1. LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI
2.3.3.1 Những hạn chế
Thứ nhất là, cơ cấu phân bổ vốn tín dụng ngân hàng cho thị trường bất động sản chưa hợp lý. Nguồn vốn tín dụng cho thị trường bất động sản địa bàn thành phố Hồ Chí Minh mặc dù tăng nhanh qua các năm nhưng chưa vững chắc, cơ cấu vốn phân bổ cho cung cầu trên thị trường mất cân đối, biểu hiện vốn tập trung cho việc tạo lập cung trong khi ít tập trung cho việc tạo lập cầu nhà ở là cần thiết hơn, với dân số thành phố Hồ Chí Minh tập trung đông đúc hơn nhiều địa phương khác. Xét về tín dụng ngân hàng cho cung nhà ở thì nguồn vốn này chủ yếu chảy vào phân khúc nhà ở cao cấp, trong khi nhu cầu nhà ở có khả năng thanh toán của phần lớn người dân từ phân khúc nhà ở bình dân. Tín dụng ngân hàng cho cầu nhà ở thì nguồn vốn này chủ yếu chảy vào cầu ngắn hạn có tính chất đầu cơ, trong khi phân bổ ít hơn cho càu dài hạn có tính chất vì mục đích để ở. Vì thế tín dụng ngân hàng đã góp phần làm mất cân đối cung cầu trên thị trường nhà ở. Mặt khác, tín dụng ngân hàng cũng là một trong những yếu tố thúc đẩy các hoạt động đầu cơ tràn lan trên thị trường, dẫn đến những cơn sốt nhà đất ảo trên thị trường. Hệ quả là thị trường rơi vào tinh trạng suy giảm và đóng băng, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản rơi vào tình trạng khó khăn khi không tiêu thụ được sản phẩm, nhiều người dân mặc dù không có nhà ở nhưng không thể mua nổi nhà do giá vẫn quá cao. Những khó khăn trên thị trướng bất động sản đã ảnh hưởng xấu đến hiệu quả hoạt động của hệ thống các ngân hàng thương mại cả nước nói chung và ở thành phố Hồ Chí Minh nói riêng.
Thứ hai, chất lượng tín dụng ngân hàng về lĩnh vực bất động sản là không cao. Điều đó biểu hiện tỷ lệ nợ xấu ngày càng tăng cao, đặc biệt hết sức nghiêm trọng trong những năm 2010, 2011, 2012. Việc thị trường đóng băng và suy giảm đã làm tăng lượng hàng tồn kho là nguyên nhân chính khiến nợ xấu tăng theo.
Thứ ba, tín dụng ngân hàng cho việc phát triển cung bất động sản chưa ổn định. Trong thời kỳ thị trường bất động sản phát triển nóng và tính thanh khoản bất động sản tốt thì các ngân hàng lại đẩy mạnh cho vay bất động sản nhằm thúc đẩy nguồn cung trong dài hạn để xây dựng, mở rộng phát triển các dự án mà chưa tính đến nguồn cầu thực tế. Nhưng thực tế thị trường bất động sản rơi vào chu kỳ suy thoái giá bất động sản lao dốc, tính thanh khoàn bất động sản kém thì các ngân hàng thương mại lại cắt giảm đột ngột nguồn vốn hỗ trợ cho các doanh nghiệp bất động sản. Hệ thống thị trường tài chính của Việt Nam chưa phát triển thì việc ngân hàng thắt chặt thậm chí ngừng cho vay đối với lĩnh vực bất động sản đã đến dẫn đến hàng loạt dự án bị ngưng trệ, xây dựng dở dang, không tìm được nguồn vốn thay thế phải trì hoãn. Dẫn đến công nợ tồn đọng trong các doanh nghiệp bất động sản rất lớn, nhiều doanh nghiệp thua lỗ nặng nề dẫn đến phá sản.
Thứ tư, mức độ tập trung vốn cho nhu cầu nhà ở của người dân là nhu cầu thiết yếu còn nhiều hạn chế, người mua nhà cần dùng đến một phần nợ vay để mua nhà vì bất động sản là tài sản có giá trị rất lớn. Mặc dù các ngân hàng thương mại đã liên kết với các chủ đẩu tư gói hỗ trợ cho khách hàng vay mua nhà để ở, tuy nhiên để tiếp cận được nguồn vốn vẫn còn những thủ tục rờm rà. Điều này xuất phát từ người vay chưa đáp ứng được các yêu cầu của ngân hàng điều kiện vay vốn, nguyên nhân là do chính sách của ngân hàng thận trọng khi thị trường bất động sản suy giảm. Ngoài ra nguồn vốn ngân hàng chủ yếu là nguồn vốn ngắn hạn, trong khi phần lớn các khoản vay bất động sản là có thời hạn dài, lãi suất biến động mạnh dẫn đến khách hàng chưa thể tiếp cận được nguồn vốn của ngân hàng.
Thứ năm, do cán cân cung cầu lệch pha.
Nguyên nhân quan trọng dẫn đến tình trạng “đóng băng” của thị trường bất động sản giai đoạn 2011 – 2012 là tình trạng lệch pha “cung – cầu”, thị trường thừa quá nhiều sản phẩm trung và cao cấp, thiếu sản phẩm bình dân, giá rẻ”. Nhìn vào thực trạng hiện nay, sự lệch pha cung – cầu vẫn là điều đáng quan tâm. Bởi, tuy phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ (<1 tỉ/căn) có chuyển biến nhưng vẫn không đủ cầu trong khi phân khúc bất động sản cao cấp lại đang “nở rộ”, áp đảo về nguồn
cung. Riêng tại TP. Hồ Chí Minh, có thể kể đến hàng loạt dự án bất động sản cao cấp tập trung ở khu trung tâm, khu Đông và Nam thành phố: Dự án Khu phức hợp căn hộ – thương mại – văn phòng Sài Gòn Mê Linh Tower, Dự án Vinhomes Golden River Ba Son, Dự án Vinhomes Tân Cảng, Dự án The Gold View, Dự án Vinhomes Central Park, Dự án Khu đô thị Sala, Dự án River City…Khi nhu cầu thật của phần lớn người tiêu dùng, trong đó có rất nhiều gia đình trẻ, người lần đầu tiên mua nhà chưa được đáp ứng, việc có quá nhiều doanh nghiệp đầu tư vào các dự án căn hộ cao cấp cũng khiến “cán cân” cung – cầu bị lệch, việc bán bất động sản trở nên khó khăn hơn.