Công tác đấu giá QSDĐ tại các dự án đã được thực hiện một cách công khai, minh bạch. Hình thức đấu giá hiện đang áp dụng là phù hợp và thu được kết cao. Giá bán các thửa đất cao hơn so giá Nhà nước quy định góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Sau khi đấu giá, cơ sở hạ tầng tại khu vực đấu giá được xây dựng tốt hơn so với trước, đời sống của các hộ gia đình được nâng lên.
Việc xây dựng bước giá cho mỗi lần trả giá chưa phù hợp dẫn đến việc trả giá cho lô đất của cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá chênh lệch so với giá khởi điểm rất thấp. Việc sắp xếp lịch đấu giá quyền sử dụng đất theo kế hoạch của huyện còn chưa hợp lý trong thời điểm thị trường kém sôi động dẫn đến số lô đất bán đấu giá không được nhiều, số tiền trúng đấu giá so với giá khởi điểm của lô đất không cao.
Người tham gia đấu giá chưa nắm được sự phát triển của khu vực đấu giá tạo ra sự chênh lệch về giá đất sau khi đấu giá quá thấp hoặc quá cao. Hình thức đấu giá được tiến hành theo hình thức bỏ phiếu kín, mặc dù tạo điều kiện thuận lợi cho công tác đấu giá được nhanh chóng, trong một dự án có thể hoàn thành cômg tác đấu giá ngay trong ngày nhưng kết quả đấu giá không đạt được mức giá cao và giá trúng đấu giá chưa phải đã là giá cao nhất.
Đội ngũ cán bộ làm công tác định giá đất đều là kiêm nhiệm, nhiều việc, chưa được đào tạo chuyên nghiệp về lĩnh vực định giá, khả năng hiểu về phương pháp xác định giá sàn chưa thật sát với giá thị trường.
PHẦN 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHİÊN CỨU 3.1. ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU
Tập trung nghiên cứu tại thị Trấn Nga Sơn, huyện Nga Sơn, tỉnh Thanh Hóa.
3.2. THỜI GIAN NGHIÊN CỨU
Thời gian nghiên cứu của đề tài là từ tháng 6/2020 - tháng 6/2021 Thu thập số liệu thứ cấp giai đoạn 2017-2019 và thu thập số liệu sơ cấp năm 2019.
3.3. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU
- Người tham gia về công tác đấu giá. - Cán bộ thực hiện công tác đấu giá.
- Các quy trình, cơ chế và hình thức tổ chức thực hiện của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Nga Sơn.
3.4. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
3.4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thị trấn Nga Sơn, huyện Nga Sơn
- Điều kiện tự nhiên;
- Điều kiện kinh tế - xã hội;
- Thực trạng quản lý và sử dụng đất thị trấn Nga Sơn;
- Biến động sử đụng đất giai đoạn 2017-2019 huyện Nga Sơn.
3.4.2. Thực trạng các dự án đấu gıá quyền sử dụng đất của thị trấn Nga Sơn,huyện Nga Sơn huyện Nga Sơn
- Đối tượng tham gia đấu giá và phương pháp định giá đất; - Thực trạng các dự án;
- Quy trình đấu giá đất
- Đánh gıá công tác đấu gıá quyền sử dụng đất của thị trấn Nga Sơn gıaı đoạn 2017-2019 của 2 dự án nghiên cứu
- Đánh giá về kết quả đấu giá trên địa bàn thị trấn Nga Sơn
3.4.3. Gıảı pháp nâng cao hıệu quả công tác đấu gıá quyền sử dụng đất trênđịa bàn thị trấn Nga Sơn, huyện Nga Sơn địa bàn thị trấn Nga Sơn, huyện Nga Sơn
3.5. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.5.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp
- Thu thập số liệu về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên; điều kiện phát triển kinh tế - xã hội theo báo cáo của UBND huyện và các phòng ban chuyên môn
- Số liệu về tình hình quản lý và sử dụng đất được thu thập dựa trên báo cáo của Phòng Tài nguyên và môi trường
- Điều tra thu thập số liệu đấu giá QSDĐ tại các phòng ban chuyên môn và Ban Quản lý các dự án đấu giá QSDĐ từ năm 2017 đến năm 2019 tại Thị Trấn Nga Sơn, huyện Nga Sơn, tỉnh Thanh Hóa.
- Thu thập các văn bản có liên quan đến công tác đấu giá đất, các số liệu có liên quan đến công tác đấu giá đất. Các tài tiệu bao gồm những văn bản pháp quy, các giáo trình, bài giảng,… có liên quan.
