2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu
Số liệu thứ cấp: Số liệu thứ cấp được thu thập chọn lọc từ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất Thành phố Vĩnh Long, Sở tài nguyên và Môi trường tỉnh Vĩnh Long, Trung tâm kỹ thuật tài nguyên môi trường tỉnh Vĩnh Long, Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Vĩnh Long, Uỷ ban nhân dân thành phố Vĩnh Long, Niên giám Thống kê tỉnh Vĩnh Long, Cục Thống kê tỉnh Vĩnh Long.
Số liệu sơ cấp: Trước tiên, số liệu được thu thập từ các hồ sơ đã giao dịch về đất trong giai đoạn từ năm 2012 đến 2014 (124 quan sát) tại các văn phòng công chứng trên địa bàn Thành phố Vĩnh Long.
Việc chọn mẫu được áp dụng theo phương pháp ngẫu nhiên phân tầng theo từng tuyến đường chính tương ứng với các phường xã thuộc Thành phố Vĩnh Long. Cụ thể:
+ Phường 1: 21 quan sát + Phường 2: 13 quan sát
+ Phường 3: 12 mẫu quan sát + Phường 4: 14 mẫu quan sát + Phường 5: 23 mẫu quan sát + Phường 8: 9 mẫu quan sát + Phường 9: 11 mẫu quan sát + Xã Trường An: 6 mẫu quan sát + Xã Tân Ngãi: 5 mẫu quan sát + Xã Tân Hội: 5 mẫu quan sát + Xã Tân Hoà: 5 mẫu quan sát
2.3.2. Phương pháp phân tích
Nghiên cứu thực trạng giá đất ở trên địa bàn Thành phố Vĩnh Long theo quyết định của Uỷ ban nhân dân tỉnh Vĩnh Long. Đánh giá thực trạng các điều kiện kinh tế xã hội tương ứng.
+ Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn Thành phố Vĩnh Long
+ Từ kết quả nghiên cứu kết hợp với tình hình định giá đất tại Thành phố Vĩnh Long, tiến hành đánh giá những mặt mạnh và yếu trong công tác định giá đất ở địa phương từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá đất ở trên địa bàn Thành phố Vĩnh Long.
2.3.3. Mô hình nghiên cứu
Hình 2.2: Mô hình nghiên cứu
Mô hình nghiên cứu có dạng: Y= α0 + β1X1 + β2X2 + β3X3 +.... βnXn
Trong đó : + Y là giá đất tại địa bàn Thành phố Vĩnh Long (đồng/m2).
+ Xi là các biến độc lập. Diễn giải các biến độc lập và kỳ vọng mối quan hệ giữa các biến độc lập với biến phụ thuộc được trình bày tóm tắt ở bảng sau :
Bảng 2.1: Bảng diễn giải các biến độc lập
Stt Biến số Đo lường Kỳ vọng
1 Khoảng cách đến TT thành phố (X1)
Biến này được đo lường bằng khoảng cách của thửa đất đến trung tâm thành
phố tính bằng đơn vị mét (m) Tỷ lệ nghich 2
Khoảng cách đến trục đường chính (X2)
Biến này được đo lường bằng khoảng cách của thửa đất đến trục đường chính
tính bằng đơn vị mét (m). Tỷ lệ nghich 3 Hình dáng cân đối
(X3)
Biến này là biến giả đo lường bằng 1
nếu cân đối và giá trị 0 nếu ngược lại. Tỷ lệ thuận 4 Chiều rộng mặt
đường (X4)
Biến này đo bằng chiều rộng mặt đường
nơi thửa đất tiếp giáp (đơn vị tính m) Tỷ lệ thuận 5 Diện tích đất (X5) Biến này đo lường bằng diện tích đất
khả dụng của thửa đất, (đơn vị tính m2
) Tỷ lệ thuận 6 Chiều rộng mặt
tiền (X6)
Biến này là đo lường bằng số mét mặt tiền của thửa đất tiếp giáp với đường đi
(đơn vị tính m) Tỷ lệ thuận
Giá đất
X1: Khoảng cách đến TT thành phố X2: Khoảng cách đến đường chính X3: Hình dáng thửa đất
X4: Chiều rộng đường tiếp giáp X5: Diện tích đất
- Diễn giải các biến độc lập trong mô hình:
+ Biến độc lập X1: Khoảng cách đến Trung tâm thành phố, biến này được đo lường bằng khoảng cách từ thửa đất cần định giá đến trung tâm thành phố, khoảng cách càng lớn thì giá đất sẽ càng thấp do tính tiện ích giảm khi người dân ở nơi này phải tốn kém thời gian và chi phí để tiếp cận các dịch vụ công, dịch vụ tài chính, tư vấn, bảo hiểm… vì thường các dịch vụ này tập trung ở trung tâm thành phố (đơn vị tính m). Do đó, tôi kỳ vọng biến này tỷ lệ nghịch với giá đất.
