1.3 Quản lý tài sản thế chấp sau cho vay của ngân hàng thƣơng mại
1.3.2.5 Định giá tài sản thế chấp sau cho vay tại ngân hàng
Một yếu tố quan trọng trong công tác quản lý TSTC sau cho vay là phải chắc chắn rằng, nếu cần phải thanh lý thì số tiền bán tài sản có thể đủ để thu hồi nợ vay và chi phí thu nợ phát sinh. Định giá TSTC sau cho vay là một khâu rất quan trọng trong quy trình kiểm tra TSTC, là cơ sở để ngân hàng xác định mức cho vay, số tiền ngân hàng có thể thu hồi khi phát mại tài sản.
- Sau khi cho vay TSBĐ phải thƣờng xuyên đƣợc định giá lại sau một thời gian nhất định phù hợp với đặc điểm của từng loại tài sản và theo quy định của từng ngân hàng. Tùy thuộc vào mức độ phức tạp của TSBĐ, giá trị TSBĐ, mức độ đảm bảo cho dƣ nợ mà ngân hàng thành lập tổ định giá TSBĐ khác nhau. Thông thƣờng tổ định giá TSTC gồm CBTD/CBTĐ, lãnh đạo phòng khách hàng và 01 thành viên trong Ban giám đốc.
- Việc định giá phải căn cứ vào cơ sở pháp lý hoặc cơ sở thực tế, đảm bảo tính khách quan, minh bạch. Cán bộ thẩm định phải trực tiếp xuống xem hiện trạng, kiểm đếm TSTC không đƣợc định giá TSBĐ trái với quy định của pháp luật và của ngân hàng.
- Khi định giá TSBĐ, CBTD/CBTĐ phải lập biên bản định giá TSBĐ có chữ ký của tất cả các thành viên. Giá trị TSBĐ đƣợc xác định bao gồm cả hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản đó. Giá trị TSBĐ phải lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ trả nợ đƣợc bảo đảm. Nếu phát hiện TSBĐ bị giảm giá trị, CBTD/CBTĐ lập tờ trình báo cáo Ban giám đốc và đề xuất phƣơng án xử lý nhƣ yêu cầu khách hàng bổ sung/thay thế ngay TSBĐ, giảm dƣ nợ vay tƣơng ứng…, nhằm hạn chế rủi ro phát sinh.
1.4 Các yếu tố ảnh hƣởng đến công tác quản lý tài sản thế chấp sau cho vay của ngân hàng thƣơng mại
1.4.1 Nhóm yếu tố khách quan
- Hành lang pháp lý.
+ Các văn bản quy phạm pháp luật: Do đối tƣợng kinh doanh của ngân hàng là tiền tệ do đó đây là loại hình doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực nhạy cảm và có tác động lớn đến tồn bộ nền kinh tế. Do tính chất quan trọng nhƣ vậy nên ngân hàng chịu sự quản lý rất chặt chẽ của các cơ quan quản lý Nhà nƣớc và hoạt động của ngân hàng phải tuân thủ theo các văn bản pháp lý đƣợc ban hành đặc biệt là các quy định về bảo đảm tiền vay. Nếu hệ thống các văn bản đƣợc quy định một cách đầy đủ, chặt chẽ, thống nhất với nhau và phù hợp với thực tiễn thì đây sẽ là nền tảng rất vững chắc cho sự an toàn trong hoạt động của ngân hàng và tạo điều kiện đáp ứng nhu cầu vốn cho toàn xã hội. Ngƣợc lại nếu quy định về bảo đảm tiền vay bằng tài sản quá chặt chẽ, thiếu văn bản dƣới luật, khơng phù hợp với thực tế thì sẽ gây khó khăn cho cả khách hàng có nhu cầu về vốn và ngân hàng từ đó tác động đến tồn bộ nền kinh tế.
