Hình 2.2: Mô hình nghiên cứu
Mô hình nghiên cứu có dạng: Y= α0 + β1X1 + β2X2 + β3X3 +.... βnXn
Trong đó : + Y là giá đất tại địa bàn Thành phố Vĩnh Long (đồng/m2).
+ Xi là các biến độc lập. Diễn giải các biến độc lập và kỳ vọng mối quan hệ giữa các biến độc lập với biến phụ thuộc được trình bày tóm tắt ở bảng sau :
Bảng 2.1: Bảng diễn giải các biến độc lập
Stt Biến số Đo lường Kỳ vọng
1 Khoảng cách đến TT thành phố (X1)
Biến này được đo lường bằng khoảng cách của thửa đất đến trung tâm thành
phố tính bằng đơn vị mét (m) Tỷ lệ nghich 2
Khoảng cách đến trục đường chính (X2)
Biến này được đo lường bằng khoảng cách của thửa đất đến trục đường chính
tính bằng đơn vị mét (m). Tỷ lệ nghich 3 Hình dáng cân đối
(X3)
Biến này là biến giả đo lường bằng 1
nếu cân đối và giá trị 0 nếu ngược lại. Tỷ lệ thuận 4 Chiều rộng mặt
đường (X4)
Biến này đo bằng chiều rộng mặt đường
nơi thửa đất tiếp giáp (đơn vị tính m) Tỷ lệ thuận 5 Diện tích đất (X5) Biến này đo lường bằng diện tích đất
khả dụng của thửa đất, (đơn vị tính m2
) Tỷ lệ thuận 6 Chiều rộng mặt
tiền (X6)
Biến này là đo lường bằng số mét mặt tiền của thửa đất tiếp giáp với đường đi
(đơn vị tính m) Tỷ lệ thuận
Giá đất
X1: Khoảng cách đến TT thành phố X2: Khoảng cách đến đường chính X3: Hình dáng thửa đất
X4: Chiều rộng đường tiếp giáp X5: Diện tích đất
- Diễn giải các biến độc lập trong mô hình:
+ Biến độc lập X1: Khoảng cách đến Trung tâm thành phố, biến này được đo lường bằng khoảng cách từ thửa đất cần định giá đến trung tâm thành phố, khoảng cách càng lớn thì giá đất sẽ càng thấp do tính tiện ích giảm khi người dân ở nơi này phải tốn kém thời gian và chi phí để tiếp cận các dịch vụ công, dịch vụ tài chính, tư vấn, bảo hiểm… vì thường các dịch vụ này tập trung ở trung tâm thành phố (đơn vị tính m). Do đó, tôi kỳ vọng biến này tỷ lệ nghịch với giá đất.
+ Biến độc lập X2: Khoảng cách đến trục đường chính, biến này được đo lường bằng khoảng cách từ thửa đất cần định giá đến trục đường chính (cơ sở hạ tầng hoàn thiện, giao thông sầm uất). Yếu tố này cũng ảnh hưởng đến mức giá đất vì thửa đất ở trục đường chính có thể sinh lợi nhiều hơn do có thể sử dụng để kinh doanh hoặc cho thuê (đơn vị tính m). Do đó, tôi kỳ vọng biến này tỷ lệ nghịch với giá đất.
+ Biến độc lập X3: hình dáng cân đối, biến này là biến giả có giá trị là 1 đối với thửa đất có hình dáng cân đối hình vuông hoặc hình chữ nhật, và có giá trị là 0 đối với trường hợp ngược lại. Thửa đất có hình dáng hình vuông hoặc hình chữ nhật thuận tiện cho việc sử dụng triệt để toàn bộ diện tích đất, dễ dàng xây dựng các công trình trên đất tiện dụng và thẩm mỹ, ngoài ra còn có vấn đề phong thủy, hình dáng đẹp được một số người tin rằng mang lại may mắn và tài lộc cho người sử dụng thửa đất. Ngược lại thửa đất hình thang, hình đa giác, hình tam giác thì khó khăn trong việc sử dụng. Do đó, tôi kỳ vọng biến này tỷ lệ thuận với giá đất.
+ Biến độc lập X4: Chiều rộng mặt đường, Biến này đo lường bằng số mét chiều ngang của mặt đường tiếp giáp với mặt chính của thửa đất, đường này là đường đi chính của thửa đất (tính bằng đơn vị m). Nếu mặt đường càng rộng càng có lợi cho giao thông và kinh doanh. Do đó, tôi kỳ vọng biến này tỷ lệ thuận với giá đất.
+ Biến độc lập X5: Biến này đo lường bằng diện tích đất khả dụng của thửa đất (đơn vị tính m2). Nếu diện tích càng lớn thì có thể sử dụng nhiều mục đích khác nhau mà không bị hạn chế về diện tích và cảnh quan, diện tích càng nhỏ thì càng
gặp nhiều khó khăn cho việc sử dụng. Do đó, tôi kỳ vọng biến này tỷ lệ thuận với giá đất.
+ Biến độc lập X6: chiều rộng mặt tiền, biến này được đo lường bằng số m phần mặt trước của thửa đất tiếp giáp với đường đi công cộng. Nếu đất có mặt tiền càng rộng thì có nhiều lợi thế trong việc sử dụng đất, vì vậy giá trị càng cao. Do đó, tôi kỳ vọng biến này tỷ lệ thuận với giá đất.
CHƯƠNG 3
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT