1. LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI
2.3.3.2 Nguyên nhân của những hạn chế
Thị trường bất động sản chịu sự tác động của hệ thống luật pháp, quá trình triển khai và thực thi chính sách của hệ thống ngân hàng thương mạitrên địa bàn còn gặp nhiều khó khăn đối với thị trường bất động sản là thủ tục hành chính khi triển khai dự án, mặc dù liên tục được cải cách và sửa đổi nhưng nhiều doanh nghiệp cho rằng các thủ tục vẫn mang tính “hành” là chính với nhiều thủ tục nhiêu khê, xử lý kéo dài. Chính phủ ban hành Nghị định 104/2014 với khung giá đất tăng gấp 2 lần cũng được đánh giá sẽ khiến chi phí xây dựng tăng mạnh vào năm 2015 trong bối cảnh các DN bất động sản hiện nay lại đang sống dở, chết dở vì tiền sử dụng đất, thậm chí phải phá sản, trả lại đất cho nhà nước.
- Nguồn vốn: Thị trường bất động sản (BĐS) TP Hồ Chí Minh vẫn còn nhiều đình đốn do doanh nghiệp (DN) BĐS khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn, việc tiêu thụ các sản phẩm trên thị trường còn thấp do sức mua vẫn còn yếu. Điều này khiến các DN bị thâm hụt vào vốn, nhiều DN phải chấp nhận bán lỗ các dự án và sản phẩm để cắt lỗ, xử lý công nợ…
Theo thông tin cập nhật từ Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối năm 2015, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung hạn, dài hạn toàn hệ thống là 31%, trong đó, tỷ lệ này tại các ngân hàng thương mại Nhà nước là 33.36%, tại ngân hàng thương mại cổ phần 36, 9%, công ty tài chính/cho thuê tài chính 73.14%, ngân hàng hợp tác xã 77.93%. Con số này đã rất gần so với trần 40% trong dự thảo sửa đổi Thông tư 36. Dù Thông tư
36 chưa sửa đổi nhưng thực tế, các ngân hàng đã bắt đầu thận trọng với các hồ sơ vay vốn, khó khăn hơn trong các điều kiện xét duyệt. Lo ngại khó vay tín dụng, tăng lãi suất ngân hàng khiến nhiều người có nhu cầu mua nhà mà phải vay tiền ngân hàng từ bỏ ý định. Trong khi đó, gói tín dụng 30,000 tỉ đồng đến nay đã hết, không còn giải ngân. Đây là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng giao dịch nhà đất chững lại.
- Định giá bất động sản trong thị trường kém minh bạch.
Theo nghiên cứu của Công ty Tư vấn bất động sản Jones Lang Lasalle Việt Nam (JLL) và LaSalle Investment Management, Chỉ số minh bạch thông tin (RETI) của Việt Nam vừa được công bố năm 2016 là 3.49, xếp thứ 68 trong số 109 quốc gia được xếp hạng và thuộc nhóm minh bạch thấp.
JLL cho biết, việc khó tiếp cận các thông tin về quy hoạch và thiếu cơ sở dữ liệu về thị trường là một rào cản lớn cho việc xác định giá trị của bất động sản. Nhà đầu tư không phải lúc nào cũng có đầy đủ thông tin và am hiểu tính năng, cấu trúc của bất động sản, điều này dẫn đến các quyết định thiếu thông tin, không phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản.
Hầu hết cơ sở dữ liệu được các công ty tự xây dựng và phân tích để sử dụng nội bộ, chính vì thế, các nguồn dữ liệu này thiếu tính tổng hợp và thống nhất. Trong khi đó, việc định giá bất động sản cần phải có nguồn thông tin đáng tin cậy và đầy đủ, đồng thời về mặt pháp lý của dự án phải minh bạch và rõ rang
- Về đánh giá khả năng tài chính của khách hàng
Đối với doanh nghiệp: Việc đánh giá khách hàng theo góc độ định tính là nhằm tìm hiểu ý muốn hoàn trả của người vay. Còn mục đích của việc phân tích tài chính của khách hàng là xem xét khả năng thực tế của doanh nghiệp về tiềm lực tài chính, trên cơ sở đó đánh giá được khả năng của khách hàng về nguồn vốn chủ sở hữu, nguồn vốn chiếm dụng và vốn vay, hàng hoá tồn kho, cơ cấu tài sản lưu động và cố định đến thời điểm hiện tại là phân tích định lượng, từ đó có kết luận về thực trạng khách hàng có khả năng hoàn trả nợ vay cho Ngân hàng hay không.
