a. Công tác tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ
Thực hiện tiếp nhận hồ sơ TSBĐ từ phía Khách hàng, ký biên bản bàn giao giữa hai bên, thực hiện kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ thông qua danh mục hồ sơ yêu cầu cung cấp theo đúng quy định. Đồng thời, cán bộ tiếp nhận hồ sơ cần thực hiện kiểm tra tính chân thực của hồ sơ, thực hiện ký xác nhận đã đối chiếu bản gốc trước khi thực hiện các thủ tục tiếp theo.
b. Thẩm định TSBĐ
Từ khâu tiếp nhận hồ sơ, QHKH cần kiểm tra pháp lý của chủ tài sản và pháp lý của tài sản để từ đó sàng lọc các TSBĐ không đủ điều kiện thế chấp, không đủ điều kiện nhận làm TSBĐ của Ngân hàng thông qua bề mặt hồ sơ. - Pháp lý của chủ sở hữu/chủ sử dụng TSBĐ
Để xác định được chính xác chủ tài sản bảo đảm, QHKH cần yêu cầu chủ tài sản xuất trình đủ các loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản để thực hiện kiểm tra. Đảm bảo thông tin về chủ tài sản trên giấy tờ tùy thân (Chứng minh nhân dân/Thẻ căn cước công dân, sổ hộ khẩu,...) phù hợp với thông tin của chủ tài sản trên Giấy chứng nhận. Cần hết sức chú ý các dấu hiệu sửa chữa, mâu thuẫn, tính pháp lý trong hồ sơ pháp lý của chủ tài sản: thông tin về số CMND, ngày tháng năm sinh, hộ khẩu trên CMND/ hộ khẩu khớp đúng với các thông tin được ghi nhận trên Giấy tờ pháp lý của tài sản (Giấy chứng nhận QSD đất và tài sản gắn liền với đất, Giấy đăng ký xe, các hóa đơn, hợp đồng ngoại); tài sản thuộc sở hữu của một người hay nhiều người, tài sản hình thành trước hôn nhân hay sau hôn nhân... Hồ sơ TSBĐ phải đảm bảo sự đầy đủ và hợp pháp, hợp lệ theo Quy định của Ngân hàng và của pháp luật. Trường hợp giấy tờ không rõ ràng hoặc có những nghi vấn, phải thực hiện xác minh tại địa phương và cơ quan có thẩm quyền đã cấp giấy tờ đó. Bên cạnh đó, khi khảo sát thực tế hoặc thu thập thông tin từ những
nguồn khác, cần tìm cách kiểm chứng lại quyền sở hữu/sử dụng TSBĐ của chủ tài sản.
- Pháp lý tài sản bảo đảm
Một số TSBĐ, đặc biệt là BĐS QHKH cần kiểm tra kỹ càng về pháp lý TSBĐ nhu:
+ Tài sản hiện không có tranh chấp: Thông qua hồ sơ pháp lý tài sản, QHKH có thể tra cứu qua các phuơng tiện thông tin đại chúng nhu: báo, internet. . .Tuy nhiên, việc khẳng định TSBĐ hiện có tranh chấp hay không là khá phức tạp vì vậy ngoài việc đơn vị xem xét thẩm định, QHKH cần yêu cầu chủ tài sản xác nhận bằng văn bản khẳng định tài sản hiện không có tranh chấp và chịu trách nhiệm truớc pháp luật về cam kết của mình.
+ Tài sản được phép giao dịch: Ngoài các tài sản thông dụng đuợc mua bán tự do trên thị truờng, ngân hàng cần hết sức thận trọng trong khi xem xét các loại TSBĐ có tính chuyên dụng, quý hiếm (thuốc nổ, vũ khí, đạn...). Nếu xét thấy cần thiết, QHKH yêu cầu chủ tài sản xuất trình bổ sung các loại văn bản của pháp luật nêu rõ loại tài sản đó đuợc phép giao dịch theo quy định của pháp luật.
- Điều kiện nhận TSBĐ
Mỗi TCTD đều quy định về các điều kiện nhận làm TSBĐ, khi tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ QHKH cũng cần kiểm tra điều kiện nhận TSBĐ theo quy định nhận của Ngân hàng.
TSBĐ là bất động sản, QHKH cần kiểm tra: nguồn gốc sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, thời gian còn lại đối với đất có thời hạn sử dụng, khu vực TSBĐ tọa lạc, độ tuổi của chủ tài sản, mối quan hệ giữa chủ tài sản và Khách hàng vay...
