a.Phương pháp thu nhập
•Khái niệm
Theo Tiến sĩ Hồ Thị Lam Trà: “Phương pháp thu nhập là một trong những phương pháp định giá đất thường dùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, bất động sản hoặc những tài sản có tính chất thu nhập khác. Khi dùng phương pháp này để định giá đất đai, xem mua đất đai như là một loại đầu tư, khoản giá đất trở thành vốn đầu tư để mua lợi ích đất đai cho một số năm về sau. Phương pháp thu nhập là phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng năm trong tương lai của đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá”
•Cơ sở của phương pháp thu nhập
Giá trị của thửa đất được tính toán bằng giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích thu được từ việc sử dụng thửa đất đó trong tương lai, trong điều kiện giả thiết thu nhập là vĩnh viễn và rủi ro của thu nhập trong tương lai là cố định
•Các bước tiến hành
- Ước tính doanh thu trung bình hàng năm của tài sản có tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến doanh thu.
- Ước tính các khoản chi phí tạo ra doanh thu (bao gồm cả các khoản thuế phải nộp,…) để trừ khỏi doanh thu hàng năm.
- Ước tính thu nhập ròng hàng năm = Doanh thu hàng năm – Chi phí phát sinh hàng năm.
- Tính tỷ suất vốn hoá: dựa vào phân tích doanh số bán những tài sản tương tự giao dịch trên thị trường.
- Áp dụng công thức chuyển hoá vốn để tính giá trị của tài sản.
•Công thức cơ bản của phương pháp thu nhập
1. Thu nhập từ đất đai hàng năm cố định
Nếu thu nhập của đất đai hàng năm cố định, tỷ suất lợi tức hoàn vốn đất đai không thay đổi và lớn hơn 0, số năm sử dụng là vĩnh viễn thì công thức tính toán giá cả đất đai là:
Trong đó: P - Giá cả đất đai
a - Thu nhập của đất đai r - Tỷ suất hoàn vốn đất đai
2. Thu nhập đất đai hàng năm thay đổi
Khi thu nhập hàng năm của đất đai thay đổi theo thời gian do các yếu tố sản xuất thay đổi làm cho giá trị của đất đai và hoa lợi trong từng năm cụ thể. Bên cạnh đó lãi suất cũng biến đổi theo thời gian. Giá đất được tính theo công thức:
Trong đó: P là giá cả của đất đai
P L(t) là thu nhập đất đai ở năm thứ t t là thời gian mà mảnh đất cho thu nhập r là suất lợi tức hoàn vốn đất đai
3. Xác định thu nhập nhiều năm cho một thời hạn cố định
Công thức dùng để xác định thu nhập nhiều năm cho một thời hạn cố định m năm, với lãi suất i% trên 1 năm, tức là yếu tố lãi theo giá trị hiện tại của một đồng một năm (PVIFA) trong m năm với lãi suất i% / một năm, có dạng như sau:
Trong đó: PVIFA giá trị hiện tại của một đồng một năm i là lãi suất ngân hàng bình quân một năm m là số năm cho thuê theo thời hạn
•Ứng dụng trong thực tiễn
Phương pháp này xác định giá đất dựa trên thu nhập tạo ra từ việc khai thác sử dụng đất do đó chỉ được áp dụng đối với những tài sản có khả năng mang lại thu nhập hoặc thuộc dạng đầu tư.
•Ưu nhược điểm
- Ưu điểm
+ Đơn giản, dễ sử dụng.
+ Dựa trên cơ sở tài chính để tính toán nên rất khoa học.
- Nhược điểm: Việc xác định tỷ suất vốn hoá chính xác là phức tạp do việc đầu tư tài sản là phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của từng cá nhân
b.Phương pháp so sánh trực tiếp
•Khái niệm
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá đất bằng cách dựa vào giá trị của những thửa đất có đặc điểm tương đồng. Phương pháp này ứng dụng nguyên tắc thay thế. Thửa đất cần định giá được đối chiếu so sánh với giá của các thửa đất tương tự đã được giao dịch trên thị trường xảy ra trong thời gian gần. Căn cứ vào giá cả các thửa đất đã thu thập được để tính toán và điều chỉnh cho phù hợp với các giao dịch đất đai đó.
•Cơ sở của phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp lấy nguyên tắc thay thế làm cơ sở lý luận, có nghĩa là trong một thị trường những hàng hoá có cùng công dụng thì phải có cùng mức giá, các hàng hoá này tồn tại trong mối quan hệ thay thế cho nhau.
Hình 2.1: Sơ đồ về nguyên lý của phương pháp so sánh trực tiếp
•Các bước tiến hành
- Thu thập thông tin thửa đất hiện tại cần định giá và các thửa đất tương đồng đã được giao dịch trong thời gian gần nhất.
- Kiểm tra độ tin cậy của thông tin và loại bỏ những thửa đất so sánh được bán trong điều kiện bất thường (người mua bị ép buộc mua, người bán bị ép buộc bán, người thân với nhau, tẩu tán tài sản...), lựa chọn các mẫu tài sản thích hợp nhất, khoảng từ 3 đến 6 cái.