+ Biến độc lập X2: Khoảng cách đến trục đường chính, biến này được đo lường bằng khoảng cách từ thửa đất cần định giá đến trục đường chính (cơ sở hạ tầng hoàn thiện, giao thông sầm uất). Yếu tố này cũng ảnh hưởng đến mức giá đất vì thửa đất ở trục đường chính có thể sinh lợi nhiều hơn do có thể sử dụng để kinh doanh hoặc cho thuê (đơn vị tính m). Do đó, tôi kỳ vọng biến này tỷ lệ nghịch với giá đất.
+ Biến độc lập X3: hình dáng cân đối, biến này là biến giả có giá trị là 1 đối với thửa đất có hình dáng cân đối hình vuông hoặc hình chữ nhật, và có giá trị là 0 đối với trường hợp ngược lại. Thửa đất có hình dáng hình vuông hoặc hình chữ nhật thuận tiện cho việc sử dụng triệt để toàn bộ diện tích đất, dễ dàng xây dựng các công trình trên đất tiện dụng và thẩm mỹ, ngoài ra còn có vấn đề phong thủy, hình dáng đẹp được một số người tin rằng mang lại may mắn và tài lộc cho người sử dụng thửa đất. Ngược lại thửa đất hình thang, hình đa giác, hình tam giác thì khó khăn trong việc sử dụng. Do đó, tôi kỳ vọng biến này tỷ lệ thuận với giá đất.
+ Biến độc lập X4: Chiều rộng mặt đường, Biến này đo lường bằng số mét chiều ngang của mặt đường tiếp giáp với mặt chính của thửa đất, đường này là đường đi chính của thửa đất (tính bằng đơn vị m). Nếu mặt đường càng rộng càng có lợi cho giao thông và kinh doanh. Do đó, tôi kỳ vọng biến này tỷ lệ thuận với giá đất.
+ Biến độc lập X5: Biến này đo lường bằng diện tích đất khả dụng của thửa đất (đơn vị tính m2). Nếu diện tích càng lớn thì có thể sử dụng nhiều mục đích khác nhau mà không bị hạn chế về diện tích và cảnh quan, diện tích càng nhỏ thì càng
gặp nhiều khó khăn cho việc sử dụng. Do đó, tôi kỳ vọng biến này tỷ lệ thuận với giá đất.
+ Biến độc lập X6: chiều rộng mặt tiền, biến này được đo lường bằng số m phần mặt trước của thửa đất tiếp giáp với đường đi công cộng. Nếu đất có mặt tiền càng rộng thì có nhiều lợi thế trong việc sử dụng đất, vì vậy giá trị càng cao. Do đó, tôi kỳ vọng biến này tỷ lệ thuận với giá đất.