3.5.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Thị Trấn Nga Sơn là trung tâm văn hóa, chính trị của huyện Nga Sơn, là nơi có tốc độ đô thị hóa nhanh. Địa phương đã tổ chức nhiều đợt đấu giá đất thành công, cụ thể có 2 dự án đạt hiệu quả cao như:
+ Khu dân cư Tiểu Khu 2 thị trấn Nga Sơn: Đấu giá năm 2017 - 2019, 4 đợt gồm 144 lô đất.
+ Khu dân cư phía tây khu hành chính huyện Nga Sơn: Đấu giá năm 2018 và năm 2019, 4 đợt gồm 271 lô đất.
Các dự án được chọn phân tích, đánh giá theo các chỉ tiêu: vị trí khu đất; diện tích; mức chênh lệch giữa giá sàn và giá trúng đấu giá; mức chênh lệch giữa giá sàn và giá Nhà nước quy định.
3.5.3. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp
Điều tra người trúng đấu giá trên địa bàn nghiên cứu, Dự án 1, đấu giá được 144 lô đất, áp dụng công thức của Yamane, T. (1967) là 60 phiếu. Dự án 2 đấu giá được 271 lô đất, áp dụng công thức tác giả điều tra 75 phiếu. Nội dung điều tra bao gồm:
Áp dụng phương pháp tính mẫu điều tra theo công thức sau (Yamane, T. 1967), cỡ mẫu được tính như sau:
Trong đó: n - số phiếu cần điều tra
N - Tổng số hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi e - Sai số cho phép (10%)
Nội dung điều tra hộ gia đình, cá nhân: Hình thức thông báo dự án; Niêm yết thửa đất; Lựa chọn hình thức đấu giá; Phí tham gia đấu giá; Khoản tiền đặt trước; Xác định giá khởi điểm; Giá trúng đấu giá so với giá thị trường; Đưa đất vào sử dụng; Đời sống hộ gia đình; Cơ sở hạ tầng; Chất lượng môi trường; Giá đất tại khu vực dự án đấu giá…
Điều tra 8 cán bộ thị trấn Nga Sơn, 5 cán bộ chị nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Nga Sơn, 5 cán bộ ở phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Nga Sơn liên quan đến đấu giá đất tại thị trấn Nga Sơn. Nội dung điều tra về Công khai thông tin dự án; Hình thức xác định giá khởi điểm; Giá khởi điểm đấu giá; Lựa chọn hình thức đấu giá; Phí tham gia đấu giá; Khoản tiền đặt trước.
3.5.4. Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu và tổng hợp số liệu
- Phương pháp tổng hợp: Tổng hợp, sắp xếp các số liệu theo chuỗi thời gian các năm điều tra.
- Phương pháp phân tích: Phân tích bằng phương pháp thống kê, sử dụng phần mềm Excel để xử lý kết quả nghiên cứu. Bao gồm các công việc như: phân tích, thống kê, so sánh
3.5.5. Phương pháp so sánh
So sánh mức giá trúng đấu giá so với giá sàn (giá khởi điểm). Mức chênh lệch (MCL):
Số tiền trúng đấu giá MCL = ---
Số tiền ước thu n =
N 1 + N(e)
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
4.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN KIỆN KINH TẾ - XÃ HỘI THỊ TRẤN NGASƠN, HUYỆN NGA SƠN SƠN, HUYỆN NGA SƠN
4.1.1. Điều kiện tự nhiên
Thị trấn Nga Sơn hiện nay được sáp nhập thêm hai xã Nga Mỹ và xã Nga Hưng, thông qua Nghị quyết số 786/NQ-UBTVQH14 về việc sắp xếp các đơn vị hành chính cấp xã thuộc tỉnh Thanh Hóa. Thị trấn Nga Sơn là trung tâm hành chính của huyện với vị trí địa lý tiếp giáp như sau:
- Phía Bắc giáp xã Nga Yên và Nga Trường. - Phía Nam giáp xã Nga Trung và Nga Phượng. - Phía Đông giáp xã Nga Thanh và Nga Thủy.
- Phía Tây giáp xã Nga Văn (UBND thị trấn Nga Sơn, 2019).
Với vị trí địa lý tạo cho Thị Trấn Nga Sơn có điều kiện khai thác hiệu quả tiềm năng đất đai và phát triển kinh tế xã hội.
Thị Trấn Nga Sơn có địa hình nhìn chung tương đối bằng phẳng, có độ nghiêng không cao, nhưng do chịu ảnh hưởng lớn của hoạt động kiến tạo, biến đổi địa chất nhiều năm nên địa hình ở thị trấn thường là đất trũng hay bị ngập nước vào mùa mưa, thích hợp với cây lúa kết hợp với nuôi cá.
