1. LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI
3.3.1.1 Minh bạch hóa thông tin tín dụng bất động sản
Phát huy vai trò của Trung tâm thông tin tín dụng (CIC) là đơn vị chuyên thu thập xử lý thông tin về khách hàng vay tại các tổ chức tín dụng và các tổ chức khác có hoạt động ngân hàng. Trước tiên, CIC cần nâng cao chất lượng thông tin cung cấp,
thể hiện qua sự đa dạng, phong phú và đầy đủ của dữ liệu, tốc độ cập nhật và xử lý thông tin kịp thời cho các khách hàng. Thứ hai, với nguồn dữ liệu hiện có, CIC có thể xây dựng hệ thống đánh giá xếp hạng tín dụng của doanh nghiệp thông qua sự hợp tác với các tổ chức tín dụng. Thứ ba, CIC cần nâng cao tính an toàn và bảo mật thông tin cũng như minh bạch các thông tin tín dụng phục vụ cho công tác quản lý và điều hành của Ngân hàng Nhà nước và các tổ chức tín dụng.
Ngân hàng Nhà nước cần ban hành một bộ tiêu chuẩn về gói dữ liệu thống kê các hoạt động kinh doanh của Ngân hàng thương mại, đặc biệt là hoạt động cấp tín dụng và ra chỉ thị yêu cầu tất cả các ngân hàng thương mại phải thống kê, phân loại và cập nhật dữ liệu theo tiêu chuẩn chung do Ngân hàng Nhà nước ban hành. Định kỳ mỗi tháng một lần, các ngân hàng thương mại phải gửi gói dữ liệu thống kê lên Ngân hàng Nhà nước. Xét riêng về lĩnh vực tín dụng bất động sản, gói dữ liệu thống kê phải bao gồm các chỉ tiêu: tổng dư nợ bất động sản, nợ quá hạn, nợ xấu bất động sản. Với mỗi chỉ tiêu phải phân loại theo tiêu thức: thời hạn vay, mục đích sử sụng vốn cho phát triển cung bất động sản theo phân khúc nào, cầu bất động sản theo phân khúc nào, nhóm khách hàng, loại hình bất động sả, giá trị món vay. Trên cơ sở các số liệu thống kê tổng hợp được, Ngân hàng Nhà nước có cơ sớ đánh giá tình hình cấp tín dụng bất động sản của hệ thống ngân hàng thương mại một cách chính xác, đầy đủ kịp thời để từ đó đề ra các chính sách dòng vốn tín dụng vào thị trường bất động sản một cách hiệu quả. Các số liệu thống kê về tín dụng bất động sản cần được công khai, minh bạch và dễ tiếp cận.
3.3.1.2 Giải pháp kiểm soát rủi ro tín dụng bất động sản của Ngân hàng Nhà nước
Đối với kinh doanh bất động sản, nếu Ngân hàng Nhà nước kiểm soát chặt quá sẽ làm thị trường đóng băng, nhiều nhà đầu tư thua lỗ, mất khả năng chi trả, gây ảnh hưởng tiêu cực đến các Ngân hàng thương mại. Tuy nhiên, do tính chất phức tạp và chứa đựng nhiều rủi ro của khoản cho vay bất động sản nên Ngân hàng Nhà nước cần có các biện pháp đặc biệt nhằm kiểm soát một cách thích hợp. Một số biện pháp đề xuất như sau:
- Biện pháp truyền thống mà Ngân hàng Nhà nước cần tăng cường là thắt chặt hệ thống theo dõi, thanh tra, giám sát, quản lý rủi ro tại các Ngân hàng thương mại, xử lý nhanh chóng các dấu hiệu rủi ro…
- Tăng cường quản lý các khoản trích lập dự phòng rủi ro của các tổ chức tín dụng, nhất là các khoản cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản nhằm tạo điều kiện hình thành các quỹ dự phòng cho hoạt động tín dụng một các tập trung và kịp thời. Trích lập hệ số rủi ro với cho vay trong lĩnh vực bất động sản tùy theo đặc điểm của từng loại dự án, từng loại tài sản đảm bảo hoặc quy định tỷ lệ dư nợ bất động sản tối đa trên tổng dư nợ. Với biện pháp này, các Ngân hàng thương mại được tự do kinh doanh trong giới hạn cho phép.