Đối với khách hàng cá nhân: Khó khăn trong việc xác định thu nhập thực của khách hàng, hiện nay thu nhập của người dân vẫn chưa được phổ biến thanh toán qua Ngân hàng, nên việc xác định tổng thu nhập thực của khách hàng để xét duyệt cho vay của Ngân hàng gặp một số khó khăn trong việc xác định thông tin để quyết định cho vay.
Do cơ chế, chính sách điều hành: Để kiềm chế lạm phát, ổn định tình hình tài chính trong giai đoạn khó khăn hiện nay, chính sách của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành phần nào hạn chế sư linh hoạt trong hoạt động tín dụng nói chung và hoạt động tín dụng bất động sản nói riêng của các Ngân hàng thương mại.
Công tác quản lý của Nhà nước về thị trường bất động sản còn nhiều bất cập. Các thủ tục hành chính trong lĩnh vực nhà đất còn rườm rà, phức tạp, thủ tục cấp phép xây dựng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà đất còn trì trệ. Việc kiểm tra, thanh tra giám sát và xử lý các hành vi, vi phạm pháp luật về đất đai và nhà ở chưa được thực hiện chặt chẽ và xử lý nghiêm đối với những hành vi vi phạm. Công tác quản lý nhà nước về bất động sản còn chồng chéo giữa các cơ quan ban ngành, đồng thời có nhiều việc chưa có cơ quan nào chịu trách nhiệm triển khai như: đăng ký tài sản, đăng ký chuyển dịch bất động sản.
Chính sách phát triển thị trường bất động sản chưa thật sự phù hợp, vai trò của nhà nước trong kiểm soát và điều tiết thị trường bất động sản thông qua thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp chưa hiệu quả. Chính sách tài chính đất đai thời gian qua còn thiếu nhất quản, chưa rõ ràng. Thêm vào đó, việc quy định thu tiển sử dụng đất một lần đối với hầu hết các loại dự án bất động sản như hiện nay đã tạo gánh nặng về vốn đối với chủ đầu tư cũng như người dân, đồng thơi chưa tạo được nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách.
Hệ thống các định chế tài chính bất động sản chưa được hoàn thiện, thiều nguồn vốn trung và dài hạn cho thị trường bất động sản, chính sách tín dụng bất động sản không ổn định , gây khó khăn cho các nhà đầu tư, cũng như người dân. Nguồn vốn cho đầu tư bất động sản chủ yếu từ ngân hàng và huy động của người dân có nhu cầu. Chính sách tín dụng cho bất động sản không ổn định rõ ràng, tỷ lệ dư nợ tín dụng
bất động sản trên tổng dư nợ của các tổ chức tín dụng vẫn còn bị hạn chế do phải đảm bảo an toàn hệ thống, lãi suất thay đổi nhiều lẩn trong thời gian ngắn gây khó khăn cho doanh nghiệp. -
Đa số các nhà đầu tư mới chú trọng đến các sản phẩm có lợi nhuận cao mà chưa quan tâm đến các sản phẩm phù hợp với nhiều đối tượng, đặc biệt là đối tượng có thu nhập thấp. Trong khi nhà nước cũng chưa có chính sách phù hợp khuyến khích các doanh nghiệp phát triển đa dạng các sản phẩm phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của đại bộ phận dân cư, dẫn đến tình trạng lệch pha cung –cầu, thị trường dư thừa nhà ở cao cấp, thiếu nhà ở bình dân và nhà ở xã hội.
Các thị trường khác có tính hỗ trợ, kết hợp với thị trường bất động sản như: thị trường vốn, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động phát triển chưa đồng bộ, chưa tương thích với thị trường bất động sản. Vì vậy, chưa hỗ trợ cho thị trường bất động sản phát triển một cách ổn định.
