về mặt tâm lý cũng như sẽ giúp làm tăng số lượng giao dịch trong ngành. Sau khi thông tin trên được đưa ra thì hàng loạt các doanh nghiệp BĐS trong ngành thực hiện chuyển đổi dự án từ cao tầng thành thấp tầng, thay đổi kết cấu dự án sao cho phù hợp với chính sách của chính phủ và cũng có nhiều doanh nghiệp xin chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội.
Tình trạng thị trường BĐS đóng băng, niềm tin của khách hàng và các nhà đầu tư sụt giảm, trong khi nguồn vốn tín dụng ngân hàng bị thắt chặt đã tạo nên áp lực tài chính cho các chủ đầu tư dự án BĐS, buộc các doanh nghiệp này phải chuyển sang hướng hợp tác hoặc chuyển nhượng lại dự án cho các đối tác có năng lực tài chính để tiếp tục triển khai. Đây chính là thời cơ thuận lợi để các nhà đầu tư nước ngoài tham gia và thị trường BĐS đầy tiềm năng của Việt Nam.
2.2. Thực trạng hoạt động tín dụng bất động sản tại các NHTM ViệtNam Nam
Cuộc khủng hoảng thị trường cho vay bất động sản dưới tiêu chuẩn của Mỹ đã làm chao đảo thị trường tài chính thế giới và tạo nên nguy cơ rất lớn cho sự ổn định và phát triển của ngành ngân hàng. Thông qua cuộc khủng hoảng này, đã cho thấy vai trò ảnh hưởng của thị trường bất động sản đối với hoạt động ngân hàng là rất lớn. Riêng đối với Việt Nam hiện nay, hoạt động cho vay của các ngân hàng phần lớn là cho vay có bảo đảm bằng tài sản là bất động sản, nên tác động của thị trường bất động sản tăng hoặc giảm cũng có ảnh hưởng nhất định đến hoạt động cho vay. Mặt khác, việc cho vay đối với lĩnh vực bất động sản của các ngân hàng trong những năm gần đây không ngừng tăng lên trong khi nguồn vốn và các chính sách pháp luật còn nhiều bất cập, đã tạo nên rủi ro gia tăng trong hoạt động này. Mặc dù mức độ rủi ro cao nhưng tín dụng bất động sản vẫn có nhiều vai trò quan trọng cho sự phát triển của thị trường bất động sản nói chung và hiệu quả của hoạt
42
động ngân hàng nói riêng, từ đó góp phần tạo nên sự gia tăng lợi ích về mặt kinh tế, lợi ích về mặt xã hội cho nhiều đối tượng liên quan.
Thực tế ở Việt Nam, mỗi tổ chức tín dụng đều có cách tiếp cận khác nhau trong lĩnh vực cho vay bất động sản, tùy vào định hướng chiến lược phát triển, khả năng canh tranh và sự sáng tạo trong khuôn khổ luật định về nghiệp vụ cho vay bất động sản của mình. Mặc dù vậy, hoạt động tín dụng bất động sản của các NHTM Việt Nam nhìn chung có các đặc điểm sau:
Thứ nhất, tỉ lệ dư nợ cho vay BĐS ở Việt Nam trên GDP thuộc nhóm thấp nhất so với các quốc gia Châu Á, nhưng tốc độ tăng trưởng lại cao nhất trong nhóm các nước so sánh:
Nguồn: Theo nghiên cứu của Mizuho (2013)
Biểu đồ 2.1: Tỷ lệ dư nợ tín dụng BĐS/GDP của các nước Châu Á năm 2010
So với các quốc gia trong khu vực châu Á, thì dư nợ cho vay BĐS ở Việt Nam trên tỷ lệ GDP thuộc nhóm thấp nhất. Cụ thể về dư nợ tín dụng tuyệt đối trong lĩnh vực bất động sản Trung quốc, Hàn Quốc và Đài Loan là những quốc gia dẫn đầu, xét về tỷ lệ dư nợ BĐS/GDP thì Singapo có tỷ lệ cao nhất với 49,3%, tiếp đó là Hồng Kong và Đài loan với tỷ lệ tương ứng là 42,1% và 38,5%. Nghiên cứu của NHTM Mizuho (2013) đã chỉ ra rằng đây là các quốc gia có kết cấu dân số trẻ, thu nhập bình quân đầu người cao và nền tài chính tương đối phát triển so với các nước
43
Đông Nam Á. Các yếu tố thuận lợi cả về phía cung và cầu bất động sản tín dụng đã khiến cho tỷ lệ dư nợ BĐS/GDP tại các quốc gia này vượt trội so với các quốc gia khác trong khu vực.