TSBĐ là Động sản, QHKH cần kiểm tra: số năm sản xuất/ năm luu hành tính đến thời điểm cấp tín dụng, nguồn gốc xuất xứ của TSBĐ, độ tuổi của
chủ tài sản, mối quan hệ giữa chủ tài sản và Khách hàng vay, nguồn gốc, xuất xứ của TSBĐ...
Từ việc kiểm tra nêu trên, ngay từ khâu tiếp nhận hồ sơ đã có thể loại bỏ các TSBĐ không đủ điều kiện nhận, khả năng phát mại kém và gây rủi ro cho Ngân hàng
c. Định giá TSBĐ
- Khái niệm định giá TSBĐ
Định giá tài sản nói chung là việc xác định giá trị của tài sản theo luật giá/ theo quy định của Ngân hàng và là việc uớc tính giá trị của các quyền sở hữu/sử dụng tài sản cụ thể trong đó có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng nhu xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường (lãi suất, lạm phát, xu thế tiêu dùng, thói quen... Định giá TSBĐ trong hoạt động cho vay của ngân hàng là một khâu quan trọng trong thẩm định các khoản cho vay có bảo đảm bằng tài sản qua đó ngân hàng xác định giá trị các tài sản là cơ sở căn cứ để Ngân hàng quyết định về mức cho vay đối với từng loại TSBĐ theo một tỷ lệ nhất định.
- Nguyên tắc định giá TSBĐ
Việc định giá TSBĐ phải thỏa mãn một số nguyên tắc sau:
+ TSBĐ phải được định giá trước thời điểm cấp tín dụng hoặc điều chỉnh tăng số tiền cấp tín dụng; việc xác định giá trị tài sản tại thời điểm này chỉ làm cơ
sở để xác định mức cho vay và không áp dụng khi xử lý tài sản để thu hồi nợ. + Việc định giá phải căn cứ vào cơ sở pháp lý hoặc cơ sở thực tế, đảm bảo tính khách quan, minh bạch. Cán bộ thẩm định không được định giá TSBĐ trái với quy định của pháp luật và của ngân hàng.
+ Thẩm quyền định giá TSBĐ: TSBĐ thuộc thẩm quyền định giá của ĐVKD (tự Ngân hàng định giá) hoặc TSBĐ thuộc thẩm quyền định giá của Công ty định giá độc lập, tùy thuộc vào chính sách của từng Ngân hàng mà
thẩm quyền định giá TSBĐ cho ĐVKD hay Công ty định giá độc lập khác nhau.
+ Khi định giá TSBĐ, tổ định giá/cán bộ thẩm định cần phải khảo sát thực địa TSBĐ để so sánh với hồ sơ pháp lý TSBĐ, đồng thời phải lập Báo cáo kết quả định giá, biên bản định giá TSBĐ có chữ ký của tất cả các thành viên tham gia định giá và chủ tài sản để cùng thỏa thuận về mức giá TSBĐ truớc khi quyết định mức cấp tín dụng.
+ Giá trị TSBĐ đuợc xác định theo các phuơng pháp định giá đối với từng loại TSBĐ nhu: TSBĐ là QSD đất có thể dùng phương pháp so sánh; TSBĐ là nhà ở/ công trình trên đất có thể dùng phương pháp suất vốn đầu tư; TSBĐ là PTVT có thể dùng phương pháp khấu hao, phương pháp so sánh để xác định giá trị TSBĐ. . . TSBĐ thế chấp bao gồm cả hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản đó và cần thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng thế chấp để làm căn cứ khi xử lý TSBĐ.
+ Giá trị TSBĐ phải lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ trả nợ được bảo đảm trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
+ Một trong những công cụ quan trọng mà các NHTM thường áp dụng để quản lý tốt TSBĐ của mình, đó là định giá lại tài sản bảo đảm theo định kỳ hoặc đột xuất hoặc khi giá thị trường biến động giảm quá nhiều so với lần định giá gần nhất ảnh hưởng đến khả năng thu hồi nợ vay của Ngân hàng.
Trên cơ sở kết quả định giá lại TSBĐ, QHKH so sánh giá trị TSBĐ vừa được xác định lại với giá trị TSBĐ đã được định giá khi cho vay. Nếu giá trị TSBĐ sau khi định giá lại giảm sút so với giá trị TSBĐ được xác định ban đầu, trong từng tình huống cụ thể, các Ngân hàng thường yêu cầu khách hàng bổ sung/thay thế TSBĐ hoặc điều chỉnh giảm số tiền cho vay ban đầu hoặc thu hồi nợ trước hạn.