- Nâng cao hiệu quả hoạt động của Trung tâm thông tin tín dụng (CIC). Kịp thời cập nhật những thông tin về tình hình tài chính, quan hệ tín dụng, hoạt động kinh doanh của cá nhân, tổ chức. Minh bạch hóa các thông tin và quy tình xếp hạng tín dụng khách hàng của CIC. Hỗ trợ các Ngân hàng thương mại xây dựng quy trình xếp hạng tín dụng nội bộ, them cơ sở để ra quyết định cho vay và ngăn ngừa rủi ro.
- Về cơ chế tín dụng, NHNN cần tập trung ban hành hệ thống văn bản mang tính chất khung pháp lý chung tổng hợp tất cả các quy định về loại hình hoạt động tín dụng. Không nên quy định quá chi tiết thuộc nghiệp vụ kinh doanh của các tổ chức tín dụng để hạn chế sâu không phù hợp với cơ chế thị trường và tạo chủ động cho các tổ chức tín dụng trong kinh doanh tín dụng.
- Chính sách tín dụng của Ngân hàng Nhà nước phải là cơ sở định hướng cho các tổ chức tín dụng xác định mục tiêu, mức độ, cơ cấu huy động nguồn vốn cũng như đầu tư tín dụng cho nền kinh tế. Trong điều hành chính sách tín dụng, cần nghiên cứu tới tách bạch chức năng của cơ quan chủ quản với chức năng giảm sát, kiểm tra đảm bảo an toàn tín dụng và an toàn hệ thống của NHNN. Tiếp tục ban hành các văn bản quy định nhằm bảo đảm an toàn cho nghiệp vụ tín dụng bất động sản như quy định về tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn, đăng ký giao dịch bảo đảm (nhất là tài sản đảm bảo hình thành tương lai). Sử dụng linh hoạt các công cụ quản lý như lãi suất, hạn mức, tín dụng liên ngân hàng, thông tin tín dụng, xử phạt tài
chính…để hỗ trợ cho hoạt động kinh doanh của hệ thống ngân hàng đúng hướng, an toàn và hiệu quả, từ đó tác động nhằm mở rộng hay thắt chặt tín dụng theo mục tiêu của chính sách tiền tệ. Xác định rõ quy trình kiểm tra, kiểm soát, trách nhiệm dân sự và xử lý vi phạm hợp đồng tín dụng theo Luật để các tổ chức tín dụng thực hiện.
3.2.1.1. Khuyến khích quan hệ liên kết của ba nhà: Chủ đầu tư-ngân hàng-khách hàng
Trước tiên cần tập trung vào nhà ở xã hội, nhà cho thuê và nhà cho người có thu nhập thấp, tạo điều kiện hỗ trợ cầu và góp phần giảm rủi ro về mặt thị trường trong hoạt động tài trợ dự án cũng như cho vay trung và dài hạn của ngân hàng. Để khuyến khích mối quan hệ này NHNN cần tập trung theo hướng
- Hoàn thiện các quy định liên quan đến quyền chủ nợ của ngân hàng để đảm bảo tiền vay nhằm giúp các ngân hàng thuận lợi khi phải thực hiện các biện pháp xử lý tài sản để thu hồi nợ, tránh tình trạng kéo dài ảnh hưởng đến sự lành mạnh tài chính của các ngân hàng. Quyền pháp định của chủ nợ Việt Nam yếu hơn so với các nước OECD dựa trên một số thước đo chuẩn mực do Ngân hàng thế giới xây dựng cho 130 quốc gia, trong đó có Việt Nam. Do vậy, cần ban hành cơ chế đặc biệt cho phép NHTM hoàn thiện các thủ tục pháp lý đối với tài sản đảm bảo, nhất là bất động sản để ngân hàng chủ động trong việc thu hồi , khai thác tài sản siết nợ mà không phải thông qua các thủ tục phức tạp khác của cơ quan bảo vệ pháp luật, ngoại trừ tài sản đảm bảo đang có sự tranh chấp. Điều này vừa tăng tính tự chủ trong công tác của Ngân hàng vừa khiến các ngân hàng phải cẩn trọng ngay từ khâu xét duyệt tín dụng, trong đó có đánh giá tài sản đảm bảo
- Tạo điều kiện các ngân hàng có thể bán các khoản nợ thế chấp bất động sản được hình thành trong quan hệ tay ba cho Quỹ tín thác bất động sản.
- Kiến nghị nhà nước sử dụng một phần Quỹ phát triển nhà ở để hỗ trợ lãi suất cho các đối tượng có thu nhập trung bình hoặc thấp vay mua nhà ở xã hội, nhà cho thuê mua hình thành trong quan hệ tay ba.