- Phân tích các yếu tố khác biệt và tính toán, hiệu chỉnh giá thửa đất được bán để được giá tương đồng với tài sản cần định giá dựa vào các yếu tố khác biệt: hiệu chỉnh tình huống; hiệu chỉnh thời gian; hiểu chỉnh nhân tố khu vực và hiệu chỉnh nhân tố cá biệt, còn phải hiệu chỉnh suất dung tích và số năm sử dụng...
- Ước tính giá trị thửa đất định giá.
•Công thức cơ bản của phương pháp so sánh trực tiếp
- Không có công thức hay mô hình cố định mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch mua bán trên thị trường
•Ứng dụng trong thực tiễn Mẫu giao dịch thực tế 1 Mẫu giao dịch thực tế 2 Mẫu giao dịch thực tế 3 Thửa đất định giá Giá trị Thửa đất định giá Hiệu chỉnh So sánh
- Áp dụng đối với những thửa đất có tính đồng nhất cao và có thể dễ dàng thu thập thông tin từ những thửa đất tương đồng.
•Ưu nhược điểm
- Ưu điểm: Đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó dựa vào chứng cứ giá trị thị trường.
- Nhược điểm: Bắt buộc phải có thông tin; các dữ liệu mang tính lịch sử; do tính chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định nên khó có thể tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản định giá.
c. Phương pháp thặng dư
•Khái niệm
Phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá trị của tài bằng cách căn cứ vào tổng các giá trị ước tính thu được của tài sản trong tương lai trừ đi các chi phí đầu tư phát sinh để tạo ra khoản thu nhập trong tương lai đó.
•Cơ sở của phương pháp thặng dư
- Phương pháp thặng dư được dựa trên cơ sở của nguyên tắc dự tính lợi ích trong tương lai, có nghĩa là giá trị của thửa đất có thể tính toán được khi thửa đất này có tiềm năng phát triển và sinh lợi.
•Các bước tiến hành định giá theo phương pháp thặng dư
- Lập dự án khả thi để sử dụng thửa đất một cách hiệu quả và hợp pháp để tạo ra giá trị cao nhất cho dự án.
- Tính tổng doanh thu phát triển của dự án và chiết khấu giá trị về hiện hành tại thời điểm cần định giá.
- Tính tổng chi phí phát sinh để phát triển của dự án và tạo ra doanh thu tại bước 2 và chiết khấu giá trị về hiện hành tại thời điểm cần định giá..
- Xác định khoản chênh lệch kết quả tính toán của bước 2 trừ (-) bước 3 chính là mức giá thửa đất cần thẩm định.
Trong đó: V là giá trị bất động sản cần định giá, DT là tổng doanh thu của dự án, CP là tổng chi phí đầu tư dự án.
Tổng doanh thu dự án
- Tính toán và chuyển đổi tổng doanh thu phát triển của dự án (vào thời điểm cuối mỗi năm) về thời điểm cần định giá:
Trong đó: DT: là tổng doanh thu phát triển của dự án,
DTt là doanh thu dự tính của dự án vào năm thứ t, n là thời gian hay dòng đời của dự án,
r là tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án (thông thường tính theo lãi suất vốn vay ngân hàng).
Tổng chi phí đầu tư
Trong đó:
CP là hiện giá tổng chi phí đầu tư dự án CPt là chi phí ước tính năm t
n là thời gian hay dòng đời của dự án,
r là tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án (thông thường tính theo lãi suất vốn vay ngân hàng).
•Ứng dụng của phương pháp thặng dư
- Phương pháp có thể sử dụng cho đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất đó có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất.
d.Phương pháp chi phí
•Khái niệm
- Là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chi phí tái tạo lại hoặc chi phí thay thế tài sản tương tự với tài sản định giá.
• Cơ sở của phương pháp
- Nếu người mua tiềm năng có đủ thông tin và dự tính hợp lý sẽ không bao giờ trả giá tài sản cao hơn so với chi phí để tạo ra (hoặc sở hữu) một tài sản có lợi ích tương tự.
•Các bước tiến hành
- Ước tính giá trị của miếng đất với giả định là đất trống.
- Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế công trình xây dựng hiện có trên đất.
- Ước tính giá trị hao mòn tích lũy của công trình xây dựng trên đất.
- Khấu trừ giá trị hao mòn tích lũy vào chi phí xây dựng công trình trên đất và cộng với giá trị đất trống.
•Công thức tính.
- Giá trị ước tính của bất động sản thẩm định = Giá trị ước tính của lô đất + Chi phí tái tạo hay chi phí thay thế công trình xây dựng trên đất – Giá trị hao mòn tích lũy của công trình xây dựng.
•Ứng dụng trong thực tiễn
- Định giá những tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt; những tài sản chuyên dùng, những tài sản không đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh thị trường
•Ưu, nhược điểm
- Ưu điểm:Áp dụng đối với những tài sản không có cơ sở để so sánh trên thị
trường do sử dụng cho mục đích riêng biệt.
- Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị; giá trị thị trường toàn bộ không hẳn là giá trị của từng bộ phận cộng lại;
- Phải có dữ liệu từ thị trường; - Khấu hao mang tính chủ quan; - Thẩm định viên phải có kinh nghiệm.