- Các phương pháp định giá TSBĐ, ưu nhược điểm của các phương pháp
Theo thông tư 145/2016/TT-BTC ban hành ngày 06/10/2016 ban hành về tiêu chuẩn thẩm định giá số 11 có quy định về các phương pháp định giá cụ thể như sau:
+ Phương pháp so sánh; + Phương pháp thu nhập; + Phương pháp chi phí; + Phương pháp lợi nhuận; + Phương pháp thặng dư. > Phương pháp so sánh:
• Định nghĩa:
Phương pháp này dựa trên cơ sở giá đã được bán trên thị trường của các BĐS có nhiều đặc điểm tương đối giống so với BĐS thuộc đối tượng xem xét, để ước tính giá trị thực của BĐS đó.
• Công thức tính:
Không có công thức tính. • Ưu điểm:
Đơn giản, dễ áp dụng, được công nhận vì nó dựa vào giá thị trường. • Nhược điểm:
Bắt buộc phải có thông tin về các dữ liệu lịch sử đã giao dịch. Rất khó có thể tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá.
> Phương pháp thu nhập: • Định nghĩa:
Phương pháp này dựa trên cơ sở thu nhập ròng trung bình hàng năm trong tương lai từ một BĐS, tương ứng với một tỷ lệ (%) thu hồi
vốn nhất định đối với BĐS đó (còn gọi là tỷ lệ vốn hóa) để tính ra giá trị của BĐS đó.
• Công thức tính:
Giá trị hiện tại của tài sản = Thu nhập ròng / Tỷ suất vốn hóa * Thu nhập ròng hàng năm = Doanh thu hàng năm - Chi phí phát sinh hàng năm.
* Tỷ suất vốn hóa: là tỷ suất của lợi tức mong đợi trong một năm trên tổng giá trị tài sản (dựa vào giá trị tài sản tuơng tự giao dịch trên thị truờng).
• ưu điểm
Đơn giản, dễ sử dụng. • Nhuợc điểm
Việc xác định tỷ suất vốn hóa chính xác là phức tạp do phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của từng cá nhân.
> Phuơng pháp chi phí: • Định nghĩa:
Phuơng pháp này chủ yếu đuợc áp dụng để định giá những BĐS không có hoặc rất ít khi xảy ra việc mua bán chúng trên thị truờng BĐS (nhà thờ, truờng học, bệnh viện, công sở...).
• Công thức tính:
Giá trị tài sản = Giá trị uớc tính của lô đất + Chi phí tái tạo hay chi phí thay thế công trình xây dựng trên đất - Giá trị hao mòn tích lũy của công trình xây dựng.
• ưu điểm:
Áp dụng đối với những tài sản không có cơ sở để so sánh trên thị truờng do sử dụng cho mục đích riêng biệt.
Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị; giá trị thị trường toàn bộ không hẳn là giá trị của từng bộ phận cộng lại. Khấu hao mang tính chủ quan. Thẩm định viên về giá phải có kinh nghiệm. > Phương pháp lợi nhuận:
• Định nghĩa:
Phương pháp này được sử dụng để xác định giá của các tài sản đặc biệt như rạp chiếu phim, khách sạn và những tài sản khác mà giá trị của nó chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời từ tài sản đó.
• Công thức tính:
Giá trị bất động sản = Lợi nhuận ròng / Lãi suất vốn hóa • Ưu điểm:
Đơn giản dễ sử dụng. • Nhược điểm:
Khó khăn trong việc xác định lãi suất vốn hóa do:
S Chỉ áp dụng đối với những tài sản mà hoạt động của nó tạo ra lợi nhuận.
S Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được mức độ thu nhập thực.
S Đòi hỏi thẩm định viên có kiến thức về loại hình kinh doanh này. > Phương pháp thặng dư:
• Định nghĩa:
Thường được áp dụng cho những BĐS không phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sẽ được sử dụng chúng trong tương lai, theo quy hoạch sẽ được cấp có thẩm quyền phê duyệt. • Công thức tính:
Giá trị hiện tại của BĐS là giá trị còn lại nhận được từ giá trị ước tính của sự phát triển dự kiến trong tương lai trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó.
• Ưu điểm:
Áp dụng để tính toán giá trị vốn của các vị trí phát triển mà ở đó các phương pháp khác có thể ước tính thấp dưới mức giá trị của vị trí đó.