+ Hiện nay hệ thống pháp luật Việt Nam đang trong q trình hồn thiện, ngoài việc các nội dung quy định của các Bộ luật chủ đạo nhƣ Luật dân sự, Luật đất đai thƣờng xuyên thay đổi, thì các Luật chuyên ngành cũng thƣờng xuyên thay đổi các nội dung. Vì vậy, có những quy định khi thực hiện giao dịch bảo đang đƣợc áp dụng, nhƣng khi xử lý tài sản bị thay đổi, ảnh hƣởng đến giá trị của TSBĐ, đặc biệt đối với những tài sản là bất động sản.
+ Trong quá trình thực hiện cho vay bảo đảm bằng tài sản sẽ nảy sinh một số vƣớng mắc mà bản thân ngân hàng không tự giải quyết đƣợc mà cần sự kết hợp của chính quyền địa phƣơng và các ban ngành có liên quan. Do đó, sự phối hợp giữa các ban ngành có liên quan trong việc tạo điều kiện trong vấn đề thẩm định cấp phát vốn của ngân hàng, vấn đề giải quyết xử lý tài sản, thu hồi nợ của ngân hàng ảnh hƣởng rất lớn đến hiệu quả công tác bảo đảm tiền vay tại NHTM.
- Môi trƣờng kinh tế: Khi nền kinh tế tăng trƣởng ổn định, lạm phát thấp sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho ngân hàng đánh giá cũng nhƣ xử lý TSBĐ của khách hàng. Giá trị sổ sách của TSBĐ so với giá thị trƣờng nhìn chung ổn định, khả năng thanh khoản của TSBĐ tốt. Ngƣợc lại, khi nền kinh tế có nhiều biến động, lạm phát ở
mức cao, SXKD bị đình trệ, thua lỗ kéo dài… gây khó khăn cho Ngân hàng trong việc cho vay vốn cũng nhƣ thu hồi món vay, khó khăn trong việc xử lý TSBĐ (gồm cả khó khăn do tính thanh khoản của tài sản giảm, giá trị tài sản xử lý giảm, thời gian xử lý kéo dài…).
- Các nhân tố bất khả kháng: Các nhân tố bất khả kháng nhƣ thiên tai, hoả hoạn, chiến tranh… là mối đe doạ tiềm tàng mà ai cũng phải đối mặt. Sự tác động của các nhân tố này ảnh hƣởng rất nặng nề tới ngƣời vay vốn cũng nhƣ ngân hàng, làm tổn thất đến TSBĐ, đến hoạt động SXKD cũng nhƣ gây ảnh hƣởng đến hoạt động bảo đảm tiền vay của ngân hàng.
1.4.2 Nhóm yếu tố chủ quan
- Nhân tố liên quan về khách hàng
+ Đạo đức của khách hàng: Đây là nhân tố khá quan trọng ảnh hƣởng đến hiệu quả hoạt động, công tác thẩm định bên bảo đảm tài sản và thẩm định các điều kiện của TSBĐ là đạo đức của khách hàng khi khách hàng cố tình che dấu thơng tin về năng lực tài chính của khách hàng, về tính pháp lý và giá trị của TSBĐ. TSBĐ của họ có vấn đề thì họ cũng khơng muốn ngân hàng biết do đó nhiều ngân hàng lâm vào tình trạng có TSBĐ cũng nhƣ khơng khi TSTC thực chất đã hết giá trị, giấy chứng nhận sở hữu thì là giả. Đơi khi có những khách hàng lợi dụng khe hở của pháp luật để cố tình chây ỳ, gây khó khăn cho ngân hàng trong việc xử lý TSBĐ nên việc thu hồi của ngân hàng bị kéo dài.