Gió mùa Đông Bắc có thời gian hoạt động từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau. Đặc điểm thời tiết khi có gió mùa Đông Bắc thường kéo theo mưa phùn, đây là điều kiện thuận lợi cho cây trồng, có khả năng sinh trưởng, phát triển tốt. Gió Đông Nam mang theo nhiệt độ không khí cao, khô và nóng ảnh hưởng đến quá trình sinh trưởng, phát triển của cây trồng vật nuôi
Hàng năm thị trấn chịu ảnh hưởng trực tiếp của 2 - 3 cơn bão và áp thấp nhiệt đới từ biển vào, có nhiều ngày có nhiệt độ xuống dưới 150C vào mùa đông tạo ra sương muối gây thiệt hại cho mùa màng. Gió bão, gió mùa Đông Bắc và hạn hán xảy ra gây ảnh hưởng đến sản xuất và đời sống của nhân dân (UBND thị trấn Nga Sơn, 2019).
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội
4.1.2.1. Về phát triển kinh tế
Kinh tế tiếp tục tăng trưởng khá, một số chỉ tiêu vượt cao hơn so với cùng kỳ và hoàn thành vượt mức kế hoạch. Tốc độ tăng giá trị sản xuất: 16%. Tổng giá trị sản xuất đạt: 706,5 tỷ đồng. Cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo đúng hướng, giảm nhanh tỷ trọng của ngành nông nghiệp, tăng tỷ trọng của ngành công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, dịch vụ thương mại với tỷ lệ cơ cấu cụ thể như sau: DVTM: 49% - CN, TTCN, Xây dựng: 36% - Nông nghiệp: 15%.
Tổng sản lượng lương thực: 2.471 tấn. Thu nhập bình quân/ha canh tác/năm là 136 triệu đồng.
Thu nhập bình quân đầu người đạt 45,3 triệu đồng/người/năm (UBND thị trấn Nga Sơn, 2019).
a. Lĩnh vực nông nghiệp:
* Trồng trọt: Sản xuất nông nghiệp đạt kết quả khá, giá trị thu nhập đạt 107 tỷ đồng. Tổng diện tích gieo trồng là: 726,27 ha. Cấp ủy, chính quyền, mặt trận tổ quốc và các đoàn thể đã lãnh đạo, chỉ đạo, tuyên truyền động viên nhân dân chuyển dịch cơ cấu giống cây trồng, khắc phục thời tiết, chủ động chăm sóc
phòng trừ sâu bệnh cho cây trồng nên diện tích, năng xuất, lượng lượng một số cây trồng đạt được như sau: Cây lúa 418,32 ha, năng suất 57,2 tạ/ha, sản lượng 2.393 tấn; Cây ngô 25,1 ha, năng suất 40 tạ/ha, sản lượng 100,4 tấn; Cây lạc 160,85 ha, năng suất 26 tạ/ha, sản lượng 418,2 tấn; Cây khoai lang: 27,7 ha, năng suất 113,7 tạ/ha, sản lượng 315 tấn; Cây thuốc lào 10,8 ha, năng suất 15 tạ/ha, sản lượng 16,2 tấn…Chỉ đạo thực hiện thành công 15 ha lúa ở cánh đồng mẫu lớn ở đơn vị xã Nga Mỹ cũ; 4,8 ha cây trồng có giá trị kinh tế cao ở đơn vị Thị trấn cũ; 17,2 ha cây dưa hấu/2 vụ, 2 ha cây ớt, 0.8 ha cây hoa các loại ở đơn vị xã Nga Hưng, xã Nga Mỹ cũ cho giá trị kinh tế cao (UBND thị trấn Nga Sơn, 2019). * Chăn nuôi: Trước tình hình dịch tả lợn Châu Phi đã xuất hiện lần đầu tiên trên địa bàn. Chính quyền đã chỉ đạo quyết liệt, chỉ đạo cho cán bộ thú y và tuyên truyền sâu rộng cho các hộ chăn nuôi tăng cường công tác phòng chống dịch bệnh. Tuy nhiên trước diễn biến phức tạp khó lường dịch tả lợn Châu Phi đã gây thiệt hại cho 12 hộ dân tại TKBĐ2, khu 2, khu 3, khu 4 với tổng số lượng lợn bị dịch bệnh và tiêu hủy là 4.370 kg. Đến nay Thị trấn đã hạn chế được dịch bệnh tả lợn Châu Phi trên địa bàn.