Việt Nam cũng là một nước có kết cấu dân số trẻ, nhu cầu về nhà ở của dân cư rất lớn tuy nhiên nước ta lại là một trong những nước có dư nợ tín dụng BĐS thấp nhất trong khu vực, chỉ lớn hơn Phillipines, tỷ lệ dự dợ BĐS/GDP của Việt Nam tương đối khiêm tốn chỉ ở mức 2,2%. Điều này thể hiện rằng thị trường tín dụng BĐS ở Việt Nam vẫn là một thị trường tiềm năng, chưa được khai thác.
Tuy nhiên, ngược lại với tỷ lệ dư nợ tín dụng BĐS/GDP, Tốc độ tăng trưởng tín dụng BĐS ở thị trường Việt Nam là cao nhất trong nhóm các nước được so sánh:
2005 **2OO⅛ -2010 *CARG
Nguồn: Theo nghiên cứu của Mizuho (2013)
Biểu đồ 2.2: Tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay mua nhà các nước chấu Á giai đoạn 2005-2010
Tỷ lệ tăng trưởng bình quân dự nợ cho vay mua nhà tại Việt Nam giai đoạn 2005-2010 tương đối thấp so với các nước trong khu vực, tuy nhiên giai đoạn 2010- 2015 Việt Nam lại là nước dẫn đầu về tăng trưởng cho vay mua nhà với con số tăng trưởng ấn tượng hơn 25% trong khi các nước trong khu vực tỷ lệ này chỉ vào khoảng 2% đến hơn 13%. Điều này cho thấy thị trường tín dụng bất động sản của Việt Nam sau giai đoạn tăng trưởng chậm đã phục hồi trong 5 năm gần đây, sự nới
44
lỏng các qui định của pháp luật về cho vay bất động sản của chính phủ, cùng với nhu cầu về nguồn vốn tài trợ bất động sản lớn đã khiến mức tăng trưởng tín dụng bất động sản của các NHTM Việt Nam giai đoạn này cao nhất so với các nước trong khu vực. Một yếu tố nữa cũng được chỉ ra trong nghiên cứu của Stefan Gerlac và Wensheng Peng (2015), đó là niềm tin vào sự phát triển của nền kinh tế trong tương lai mới tại thị trường Việt Nam trong giai đoạn này chính là yếu tố làm thay đổi các quyết định đầu tư vào bất động sản, và do đó thúc đẩy tăng trưởng dư nợ BĐS.
Thứ hai, dòng vốn tín dụng chảy vào BĐS trong những năm gần đây tăng mạnh và tốc độ tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực này cao hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng của toàn hệ thống.
Đơn vị: Nghìn tỷ đồng
Nguồn: Ủy ban giám sát tài chính quốc gia
Biểu đồ 2.3: Tăng trưởng dư nợ BĐS tại các NHTM Việt Nam giai đoạn 2004-2016
Theo bảng số liệu trên của ủy ban giám sát tài chính quốc gia về tăng trưởng dư nợ tín dụng bất động sản từ năm 2004 đến tháng 7 năm 2016 có thể nhận thấy giai đoạn 2010 trở về trước, tín dụng của ngân hàng tăng trưởng mạnh theo sự thăng
45
hoa của thị trường chứng khoán và bất động sản. Theo thống kê của vụ tín dụng Ngân hàng nhà nước, năm 2009, tăng trưởng tín dụng của toàn hệ thống đạt 37,7% thì tín dụng cho lĩnh phi sản xuất (gồm cả bất động sản và chứng khoán) tăng gần 42% và chiếm 19% tỷ trọng trong cơ cấu dư nợ của hệ thống. Năm 2010, tín dụng tăng trưởng 27,6% thì dư nợ cho vay riêng bất động sản cũng tăng trưởng đến 23,5%. Sau giai đoạn bong bóng bất động sản, các ngân hàng đã siết hoạt động cho vay phi sản xuất trong đó có bất động sản. Năm 2011, tỷ lệ cho vay lĩnh vực này bị siết ở mức 16% tổng dư nợ, và các khoản vay bất động sản bị áp mức rủi ro 250% khiến cho dư nợ ngành này giảm mạnh.
Nhưng kể từ đầu năm 2012, NHNN đã thực hiện quyết liệt các giải pháp nhằm ổn định thị trường tiền tệ; điều hành linh hoạt, đồng bộ các công cụ chính sách tiền tệ, khơi thông dòng vốn tín dụng phục vụ phát triển kinh tế- xã hội. Các chính sách của NHNN đã và đang hướng đến tạo điều kiện cho các doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn tín dụng phát triển sản xuất - kinh doanh, trong đó các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản. Đặc biệt, riêng với thị trường bất động sản, NHNN đã triển khai nhiều chính sách thiết thực để tháo gỡ khó khăn cho thị trường, hỗ trợ cho doanh nghiệp và tạo điều kiện cho người dân có thu nhập thấp, trung bình được cải thiện về nhà ở.