CHƯƠNG 3
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ VĨNH LONG
3.1. ĐẶC ĐIỂM VỊ TRÍ ĐỊA LÝ, ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ XÃ HỘI CỦA THÀNH PHỐ VĨNH LONG THÀNH PHỐ VĨNH LONG
3.1.1. Vị trí địa lý
Thành phố Vĩnh Long là trung tâm hành chính, kinh tế, văn hóa - xã hội của tỉnh Vĩnh Long , thành phố Vĩnh Long có tọa độ từ 10015’18” vĩ độ Bắc và 105058’31” kinh độ Đông. Phía Bắc giáp sông Tiền và 4 xã Cù lao (An Bình, Bình Hòa Phước , Đồng Phú và Hòa Ninh ) thuộc huyện Long Hồ ; phía Đông giá p xã Thanh Đức huyện Long Hồ ; Phía Nam giáp xã Long Phước , Phước Hậu , và Tân Hạnh thuộc huyện Long Hồ; phía Tây giáp huyện Châu Thành tỉnh Đồng Tháp.
Hình 3.1: Bản đồ Thành phố Vĩnh Long
Thành phố Vĩnh Long có 7 phường: 1, 2, 3, 4, 5, 8, 9 và 4 xã: Trường An, Tân Ngãi, Tân Hòa, Tân Hội. Đang thực hiện thủ tục nâng cấp 4 xã vùng ven này thành phường. Thành phố Vĩnh Long nằm tại ngã B a sông Tiền và sông Cổ Chiên . Theo quy hoạch phát triển đô thị đến năm 2020, thành phố Vĩnh Long cùng với Cần
Thơ, Long Xuyên và Cao Lãnh là 4 đô thị trung tâm của vùng Đồng bằng sông Cửu Long.
Vị trí trải dọc theo tuyến sông Cổ Chiên và có Quốc lộ 1A, 53,57,80 là trục giao thông huyết mạch đi qua, cầu Mỹ Thuận nối liền với các tỉnh phía Bắc sông Tiền (Tiền Giang, Đồng Tháp, Bến Tre) và cách thành phố Hồ Chí Minh 136 km về hướng Đông Bắc và cách thành phố Cần Thơ khoảng 35 km về hướng Nam, cách tỉnh Trà Vinh 60 km theo quốc lộ 53, là cơ hội cho Thành phố Vĩnh Long thu hút đầu tư để phát triển kinh tế xã hội nhanh trong tương lai.
Với vị trí địa lý như trên cho thấy Thành phố Vĩnh Long có vai trò hết sức quan trọng đối với tỉnh Vĩnh Long và đóng vai trò là cửa chính để tiếp nhận sự phát triển kinh tế từ Thành phố Hồ Chí Minh và các khu công nghiệp miền Đông Nam Bộ, có cầu Mỹ Thuận, cùng với trục giao thông quan trọng là các Quốc lộ nêu trên, đã tạo ra mạng lưới giao thông khép kín thuận lợi cho cả 2 mặt giao thông hướng nội và hướng ngoại của tỉnh Vĩnh Long nói chung và Thành phố Vĩnh Long nói riêng. Vì vậy vai trò chủ đạo của Thành phố đối với sự phát triển kinh tế xã hội của Tỉnh càng trở nên quan trọng hơn.
3.1.2. Điều kiện tự nhiên.
3.1.2.1. Đất đai
Toàn thành phố có diện tích tự nhiên 4.800,8 ha, chiếm 3,21% tổng diện tích tự nhiên toàn Tỉnh, trong đó đất sản xuất nông nghiệp chiếm 2.462,39 ha chiếm tỷ lệ 51,29%; đất phi nông nghiệp 2.336,23 ha chiếm tỷ lệ 48,66%; đất chưa sử dụng 2,18 ha chiếm tỷ lệ 0,05%.
Theo quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 cơ cấu sử dụng đất của thành phố Vĩnh Long đất sản xuất nông nghiệp chiếm 1.864,58 ha chiếm tỷ lệ 38,84%; đất phi nông nghiệp 2.936,22 ha chiếm tỷ lệ 61,16%.
3.1.2.2. Khí hậu
Thành phố Vĩnh Long nằm trong vùng nhiệt đới gió mùa, quanh năm nóng ẩm, có chế độ nhiệt tương đối cao và bức xạ dồi dào.
