1. LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI
1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng và hiêu quả tín dụng bất động sản
Môi trường kinh tế và môi trường pháp lý và môi trường công nghệ
Môi trường kinh tế: Bản chất của hoạt động Ngân hàng thương mại là đi vay để cho vay và cung cấp các dịch vụ trong lĩnh vực tài chính tiền tệ. Ngân hàng thương mại dựa vào các nguồn vốn nhàn rỗi trong nền kinh tế để tiến hành cho khách hàng vay,
đáp ứng nhu cầu vốn trở lại cho nền kinh tế. Có thể nói đây là một lĩnh vực kinh doanh hết sức nhạy cảm. Nó vừa là một nhân tố tác động đến sự phát triển của nền kinh tế, nhưng đồng thời mọi biến động của môi trường kinh tế cũng đều ảnh hưởng đến hoạt động của các ngân hàng thương mại. Do đó, một nền kinh tế ổn định và phát triển sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động tín dụng bất động sản nói riêng và hoạt động kinh doanh ngân hàng nói chung.
Một trong các yếu tố kinh tế tác động mạnh mẽ đến hiệu quả tín dụng là chu kỳ kinh tế. Trong thời kỳ kinh tế phát triển trì trệ, sản xuất kinh doanh bị thu hẹp, hoạt động tín dụng gặp khó khăn trên tất cả các lĩnh vực, tác động làm giảm hiệu quả tín dụng. Ngược lại, trong thời kỳ kinh tế hưng thịnh nhu cầu vốn tín dụng tăng cao, cùng với những điều kiện thuận lợi, rủi ro gặp phải có thể giảm…là tiền đề góp phần nâng cao hiệu quả tín dụng. Tuy nhiên, cũng không loại trừ trường hợp chạy đua trong dự án, tích trữ , đầu cơ…làm nhu cầu vốn tín dụng tăng lên quá mức và có quá nhiều khoản tín dụng được thực hiện. Những khoản tín dụng bất động sản cũng có thể khó được hoàn trả nếu sự phát triển không có kế hoạch dẫn đến khủng hoảng kinh tế là điều khó tránh khỏi
Mội trường pháp lý: Trong mọi lĩnh vực hoạt động kinh doanh, pháp lý là yếu tố có ý nghĩa định hướng cho các doanh nghiệp, đặc biệt đối với hoạt động kinh doanh ngân hàng. Thực hiện đúng các quy định về pháp lý sẽ giúp các ngân hàng giảm thiểu được rủi ro. Ngược lại, nếu các quy định pháp lý không rõ ràng, chất chéo hoặc trái ngược lẫn nhau thì sẽ ảnh hưởng xấu đến hoạt động ngân hàng nói chung và hoạt động tín dụng bất động sản nói riêng.
Năng lực sử dụng vốn và khả năng hoạt động của khách hàng
Tín dụng là nhịp cầu nối giữa hoạt động sản xuất kinh doanh của ngân hàng với hoạt động trong lĩnh vực sản xuất vật chất và kinh doanh dịch vụ của khách hàng. Mỗi biểu hiện xấu hoặc tốt trong hoạt động của khách hàng đều có những ảnh hưởng tương ứng đến hoạt động tín dụng. Năng lực sử dụng vốn và hoạt động của khách hàng ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả của các khoản tài trợ. Khi hoạt động kinh doanh của khách hàng có lãi, có xu hướng phát triển, thì khách hàng sẽ có khả năng
trả nợ ngân hảng, quan hệ tín dụng với ngân hàng khi đó sẽ diễn ra tốt đẹp, cầu nối giữa vay và cho vay sẽ thông suốt.
Ngược lại, nếu năng lực sử dụng vốn và khả năng kinh doanh của khách hàng thấp, trình độ quản lý yếu kém, công nghệ lạc hậu, chiến lược kinh doanh thiếu tính khả thi, hoặc thậm chí khách hàng cố tình lừa đảo, sử dụng vốn sai mục đích, thiếu khả năng phân tích và xử lý phát sinh, không phối hợp chặt chẽ với Ngân hàng trong quá trình thực hiện…sẽ dẫn đến hoạt động kinh doanh khó khăn, tình hình tài chính mất cân đối, nguy cơ phá sản tăng cao. Khoản tín dụng ngân hàng cấp cho khách hàng khi đó chắc chắn không còn hiệu quả, khả năng dẫn đến nợ khó đòi cao.
Từ các chính sách và quá trình thực hiện của các Ngân hàng
Ngoài những yếu tố bên ngoài ảnh hưởng đến hiệu quả của tín dụng. Hiệu quả tín dụng còn chịu tác động trực tiếp từ chính các yếu tố bên trong của các ngân hàng. Bao gồm chính sách tín dụng, quy trình tín dụng, kiểm soát nội bộ, công tác tổ chức của ngân hàng và nhân tố con người. Trong đó nhân tố con người có vai trò quan trọng và quyết định trong hầu hết các hoạt động.
Tín dụng bất động sản được ngân hàng thực hiện nhằm cung cấp vốn cho các thành phần kinh tế. Tuy nhiên, bất động sản là một ngành kinh tế khá nhạy cảm và được nhà nước quan tâm rất nhiều những chính sách, quy định liên quan. Một ngân hàng hoạt động hiệu quả sẽ nắm bắt kịp thời những thay đổi của nền kinh tế, những điều chỉnh của các chính sách, từ đó có những kế hoạch và xử lý kịp thời, đảm bảo cho các khoản vay luôn đem lại hiệu quả cho chính hoạt động của Ngân hàng và các thành phần kinh tế được tài trợ vốn. Nếu có những chính sách không phù hợp, quá trình hoạt động còn mang nhiều rủi ro thì khả năng xảy ra tổn thất là rất có thể xảy ra.