+ Năng lực của khách hàng: xét cả về phƣơng diện tài chính lẫn quản lý, chính họ cũng khơng xác định đƣợc giá trị thực sự của tài sản mà họ đem đi cầm cố, thế chấp. Khi quyết định cho vay, ngân hàng đã tính tốn khoản trả nợ sẽ đƣợc lấy từ chính kết quả hoạt động SXKD, từ khấu hao lợi nhuận (cho vay trung dài hạn) từ doanh thu (cho vay vốn lƣu động), thu nhập hợp pháp (cho vay tiêu dùng),… của khách hàng chứ không phải bằng cách phát mại TSBĐ để thu hồi các khoản nợ đã cấp. Việc ngân hàng phải nhận TSBĐ để thực hiện nghĩa vụ trả nợ là một việc làm không mong muốn của bất kỳ ngân hàng nào khi cho vay vốn. Tuy nhiên, điều này lại phụ thuộc vào hiệu quả quản lý và sử dụng vốn của doanh nghiệp. Nếu năng lực quản lý, sử dụng vốn của khách hàng tốt, năng lực tài chính vững vàng thì khả năng trả nợ cho ngân hàng là rất lớn. Ngƣợc lại, nếu năng lực quản lý của khách hàng yếu kém, khơng cạnh tranh đƣợc trên thị trƣờng thì sẽ dẫn đến tình trạng làm ăn thua lỗ,
khơng đủ khả năng trả nợ cho ngân hàng, buộc ngân hàng phải phát mại TSBĐ để thu hồi vốn và đa số trƣờng hợp thì khả năng thu hồi vốn của ngân hàng là rất khó khăn.
- Về phía ngân hàng
+ Chiến lược kinh doanh và phát triển của ngân hàng từng thời kỳ: Tùy từng thời kỳ, từng giai đoạn mà các ngân hàng lại có những chiến lƣợc kinh doanh, chiến lƣợc phát triển khác nhau để thích ứng với diễn biến của thực tế thị trƣờng. Mỗi ngân hàng đều xây dựng cho mình những đối tƣợng khách hàng, những ngành đƣợc ƣu tiên và khuyến khích vay vốn (hoặc bị hạn chế vay vốn) trong từng thời kỳ. Trong giai đoạn nền kinh tế đang trên đà tăng trƣởng cao. Ngân hàng sẽ có xu hƣớng đẩy mạnh dƣ nợ cho vay để đáp ứng nhu cầu vay vốn ngày càng tăng của khách hàng, khi đó ngân hàng sẽ mở rộng danh mục TSBĐ, nới lỏng các điều kiện cấp tín dụng. Ngƣợc lại trong những giai đoạn nền kinh tế phải đối mặt với khó khăn suy thối, ngân hàng sẽ thắt chặt điều kiện cấp tín dụng để đảm bảo an tồn trong hoạt động kinh doanh của mình, khi đó tƣơng ứng những điều kiện về TSBĐ cũng đƣợc ngân hàng quy định chặt chẽ hơn.
+ Trình độ, đạo đức của cán bộ tín dụng, cán bộ thẩm định TSBĐ: Nhìn chung, cán bộ tín dụng, thẩm định là những ngƣời trực tiếp tiếp xúc với khách hàng, trực tiếp tác nghiệp, vì vậy có ảnh hƣởng rất lớn đến cơng tác thẩm định, định giá, quản lý và xử lý TSBĐ. Trình độ chun mơn và đạo đức của cán bộ tín dụng, cán bộ thẩm định ảnh hƣởng rất lớn đến hoạt động cho vay. Một ngân hàng có đội ngũ cán bộ tín dụng, cán bộ thẩm định có chun mơn, có kiến thức, kinh nghiệm, am hiểu pháp luật sẽ có khả năng đánh giá chính xác về giá trị TSBĐ, khả năng phát mại của TSĐB, xác định đƣợc quyền đối với tài sản là hợp pháp hay không …
+ Hệ thống thông tin của ngân hàng
Có thể nói, hệ thống thơng tin của ngân hàng, đặc biệt là thơng tin tín dụng có vai trị cực kỳ quan trọng trong việc quản lý chất lƣợng tín dụng. Thơng qua việc phân tích các thơng tin về hồ sơ khách hàng, tình hình tài chính, tính hiệu quả, khả thi của phƣơng án/dự án.