Nhiệt độ trung bình hàng năm từ 25oC đến 27oC, nhiệt độ cao nhất 36,9oC, nhiệt độ thấp nhất 17,7oC. Biên độ nhiệt giữa ngày và đêm bình quân 7,3o
C.
Bức xạ tương đối cao, bình quân số giờ nắng trong 1 ngày là 7,5 giờ. Bức xạ quang hợp hàng năm đạt 79.600 cal/m2. Thời gian chiếu sáng bình quân năm đạt 2.550-2.700 giờ/năm.
Độ ẩm không khí bình quân 80-83%, tháng cao nhất (tháng 9) là 88% và tháng thấp nhất là 77% (tháng 3). Lượng bốc hơi bình quân hàng năm của tỉnh khá lớn, khoảng 1.400-1.500 mm/năm, trong đó lượng bốc hơi bình quân theo tháng vào mùa khô là 116-179 mm.
Lượng mưa trung bình đạt 1.450 - 1.504 mm/năm. Số ngày mưa bình quân 100 - 115 ngày/năm. Về thời gian mưa có 90% lượng mưa năm phân bố tập trung vào mùa mưa (từ tháng 5 đến tháng 11 dương lịch).
3.1.2.3.Điều kiện kinh tế - xã hội
Thành phố Vĩnh Long là đô thị loại III, với dân số 140.872 người (số liệu điều tra năm 2013); mật độ dân số 2.934 người/km2. Là nơi tập trung các cơ quan, đoàn thể, các tổ chức chính trị – xã hội, các doanh nghiệp hoạt động kinh tế của Trung ương và địa phương, Thành phố Vĩnh Long đóng vai trò trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa- xã hội và khoa học kỹ thuật của tỉnh.
Thành phố Vĩnh Long là địa phương tập trung nhiều doanh nghiệp và các cơ sở sản xuất kinh doanh. Hình thức kinh doanh bán lẻ hiện đại lần lượt ra đời như: Siêu thị Co.op Mart, các trung tâm thương mại, cửa hàng, cửa hiệu được tân trang, đổi mới hình thức hoạt động… Hàng hóa đa dạng và phong phú, đáp ứng tốt nhu cầu tiêu dùng của người dân. Các doanh nghiệp có quy mô và nguồn vốn lớn, có trình độ quản lý cao ngày càng tăng.
Thành phố Vĩnh Long tiếp nhận nhiều dự án đầu tư của tỉnh. Qui mô mỗi dự án rất lớn, lên đến hàng trăm tỉ đồng, tập trung vào lĩnh vực thương mại- dịch vụ. Trong đó, nổi bật là Trung tâm Thương mại- dịch vụ khu B, dự án nhà lồng chợ rau quả thành phố đã hoàn thành và đưa vào sử dụng.
Ngoài những khu dân cư hiện có, Thành phố Vĩnh Long đã thu hút nhiều nhà đầu tư khai thác quỹ đất xây dựng mới các khu dân cư. Khu nhà phố thương mại An Cư, phường 9 là một công trình mới vừa được xây dựng, với qui mô 39 căn nhà liên kế, thiết kế 3,5 tầng và biệt thự, đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng tăng của người dân.
Mạng lưới chợ ở các phường, xã được cải tạo, nâng cấp hoạt động có hiệu quả đáp ứng nhu cầu mua bán của người dân. Thành phố cũng đã hoàn thành đề án chuyển đổi 4 xã vùng ven lên phường. Qua đó, một diện tích lớn vùng ven thuộc thành phố sẽ được đô thị hóa, giúp cho công tác quy hoạch, được đồng bộ, tạo điều kiện cho thương mại dịch vụ phát triển rộng khắp.
Hiện nay đã có trên 20 ngân hàng thương mại hoạt động, phục vụ tốt nhu cầu vốn cho sản xuất và đầu tư của người dân và doanh nghiệp. Qua đó góp phần tăng trưởng kinh tế của Thành phố Vĩnh Long, góp phần thúc đẩy thương mại – dịch vụ của Thành phố Vĩnh Long tăng trưởng bình quân trong giai đoạn 2005- 2010 trên 25%, chiếm phần lớn tỷ trọng trong giá trị dịch vụ của tỉnh.