Hệ thống thông tin, dự báo về thị trường bất động sản không thống nhất, thiếu tin cậy gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước, cũng như đảm bảo tính công khai minh bạch của thị trường bất động sản. Chưa có hệ thống theo dõi thống kê tình hình thị trường bất động sản, hệ thống quản lý và thống kê dữ liệu về sở hữu bất động sản, giao dịch bất động sản đồng bộ từ Trung ương đến địa phương, gây khó khăn cho công tác chỉ đạo, điều hành đề xuất giải pháp để điều chỉnh cũng như định hướng cho thị trường bất động sản phát triển ổn định.
- Đội ngũ nhân sự của Ngân hàng hiện nay cần phải đào tạo chuyên sâu hơn trước sự đổi mới ngày càng phức tạp trong lĩnh vực tài chính ngân hàng. Mặt khác thiếu hụt nguồn lực trong hệ thống ngân hàng là vấn đề nổi bật nhất vì xu hướng mở rộng mạng lưới tràn lan, mở thêm chi nhánh, phòng giao dịch của các ngân hàng thời gian qua. Điều này đã tạo ra cuộc chạy đua giữa các ngân hàng nhằm tuyển dụng được những nhân viên có kinh nghiệm, có chuyên môn, đặc biệt là đối với ngân hàng mới tham gia vào thị trường. Tâm lý đầu tư theo đám đông dường như vẫn chiếm phần lớn trong giới đầu tư bất động sản ở Việt Nam hiện nay…Điều này có thể bị ảnh hưởng từ tâm lý đầu tư trên thị trường chứng khoán. Phần lớn các nhà đầu tư bất
động sản họ thường mua bán nhà đất trên cơ sở tham khảo thông tin từ bạn bè, người quen. Điều này cho thấy, việc mua một căn nhà hay một mảnh đất dù có giá trị rất lớn nhưng họ vẫn dựa vào những “lời khuyên” của bạn bè mà rất ít khi tự mình tìm hiểu kỹ càng về dự án đó dẫn đến khi có sự biến động của thị trường bất động sản bất thường, sẽ không xác định được giá trị thực của tài sản.
TÓM TẮT CHƯƠNG 2
Trong chương 2, tập trung phân tích thực trạng hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn hiện nay, chương 2 làm rõ những vấn đề chính sau.
1. Khái quát sơ lược đặc điểm kinh tế xã hội và hoạt động của hệ thống NHTM trên địa bàn TP.HCM.
2. Thống kê và phân tích đánh giá các số liệu liên quan phát triển tín dụng bất động sản, hoạt động huy động vốn và cho vay của các NHTM trên địa bàn đánh giá thông qua các tiêu chí về quy mô và chất lượng tín dụng bất động sản :Doanh số cho vay, dư nợ tín dụng bất động sản,tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản trong tổng dư nợ.Thực trạng các sản phẩm tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản;Hiệu quả tín dụng bất động sản tại các Ngân hàng thương mại trên địa bàn TP.HCM thông qua đánh giá về thực trạng nợ xấu và rủi ro của một số Ngân hàng thương mại .
3. Từ phân trên đánh giá thực trạng phát triển tín dụng bất động sản tại các Ngân hàng thương mại trên địa bàn TP.HCM giai đoạn từ năm 2007-2015.Những thành tựu, đóng góp, những hạn chế,nguyên nhân của những hạn chế cần khắc phục từ có hướng đề xuất giải pháp nhằm phát triển tín dụng BĐS của NHTM trong thời gian tới.
