4.1.1.Cơ cấu mẫu nghiên cứu theo địa bàn
Từ số liệu điều tra tại bảng 4.1 cho thấy có 124 mẫu quan sát được chọn ngẫu nhiên phường 1 21 mẫu quan sát chiếm tỷ lệ 16,94%, phường 2 có 13 mẫu quan sát chiếm tỷ lệ 10,48%, phường 3 có 12 mẫu quan sát chiếm tỷ lệ 9,68%, phường 4 có 14 mẫu quan sát chiếm tỷ lệ 11,29%, phường 5 có 23 mẫu quan sát chiếm tỷ lệ 18,55%, phường 8 có 9 mẫu quan sát chiếm tỷ lệ 7,26%, phường 9 có 11 mẫu quan sát chiếm tỷ lệ 8,87%, xã Trường An có 6 mẫu quan sát chiếm tỷ lệ 4,84%, xã Tân Ngãi có 5 mẫu quan sát chiếm tỷ lệ 4,03%, xã Tân Hội có 5 mẫu quan sát chiếm tỷ lệ 4,03%, xã Tân Hoà có 5 mẫu quan sát chiếm tỷ lệ 4,03%. Cách lựa chọn mẫu ngẫu nhiên theo từng phường, xã là phù hợp: phường 5 có diện tích lớn nhất nên chọn 23 mẫu quan sát, phường 1 có mật độ dân số đông nhất nên chọn 21 mẫu quan sát, các phường còn lại chọn trung bình từ 9 đến 14 mẫu quan sát, các xã vùng ven chọn từ 5 đến 6 mẫu quan sát.
Bảng: 4.1 Cơ cấu mẫu nghiên cứu theo địa bàn
Địa bàn Tần suất Tỷ lệ (%) Phường 1 21 16,94 Phường 2 13 10,48 Phường 3 12 9,68 Phường 4 14 11,29 Phường 5 23 18,55 Phường 8 9 7,26 Phường 9 11 8,87 Xã Trường An 6 4,84
Xã Tân Hội 5 4,03
Xã Tân Hoà 5 4,03
Cộng 124 100,00
4.1.2.Cơ cấu mẫu nghiên cứu theo vị trí
Từ số liệu điều tra tại bảng 3.2 cho thấy có 124 mẫu quan sát được chọn ngẫu nhiên từ các giao dịch về đất phát sinh trên địa bàn Thành phố Vĩnh Long thuộc vị trí trong hẻm và mặt tiền. Cách lựa chọn mẫu ngẫu nhiên theo vị trí dựa vào số lượng giao dịch về đất trên địa bàn trong các năm nghiên cứu, các thửa đất ở vị trí mặt tiền thường có giao dịch nhiều và giá đất cũng biến động do được sử dụng làm cửa hàng kinh doanh, trụ sở công ty… còn các thửa đất trong hẻm chủ yếu dùng để ở, và tâm lý người dân muốn an cư nên thường ít di dời và bán nhà đất, lựa chọn ngẫu nhiên có 82 mẫu nghiên cứu thuộc vị trí mặt tiền chiếm 66,13% và 42 mẫu nghiên cứu thuộc vị trí trong hẻm chiếm 33,87%.
Bảng 4.2 Cơ cấu mẫu nghiên cứu theo vị trí
Vị trí Tần suất Tỷ lệ (%)
Vi trí mặt tiền 82 66,13
Vị trí trong hẻm 42 33,87
Cộng 124 100,00
4.1.3.Cơ cấu mẫu nghiên cứu theo hình dáng thửa đất
Từ số liệu điều tra tại bảng 4.3 cho thấy có 124 mẫu quan sát được chọn ngẫu nhiên từ các giao dịch về đất phát sinh trên địa bàn Thành phố Vĩnh Long. Cách lựa chọn mẫu ngẫu nhiên trong đó có 98 mẫu nghiên cứu có hình dáng thửa đất cân đối chiếm 79,03% và 26 mẫu nghiên cứu có hình dáng thửa đất không cân đối, do các mẫu nghiên cứu là loại đất ở nên thường có hình dáng cân đối theo hình vuông hoặc chữ nhật, do ngay từ đầu đã được phân lô, phân thửa để chuyển mục đích sử dụng cũng như xây dựng nhà trên đất. Do đó, khi chọn mẫu nghiên cứu ngẫu nhiên tác giả không lựa chọn mẫu theo tiêu chí này mà kết quả lựa chọn ngẫu nhiên nhưng nhận thấy phù hợp với thực tế.