- Rút ngắn thời gian thẩm định, phê duyệt quy hoạch, đặc biệt giải quyết nhanh chóng các thủ tục cho phép điều chỉnh cơ cấu dự án đang tồn kho, thi công dở dang
cho phù hợp với nhu cầu thị trường, thủ tục chuyển đổi từ dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội và chủ đầu tư được hưởng các chính sách ưu đãi theo quy định.
3.2.2. Về phía Chính phủ
3.2.2.1. Tạo điều kiện thuận lợi cho nguồn vốn của thị trường bất động sản
- Thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản
Đầu tư nước ngoài vào bất động sản Việt Nam chiếm một tỷ trọng lớn trong tổng vốn đăng ký. Tuy nhiên, hầu hết các dự án FDI vào bất động sản nhà ở hiện nay đều sử dụng “miếng võ” huy động vốn trước từ người mua nhà như các nhà đầu tư trong nước đang làm. Do vậy, cần có giải pháp để các nhà đầu tư nươc ngoài không chỉ đầu tư tài chính, mà còn kết hợp kinh doanh-đầu tư-quản lý-tiếp thị dự án. Điều này giúp thị trường bất động sản ngày càng chuyên nghiệp, tăng nguồn lực tài chính, kinh nghiệm quản lý và tầm nhìn chiến lược đầu tư bất động sản.
Thu hút vốn đầu tư vốn trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản: Đây sẽ là một kênh huy động vốn cũng như kêu gọi đầu tư vào bất động sản khá hiệu quả nếu chúng ta biết tranh thủ thời cơ và tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư nước ngoài. Các địa phương cần ban hành quy chế thu hút đầu tư nước ngoài vào bất động sản để có thể đảm bảo hoặc thanh toán chi phí xây dựng bên ngoài hàng rào, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, có chính sách một giá với dịch vụ…
Đặc biệt cơ quan quản lý phải công bố danh mục dự án phát triển bất động sản, kêu gọi đầu tư trực tiếp nước ngoài, thành lập công ty phát triển quỹ đất đảm trách việc chuẩn bị nguồn đất và làm dịch vụ công về bất động sản. Đồng thời phải thống nhất được với các nhà đầu tư về mức đền bù giải tỏa, tỷ lệ nhà được bán, mức giá, trách nhiệm xã hội…
- Hình thành quỹ đầu tư tín thác cho thị trường bất động sản
Trong tình hình tín dụng thắt chặt, nền kinh tế khó khăn. Các kênh huy động vốn truyền thống sẽ không đủ đáp ứng nhu cầu của thị trường, các quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) là kênh huy động mới cần tính đến. Đây là mô hình mà nhà đầu tư ủy thác cho công ty quản lý quỹ đầu tư vốn vào bất động sản để kiếm lời. Quỹ sẽ hoạt động theo phương thức khai thác thị trường bất động sản, tìm cách sở hữu và
điều hành khai thác bất động sản để tạo thu nhập, đồng thời có thể cho chủ sở hữu bất động sản hoặc những người khác vay tiền và cũng có thể cho người khác vay lại các khoản nợ hoặc chứng khoán được đảm bảo bằng bất động sản…chứng chỉ quỹ đầu tư tín thác sẽ có tính chất nửa như trái phiếu , nửa như cổ phiếu và người nắm giữ được nhận lợi tức định kỳ nhưng không tham gia quản lý quỹ đầu tư.
Ý tưởng xây dựng quỹ này của Bộ xây dựng nhưng cho đến nay vẫn chưa thực hiện được. Sau cuộc khủng hoảng tài chính tại Mỹ bắt nguồn từ sự bùng phát quá mức hoạt động chứng khoán hóa bất động sản, nhiều nước đã thận trọng hơn với sản phẩm này.
Tại Việt Nam, với quan điểm duy trì sự ổn định cho thị trường, chưa biết bao giờ sản phẩm trên mới được cho phép thực hiện. Vì vậy, trước khi muốn phát triển các kênh huy động nguồn vốn thì nhà nước phải xây dựng được khung pháp lý hoàn thiện, đủ chặt chẽ để hạn chế những rủi ro mà REIT chó thể đem lại.