Từ khi được Chính phủ công nhận là thành phố, Vĩnh Long đã có những đề án quy hoạch, quản lý đô thị và xây dựng cơ bản nhằm đưa Thành phố Vĩnh Long cùng sánh bước với các thành phố trực thuộc tỉnh của khu vực ĐBSCL. Hiện nay, Thành phố Vĩnh Long cơ bản đã hoàn thành quy hoạch chi tiết khu đô thị mới 450 ha phát triển về hướng Tây. Cùng với đề án quy hoạch chi tiết 4 xã thành lập phường, Thành phố đang tập trung chỉnh trang đô thị, xây dựng quy chế phối hợp giữa Thành phố Vĩnh Long và các ngành. Thành phố cùng với tỉnh thực hiện các dự án quan trọng như: Khu hành chính tỉnh, đường 2 Tháng 9 nối dài, đường Hưng Đạo Vương nối dài, kè sông Cổ Chiên.
Thành phố Vĩnh Long tiếp tục phát huy vai trò trung tâm đầu mối tiêu thụ hàng hóa của tỉnh và các tỉnh lân cận trong vùng. Nghị quyết Đảng bộ Thành phố Vĩnh Long giai đọan 2010 – 2015 xác định lĩnh vực thương mại – dịch vụ tiếp tục là thế mạnh của Thành phố với tốc độ tăng trưởng bình quân hàng năm là 26%, chiếm đến 65% tỷ trọng cơ cấu kinh tế thành phố.
Với những thành quả đã đạt được thời gian qua, Thành phố Vĩnh Long đang tiếp tục có những cơ chế chính sách khuyến khích các thành phần kinh tế, doanh nghiệp đầu tư xây dựng phát triển thành phố. Trong đó trọng tâm là thúc đẩy Thành phố Vĩnh Long phát triển về phía Bắc. Với việc ưu tiên nguồn vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kinh tế, kỹ thuật, Thành phố Vĩnh Long hướng đến vai trò là một đô thị trung tâm thương mại dịch vụ của tỉnh và các vùng lân cận trong khu vực ĐBSCL.
3.2. TÌNH HÌNH QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỦA THÀNH PHỐ VĨNH LONG VĨNH LONG
Để thực hiện mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội đến năm 2020 của thành phố về tăng trưởng kinh tế, chuyển dịch cơ cấu kinh tế, chỉ tiêu phát triển các ngành. Đảm bảo tốt cho nhu cầu phát triển trong thời kỳ quy hoạch, dự báo nhu cầu sử dụng đất sau khi cân đối các nhu cầu tăng thêm của nhóm đất phi nông nghiệp, theo nhóm và các loại đất chính đến năm 2020 như sau:
Bảng 3.1 Quy hoạch các nhóm đất đến năm 2020 của TP.Vĩnh Long
Chỉ tiêu
Hiện trạng năm 2010 Quy hoạch đến năm 2020 So sánh tăng, giảm (ha) Diện tích (ha) Cơ cấu (%) Diện tích (ha) Cơ cấu (%) Tổng diện tích tự nhiên 4.800,80 100,00 4.800,80 100,00 - 1. Đất nông nghiệp 2.462,39 51,29 1.864,58 38,84 -597,81 2. Đất phi nông nghiệp 2.336,23 48,66 2.936,22 61,16 599,99
3. Đất chưa sử dụng 2,18 0,05 - - -2,18
(Nguồn: Sở Tài nguyên – Môi trường Vĩnh Long)
- Nhóm đất nông nghiệp: Dự kiến giảm trong kỳ quy hoạch khoảng 597,81 ha, đến năm 2020 còn 1.864,58 ha
- Nhóm đất phi nông nghiệp: Dự kiến tăng trong kỳ quy hoạch khoảng 599,99 ha, đến năm 2020 là 2.936,22 ha
- Đất chưa sử dụng: Dự kiến giảm trong kỳ quy hoạch khoảng 2,18 ha đến