Bảng 4.3 Cơ cấu mẫu nghiên cứu theo hình dáng thửa đất
Vị trí Tần suất Tỷ lệ (%)
Hình dáng cân đối 98 79,03
Hình dáng không cân đối 26 20,97
Cộng 124 100,00
4.1.4. Mô tả mẫu nghiên cứu
Từ số liệu điều tra ở bảng 4.4 có các biến ảnh hưởng đến giá trị đất ở là các biến liên tục như: khoảng cách đến trung tâm thành phố, khoảng cách đến trục đường chính, chiều rộng mặt đường, diện tích đất, chiều rộng mặt tiền.
- Khoảng cách đến trung tâm thành phố (bao gồm chợ, trung tâm thương mại, cơ quan hành chính...) với mức khoảng cách cao nhất là 1.900m, và thấp nhất là 10m, giá trị trung bình là 564,79m độ lệch chuẩn là 475,96. Qua số liệu nêu trên cho thấy các mẫu khảo sát chỉ tập trung trong bán kính 2km so với trung tâm thành phố, là những mẫu khảo sát đã được sàng lọc để đáp ứng được tiêu chí là đất ở tại thành phố.
- Khoảng cách đến trục đường chính: yếu tố này ảnh hưởng khá lớn đến giá trị thửa đất, càng xa trục đường chính (hẻm càng sâu) thì giá đất càng giảm đi so với vị trí mặt tiền. Giá trị lớn nhất của biến này là 900m, thấp nhất là 0m (mặt tiền), trung bình là 61,61m, độ lệch chuẩn là 150,23, cho thấy sự đa dạng trong mẫu khảo sát có những vị trí thửa đất nằm sâu trong hẻm và thửa đất nằm tại vị trí mặt tiền.
- Chiều rộng mặt đường: biến này cũng là một trong những yếu tố ảnh hưởng đến giá trị thửa đất, đường càng rộng càng thuận lợi cho việc giao thông, kinh doanh và những yêu cầu thiết yếu khác. Giá trị lớn nhất của biến này là 15m là những con đường nằm trên trục giao thông chính của thành phố, mặt đường rộng, có dãi phân cách cố định, lưu lượng giao thông lớn, giá trị nhỏ nhất là các con hẻm với chiều rộng 1,5m là những hẻm cũ chưa được nâng, chỉ có thể di chuyển bằng xe hai bánh. Giá trị trung bình của biến này là 5,82m, độ lệch chuẩn là 3,54.
- Diên tích đất: diện tích đất càng lớn thì càng thuận tiện cho việc sử dụng, tuy nhiên nếu diện tích quá lớn sẽ gặp khó khăn khi sử dụng vào mục đích vừa phải. Và
nếu đất dùng để ở thì diện tích vừa phải sẽ là lựa chọn tốt nhất, trung bình khoảng 150m2 đến 200m2 là phù hợp. Trong các mẫu nghiên cứu mà tác giả lựa chọn cho thấy sự đa dạng về diện tích, từ những thửa đất có diện tích nhỏ nhất là 35m2
của những căn nhà nằm ở vị trí trung tâm chợ, giá trị đất cao đến những thửa đất diện tích lớn lên đến 1.000m2 của những thửa đất nằm ở vị trí khá xa với khu vực trung tâm được ghép từ nhiều thửa thành một thửa lớn của cùng một chủ sử dụng. Giá trị trung bình của biến này là 204,95m2, độ lệch chuẩn là 199,9.
- Chiều rộng mặt tiền: theo số liệu từ các mẫu nghiên cứu thì các thửa đất có chiều rộng mặt tiền lớn nhất là 26m, nhỏ nhất là 3,5m, trung bình là 6,48m, độ lệch chuẩn là 3,599. Thực tế những thửa đất nào có mặt tiền rộng sẽ có giá hơn những thửa đất mặt tiền hẹp hơn. Những thửa đất mặt tiền rộng thường là những thửa có diện tích tương đối lớn.
- Theo số liệu từ bảng 4.4, giá đất ở bình quân từ các mẫu điều tra trên địa bàn Thành phố Vĩnh Long là 8.119.960 đồng/ m2, mức giá này khá cao do số mẫu lựa chọn quan sát có số lượng ở vị trí mặt tiền khá nhiều hơn so với các mẫu vị trí trong hẻm và trong khu dân cư. Giá đất ở cao nhất lên đến 40.000.000 đồng/m2 thuộc về các thửa đất ở trung tâm thương mại, vị trí đẹp, hai mặt tiền, khả năng sinh lợi rất cao, có thể đầu tư kinh doanh hoặc cho thuê với giá cao, còn mức giá thấp nhất là 1.000.000 đồng/m2là các thửa đất nằm ở vị trí xa thành phố và nằm trong hẻm sâu, đường giao thông hẹp, chủ yếu để ở không thể dùng để kinh doanh hay cho thuê. Độ lệch chuẩn của giá đất là 7.987.083 đồng cho thấy giá đất khác biệt nhau rất lớn giữa các thửa đất nằm ở vị trí mặt tiền, trung tâm thương mại và các thửa đất nằm ở vị trí kém thuận lợi hơn, giá trị này cho thấy giá đất chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như đã nêu ở bảng 4.4.