Cụ thể, trong 3 năm qua, NHNN đã ban hành 4 thông tư về vấn đề này là Thông tư 11/2013/TT-NHNN, Thông tư 32/2014 quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở gói 30.000 tỷ đồng theo Nghị quyết số 02 của Chính phủ; Thông tư liên tịch 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-PTNMT về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; Thông tư 36/2014/TT-NHNN về các giới hạn, tỷ lệ đản bảo an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài quy định giảm hệ số rủi ro đối với bất động sản từ 250% xuống còm 150%; và Thông tư 07/2015/TT- NHNN về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Từ
46
đó, các tín hiệu tháo gỡ dần được đưa ra và dư nợ tín dụng bất động sản đã tăng liên tục trong thời gian qua (Hoàng Văn Cường, 2014)
Neu so với mức đáy vào cuối 2012 thì dòng chảy tín dụng đổ vào địa ốc đến tháng 7 năm 2016 đã tăng khoảng 112,9%, từ 197 nghìn tỷ đồng lên 419.5 nghìn tỷ đồng (số liệu từ vụ tín dụng Ngân hàng Nhà nước). Sở dĩ có sự tăng trưởng mạnh như vậy vì bên cạnh những giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS như đã nêu trên thì trong 9 tháng đầu năm 2016, Việt Nam thu hút 16,4 tỷ USD vốn FDI đăng ký mới và tăng thêm từ 1.820 dự án, trong số này có 6% vốn đầu tư vào hoạt động kinh doanh bất động sản. Thị trường Hà Nội, trong quý III, có hơn 6.800 căn hộ mới đã được mở bán từ 16 dự án, tăng 14% so với quý trước, nhưng giảm 38% so với cùng kỳ năm ngoái. Khu vực phía Tây tiếp tục là nguồn cung chính với 36% số lượng căn hộ mở bán mới nằm tại khu vực này, giảm nhẹ về tỷ trọng so với quý trước (40%). Quý III ghi nhận mức giá chào bán trung bình là 2.046 USD/m2, tăng 2,1% so với quý trước và tăng 4,6% so với cùng kỳ năm 2015. Sự cải thiện về giá được ghi nhận tại tất cả các phân khúc trong đó phân khúc trung cấp có mức tăng cao nhất là 7% so với quý trước.
Dư nợ tín dụng trong lĩnh vực BĐS theo báo cáo của NHNN Việt Nam, tính đến 31/7/2016 đạt hơn 419.473 tỷ đồng, tăng 6,79% so với thời điểm 31/12/2015 và giảm 1,31% so với thời điểm 30/6/2016.
Thứ ba, dòng vốn tín dụng chảy vào phía tạo cung BĐS thường cao hơn dòng vốn tín dụng chạy vào phía tạo cầu BĐS
Vốn tín dụng chảy vào thị trường bất động sản Việt Nam có thể phân chia theo hai nhóm: nhóm vay để tạo cung cho thị trường bất động sản như các công ty kinh doanh bất động sản, nhà đầu tư; nhóm thứ hai vay để tạo nên cầu bất động sản, đại diện là các hộ gia đình. Báo cáo thống kê của Ủy ban Giám sát Tài chính quốc gia (UBGSTCQG) và Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho thấy trong tổng vốn tín dụng bất động sản 235.276 tỷ đồng (đến tháng 12/2010), thì có 60,63% (142.650 tỷ
47
đồng) dòng vốn tín dụng chảy vào nhóm tạo cung bất động sản, còn lại 39,37% (92.626 tỷ đồng) chảy vào nhóm tạo cầu bất động sản. Một tỷ lệ tương tự như thế trong thống kê vào tháng 1/2012 với 68% chảy vào nhóm tạo cung và 32% chảy vào nhóm tạo cầu. Tính đến ngày 31/12/2013 thì có 179.172 tỷ đồng (68,36%) chảy vào các nguồn tạo cung và 82.935 tỷ đồng (31,64%) chảy vào nhóm tạo cầu.
Nguồn vốn tín dụng bơm vào thị trường BĐS theo xu hướng tạo cung nhiều hơn tạo cầu trong một thời gian dài là một trong những nguyên nhân quan trọng tạo ra sự mất cân đối giữa cung và cầu (Lê Hà Diễm Chi, 2014). Điều này cho thấy, sự tác động của chính sách tín dụng ngân hàng đến thị trường BĐS. Sau một thời gian tăng trưởng nóng, cung cầu bất tương xứng, hệ lụy là công ty BĐS đã phải gánh chịu một lượng tồn kho lớn trong những năm gần đây. Tình trạng tồn kho BĐS đã chôn vùi lượng vốn lớn vào các dự án BĐS là nguyên nhân cơ bản tăng tỷ lệ nợ xấu của các ngân hàng.