Thông tin ngân hàng thu thập đƣợc về TSBĐ: Để biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản có hiệu quả địi hỏi ngân hàng phải thẩm định và định giá tài sản một cách chính xác, sát với giá trị thực tế trên thị trƣờng. Muốn vậy đòi hỏi ngân hàng
phải thu thập đƣợc các thông tin cả về khách hàng và TSBĐ nhƣ về các quyền pháp lý gắn liền với tài sản, giá trị TSBĐ một cách chính xác đầy đủ và đáng tin cậy.
Thơng tin có thể lấy từ bên ngồi hoặc trong hệ thống. Việc đa dạng hóa các kênhthơng tin về tài sản, các quy định pháp lý liên quan đến cung cấp thông tin cũng ảnh hƣởng đến hình thức bảo đảm tiền vay… CBTD sẽ quyết định hình thức cho vay phù hợp cũng nhƣ hình thức bảo đảm phù hợp, đáp ứng tốt nhất nhu cầu vay của khách hàng.
+ Công tác thẩm định TSBĐ của ngân hàng
TSBĐ phải thoả mãn đƣợc một số yêu cầu cần thiết nhƣ: TSBĐ phải khơng có tranh chấp, đƣợc phép giao dịch, có khả năng mua bán chuyển nhƣợng… Hơn nữa, TSBĐ đƣợc xem là một trong những yếu tố quan trọng để ngân hàng quyết định mức cho vay. Do đó, việc xác định chính xác giá trị TSBĐ là yếu tố hết sức quan trọng giúp ngân hàng bảo đảm đƣợc quyền lợi cho chính bản thân mình và cho khách hàng. Về nguyên tắc, định giá TSBĐ phải theo giá trị thị trƣờng, nếu định giá cao hơn giá trị thị trƣờng có thể sẽ dẫn đến khi phát mại tài sản trong trƣờng hợp khách hàng không trả đƣợc nợ sẽ không thể thu hồi đầy đủ nợ gốc, lãi và các chi phí khác. Ngƣợc lại nếu định giá thấp hơn giá trị thị trƣờng sẽ ảnh hƣởng đến việc đáp ứng nhu cầu vốn cho khách hàng và làm giảm tính cạnh tranh trong việc thu hút khách hàng.
Việc định giá TSBĐ là do tổ thẩm định của ngân hàng cho vay hoặc thuê cơ quan chức năng chuyên môn thực hiện. Giá trị TSBĐ phải đƣợc xác định tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm, việc xác định giá trị tài sản tại thời điểm này chỉ làm cơ sở để xác định mức cho vay của ngân hàng và không áp dụng khi xử lý TSBĐ để thu hồi nợ.
+ Quản lý và xử lý TSTC sau cho vay
Khả năng đánh giá, quản lý, theo dõi, xử lý TSBĐ của ngân hàng: Việc lựa chọn TSBĐ tùy thuộc vào khả năng đánh giá chính xác giá trị tài sản cũng nhƣ khả năng quản lý, kiểm sốt TSBĐ đó của mỗi ngân hàng. Việc quản lý tài sản cũng quan trọng, nếu không quản lý tốt tài sản sẽ bị giảm giá trị không những làm mất lòng tin của khách hàng khi họ đem tài sản cầm cố, thế chấp mà còn giảm doanh thu của ngân hàng khi xử lý tài sản.
