1. LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI
1.3 KINH NGHIỆM PHÁT TRIỂN MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI VỀ TÍN
TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN-BÀI HỌC KINH NGHIỆM CHO VIỆT NAM. 1.3.1. Kinh nghiệm phát triển một số nước trên thế giới về tín dụng bất động sản.
Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam phát triển tín dụng bất động sản của các NHTM, đề tài tập tập vào việc nghiên cứu cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp bất động sản dưới chuẩn (Subprime Mortgage Crisis) ở Mỹ, giai đoạn kinh tế bóng bóng Nhật Bản 1990 và cuộc khủng hoảng tài chính tiền tệ năm 1997 tại các nước Đông Á mà rủi ro tín dụng bất động sản là một trong những nguyên nhân chủ yếu.
1.3.1.1. Tại Mỹ
Năm 2008 “bong bóng” bất động sản xuất hiện tại Mỹ với trên một triệu chủ nhà đất đối mặt với nguy cơ tịch thu tài sản thế nợ. Các khoản nợ xấu khiến nhiều ngân hàng thua lỗ nặng. Nhiều ngân hàng phải tiến hành sáp nhập và thậm chí tuyên bố phá sản như: LehmanBrothers, Merrill lynch, Countrywide Financial, Bear Stearns, Ameribank…nó bắt nguồn từ việc tập trung vốn tín dụng lớn và sự quản lý lỏng lẻo trong cho vay thế chấp mua nhà dưới chuẩn ở Mỹ, kết hợp với những dòng tiền dịch chuyển từ thị trường chứng khoán, đã tạo ra quả bong bóng nhà đất tại quốc gia này.
Trong suốt giai đoạn 2000-2007, khi mà thị trường nhà đất Mỹ tăng trưởng nóng với tốc độ tăng giá bình quân lên đến 10.5%/năm trên cả nước và hơn 20%/năm tại các thành phố lớn thì lượng dư nợ tín dụng bất động sản tại Mỹ cũng đồng thời ghi nhận những mức độ gia tăng mạnh mẽ. Cụ thể, tổng dư nợ các khoản tín dụng này đã tăng từ 1.500 tỷ USD vào năm 2000 lên đến 3.400 tỷ USD vào quý 2 năm 2007, tương đương với mức tăng bình quân 19.5%/ năm. (Federal Research Bank of st. louis, 2012). Lượng tín dụng bất động sản khổng lồ đó được cung ra nhằm thỏa mãn nhu cầu tín dụng to lớn của nhà đầu tư trong giai đoạn này, cảng bị kích thích bởi việc lãi suất cho vay thế chấp được duy trì ở mức thấp, vốn là hệ quả việc duy trì chính sách tiền tệ nới lỏng quá mức từ năm 2000 đến năm 2007. Điều này đã làm các Ngân hàng Mỹ trở nên dư thừa thanh khoản trong thời gian này và do đó cả lãi suất vay thế chấp và các tiêu chuẩn tín dụng đều được hạ thấp để khách hàng có thể tiếp cận các khoản vay dễ dàng hơn nhằm tối đa hóa lợi nhuận cho dòng vốn dư thừa đó.
Nhắc đến Nhật Bản, ta thường nghĩ đến một nền kinh tế “tăng trưởng thần kỳ” vào những năm sau chiến tranh thế giới thứ II. Nhưng cũng chính Nhật Bản lại trải qua thời kỳ “bong bóng tài sản” vào cuối những năm 1980-1990, trong đó giá chứng khoán và bất động sản tăng mạnh mẽ bởi hoạt động đầu cơ, và sau đó sụp đổ thảm hại. Có thể nói nếu như kỳ vọng và sự tự tin thái quá là nguyên nhân chủ yếu hình thành nên bong bóng thì dòng tín dụng là yếu tố cơ bản khiến bong bóng mở rộng. Từ năm 1983 đến năm 1990, cơ cấu tín dụng ở Nhật thay đổi theo hướng: tín dụng đối với lĩnh vực sản xuất giảm từ 23.85% xuống còn 15%, trong khi đó tín dụng bất động sản tăng từ 7. 1% lên 11.9% (Masahiro Kawai, 2003). Khi dòng tín dụng dồn nhiều hơn vào hoạt động đầu cơ sẽ tác động đến thị trường tạo nên một vòng luẩn quẩn với giá tài sản tăng dần đến thu nhập của các nhà đầu tư tăng, các khoản vay được đánh giá tốt khiến hoạt động ngân hàng tăng trưởng. Tuy nhiên, phần tăng trưởng này chỉ là một sự thổi phồng thực tế. Khi bong bóng vỡ, cơ chế quay ngược mà hậu quả nhìn thấy rõ ràng nhất chính là tình trạng nợ xấu tràn lan, hệ thống ngân hàng Nhật chao đảo sau khi bong bóng bất động sản vỡ.