3.2.2.2.Đẩy mạnh công khai, minh bạch các thông tin để ổn định thị trường bất động sản
Cơ quan quản lý nhà nước về thị trường bất động sản phải có quy hoạch và tổ chức hệ thống thông tin về thị trường bất động sản, thường xuyên tồ chức các hội nghị, hội thảo về lĩnh vực cho các ngân hàng để nâng cao sự hiểu biết về thị trường bất động sản, tình hình biến động của thị trường đồng thời giúp các tổ chức tín dụng cập nhật những thông tin về chủ trương, văn bản pháp lý có liên quan nhằm tạo cơ sở cho việc thẩm định các dự án kinh doanh và định giá bất động sản sát thực tế hơn
- Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quản lý bất động sản
Với sự trợ giúp của kỹ thuật và công nghệ thông tin hiện đại, Thành phố Hồ Chi Minh cần xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu quản lý bất động sản thông qua việc đăng ký bất động sản và thu thập giá giao dịch bất động sản. Thông qua hệ thống thông tin đất đai này, các cơ quan quản lý đất đai, thuế, ngân hàng thương mại, kho bạc nhà nước…có thể trao đổi thông tin với nhau nhằm giúp nhà nước kiểm soát được những biến động về diện tích, hiện trạng sử sụng đất và chủ sử dụng đất, qua đó nắm vững cung cầu trên thị trường và có biện pháp xử lý kịp thời trước biến động của thị
trường bất động sản. Điểm đặc biệt trong hệ thống này là người sử dụng bất động sản phải đăng ký giá đất trên cơ sở giao dịch thực tế xảy ra trên thị trường đối với khu đất đó, giá qua đấu thầu và đấu giá, hoặc giá đất do cơ quan chuyên định giá xác định. Các cơ quan chức năng sẽ căn cứ vào mức giá đăng ký này để tính tiền đền bù đất đai khi giải phóng.
Các cá nhân, doanh nghiệp cũng có thể truy cập hệ thống và trả một khoản phí nhất định để mua một số thông tin về bất động sản mà họ quan tâm nhằm bảo đảm tính công khai và minh bạch của thông tin. Thu thập từ việc cung cấp thông tin này sẽ chuyển vào quỹ để duy trì, bão dưỡng và cập nhật thông tin của hệ thống.
- Công khai minh bạch các số liệu báo cáo.
Thời gian qua tại Thành Phố Hồ Chí Minh cũng như trong cả nước, thông tin về đất đai, quy hoạch vẫn còn chưa đầy đủ, công khai, minh bạch. Hầu hết các báo cáo của Ngân hàng Nhà nước và Ủy ban giám sát tài chính Quốc gia (NFSC) không trùng khóp nhau về chỉ số như: dư nợ tín dụng bất động sản, số lượng lượng hàng tồn khi…và đặc biệt là các số liệu về xử lý nợ xấu. Việc thông tin không chuẩn xác không chỉ càng khẳng định rõ tính thiếu minh bạch của thị trường bất động sản mà còn khiến cho các nhà quản lý đưa ra những chính sách điều hành thiếu hợp lý. Quan hệ liên thông nợ xấu-đóng băng bất động sản hiện đang là một thực tế gay gắt, một nguy cơ không thể coi thường. Nó đe dọa triển vọng khôi phục tăng trưởng và ổn định vĩ mô của nền kinh tế. Muốn cứu thị trường bất động sản, cũng là cứu nền kinh tế, cần phải đánh giá xem “bong bóng” thị trường này hiện ở mức nào. Muốn như vậy, rất cần thiết phải có những số liệu thật chính xác về tồn kho và nợ xấu thì nhà nước có thể đưa ra những hoạch định, chính sách điều hành hợp lý.
3.2.2.3.Phát triển thị trường bất động sản đồng bộ với các thị trường khác, nhất là thị trường tài chính, chứng khoán.
- Tạo điều kiện và khuyến khích các doanh nghiệp phát hành chứng khoán để huy động vốn trên thị trường chứng khoán trong và ngoài nước để đầu tư phát triển các dự án bất động sản.
- Nhà nước cần có chính sách, cơ chế thị trường bất động sản phát triển đồng bộ với thị trường xây dựng, nhất là thị trường vật liệu xây dựng.
- Do đặc trưng của thị trường bất đông sản có thời gian hoàn vốn dài, do đó đòi hỏi nguồn vốn tài trợ cho thị trường này phải là nguồn vốn trung và dài hạn, trong khi trên thị trường vốn của nước ta còn quá ít các công cụ tài chính tín dụng phi ngân