Luật đất đai, Luật Đấu giá tài sản, Nghị định số 17/2010/NĐ-CP,…làm cơ sở pháp lý thống nhất trong việc thực hiện pháp luật về ĐGQSDĐ.
Thứ hai, về người điều hành đấu giá. Cần phải quy định cụ thể điều kiện, tiêu chuẩn của đấu giá viên, bên cạnh những tiêu chuẩn về trình độ pháp luật, phải trải qua khóa đào tạo nghiệp vụ đấu giá, có thời gian tập sự ở các tổ chức đấu giá thì hiểu biết về xã hội, kỹ năng điều hành đấu giá cũng là tiêu chuẩn quan trọng của các đấu giá viên cần được xem xét để quy định cho phù hợp.
Thứ ba, về thủ tục đấu giá cần công khai rộng rãi quy trình, đơn giản hóa thủ tục và mở rộng các hình thức đấu giá, với mục đích tạo điều kiện thuận lợi cho những người có nhu cầu tham gia đấu giá như quy định trả giá bằng thư qua đường bưu điện, có thể không cần thiết phải có mặt tham dự cuộc đấu giá. Hình thức trả giá trong suốt thời gian đã định là một trong những hình thức đem lại hiệu quả rất cao, tạo điều kiện cho mọi người có nhu cầu đều tham gia, hạn chế
được tình trạng thông đồng, dìm giá.
Thứ tư, về tổ chức bán đấu giá. Theo quy định của các nước, việc bán đấu giá đất đai, tài sản phải được thực hiện bởi doanh nghiệp có chức năng bán đấu