• Nhược điểm:
Tất cả mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường.
Từng phương pháp định giá đều có ưu nhược điểm khác nhau, do đó tùy từng tài sản cụ thể chuyên viên định giá lựa chọn phương pháp định giá phù hợp, đôi khi cần phải kết hợp nhiều phương pháp định giá mới có thể xác định được giá trị. Phương pháp phổ biến và thông dụng được các Ngân hàng trên thế giới cũng như Việt Nam lựa chọn đó là Phương pháp so sánh.
d. Hoàn thiện thủ tục bảo đảm tiền vay
Công tác hoàn thiện thủ tục bảo đảm tiền vay cũng là cơ sở pháp lý để Ngân hàng xử lý TSBĐ khi cần.
Sau khi thực hiện soạn thảo hồ sơ BĐTV, cán bộ Ngân hàng (thường là HTTD) sẽ thực hiện ký Hợp đồng BĐTV và đăng ký GDBĐ.
- Một trong những nội dung quan trọng khi ký Hợp đồng BĐTV là:Xác định chủ thể tham gia ký HĐBĐ:
Hợp đồng phải có đầy đủ chữ ký của các bên có liên quan. Các chủ sở hữu phải thực hiện ký Hợp đồng thế chấp tại Ngân hàng hoặc trước mặt công chứng viên. Việc xác định người có thẩm quyền ký Hợp đồng thế chấp thực hiện như sau:
+ Bên bảo đảm là tổ chức thì phải được người đại diện theo pháp luật của tổ chức hoặc người được ủy quyền ký tên và đóng dấu tổ chức (nếu có);
+ Xác định chủ tài sản tham giá ký HĐBĐ đối với TSBĐ hình thành trước hôn nhân, được tặng cho riêng...;
+ Để xác định người có đủ thẩm quyền ký HĐBĐ thì một nội dung cần xác định đó là năng lực hành vi dân sự của chủ tài sản: chủ tài sản chưa đủ tuổi thành niên, chủ tài sản mất năng lực hành vi dân sự, chủ tài sản là người bị hạn chế quyền công dân do đang bị tạm giam/ chấp hành hình phạt tù...không đủ thẩm quyền tham gia ký HĐBĐ mà cần phải có người đại diện theo pháp luật của chủ tài sản tham ký ký thay.
- Thủ tục bảo đảm tiền vay cần phải hoàn thiện:
Đối với từng loại TSBĐ sẽ có các biện pháp bảo đảm tiền vay khác nhau, QHKH cần phải lựa chọn thủ tục BĐTV phù hợp nhất như: TSBĐ đã hình thành, Ngân hàng có thể ký hợp đồng bảo đảm và đăng ký GDBĐ; TSBĐ chưa hình thành, Ngân hàng ký hợp đồng bảo đảm dưới dạng quyền tài sản và đăng ký GDBĐ.
+ Xác định cơ quan ký HĐBĐ và đăng ký GDBĐ/ phong tỏa tài sản:
Đối với việc xác định cơ quan đăng ký, cơ quan ký Hợp đồng bảo đảm tiền vay hoặc chỉ ký song phương giữa hai bên cũng là một vấn đề phức tạp. Nhằm đảm bảo thứ tự ưu tiên thanh toán cao nhất cho Ngân hàng khi phải xử lý TSBĐ để thu hồi nợ, cũng như đảm bảo tính công khai, minh bạch của các quan hệ về giao dịch bảo đảm, thì sau khi ký kết hợp đồng bảo đảm và nhận TSBĐ, Ngân hàng và bên bảo đảm sẽ thực hiện đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về đăng ký GDBĐ. Sau khi hoàn tất việc đăng ký, cơ quan đăng ký sẽ cấp cho Ngân hàng giấy chứng nhận đăng ký GDBĐ cụ thể như:
S Cơ quan ký HĐBĐ: Theo quy định của pháp luật, TSBĐ là BĐS bắt buộc phải ký HĐBĐ tại cơ quan Công chứng còn các loại TSBĐ khác có thể thực hiện ký Công chứng hoặc ký song phương giữa Ngân hàng và Khách hàng.
S Cơ quan ĐKGDBĐ: Theo quy định hiện hành, thẩm quyền đăng ký nhu sau:
• Đối với TSBĐ là tàu bay: Đơn đăng ký đuợc gửi đến Cục Hàng không Việt Nam trực thuộc Bộ Giao thông vận tải;
• Đối với TSBĐ là tàu biển: Đơn đăng ký đuợc gửi đến Cơ quan