Bên cạnh dòng tín dụng, các chính sách của Nhật trong thời kỳ này cũng là một yếu tố khiến bong bóng hình thành và mở rộng. Hoạt động cải cách hệ thống tài chính với sự ra đời của thị trường trái phiếu chính phủ thứ cấp sau đó là thị trường trái phiếu công ty và thị trường chứng khoán tạo ra các kênh đầu tư mới làm tăng kỳ vọng tăng giá tài sản. Thêm vào đó, chính sách tiền tệ mở rộng cùng những nới lỏng trong điều tiết, quản lý thị trường trong thời kỳ này tạo điều kiện đẩy dòng tín dụng chảy vào hoạt động đầu cơ khiến bong bóng càng mở rộng.
1.3.1.3. Tại các nước Đông Á
Từ năm 1990-1997, lượng vốn đầu tư nước ngoài (chủ yếu là Mỹ, Nhật Bản, và các nước Châu Âu) chảy mạnh vào các nước Đông Á dưới hình thức các khoản tín dụng thương mại ngắn hạn. Theo nguồn Ngân hàng thế giới 2000, lượng vốn nước ngoài chảy vào các nước đang phát triển tăng từ 42 tỷ USD lên 256 tỷ USD năm 1990-1997, thì Đông Á chiếm 60%.
Rủi ro bắt đầu phát sinh khi các Ngân hàng thương mại thuộc sở hữu nhà nước sử dụng nguồn vốn vay ngắn hạn nước ngoài để đầu tư vào lĩnh vực bất động sản theo kiểu chỉ định của Chính phủ mà ít quan tâm đến hiêu quả dự án. Ở Indonesia, các khoản vay khu vực bất động sản tăng 37%/năm trong giai đoạn 1992-1995 (trong khi tổng tín dụng ngân hàng chỉ tăng 22%/năm). Ở Thái Lan, các khoản cho vay bất động sản của những công ty tài chính tăng 41%/năm trong giai đoạn 1990-1995 (trong khi tổng tín dụng chỉ tăng 33%/năm). Ở Hàn Quốc, các khoản vay của ngân hàng được tập trung chủ yếu vào các tập đoàn lớn, tỷ lệ nợ/vốn cổ phần của các doanh nghiệp công nghiệp ở Hàn Quốc lên tới 317% vào cuối năm 1996. “Bong bóng” bất động sản xì hơi khi các nhà đầu tư nước ngoài nhận ra những bất ổn trong việc sử dụng vốn đầu tư nên thực hiện thu hồi các khoàn nợ ngắn hạn đến hạn. Điều này buộc các nhà đầu tư bất động sản trong nước phải rao bán hàng loạt trước áp lực đòi nợ gia tăng từ phía ngân hàng, đã làm cho giá bất động sản chựng lại và đi xuống, thị trường đi vào trạng thái đóng băng. Vòng xoáy tiếp tục gây ra cuộc khủng hoảng ngân hàng do mất khả năng thanh toán, cuối cùng dẫn đến cuộc khủng hoảng tài chính tiền tệ năm 1997, xảy ra đầu tiên ở Thái Lan và lan truyền ra ở các nước khác.