Nửa đầu năm 2013, Chính phủ đã chủ động hơn trong việc đề ra các giải pháp hỗ trợ nền kinh tế Việt Nam, biểu hiện rõ nhất là những giải pháp hỗ trợ thị trường BĐS. Chính phủ đã cho phép sử dụng 30.000 tỷ đồng vốn ngân sách Trung ương, vốn trái phiếu Chính phủ giai đoạn 2013 - 2015 để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và kích thích tăng tổng cầu; người mua nhà cũng đã được hưởng lợi từ các khoản vay ưu đãi để được phép sở hữu nhà một cách dễ dàng hơn. Hiện thực hóa các giải pháp của Chính phủ, NHNN đã phối hợp với Bộ Xây dựng để triển khai gói kích cầu này theo Thông tư 07/2013/TT-BXD. Mặc dù còn nhiều bất cập và rào cản với gói tín dụng này nhưng tính đến tháng 10/2013, đã có khoảng 7 doanh nghiệp và 939 cá nhân được ký cam kết hỗ trợ vay mua nhà ở. Tác động tích cực của gói vay ưu đãi là đã tạo hiệu ứng lan tỏa, giúp thị trường BĐS và ngành công nghiệp vật liệu xây dựng phục hồi.
Đặc biệt, theo tinh thần Nghị quyết 02/NQ-CP, NHNN cũng đã cung cấp các khoản vay ưu đãi trị giá khoảng 9.000 tỷ đồng (tương đương 428 triệu USD) cho
48
các công ty BĐS phát triển nhà giá thấp, hoặc chuyển đổi các sản phẩm tương đối cao cấp sang các sản phẩm bình dân với tỷ lệ thấp (6%/năm).
Tiếp tục thực hiện Nghị quyết 02/NQ- CP, Quốc hội cũng đã thông qua việc cắt giảm thuế thu nhập doanh nghiệp từ mức 25% hiện tại xuống còn 22% từ ngày 1/1/2014 và đã tiếp tục cắt giảm xuống mức 20% vào năm 2016 đối với hoạt động chuyển nhượng dự án và chuyển nhượng BĐS, trừ thu nhập từ nhà ở xã hội.
Nguồn: Ủy ban giám sát tài chính quốc gia
Biểu đồ 2.4: Cơ cấu cho vay đầu tư kinh doanh BĐS tại các NHTM Việt Nam 2014-2015
Trong vòng 3 năm từ 2013 đến 2015, NHNN đã ban hành nhiều chính sách kích cầu tín dụng bằng những gói hỗ trợ cho vay mua nhà với đối tượng người có thu nhập thấp, làm cho dư nợ BĐS đối với hộ gia đình tăng lên, tỷ trọng cho vay sửa chữa và mua nhà để ở tăng từ 28,2% năm 2014 lên 34,6% năm 2015. Ngược lại, năm 2015 tỷ trọng tín dụng trong lĩnh vực sửa nhà, mua nhà để bán cho thuê là 9% giảm 0,4% so với năm 2014; cho vay xây dựng khu công nghiệp giảm từ 19,7% xuống 18,1 % và cho vay xây dựng văn phòng cao tầng cũng giảm từ 10% xuống 8,3%. Mặc dù xu hướng của tín dụng bất động sản cho phía tạo cung và cầu bất động sản có sự đảo chiều, tuy nhiên theo thống kê của ủy ban giám sát tài chính
HSBC ANZ Standard Chartered
Thời hạn vay 25 năm 20 năm 20 năm
Giá trị cho vay 70% 60% 60%
Tài sản bảo đảm Sổ đỏ chính chủ (HN/HCM) Sổ đỏ chính chủ (HN/HCM) Sổ đỏ chính chủ (HN/HCM)
Định giá TSBĐ Công ty liên kết Công ty liên kết Công ty liên kết
Lãi suất quá hạn 150% 150% 150%
Phí trả nợ trước hạn 1% 1% 2% năm đầu
1% năm tiếp theo
Phê duyệt tín dụng Tập trung Tập trung Tập trung
Thời gian phê duyệt 7-10 ngày 7-10 ngày 7-10 ngày
Lãi suất hiện tại 10.19% 12% 13.99%
Trả nợ gốc &lãi Hàng tháng/hàng quý Hàng tháng/hàng quý Hàng tháng/hàng quý
49
quốc gia năm 2015 thì tỷ trọng cho vay mua nhà để ở (34,6%) vẫn thấp hơn nhiều so với tổng tỷ trọng của cho xây nhà để bán, cho thuê và xây dựng trung tâm thương mại, khu đô thị và khu công nghiệp (65,4%).
50