CHƯƠNG 3
GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI ĐỊA BÀN TPHCM
3.1. CƠ SỞ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
3.1.1. Mở rộng quy mô kết hợp nâng cao chất lượng phát triển tín dụng bất động sản
Thứ nhất, cần phân bổ nguồn vốn hợp lý cho việc tạo cầu bất động sản, cầu về nhà ở thực sự cho người dân ở phân khúc nhà ở bình dân do đặc thù của TP. HCM là thành phố phát triển đứng thứ 2 cả nước với số lượng dân nhập cư động, cân đối cung cầu bất động sản hợp lý, giải quyết hàng tồn kho cũng chính là giải quyết tính thanh khoản và nợ xấu của thị trường BĐS. Theo đó, cần có chính sách, cơ chế hỗ trợ tín dụng ưu đãi (khoảng 6%/năm trong thời hạn từ 10 đến 15 năm) cho người mua căn hộ đầu tiên, người đang ở chật hẹp (dưới 5 m2/người) để mua căn hộ. Ngân hàng liên kết và hỗ trợ doanh nghiệp (DN) để cấp tín dụng cho người mua nhà. Đồng thời, đề nghị Nhà nước có kế hoạch mua lại các dự án căn hộ có diện tích phù hợp để phục vụ chương trình tái định cư và làm quỹ nhà ở xã hội, như TP. HCM đã thực hiện...
Thứ hai, tập trung giải quyết nợ xấu của DN BĐS; xem xét cho các DN BĐS được cơ cấu lại các khoản nợ vay cũ đang chịu lãi suất rất cao (trên dưới 20%/năm) để chuyển sang hưởng mức lãi suất theo chính sách hiện nay. Đồng thời, xem xét cho các DN BĐS được tiếp cận các khoản vay tín dụng mới để tiếp tục hoàn thiện công trình.
Thứ ba, đánh giá chính xác về cung – cầu BĐS và các nhân tố tác động khác để ổn định giá cả thị trường, ngăn chặn tình trạng phát triển quá nóng hay đóng băng của thị trường. Điều này sẽ tránh được rủi ro trong hoạt động tín dụng vì hiện nay thị trường BĐS của VN vẫn được đánh giá là thị trường chứa nhiều rủi ro.
Thứ tư, mục tiêu tăng trưởng tín dụng BĐS trong những năm tới là không cao do chính sách thắt chặt tín dụng đối với lĩnh vực này của các ngân hàng thương mại theo quy định của Nhà nước.
3.1.2. Định hướng phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn TP. HCM đến năm 2025
Trong thời gian gần đây, nhờ nhiều chính sách hỗ trợ, định hướng phát triển, thị trường bất động sản trong nước đang có những bước khởi sắc và được kỳ vọng sẽ phát triển mạnh mẽ trong những tháng cuối năm. Như vậy, cần đưa ra những định hướng phát triển thị trường bất động sản để thị trường được giữ vững, ổn định và ngày càng phát triển như sau:
- Phát triển lành mạnh, bền vững thị trường bất động sản, ngăn chặn tình trạng đầu cơ. Thúc đẩy quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng nâng cao tỷ trọng GDP của lĩnh vực kinh doanh bất động sản trong nền kinh tế.
- Phát triển thị trường bất động sản la nhằm thúc đẩy sự phát triển của các cơ sở hạ tầng như nhà ở, cao ốc văn phòng...thông qua việc phát triển các hoạt động xây dựng nhằm đảm bảo nơi cư trú cho người dân sống và làm việc ở thành phố Hồ Chí Minh.
- Xây dựng các cơ chế huy động vốn, đặc biệt là vốn trung và dài hạn cho lĩnh vực thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện của thành phố, tạo điều kiện cho các cá nhân có nhu cầu thật sự về chỗ ở, co cơ chế, chính sách khuyến khích thu hút vốn đầu tư trong và ngoài nước tham gia đầu tư xây dựng xây dựng các khu dân cư. - Khuyến khích các doanh nghiệp trong nước hợp tác thành những tổng công ty thực sự mạnh về tài chính và năng lực quản lý dự án để cạnh tranh với các tập đoàn nước ngoài đầu tư kinh doanh bất động sản trong việc thực hiện các dự án khu đô thị mới, nhà ở có quy mô lớn.
- Chính phủ và các Bộ, Ngành liên quan cần kiểm soát chặt chẽ hoạt động của thị trường, hoàn thiện cơ sở pháp lý cho thị trường phát triển đúng hướng.
- Phát triển thị trường bất động sản bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị trường trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư, góp phần vào công cuộc đổi mới toàn diện của đất nước.