Bảng 4.4: Giá đất và các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất
Yếu tố ảnh hưởng quan Số
sát Giá trị nhỏ nhất Giá trị trung bình Giá trị lớn nhất Độ lệch chuẩn Giá đất (triệu đồng) 124 1,0 8,1 40,0 8,0 Khoảng cách đến TT thành phố (m) 124 10,0 564,79 1.900 475,96 Khoảng cách đến trục đường chính (m) 124 0,0 61,61 900 150,23 Chiều rộng mặt đường (m) 124 1,5 5,82 15 3,54 Diện tích đất (m2 ) 124 35,0 204,95 1.007 199,9 Chiều rộng mặt tiền (m) 124 3,5 6,48 26 3,6
4.2. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN TP. VĨNH LONG
Kết quả hồi quy sử dụng phương pháp ước lượng bình phương bé nhất (OSL) để phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn Thành phố Vĩnh Long được trình bày chi tiết ở bảng 4.5.
Bảng 4.5 Kết quả phân tích hồi quy
Biến độc lập Hệ số ước lượng chuẩn Sai số Giá trị thống kê t
Hằng số 7.640.808 1.933.849 3,95*** Khoảng cách đến TT thành phố (m) -8.462,82 1.399,7 -6,05*** Khoảng cách đến trục đường chính (m) 1.579,86 4.415,4 0,36 Hình dáng cân đối 2.665.232 1.479.954 1,80* Chiều rộng mặt đường (m) 603.822,90 178.106,3 3,39*** Diện tích đất (m2 ) 2.423,61 4.420,2 0,55 Chiều rộng mặt tiền (m) -147.251,50 223.871,5 -0,66 Số quan sát R2 Giá thị thống kê F 124 0,409 13,48***
Ghi chú: * mức ý nghĩa 10%, *** mức ý nghĩa 1%.
Kết quả cho thấy trong các biến đưa vào mô hình có ba biến có ý nghĩa thống kê là khoảng cách đến trung tâm thành phố, chiều rộng mặt đường có mức ý nghĩa thống kê ở mức 1% và hình dáng thửa đất có mức ý nghĩa thống kê là 10%, các biến
còn lại như khoảng cách đến trục đường chính, diện tích đất và chiều rộng mặt tiền không có ý nghĩa thống kê trong mô hình:
- Khoảng cách đến trung tâm thành phố
Kết quả phân tích hồi quy cho thấy biến này có hệ số tương quan âm (β1=- 8.462,82) với mức ý nghĩa 1%, điều này có nghĩa là giá đất sẽ càng giảm khi thửa đất càng xa trung tâm thành phố, kết quả hồi quy phù hợp với ý nghĩa kinh tế bởi vì ngày nay xã hội phát triển, thu nhập người dân được tăng lên con người cần nhiều thời gian cho công việc và các mối quan hệ xã hội, quỹ thời gian của họ ngày càng bị ít đi do đó nhu cầu tiết kiệm thời gian trở nên cấp thiết và họ thường chọn những nơi gần trung tâm để thuận lợi hơn và nhanh chóng hơn khi tiếp cận các tiện ích như mua sắm, vui chơi giải trí, dịch vụ kinh tế tài chính, giáo dục và y tế, cũng như kết hợp kinh doanh sinh lợi, do đó càng gần trung tâm thành phố thì giá đất càng cao, điều này đúng với kỳ vọng của mô hình. Cụ thể nếu khoảng cách tăng lên 1m thì giá đất sẽ giảm đi 8.462,82 đồng/m2
.
- Hình dáng cân đối
Kết quả phân tích hồi cho thấy biến số này có giá trị tương quan dương (β2 = 2.665.323) với mức ý nghĩa 10%, điều này có nghĩa là nếu thửa đất có hình dáng cân đối (hình vuông, hình chữ nhật) thì sẽ có giá cao hơn những thửa đất có hình dáng không cân đối như hình thang, hình tứ giác, hoặc những hình dáng không xác định. Cụ thể hệ số tương quan cho thấy nếu hai thửa đất có điều kiện khác tương nhau nhưng thửa đất có hình dáng cân đối sẽ có giá chênh lệch cao hơn 2.665.323 đồng/m2 so với thửa đất có hình dáng không cân đối. Điều này phù hợp với ý nghĩa kinh tế, nếu thửa đất có hình dáng cân đối hay còn gọi là “hình dáng đẹp“ sẽ thuận lợi cho việc xây dựng nhà cửa và cảnh quan ngôi nhà. Bên cạnh đó còn mang ý nghĩa phong thuỷ vì hiện nay người ta tin rằng những thửa đất hình dáng đẹp sẽ mang lại may mắn và thịnh vượng cho gia chủ, còn ngược lại thửa đất xấu sẽ ảnh hưởng không tốt đến việc sinh sống và làm ăn của gia chủ, hệ số tương quan dương đúng với kỳ vọng của mô hình.