b. Lĩnh vực Công nghiệp - TTCN - xây dựng
Giá trị sản xuất CN-TTCN - Xây dựng ước đạt 254 tỷ đồng. Chỉ đạo triển khai các dự án đầu tư xây dựng đảm bảo tiến độ, chất lượng cụ thể là: Đầu tư xây dựng đường giao thông Tây chùa Kim Quy lô 3; Công trình nhà hiệu bộ và vườn cổ tích, vườn thiên nhiên Trường Mầm Non; san lắp mặt bằng công trình Trung tâm hội nghị Thị trấn Nga Sơn; hoàn thành và đưa vào sử dụng công trình Nhà 3 tầng 12 phòng học trường Tiểu học, sửa chữa cải tạo công sở Thị trấn Nga Sơn; Trường Mầm Non 2 và công trình phụ trợ ; đường giao thông nội đồng khu 3, khu 5, khu 6; rãnh thoát nước khu dân cư khu 1, khu 2, khu 5, khu 6; Các tuyến mương tiêu khu 3, khu 5, khu 6.
Trong phát triển TTCN, đã tăng cường tuyên truyền cho bà con phát triển các ngành nghề hiện có như nghề may mặc, mộc dân dụng, cơ khí, nề, nghề làm bánh lá răng bừa, nấu rượu, làm tương ớt, nghề làm mũ ông bếp … ngoài ra còn phát triển và mở rộng thêm ở các nghề làm nem, giò chả cho giá trị thu nhập cao. Trên địa bàn thị trấn có 720 lao động tham gia làm việc tại các công ty, nhà máy may xuất khẩu trên địa bàn như công ty Winner Vina, MS Vina…, có 173 lao động đi làm việc có thời hạn ở nước ngoài cho thu nhập cao.
Trong năm đã xin phép UBND huyện và thực hiện việc đầu tư 6 dự án với tổng số vốn đầu tư 24 tỷ đồng; Công tác đầu tư kết cấu hạ tầng tiếp tục đựơc
quan tâm thực hiện, nhiều dự án trọng điểm đã được thực hiện, góp phần quan trọng thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội trong thời gian tới (UBND thị trấn Nga Sơn, 2019).
c. Lĩnh vực dịch vụ thương mại:
Dịch vụ thương mại tiếp tục tăng trưởng và ổn định, tiếp tục khẳng định là ngành quan trọng, then chốt và có đóng góp cao nhất trong tăng trưởng kinh tế chung của toàn Thị trấn. Với việc khai thác có hiệu quả loại hình kinh doanh dịch vụ thương mại so với lợi thế là địa bàn trung tâm của toàn huyện, hình thành các khu thương mại như Tiểu khu 3, Tiểu khu 2, TK Ba Đình 2, tiểu khu Hưng Long, khu 1, khu 2. Tổng mức bán lẻ và doanh thu hàng hóa tăng cao với 345,5 tỷ đồng. Số doanh nghiệp của Thị trấn hoạt động có hiệu quả, chất lượng; trong năm đã thành lập mới đựơc 16 doanh nghiệp, đạt 76,1 % kế hoạch huyện giao, nâng tổng số doanh nghiệp trên địa bàn Thị trấn là 91 doanh nghiệp (UBND thị trấn Nga Sơn, 2019).
4.1.2.2. Về văn hóa - xã hội
a. Công tác văn hóa, thông tin tuyên truyền, thể dục thể thao
Các hoạt động văn hóa, thông tin tuyên truyền chủ trương đường lối của Đảng, chính sách Pháp luật của Nhà nước tiếp tục đựơc duy trì, chỉ đạo cho khu dân cư văn hóa tiểu khu 1 và khu dân cư văn hóa tiểu khu 2 tổ chức tốt lễ hội ở Phủ Xuân Mai và chùa Kim Quy, thực hiện tốt việc cưới, việc tang và lễ hội trong khu dân cư theo quy định.
Đặc biệt trong năm đã tập trung cao cho công tác tuyên truyền việc sắp xếp đơn vị hành chính cấp xã, trong đó có việc nhập nguyên trạng xã Nga Hưng, xã Nga Mỹ vào Thị Trấn Nga Sơn để thành lập Thị trấn Nga Sơn mới với diện tích tăng lên gần gấp 7 lần và dân số tăng lên 3 lần diện tích và dân số hiện tại; Tuyên truyền cho công tác kỷ niệm 30 năm thành lập Đảng bộ Thị trấn Nga Sơn (20/6/1989 - 20/6/2019)
Chỉ đạo tổ chức các hoạt động văn hóa, văn nghệ TDTT diễn ra sôi nổi ở các khu dân cư chào mừng kỷ niệm 30 năm thành lập Đảng bộ Thị trấn. Phong trào xây dựng gia đình văn hoá, khu dân cư văn hoá được nhân dân đồng tình ủng hộ, toàn Thị trấn hiện có 2971 hộ đạt danh hiệu gia đình văn hóa, tỷ lệ