Mục đích xử lý TSBĐ là nhằm thu hồi nợ mà khách hàng đã vay của ngân hàng khi khách hàng vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ đã cam kết trong hợp đồng vay. Mặc dù không mong muốn nhƣng việc tiến hành các thủ tục để xử lý TSBĐ tiền vay là cần thiết, nhất là khi đó chính là giải pháp cuối cùng để ngân hàng bảo tồn vốn của mình khi đã cấp tín dụng cho khách hàng. Tuy nhiên, công tác xử lý TSBĐ cũng là vấn đề hết sức nan giải đối với mỗi ngân hàng, một phần do kinh nghiệm của ngân hàng trong lĩnh vực này không nhiều, một phần là những khó khăn xuất phát từ mơi trƣờng pháp lý, từ phía khách hàng vay nợ, từ bên bảo đảm, bảo lãnh… Thời gian xử lý lâu dẫn đến tình trạng TSBĐ bị hƣ hại, giá trị sụt giảm nhanh dẫn đến khả năng không thu hồi đủ vốn của ngân hàng. Ngoài ra, việc kiện tụng diễn ra lâu khơng những làm tăng chi phí cho ngân hàng mà cịn ảnh hƣởng lớn đến hình ảnh của ngân hàng. Do vậy, khi công tác xử lý TSBĐ đƣợc diễn ra nhanh chóng, ít tốn kém thì khả năng thu hồi đủ vốn của ngân hàng cũng đƣợc nâng lên đáng kể, cho thấy tầm quan trọng của công tác quản lý TSTC sau cho vay trong hoạt động cho vay của các NHTM.
1.5 Kinh nghiệm và bài học về quản lý tài sản thế chấp sau cho vay tại một số ngân hàng thƣơng mại trong nƣớc
1.5.1 Kinh nghiệm về quản lý tài sản thế chấp sau cho vay tại một số ngân hàng thƣơng mại trong nƣớc
- Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank): Hoạt động tín dụng của Agribank trong thời gian qua cho thấy việc cho vay không chặt chẽ dẫn đến coi nhẹ các tiêu chuẩn an toàn trong hoạt động bảo đảm tiền vay: cho vay đảm bảo bằng tài sản không đủ điều kiện thế chấp, không thẩm định kỹ càng nhóm khách hàng liên quan và kết quả gây ra một số vụ việc trong thời gian qua nhƣ vụ án sai phạm tại Agribank Chi nhánh 6. Kẻ chủ mƣu trong vụ án này là Dƣơng Thanh Cƣờng đã lập ra nhiều Công ty, thuê nhiều ngƣời làm giám đốc. Cƣờng giữ vai trò điều hành các công ty này và chỉ đạo những ngƣời mình thuê thực hiện việc vay thế chấp đối với Agribank Chi nhánh 6. Lợi dụng chủ trƣơng di dời các cơ sở gây ô nhiễm mội trƣờng trên địa bàn thành phố về khu công nghiệp, Công ty Đông Phƣơng đã ký hợp đồng hợp tác xây dựng Trung tâm thƣơng mại và dịch vụ chung cƣ cao tầng tại số 10 Âu Cơ, Q.Tân Phú. Để có tiền thực hiện dự án, Dƣơng Thanh Cƣờng đặt vấn đề vay vốn với Hồ Đăng Trung (nguyên giám đốc
Agribank Chi nhánh 6) và đƣợc đồng ý. Tháng 9/2007, Cƣờng chỉ đạo cấp dƣới lập hồ sơ vay, TSTC là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại số 10 Âu Cơ và trụ sở công ty của Cƣờng tại 44 An Dƣơng Vƣơng, Q.8, TP HCM. Dù biết dự án chƣa đƣợc phê duyệt, TSTC lô đất số 10 Âu Cơ là giấy chứng nhận tạm thời, không đủ điều kiện thế chấp cho vay nhƣng Trung và thuộc cấp vẫn ký duyệt cho công ty của Cƣờng 170 tỷ đồng. Một tháng sau đó, Cƣờng tiếp tục chỉ đạo cho cấp dƣới lập hồ sơ vay của Agribank 628 tỷ đồng để thực hiện dự án khu biệt thự nhà vƣờn Thanh Phát tại xã Phong Phú, huyện Bình Chánh. TSTC là 23 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà Cƣờng thu mua của ngƣời dân trong q trình giải phóng mặt bằng cho