Kết quả phân tích hồi quy cho thấy rằng biến số này có hệ số tương quan dương (β3 = 603.822,9) với mức ý nghĩa 1%, đúng với kỳ vọng của mô hình, điều này có nghĩa là khi lựa chọn thửa đất để ở, người ta quan tâm đến chiều rộng của đường giao thông tiếp giáp thửa đất đó. Bởi vì hiện nay nhu cầu đi lại ngày càng tăng cao, phương tiện giao thông đa dạng và hệ thống đường giao thông cũng được nâng cấp, đối với những thửa đất nằm tiếp giáp đường giao thông rộng, thuận tiện cho việc đi lại cũng như vận chuyển hàng hoá sẽ được trả giá cao hơn thửa đất kém lợi thế giao thông. Những tuyến đường lớn là những đường mới được đầu tư mở rộng, được sự quan tâm đầu tư của nhà nước về cơ sở hạ tầng, đi kèm với các hệ thống phụ trợ như hệ thống cống thoát nước, vỉa hè, cây xanh cảnh quan và hệ thống lưới điện, hệ thống đèn chiếu sáng... Hệ số tương quan cho biết rằng chiều rộng đường tăng 1m thì giá đất sẽ được tăng tương ứng là 603.822,9 đồng.
Kết quả phân tích hồi quy thu được R2là 0,409 (40,9%) cho thấy rằng các biến độc lập trong mô hình này giải thích được 40,9% sự biến động của giá đất ở trên địa bàn thành phố Vĩnh Long. Ngoài ra, kết quả phân tích nhận được giá trị thống kê F là 13,48 với mức ý nghĩa 1% cho thấy rằng mô hình có độ tin cậy cao.
4.3. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VĨNH LONG ĐẤT Ở TẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VĨNH LONG
Kết quả nghiên cứu từ mô hình hồi quy đã xác định được có ba yêu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn thành phố Vĩnh Long là: khoảng cách đến trung tâm thành phố, hình dáng thửa đất và chiều rộng mặt đường. Thực tế bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh Vĩnh Long ban hành không phân cấp đường mà định giá đất theo từng đoạn đường cụ thể và phân loại vị trí dựa vào chiều rộng đường hẻm và chiều sâu hẻm, cách phân loại này chỉ phản ánh được giá đất tại từng khu vực mà không tính đến các yếu tố cá biệt như hình dáng thửa đất, vị trí tiếp giáp của thửa đất với đường giao thông công cộng và khoảng cách thửa đất đến các trung tâm thương mại, trung tâm hành chính. Dựa vào kết quả phân tích từ mô hình hồi quy, tác giả nhận thấy các yếu tố cá biệt cũng ảnh hưởng rất lớn đến giá trị của từng thửa đất. Do đó, tác giả đề xuất một số giải pháp dựa vào kết quả phân tích như sau:
4.3.1. Đối với yếu tố hình dáng thửa đất
Về hình dáng thửa đất, nên quan tâm đến yếu tố này khi xây dựng bảng giá đất bằng cách tính toán và đưa vào hệ số điều chỉnh giá đất dựa vào hình dáng để đảm bảo sự công bằng khi xác định mức giá của hai thửa đất khác nhau về hình dáng, trong thực tế nếu thửa đất có hình dáng đẹp như hình chữ nhật hay hình vuông thì phải được nhân với hệ số cao hơn thửa đất có hình dáng xấu có nhiều “góc chết“. Qua nghiên cứu mục đích sử dụng của thửa đất là dùng để ở và nhu cầu về diện tích nhà ở trung bình của một hộ gia đình, tác giả đề xuất cụ thể hệ số điều chỉnh như sau:
+ Nếu thửa đất có hình chữ nhật hoặc hình vuông mà chiều dài không dưới 20m và chiều rộng không dưới 6m (diện tích ước tính đủ để xây dựng một căn nhà tiện nghi và thẩm mỹ) thì nhân với hệ số 1,2.
+ Nếu thửa đất có hình chữ nhật hoặc hình vuông mà chiều dài không dưới 15m và chiều rộng không dưới 5m (diện tích ước tính đủ để xây dựng một căn nhà phố) hoặc hình thang mà cạnh ngắn nhât không dưới 20m và chiều cao hình thang không dưới 6m thì nhân với hệ số 1,1.
+ Nếu thửa đất có hình chữ nhật hoặc hình vuông mà chiều dài không dưới 10m và chiều rộng không dưới 4m (diện tích ước tính đủ để xây dựng một căn nhà