> Từ 2007 đến giữa năm 2012:
Thị trường BĐS tại Việt Nam đã trải qua giai đoạn phát triển nóng, đặc biệt trong những năm từ 2007 đến 2009, thị trường trong tình trạng nguồn cung không đủ so với cầu. Tuy nhiên, thị trường BĐS giai đoạn này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, do nhu cầu chủ yếu là cầu về đầu cơ, dẫn đến giá của các BĐS bị đẩy lên cao hơn nhiều so với giá trị thực. Giá cao và sự khan hiếm ảo của nguồn cung đã đem lại lợi nhuận cho các chủ đầu tư BĐS, các nhà đầu tư thứ cấp, các sàn giao dịch BĐS nhưng lại gây nhiều bất lợi cho người tiêu dùng có nhu cầu thực tế về nhà ở.
Cuộc khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế toàn cầu giai đoạn 2008 - 2010, mà khởi nguồn là từ cuộc khoảng hoảng nợ vay thế chấp BĐS dưới chuẩn (sub-prime mortgage crisis) tại Mỹ trong năm 2007 đã gây ra những ảnh hưởng nặng nề đến nền kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường BĐS nói riêng. Những chính sách của Chính phủ trong nỗ lực kiềm chế lạm phát đầu năm 2011 đã khiến cho thị trường càng thêm khó khăn. Vào ngày 09/01/2011, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 02/NQ-CP về những giải pháp kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô đảm bảo an sinh xã hội, trong đó kiềm chế lạm phát là ưu tiên số 1. Theo đó, NHNN cũng ban hành chỉ thị số 01/CT-NHNN về việc thực hiện giải pháp tiền tệ và hoạt động ngân hàng nhằm kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội. Theo chỉ thị này, các TCTD sẽ phải giảm dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất xuống còn 16% vào cuối năm 2011. Điều này đã giáng thêm một đòn nặng vào các ngành chứng khoán và BĐS bên cạnh nghị quyết số 02. Những năm trước, các công ty BĐS phát triển nhanh chóng dựa vào nguồn vốn vay ngân hàng là chủ yếu và ngân hàng cũng đẩy mạnh cho vay với số liệu tăng trưởng tín dụng của ngành ngân hàng tăng liên tục từ 2001 - 2011.
40
Sau một khoảng thời gian thực hiện những chính sách thắt chặt thì nền kinh tế nói chung và ngành BĐS nói riêng đã bị rệu rã khi số liệu về nợ xấu (chiếm tỷ lệ lớn là nợ xấu BĐS), lãi suất cho vay ở mức cao, gia tăng hàng tồn kho, tổng cầu yếu.
Theo Báo cáo quý IV/2012 của Công ty CB Richard Ellis (CBRE) Việt Nam thì TP.HCM và Hà Nội lần lượt có tới hơn 27.000 và 20.500 căn hộ đã chào bán trên thị trường nhưng chưa có chủ sở hữu và phải mất 4-5 năm nữa mới có thể vượt qua tình trạng thừa cung. Trong khi đó, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, hàng tồn kho cả nước có khoảng hơn 16.000 căn hộ chung cư, hơn 4.000 nhà thấp tầng và gần 26.000 m2 nhà văn phòng cho thuê.
Do tồn kho tăng đã kéo theo tỷ lệ nợ xấu BĐS tại các ngân hàng cũng tăng vọt từ trong năm 2012 với số liệu từ NHNN là 8.6% và Fitch Rating Agency là khoảng 12%. Tuy nhiên, vào quý I/2013 thì NHNN công bố khoảng nợ xấu giảm xuống còn 6% tổng dư nợ. Do lạm phát đã phần nào được kiềm chế ổn định và không còn là mối lo ngại chính nữa mà bấy giờ chính phủ phải tập trung giải quyết hàng tồn kho, tháo gỡ khó khăn cho sản xuất từ hệ quả của thắt chặt chính sách tiền tệ.
Vì đặc điểm của ngành BĐS Việt Nam là chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp và trung cấp mà quên mất đi phân khúc nhà giá rẻ đã khiến cho lượng hàng tồn kho ở phân khúc cao cấp tăng cao khi nền kinh tế và sức mua suy giảm. Trong khi đó, người có nhu cầu thực về nhà ở lại không thể mua được nhà do số lượng nhà vừa túi tiền rất hạn chế trên thị trường. Áp lực trả lãi vay ngân hàng với lãi suất cao đã khiến cho các công ty BĐS bắt buộc phải giảm giá bán ảnh hưởng đến lợi nhuận và kế hoạch sản xuất kinh doanh. Chính phủ đã nhận thức được khó khăn của nền kinh tế hiện tại nằm ở nợ xấu nên đã chính thức cho phép loại BĐS ra khỏi lĩnh vực phi sản xuất và tích cực cho ra đời công ty mua bán nợ quốc gia - VAMC với vốn khoảng 4.78 tỷ USD nhằm tháo gỡ khó khăn cho sản xuất và đặc biệt là giúp cho ngành BĐS bớt khó khăn qua việc giảm tỷ lệ nợ xấu xuống dưới 3%. Bên cạnh đó, NHNN cũng tuyên bố sẽ tung 30.000 tỷ đồng vốn vay giá rẻ lãi suất 6% hỗ trợ cho
41
người thu nhập thấp, cán bộ công nhân viên chức mua nhà ở xã hội có diện tích dưới 70m2 và có giá dưới 15 triệu đồng/m2. Hai chính sách trên tuy không vực hẳn