1. LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI
3.1.3. Định hướng đối với tín dụng bât động sản của các NHTM trên địa bàn
TPHCM đến năm 2025.
Tín dụng bất động sản là hoạt động đem nhiều lợi ích cho bản thân các Ngân hàng, phát triển tín dụng bất động sản hiệu quả đồng nghĩa với việc khẳng định vị trí và thương hiệu trên thương trường. Để thực hiện theo đúng chỉ đạo của NHNN và để tín dụng bất động sản được mở rộng, cung ứng vốn ngày càng nhiều hơn cho nền kinh tế, tạo nguồn lực phát triển kinh tế xã hội của thành phố, một số định hướng phát triển tín dụng bất động sản của các NHTM trên địa bàn TP, Hồ Chí Minh như sau:
- Là nhà cung ứng vốn chủ yếu cho thị trường bất động sản Việt Nam.
- Tập trung xử lý nợ xấu tín dụng bất động sản. Rà soát lại các khoản vay, cơ cấu lại các khoản nợ để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp tiếp cận vốn tốt hơn. Tăng cường công tác thẩm định, giám sát vốn vay để đảm bảo vốn vay được sử dụng đúng mục đích trong hợp đồng tín dụng. Kiểm tra, kiểm toán nội bộ về chất lượng tín dụng, kịp thời phát hiện khách hàng có biểu hiện khó khăn trả nợ để có biện pháp xử lý phù hợp.
- Đa dạng hóa các lĩnh vực đầu tư bất động sản. Đẩy mạnh hoạt động liên kết với các công ty tài chính, quỹ hỗ trợ bất động sản tranh thủ nguồn và thực hiện theo chuyên môn. Thực hiện nghiêm túc quy định lãi suất tiền gửi tối đa, tiết kiệm chi phí để áp dụng lãi suất cho vay mới ở mức hợp lý, thực hiện đánh giá, rà soát dư nợ các khoản cho vay cũ, trên cơ sở khả năng tài chính, xem xét tiếp tục điều chỉnh lãi suất phù hợp để chia sẻ khó khăn đối với các doanh nghiệp hộ dân.
- Mở rộng cho vay đối với những người thực hiện thực sự có nhu cầu về nhà ở. Đặc biệt quan tâm và mở rộng cho vay với lãi suất ưu đãi cho các đối tượng vay có mức thu nhập trung bình, thấp.
- Đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường bất động sản, cần xây dựng một hệ thống chính đồng bộ và đủ mạnh để thu hút nguồn vốn cho thị trường bất động sản. Hình thành thị trường thế chấp thứ cấp bất động sản. Thị trường thế chấp thứ cấp bất động sản phát triển sẽ góp phần giúp các doanh nghiệp huy động được nhiều hơn
nguồn vốn dài hạn, giảm rủi ro kỳ hạn cho các ngân hàng và bản thân các doanh nghiệp bất động sản.
- Thường xuyên đào tạo cán bộ nhân viên nhằm nâng cao năng lực, đạo đức, sự am hiểu về thị trường bất động sản của các ngân hàng thương mại làm tăng khả năng cung ứng vốn tín dụng cho nền kinh tế và đảm bảo hoạt động ổn định, hạn chế rủi ro, nâng cao khả năng cạnh tranh cho các ngân hàng trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế.
3.2. CÁC GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN 3.2.1. Đối với các NHTM
3.2.1.1. Xây dựng lại chính sách cho vay bất động sản
-Ngân hàng nên xây dựng một giới hạn tỷ lệ cho vay bất động sản trên tổng dư nợ cho vay nhất quán trong dài hạn.Tỷ lệ này có thể tăng lên trong thời kỳ thị trường bất động sản phát triển mạnh nhưng không vượt quá giới hạn cho phép,đồng thời không giảm xuống quá thấp khi thị trường suy giảm.Việc xác định giới hạn tỷ lệ cho vay BĐS trên tổng dư nợ cho vay phải bảo đảm sự hài hòa giữa lợi nhuận trong ngắn hạn và mức độ an toàn của ngân hàng trong dài hạn,đồng thời phù hợp với chính sách quản lý của NHNN.
- Điều chỉnh cơ cấu cho vay BĐS hợp lý.Cơ cấu tín dụng BĐS của các NHTM chủ yếu nghiêng về nhóm tạo cung,đặc biệt là cung sản phẩm cao cấp,có giá bán không phù hợp với phần lớn cầu trên thị trường.Do đó,khi thị trường suy giảm và đóng băng,tính thanh khoản sản phẩm bị mất khiến nợ xấu BĐS tăng cao.Ngoài ra đối với BĐS tạo cầu thì tỷ lệ cho vay ngắn hạn chiếm tỷ lệ đáng kể,cho thấy cầu tín dụng BĐS phục vụ đầu cơ là tương đối lớn.Đây là nguyên nhân thúc đẩy giá BĐS tăng nhanh,gây những hệ lụy xấu cho hệ thống ngân hàng.Để hạn chế rủi ro tín dụng BĐS,một trong những biện pháp cần thực hiện là cơ cấu lại dư nợ cho vay BĐS theo hướng tăng tỷ trọng nhóm tạo cầu,đặc biệt là cầu thực để ở,giảm tỷ trọng nhóm tạo cung,đặc biệt là cung sản phẩm cao cấp.Ngoài ra ngân hàng nên giảm tỷ lệ cho vay BĐS đối với nhóm khách hàng cá nhân có nhu cầu vay ngắn hạn,nguồn vốn trả nợ từ bán BĐS vì đây chủ yếu là nhóm đầu cơ BĐS,tác nhân gây ra tình trạng bong
bóng BĐS khiến rủi ro nợ xấu ngân hàng tăng cao,tăng tỷ trọng cho vay khách hàng cá nhân đối với khoản vay có thời hạn dài,nguồn trả nợ từ thu nhập tiền lương của khách hàng vì đây là nhóm khách hàng có nhu cầu thực,và nguồn trả nợ tương đối ổn định,không phụ thuộc vào biến động của thị trường BĐS.
- Đối với những khoản vay riêng lẻ có thế chấp bằng BĐS,ngân hàng nên áp dụng chính sách tỷ lệ giá trị khoản vay trên giá trị tài sản đảm bảo có tính nghịch chiều với diễn biến của thị trường BĐS.Cụ thể như,trong thời kỳ thị trường BĐS phát triển bùng nổ và giá BĐS tăng nhanh,ngân hàng nên áp dụng một tỷ lệ giá trị cho vay BĐS trên giá trị tài sản đảm bảo thấp xuống.Ngược lại,trong thời kỳ BĐS đóng băng và suy giảm,các ngân hàng có thể tăng tỷ lệ giá trị cho vay BĐS trên giá trị tài sản đảm bảo.Thực hiện chính sách cho vay này sẽ góp phần giúp các NHTM giảm rủi ro do tính bong bóng giá tài sản tạo ra,đồng thời hỗ trợ cầu BĐS khi gặp khó khăn về thanh khoản.Hiện nay ,hạn mức cho vay được các NHTM áp dụng phổ biến ở mức 60% giá trị thị trường của BĐS.Tỷ lệ này nên giảm xuống thấp hơn 60% trong thời kỳ bùng nổ và tăng lên trên 60% trong thời kỳ thị trường suy giảm sâu.Việc tính toán cho vay bao nhiêu trong từng giai đoạn cần dựa trên đánh giá cụ thể về tình hình thị trường BĐS và loại BĐS dung để thế chấp.